N° RG 24/00366 – N° Portalis DBX6-W-B7I-YUZ5

7E CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

7E CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 14 OCTOBRE 2025

50D

N° RG 24/00366

N° Portalis DBX6-W-B7I-YUZ5

AFFAIRE :

[H] [R] [W] [F] [N] [S] [B] épouse [F]

C/

[T] [D]

[N] [Z] épouse [D]

[Adresse 10]

le :

à

Maître Stéphane [Y] de la SCP LATOURNERIE [Y] CZAMANSKI MAZILLE

M^e Damien MERCERON

1 copie à Monsieur [V] [A], expert judiciaire

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Monsieur PETEAU, Vice-Président, statuant en Juge Unique.

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 09 Septembre 2025

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDEURS

Monsieur [H] [R] [W] [F]

né le 07 Juillet 1953 à [Localité 8] (GIRONDE)

[Adresse 4]

[Localité 6]

représenté par Maître Damien MERCERON, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [N] [S] [B] épouse [F]

née le 09 Septembre 1956 à [Localité 8] (GIRONDE)

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître Damien MERCERON, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS

Monsieur [T] [D]

né le 1er Février 1954 à [Localité 8] (GIRONDE)

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par Maître Stéphane MILON de la SCP LATOURNERIE MILON CZAMANSKI MAZILLE, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [N] [Z] épouse [D]

née le 17 Décembre 1966 à [Localité 8] (GIRONDE)

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Stéphane MILON de la SCP LATOURNERIE MILON CZAMANSKI MAZILLE, avocat au barreau de BORDEAUX

Par authentique du 03 octobre 2017, Monsieur et Madame [T] et [N] [D] ont vendu à Monsieur et Madame [H] et [N] [F] une parcelle à bâtir cadastrée section AT n°[Cadastre 2] située lieudit [Adresse 9] d’une superficie de 11a 86ca et un tiers indivis d’une parcelle cadastrée section [Cadastre 7] d’une superficie et ce pour un montant total de 122 000 €.

Par lettre en date du 20 février 2019 de leur conseil, Monsieur et Madame [H] et [N] [F] ont sollicité de Monsieur et Madame [T] et [N] [D] le paiement de la somme de 80 000 € en réparation de leurs préjudices qu’ils considéraient comme étant en lien avec l’existence d’une ligne à haute tension enterrée appartenant à ENEDIS sur les parcelles acquises, précisant que s’ils avaient eu connaissance du passage de cette ligne HTA sur leur terrain au moment de la vente, ceux-ci ne l’auraient pas acquise.

Par acte en date du 11 juin 2019, Monsieur et Madame [H] et [N] [F] saisissaient le Juge des référés du Tribunal judiciaire de BORDEAUX, aux fins d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire au contradictoire de Monsieur et Madame [D] en leurs qualités de vendeurs, la SCP François LAMAIGNERE et [C] [J] en sa qualité de notaire en charge de la vente, la Commune de SALLES, la SELARL LABORDE-LANSARD en sa qualité de géomètre-expert, la SA ENEDIS.

Par ordonnance rendue le 27 janvier 2020, le Tribunal faisait droit aux demandes formulées par Monsieur et Madame [F] et désignait Monsieur [V] [A] en qualité d’expert judiciaire, avec notamment pour mission de procéder à l’évaluation du terrain, compte-tenu de la présence de cette ligne.

Par dire en date 08 novembre 2022, la société ENEDIS informait l’expert avoir procédé à un retrait des câbles souterrains constituant la ligne haute tension par tirage, depuis l’extérieur de la propriété de Monsieur et Madame [H] et [N] [F].

L’expert déposait son rapport le 07 février 2023.

Par acte en date du 09 mai 2023, Monsieur et Madame [H] et [N] [F] cédaient le bien leur appartenant.

Par acte en date du 16 janvier 2024, Monsieur et Madame [H] et [N] [F] assignaient Monsieur et Madame [T] et [N] [D] devant le Tribunal judiciaire de BORDEAUX afin d’obtenir l’indemnisation de leurs préjudices subis par la rétention d’information des vendeurs sur l’existence de la ligne haute tension enterrée sur leur fonds.

Par acte en date du 02 juillet 2024, Monsieur et Madame [D] assignaient à leur tour la société ENEDIS, afin de les garantir et relever indemnes de toutes condamnations qui seraient prononcées à leur encontre.

