TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 09 DECEMBRE 2024

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 23/12074 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YPMN

N° de MINUTE : 24/1753

DEMANDEUR

S.D.C. [Adresse 1] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic, le cabinet LOUIS-PORCHERET SARL, administrateurs de biens, agissant en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître [F], avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 19 – PC 112

C/

DEFENDEUR

S.C.I. ARDH 93, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 4]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 04 Novembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI ARDH 93 est propriétaire des lots 1, 2, 12 et 13 au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 4] (93), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte en date du 13 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SCI ARDH 93 devant le tribunal judiciaire de Bobigny, sollicitant du tribunal de :

— condamner la SCI ARDH 93 à lui payer la somme de 10 734,13 euros au titre des appels impayés au 16 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la première présentation de chacune des mises en demeure, du commandement de payer et de l’assignation, à due concurrence des sommes qui y sont portées

— ordonner la capitalisation des intérêts

— condamner la SCI ARDH 93 à lui payer la somme de 207,72 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

— condamner la SCI ARDH 93 à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts

— condamner la SCI ARDH 93 à lui payer la somme de 2 127,95 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, dont distraction au profit de la SELARL AKPR

— rappeler l’exécution provisoire de droit.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé à l’assignation valant conclusions pour un complet exposé des moyens.

La clôture est intervenue le 18 septembre 2024 par ordonnance du même jour.

La SCI ARDH 93, régulièrement assignée selon les modalités prévues à l’article 656 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires justifie de sa demande en produisant :

— la matrice cadastrale

— les procès-verbaux des assemblées générales d’approbation des comptes des années 2021 à 2023

— un décompte des impayés arrêté au 16 novembre 2023

— des appels de provisions et régularisations de charges.

Il y a lieu d’exclure du décompte les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété au sens de l’article 10-1a de la loi du 10 juillet 1965 et s’élèvent en l’espèce à 603,72 euros, le syndicat des copropriétaires n’en sollicitant le remboursement qu’à hauteur de 207,72 euros, demande qui sera examinée ci-après.

En conséquence et au regard des pièces produites, il convient de condamner la SCI ARDH 93 à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10 734,13 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 16 novembre 2023.

Ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, faute pour le syndicat des copropriétaires de préciser les dates des points de départ des intérêts qu’il sollicite, ne permettant pas au tribunal de contrôler le caractère contradictoire de cette demande, ce d’autant que le bordereau de pièces ne précise pas les dates des mises en demeure et commandement de payer.

La capitalisation des intérêts étant de droit lorsqu’elle est demandée, elle sera ordonnée.

Sur les frais de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965

Le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement des frais de recouvrement suivants :

— frais de lettres de mise en demeure et de relance pour un montant total de 52,80 euros

— frais de commandement de payer d’un montant de 154,92 euros

Soit un montant total de 207,72 euros.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

Le recouvrement des charges impayées relève de la gestion courante du syndic et non de prestations hors rémunération annuelle, sauf à établir le caractère exceptionnel des diligences effectuées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie par la production des accusés de réception de l’envoi de deux lettres de mise en demeure, en date des 3 mars 2023 et 23 mai 2023. Il ne justifie pas de la nécessité de recourir à des lettres de mise en demeure à seulement deux mois d’intervalle. Il lui sera attribué la somme de 30 euros au titre de la première mise en demeure, étant rappelé que le contrat de syndic est inopposable au copropriétaire.

Les frais de commandement de payer seront également écartés comme ne correspondant pas à une dépense nécessaire, une simple lettre de mise en demeure étant suffisante au recouvrement de la créance.

Ainsi, après déduction des frais non nécessaires et non justifiés, la SCI ARDH 93 est redevable de la somme de 30 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il ressort du jugement du 12 novembre 2013 que la SCI ARDH 93 a déjà été condamnée suite à des impayés de ses charges de copropriété. Cette condamnation précédente et sa persistance à ne pas s’acquitter des charges de copropriété, sans s’en expliquer auprès du syndicat, caractérisent sa mauvaise foi.

Son refus de s’acquitter des charges de copropriété a causé au syndicat des copropriétaires un préjudice distinct de celui occasionné par le retard de paiement, et consistant en une désorganisation de la trésorerie et la nécessité d’entamer de multiples démarches judiciaires pour obtenir le paiement de sa créance.

La SCI ARDH 93 sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI ARDH 93, partie perdante, supportera la charge des dépens de la présente instance. Il sera fait application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SELARL AKPR.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens. Faisant application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il convient d’allouer au syndicat des copropriétaires une somme de 600 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits et assurer sa défense.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit, sans qu’il y ait lieu de le rappeler au dispositif de la décision.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

— Condamne la SCI ARDH 93 à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 4] (93) les sommes de :

-10 734,13 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 16 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision

-30 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019,

-800 euros à titre de dommages et intérêts

— Ordonne la capitalisation des intérêts échus pour une année entière

— Condamne la SCI ARDH 93 aux dépens de l’instance, qui pourront être recouvrés directement par la SELARL AKPR en application de l’article 699 du code de procédure civile,

— Condamne la SCI ARDH 93 à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 4] (93) la somme de 600 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La minute de la présente décision a été signée par Madame Aliénor CORON, Juge unique, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 09 décembre 2024,

LA GREFFIERE LA JUGE

Madame HAFFOU Madame CORON