Par ordonnance rendue le 1er août 2025, le Juge de la mise en état déclarait le Tribunal judiciaire de BORDEAUX incompétent pour connaître des demandes formées à l’encontre d’ENEDIS.

Dans leurs dernières conclusions en date du 27 août 2025, Monsieur et Madame [H] et [N] [F] sollicitaient au visa les articles 1638 et 1639 du code civil, 1641 et suivants du code civil, 1112-1, 1602 et 1231-1 et suivants du code civil de :

À TITRE PRINCIPAL,

— CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [D] à verser à Monsieur et Madame [F] la somme de 79 404 € en indemnisation de leur préjudice financier, et ce sur le fondement de l’article 1638 du code civil.

— CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [D] à verser à Monsieur et Madame [F] la somme de 10 000 € en indemnisation de leur préjudice moral, et ce sur le fondement des articles 1639 et 1231-1 du code civil.

À TITRE SUBSIDIAIRE,

— CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [D] à verser à Monsieur et Madame [F] les sommes suivantes sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil :

—  79 404 € en indemnisation de leur préjudice financier ;

—  10 000 € en indemnisation de leur préjudice moral.

À TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE,

— JUGER que Monsieur et Madame [D] ont commis un manquement à leur obligation d’information n’en informant pas Monsieur et Madame [F] de la présence d’une ligne haute tension enterrée traversant le terrain objet de la vente.

— CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [D] à verser à Monsieur et Madame [F] les sommes suivantes sur le fondement des articles 1112-1, 1602 et 1231-1 et suivants du code civil :

—  79 404 € en indemnisation de leur préjudice financier ;

—  10 000 € en indemnisation de leur préjudice moral.

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE

— DÉBOUTER Monsieur et Madame [D] de l’ensemble des prétentions formées à l’encontre de Monsieur et Madame [F].

— DIRE ET JUGER n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

— CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [D] à verser à Monsieur et Madame [F] la somme de 8 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— CONDAMNER solidairement au paiement des entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire d’un montant de 3 186 €.

A l’appui de leurs prétentions, Monsieur et Madame [H] et [N] [F] faisaient valoir que :

— la responsabilité de Monsieur et Madame [D] est engagée sur le fondement de la garantie des charges non déclarées de l’article 1638 du code civil ; que l’application de la garantie pour charges non déclarées est due nonobstant l’ignorance du vendeur de l’existence de ladite charge.

— qu’à titre subsidiaire leur responsabilité est engagée sur le fondement des vices cachés au sens des articles 1641 et suivants du code civil ; que Monsieur et Madame [D] ne pouvaient ignorer la présence de cette ligne HTA enterrée au moment de la vente et ne peuvent donc leur opposer la clause d’exclusion des vices cachés prévue dans l’acte de vente.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 29 août 2025, Monsieur et Madame [T] et [N] [D] sollicitaient de :

A TITRE PRINCIPAL

— DÉBOUTER Monsieur et Madame [H] et [N] [F] de l’intégralité de leurs demandes.

— CONDAMNER les époux [F] ou toute partie succombante à payer aux époux [D] la somme de 6 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A TITRE SUBSIDIAIRE

— JUGER que Monsieur et Madame [T] et [N] [D] se réservent expressément le droit d’agir devant la juridiction administrative compétente afin d’obtenir la garantie et le relevé indemne auxquels ils peuvent légitimement prétendre à l’encontre d’ENEDIS.

Monsieur et Madame [T] et [N] [D] soutenaient que :

— aucune convention de servitude n’avait été conclue entre la société ENEDIS et les propriétaires du fonds à la date où cette ligne HTA aurait été installée ; qu’il s’en déduit qu’il n’existe juridiquement aucune servitude grevant le fonds litigieux, condition indispensable à l’application de l’article 1638 du code civil.

— les demandes de Monsieur et Madame [H] et [N] [F] formées sur le fondement de la garantie des vices cachés ne peuvent prospérer en raison de la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés figurant dans l’acte de vente dès lors qu’ils ne rapportent pas la preuve de ce que les vendeurs avaient connaissance du vice au moment de la vente.

— la responsabilité recherchée au titre de l’obligation d’information ne pourra qu’être écartée, Monsieur et Madame [T] et [N] [D] ne pouvant se voir reprocher de ne pas avoir livré à leurs acquéreurs une information qu’ils ignoraient.

— que s’agissant du préjudice financier les demandeurs font abstraction de ce que la ligne enterrée litigieuse a été retirée par la société ENEDIS pendant le temps de l’expertise.

Vu l’article 455 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions écrites auxquelles il conviendra de se reporter pour un plus ample développement des moyens et prétentions des parties.

Vu la note en délibéré de Maître MERCERON, avocat de Monsieur et Madame [H] et [N] [F] préalablement autorisée, en date du 11 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande indemnitaire formée par Monsieur et Madame [H] et [N] [F]

L’article 1638 du code civil dispose que si l’héritage vendu se trouve grevé, sans qu’il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu’elles soient de telle importance qu’il y ait lieu de présumer que l’acquéreur n’aurait pas acheté s’il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n’aime se contenter d’une indemnité.

En l’espèce, il est établi par les pièces produites que fin août 2018, Monsieur et Madame [H] et [N] [F] étaient informés par la société ENEDIS, à l’occasion de travaux de déplacement d’un poteau électrique, de la présence d’une ligne électrique haute tension enterrée traversant leurs parcelles n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3].

La présence de cette ligne électrique était confirmée par les opérations d’expertise et notamment par la réunion du 07 octobre 2020 au cours de laquelle ENEDIS informait Monsieur [A] que celle-ci avait été posée en 1991.

S’agissant du fait qu’elle ait été en tension au jour de la vente, ENEDIS confirmait dans ses différents dires adressés à l’expert que la mise hors tension était intervenue le 24 septembre 2019.

Il est donc établi qu’au jour de la vente les parcelles achetées par Monsieur et Madame [H] et [N] [F] souffraient de la présence d’une ligne électrique haute tension de près de 20 000 volts, comme spécifié par ENEDIS à l’expert, et que Monsieur et Madame [T] et [N] [D] n’ont donné aucune information à ce titre à leurs acquéreurs.

Monsieur et Madame [T] et [N] [D] soutiennent qu’en l’absence d’une convention de servitude signée entre le gestionnaire du réseau et les propriétaires du fond les dispositions de l’article 1638 du code civil sont inapplicables au cas d’espèce.

Cependant si l’action ouverte à l’acquéreur contre le vendeur par l’article 1638 du code civil est spécifiquement dédiée aux servitudes, la garantie s’étend en réalité à toutes les charges occultes dès lors qu’elles diminuent l’usage de la chose.

En effet la notion de charge au sens de l’article 1638 du code civil ne se confond pas avec celle de servitude ou encore de droit personnel, et dispose de sa propre autonomie se caractérisant surtout par les conséquences concrètent sur le bien qui consistent dans une diminution de la jouissance de ce dernier.

En l’espèce il est indéniable que le passage d’un tel réseau porte atteinte à la jouissance notamment du sous-sol des parcelles acquises et que même en l’absence de preuve d’une convention de servitude, cette atteinte constitue une charge non apparente affectant le bien vendu.

Enfin Monsieur et Madame [T] et [N] [D] font valoir leur bonne foi indiquant ne pas avoir eu connaissance de la présence de la ligne électrique.

Cependant même le vendeur de bonne foi ayant ignoré les charges non apparentes dont est grevé le bien doit garantir l’acheteur en application 1638 du code civil.

Il résulte de l’ensemble que Monsieur et Madame [H] et [N] [F] sont fondés à obtenir une indemnité en réparation de leur préjudice.

Ils réclament la somme de 79 404 euros correspondant à la différence entre la valeur du terrain sans la ligne électrique tel qu’il a été payé et la valeur du terrain sans ce réseau.

Monsieur et Madame [T] et [N] [D] opposent qu’ils ne peuvent prétendre à aucune indemnité puisque d’une part le terrain n’a subi aucune moins value, ENEDIS ayant procédé au retrait de la ligne enterrée le 07 octobre 2022 et que d’autre part le préjudice doit être réel, actuel et certain et ne saurait donc être évalué au jour de la vente comme revendiqué par les demandeurs.

Cependant l’indemnité, que Monsieur et Madame [H] et [N] [F] sont fondés à réclamer, consiste dans la restitution d’une partie du prix à l’acheteur, payé en trop eu égard à la valeur réelle de la chose.

En l’espèce, l’indemnité due par Monsieur et Madame [T] et [N] [D] est égale à la différence de valeur entre l’immeuble sans la charge occulte et l’immeuble tel que grevé par cette dernière.

En outre et contrairement à ce que soutiennent Monsieur et Madame [T] et [N] [D], le retrait de la ligne par ENEDIS postérieurement à la vente est sans incidence puisque le montant de l’indemnité doit être calculé au jour de la vente.

En effet, c’est au jour de la vente que le préjudice est subi par l’acheteur puisque la charge existait par hypothèse ce même jour et engendrait par son existence une moins-value.

L’expert judiciaire propose une indemnité d’un montant de 79 500 euros prenant en considération d’une part la perte de valeur de la partie du terrain sur laquelle la charge s’applique rendant celle-ci inconstructible et consistant en une bande de terrain de 160 m² et d’autre part une perte de valeur du surplus du terrain liée à la présence d’une ligne haute tension, la présence de cet ouvrage constituant, selon lui, un frein psychologique.

Sur la première partie, ayant évalué le prix moyen au m² du terrain dans le secteur à 180 euros, l’expert propose une perte de 150 euros par m² sur cette bande soit une perte de valeur à hauteur de 24 000 euros (160 m² x 150 €).

Ce montant sera retenu correspondant à la partie de prix payée en trop par Monsieur et Madame [H] et [N] [F] sur cette partie.

S’agissant du surcoût de prix lié à la présence de la ligne électrique concernant le surplus du terrain, il est exact que la présence d’un tel dispositif, en dehors de toute dangerosité, constitue une source d’angoisse ou pour le moins d’interrogations et de questionnements pour les acquéreurs de nature à minorer la valeur d’achat.

L’expert propose une moins-value de l’ordre de 30 % ce qui paraît adapté au regard de la nature réelle de la charge.

La dépréciation à ce titre s’élève ainsi à : 1026 m² x 180 € = 184680 € x 30 % = 55 404 euros.

L’indemnité totale au titre de la réduction du prix sera ainsi fixée à la somme de 79 404 euros.

En conséquence Monsieur et Madame [T] et [N] [D] seront condamnés à payer à Monsieur et Madame [H] et [N] [F] la somme de 79 404 euros à titre d’indemnité.

N° RG 24/00366 – N° Portalis DBX6-W-B7I-YUZ5

Sur la demande de Monsieur et Madame [H] et [N] [F] au titre de leur préjudice moral

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est établi que Monsieur et Madame [T] et [N] [D] ont manqué à la garantie qu’ils devaient à leurs acquéreurs.

La découverte de l’existence de la ligne haute tension a logiquement généré une angoisse pour Monsieur et Madame [H] et [N] [F] en raison des interrogations qu’ils pouvaient avoir sur les éventuelles répercutions d’un tel ouvrage sous leur terrain.

De même, malgré l’évidence du manquement contractuel leur incombant, la résistance Monsieur et Madame [T] et [N] [D] aux demandes légitimes de Monsieur et Madame [H] et [N] [F] ont contraint ces derniers à de nombreuses démarches et finalement à une procédure judiciaire.

L’ensemble de ces éléments permet de caractériser un préjudice moral qui sera réparé par l’octroi d’une somme de 2 500 euros.

En conséquence, Monsieur et Madame [T] et [N] [D] seront condamnés à payer à Monsieur et Madame [H] et [N] [F] la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts au titre de leur préjudice moral.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M et Mme [T] et [N] [D] succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens comprenant le coût de l’expertise de Monsieur [A].

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité et peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, il apparaît équitable de condamner Monsieur et Madame [T] et [N] [D] in solidum à payer à Monsieur et Madame [H] et [N] [F] la somme de 3 000 euros au titre de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort :

Condamne in solidum Monsieur et Madame [T] et [N] [D] à payer à Monsieur et Madame [H] et [N] [F] la somme de 79 404 euros à titre d’indemnité.

Condamne in solidum Monsieur et Madame [T] et [N] [D] à payer à Monsieur et Madame [H] et [N] [F] la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts au titre de leur préjudice moral.

Condamne in solidum Monsieur et Madame [T] et [N] [D] à payer à Monsieur et Madame [H] et [N] [F] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne in solidum Monsieur et Madame [T] et [N] [D] aux dépens de l’instance comprenant le coût de l’expertise de Monsieur [A].

Rappelle l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

La présente décision est signée par Monsieur PETEAU, Vice-Président, le Président, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT