TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e DUPICHOT

Copies certifiées

conformes délivrées le:

à M^e DIVIER

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 21/00713

N° Portalis 352J-W-B7F-CTTII

N° MINUTE :

Assignation du :

11 décembre 2020

JUGEMENT

rendu le 27 septembre 2024

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du[Adresse 2], représenté par son syndic la S.A. GTF (Gestion et Transactions de France)

[Adresse 4]

[Localité 6]

représenté par Maître James DUPICHOT de la SELARL PEISSE DUPICHOT LAGARDE BOTHOREL et Associés, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #J0149

DÉFENDEURS

Madame [K] [L] divorcée [W]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Pierre-François DIVIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0346

Monsieur [D] [W]

[Adresse 3]

[Localité 1] (SUISSE)

non représenté

Décision du 27 septembre 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/00713 – N° Portalis 352J-W-B7F-CTTII

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, première vice-présidente adjointe

Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente

Madame Céline CHAMPAGNE, juge

assistées de Madame Léa GALLIEN, greffière,

DÉBATS

A l’audience du 14 juin 2024 tenue en audience publique devant Madame Céline CHAMPAGNE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

Premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [K] [L] et M. [D] [W] sont propriétaires indivis d’un appartement et d’une cave au sein de l’immeuble situé [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de l’utilisation faite par Mme [L] des parties communes de l’immeuble et du non paiement de ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires l’a, par acte délivré le 11 décembre 2020, fait assigner, aux côtés de M. [D] [W], afin d’obtenir le respect du règlement de copropriété, le paiement des charges, la remise en état du système de fermeture de la fenêtre palière et l’indemnisation de ses préjudices.

Aux termes de ses conclusions n°7, notifiées par voie électronique le 25 mars 2024, le syndicat des copropriétaires demande, au visa des articles 789 du code de procédure civile, des dispositions de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et notamment les articles 8, 9 et 25, des dispositions des articles 1231-6, 1231-7 et 1343-2 du code civil et de la théorie des troubles anormaux du voisinage, de :

« RECEVOIR le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] en ses demandes et les dire bien fondées ;

A titre liminaire,

DEBOUTER Madame [K] [L] de sa fin de non-recevoir et de sa demande de sursis à statuer, ces demandes étant tant irrecevables que mal fondées ;

A titre principal,

ENJOINDRE à Madame [K] [L] de respecter le règlement de copropriété et de cesser tous troubles à la copropriété, sous astreinte de 100 euros par infraction constatée par huissier de justice (dont le coût de chacun des constats à ce titre sera à supporter par Madame [L]) à compter de la décision à intervenir, et notamment qu’il lui soit enjoint de :

o Ne pas ouvrir la fenêtre palière du 4ème étage ou toute autre fenêtre palière ;

o Ne pas bloquer, peu important le moyen utilisé, la ou les portes d’accès aux caves situées au sous-sol de l’immeuble ;

o Ne pas bloquer, peu important le moyen utilisé, la porte d’entrée de l’immeuble ;

o Ne pas jeter, ou déposer des affaires dans les parties communes de l’immeuble ;

o Ne pas entreposer de sacs sur les rebords de la fenêtre de son appartement

o Respecter les termes du règlement de copropriété.

ENJOINDRE à Madame [K] [L] de respecter le règlement de copropriété, et à cesser pour l’avenir d’effectuer tous travaux sur les parties communes sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires sous astreinte de 1.000 euros par infraction constatée par huissier de justice (dont le coût de chacun des constats à ce titre sera à supporter par Madame [L])

CONDAMNER Madame [L] à remettre en état le système de fermeture de la fenêtre palière du 4ème étage de l’immeuble, à l’identique (les pièces versées aux débats le permettant) et sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir.

CONDAMNER Madame [L] au règlement de la somme de :

CINQ MILLE SEPT CENT CINQUANTE QUATRE EUROS ET CINQUANTE SIX CENTIMES TOUTES TAXES COMPRISES (5.754,56 € TTC) (sauf à parfaire et qu’il conviendra d’actualiser selon l’indice BT01) en réparation de ses préjudices matériels

CONDAMNER solidairement Madame [K] [L] et Monsieur [D] [W] au paiement de la somme de 1 513,28 € au titre des charges de copropriétés impayées depuis le 3 ème trimestre 2017, ASSORTIR cette condamnation des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir et PRONONCER la capitalisation des intérêts.

CONDAMNER solidairement Madame [L] et Monsieur [W] à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 620 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

ASSORTIR cette condamnation des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir et PRONONCER la capitalisation des intérêts.

CONDAMNER Madame [K] [L] au paiement d’une somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts en raison du préjudice subi par le Syndicat des copropriétaires consécutif au défaut répété de paiement des charges de copropriété.

DEBOUTER Madame [K] [L] de toutes ses demandes, fins et conclusions.

En tout état de cause,

CONDAMNER Madame [K] [L] à verser au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] une somme qui ne saurait être inférieure à 10.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, et de la condamner aux entiers dépens de l’instance en application des articles 696 et suivants du Code de Procédure Civile.

RAPPELER l’exécution provisoire de la décision à intervenir. »

Dans ses conclusions n°9, notifiées par voie électronique le 19 avril 2024, Mme [L] demande :

« Vu l’article 6, § 1 de la Convention européenne des droits de l’Homme, sur le procès équitable.

Vu les articles 653 et suivants du code de procédure civile,

Constater que le principal codéfendeur (M.[W]) n’a, en l’état, toujours pas été régulièrement assigné,

Décision du 27 septembre 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/00713 – N° Portalis 352J-W-B7F-CTTII

En conséquence,

Déclarer en l’état irrecevable le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] en sa présente action,

Subsidiairement,

Vu l’article préliminaire, § II du code de procédure pénale,

Vu l’article 74 du code de procédure civile,

Vu l’article 4 du code de procédure pénale,

Dire qu’il sera sursis à statuer sur les mérites de l’action engagée par ledit Syndicat, dans l’attente de l’issue de la procédure pénale ayant été déclenchée par la plainte avec constitution de partie civile, déposée par Madame [L] le 27 février 2020, enregistrée au Tribunal judiciaire de Paris, le 3 mars 2020, sous le numéro de Parquet 2006300817 « pour atteinte au secret des correspondances, violences volontaires ayant entraîné une ITT inférieure à 8 jours »

Dire que compte tenu du recours engagé par Madame [L] devant Monsieur le Procureur général près la Cour d’appel de Paris tel que déposé le 21 novembre 2023 (pièce [L] n°98) cette demande de sursis à statuer sera de plus fort prorogée.

En tout état de cause,

Vu l’article 1343-5 du code civil,

Déclarer recevable et bien fondée Madame [L] en sa demande de délais de paiements du reliquat du règlement de ses charges de copropriété arriérées, soit la somme actuellement résiduelle, sauf à parfaire, de 1 013,28 €

A cet égard, lui donner acte de ses réserves quant à la sincérité et au bien fondé des comptes ayant été présentés aux assemblées générales et votés sous l’emprise de la quasi-majorité essentiellement composée de la cohérie des consorts [J]-[O]-[S].

Débouter le Syndicat de toutes ses autres demandes.

Et vu les articles 1240 et suivants du code civil,

Vu l’ensemble des pièces produites

Dire et juger le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], responsable de faits de harcèlement et de discrimination à l’égard de Madame [L],

Déclarer recevable et bien fondée Madame [L] en son action reconventionnelle.

Condamner en conséquence le Syndicat à lui verser une somme de 10 000 € de dommages-intérêts pour harcèlement moral et physique, ainsi que discrimination.

Enjoindre en outre au Syndicat de mettre à la disposition de Mme [L] :

1°)La clé de la fenêtre des parties communes du 4 ème étage de l’immeuble, adjacente à l’appartement de Mme [L] (selon certificats médicaux pièce [L] n° 31 et 32) ;

2°)La clé de la boîte aux lettres commune, se trouvant au rez-de-chaussée de l’immeuble

Le tout sous peine d’une astreinte de 200 euros par jour de retard, à compter de la signification de la décision à intervenir.

Et vu l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner le Syndicat à payer à Mme [L] une somme de 5 000 € au titre des frais irrépétibles engendrés par la présente procédure, fruit d’un détournement de pouvoir du Syndicat des copropriétaires au profit de certains d’entre eux

Le condamner enfin aux entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Subsidiairement,

Vu les articles 131-1 et suivants du code de procédure civile,

Décision du 27 septembre 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/00713 – N° Portalis 352J-W-B7F-CTTII

Voir désigner tel médiateur qu’il plaira au Tribunal aux fins d’entendre les parties et de confronter leurs points de vue pour leur permettre enfin de trouver une solution au conflit qui les oppose et particulièrement sur les détournements manifestes des fonds de la copropriété. »

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

M. [D] [W], cité à l’étranger selon les modalités de l’article 687-1 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat.

Par ordonnance en date du 29 mai 2024, le juge de la mise en état a rejeté les conclusions transmises le 27 mai 2024 par le syndicat des copropriétaires, en contradiction avec le calendrier fixé et ordonné la clôture de la procédure.

L’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du 14 juin 2024, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 27 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de « donner acte » et « dire et juger »

Ces demandes dont la formulation ne consiste qu’en une reprise de simples moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions formulées par les parties ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du code de procédure civile, en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert.

Or, en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif ».

Par conséquent, le tribunal ne statuera pas sur les demandes suivantes formulées par Mme [L] :

« Constater que le principal codéfendeur (M.[W]) n’a, en l’état, toujours pas été régulièrement assigné, »

« A cet égard, lui donner acte de ses réserves quant à la sincérité et au bien fondé des comptes ayant été présentés aux assemblées générales et votés sous l’emprise de la quasi-majorité essentiellement composée de la cohérie des consorts [J]-[O]-[S]. »

« Dire et juger le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], responsable de faits de harcèlement et de discrimination à l’égard de Madame [L], ».

Sur la recevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires

Mme [L] demande que soit déclaré « en l’état irrecevable le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] en sa présente action ».

Elle explique en effet que l’assignation, délivrée le 11 décembre 2020, la désigne comme destinataire de l’acte et mentionne que M. [W] aurait été touché par « acte séparé » ce qui ne correspondait nullement à la réalité puisqu’elle indique que ce n’est que 10 mois plus tard, soit le 05 octobre 2021, qu’elle a été délivrée « sous forme de procès-verbal art. 687-1 du NCPC ».

Décision du 27 septembre 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/00713 – N° Portalis 352J-W-B7F-CTTII

Elle considère donc qu’ « une telle situation dans laquelle l’huissier a attendu près d’un an pour régulariser après coup, dans un délai qui n’était donc plus « raisonnable » son assignation à l’encontre du second destinataire paraît inédite » et que « le Tribunal ne pourra alors que s’interroger sur la validité de ladite procédure, ainsi entachée d’un faux et partant, le cas échéant, prononcer l’irrecevabilité de « l’assignation » du 05 octobre 2021. »

Le syndicat des copropriétaires soutient que cette demande est mal fondée et indique que l’huissier s’est conformé aux dispositions de l’article 687-1 du code de procédure qui prévoit, s’agissant d’une notification à l’étranger, que lorsque le destinataire n’habite pas à l’adresse indiquée et qu’il n’a plus ni résidence ni domicile connus, il relate alors dans l’acte les indications ainsi fournies et procède à la signification conformément aux dispositions de l’article 659 alinéas 2 à 4 du code de procédure civile.

Il explique que l’huissier, selon les renseignements recueillis des autorités suisses, a indiqué que M. [W] était sans domicile connu, que ses recherches n’avaient pu permettre de le localiser et qu’il avait donc dressé procès-verbal conformément aux prescriptions de l’article 687-1 du code de procédure civile.

Les parties ont été invitées, par note à transmettre avant le 01 septembre 2024, à faire valoir leurs observations.

Par note transmise le 17 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires soutient que Mme [L] a soulevé la fin de non-recevoir devant le Tribunal, alors qu’elle aurait dû être soulevée devant le juge de la mise en état.

Il indique également qu’elle n’est plus recevable à soulever cette fin de non-recevoir au cours de cette même instance dans la mesure où elle n’est ni survenue ni révélée postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état, et qu’elle ne revêt ni un caractère d’ordre public, ni n’est liée à un défaut d’intérêt, de qualité ou à la chose jugée, le Tribunal ne pouvant la relever d’office.

Il soutient également l’application de la règle selon laquelle « nul ne plaide par procureur » en expliquant que Mme [L] soulève une fin de non-recevoir relative aux modalités d’assignation de M. [W], agissant ainsi en défense de l’intérêt de ce dernier.

Enfin, il considère que les règles régissant les notifications d’actes à l’étranger ont bien été respectées.

Par courrier reçu au greffe le 04 septembre 2024, le conseil de Mme [L] a indiqué ne plus être en mesure d’assister ni de représenter sa cliente.

La demande de Mme [L] tendant à ce que soit déclaré « en l’état irrecevable le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] en sa présente action » relève en réalité des exceptions de procédure puisqu’elle fait état d’une irrégularité entachant l’assignation.

Or l’examen d’une telle demande relève de la compétence du juge de la mise en état et non du tribunal.

Mme [L] est donc irrecevable à soulever cette exception de procédure devant le tribunal.

Sur la demande de sursis à statuer

Aux termes de l’article 378 du code de procédure civile, « la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine. »

Mme [L] explique avoir déposé une plainte, le 03 mars 2020, contre plusieurs de ses voisins pour atteinte au secret des correspondances et coups et blessures volontaires, ayant abouti à l’ouverture d’une information judiciaire.

Elle indique ainsi que « l’assignation fleuve du syndicat n’est qu’une tentative de diversion face à cette action pénale pourtant légitime et parfaitement justifiée » de sa part.

Elle sollicite par conséquent, s’agissant du « premier volet relatif aux prétendues nuisances » qu’elle aurait créées à la copropriété, qu’il soit sursis à statuer « sur les mérites de cette partie de l’assignation (p 10 à 17) dans l’attente de l’issue de ladite procédure pénale, ce en application de l’article 4 du code de procédure pénale ».

En réponse aux arguments du syndicat des copropriétaires, elle fait valoir que les copropriétaires, auteurs des dommages dénoncés, « les ont en réalité conduits-sous couvert de la présente procédure civile -, en apparence initiée par le syndicat des copropriétaires, à détourner cette voie de droit, en l’utilisant aux fins personnelles de ces copropriétaires. De sorte que la cause juridique réelle et profonde de l’action du syndicat se confond de facto avec celle de ces copropriétaires indélicats, le juge civil disposant toujours de son pouvoir de requalification prévu par l’article 12 (alinéa 2) du code de procédure civile. »

Concernant l’application du dernier alinéa de l’article 4 du code de procédure civile, elle soutient que l’application automatique du sursis n’est que facultative, si la décision à intervenir au pénal est susceptible d’exercer, directement ou indirectement, une influence sur la solution du procès civil.

Le syndicat des copropriétaires expose, pour sa part, que « la présente procédure n’a pas pour objet de réparer le prétendu dommage causé à Mme [L] par les supposés agissements des consorts [J]-[O]-[S], objet de la plainte pénale avec constitution de partie civile » puisqu’elle a été diligentée par le syndicat des copropriétaires et non par ces copropriétaires.

Il soutient donc que dans la mesure où l’action est fondée sur une cause juridique différente, le sursis ne s’impose pas et que le simple dépôt d’une plainte pénale avec constitution de partie civile n’impose pas nécessairement la suspension de la présente procédure.

Il considère ainsi que cette demande est tant irrecevable que mal fondée.

Bien qu’il sollicite l’irrecevabilité du sursis à statuer sollicité, le syndicat des copropriétaires n’expose aucun moyen à l’appui de cette demande.

En l’espèce, dans la mesure où il n’est nullement justifié que l’action introduite par Mme [L] au pénal soit de nature à influer sur la présente décision, il convient de la débouter de sa demande.

Sur les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires, qui sollicite en page 21 de ses conclusions, la condamnation de Mme [L] à lui régler la somme de 10 000 euros au titre de son préjudice de jouissance, ne reprend toutefois pas cette demande dans le dispositif de ses écritures.

De la même façon, en page 26, il sollicite la condamnation de Mme [L] et de M. [W] à lui régler la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts mais ne demande, dans le dispositif de ses conclusions que la condamnation de Mme [L].

Décision du 27 septembre 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/00713 – N° Portalis 352J-W-B7F-CTTII

Or, aux termes de l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. »

Par conséquent, le tribunal ne statuera pas sur la demande formulée au titre du préjudice de jouissance dont il n’est pas saisi, et ne se prononcera sur la demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 5000 euros que formulée à l’encontre de Mme [L] .

Sur le trouble anormal de voisinage

L’article 544 du code civil dispose que : « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

Cette action suppose ainsi la réunion de deux conditions : une relation de voisinage et un trouble anormal en lien direct avec le fait du voisin, ce dernier pouvant s’exonérer de sa responsabilité en rapportant la preuve de l’absence de lien direct entre le trouble et son fait.

Il est constant que le trouble de voisinage est un préjudice en soi supportable et que, par conséquent, un trouble normal n’ouvre pas droit à réparation.

Pour autant, nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage et un trouble donne donc lieu à réparation s’il excède la limite des inconvénients normaux du voisinage, revêtant de ce fait un caractère anormal.

Pour ce faire, aucune faute de la preuve du voisin n’est à rapporter, s’agissant d’un mécanisme de responsabilité objective, tout voisin « occasionnel » occupant matériellement ou pas le fonds étant présumé responsable.

Le trouble anormal est ainsi celui d’une certaine intensité, qui outrepasse ce qui doit être supporté entre voisins, le caractère excessif du trouble n’exigeant pas une continuité ou une répétition, ni une permanence et pouvant ainsi provenir d’un dommage accidentel.

L’appréciation de l’anormalité du trouble se fait alors nécessairement in concreto, fonction des circonstances locales, doit revêtir une gravité certaine et être établie par celui qui s’en prévaut.

L’article 9 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 prévoit, pour sa part, que « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. »

Le syndicat des copropriétaires explique que l’utilisation faite par Mme [L] des parties communes porte atteinte non seulement à la tranquillité des autres occupants, mais également à leur sécurité et à celle des tiers, avec le risque que le syndicat des copropriétaires soit un jour inquiété en cas d’incident, et nuit également à l’harmonie de l’immeuble.

Il indique ainsi, en page 14 de ses conclusions, que la situation intéressant le présent litige est la suivante :

« -la porte d’accès au sous-sol est très régulièrement bloquée avec une poubelle,

Décision du 27 septembre 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/00713 – N° Portalis 352J-W-B7F-CTTII

— des détritus, des déchets et des objets nécessaires à l’entretien de l’immeuble sont jetés dans l’escalier menant au sous-sol, ce qui a pour conséquence que les éléments et accessoires d’entretien ont été éloignés des parties communes pour éviter de tels agissements et entrave donc in fine le travail d’entretien de l’immeuble par la gardienne

— la fenêtre palière du 4ème étage est maintenue ouverte presque quotidiennement tant la nuit qu’en temps de pluie, en dépit des risques d’infiltration et des atteintes à l’immeuble

— le système de fermeture de la fenêtre a été forcé à plusieurs reprises

— des sacs sont déposés sur les rebords de fenêtres de l’appartement de Madame [P] sans être fixés et avec une partie de leur contenu suspendu dans le vide, entraînant un risque manifeste pour la sécurité des passants (dont les occupants de l’immeuble) sur la voie publique et une atteinte toute aussi manifeste à l’harmonie de l’immeuble, situé dans un quartier historique et bien entretenu de [Localité 7]

— Madame [L] a des relations conflictuelles avec les autres copropriétaires et perturbe la tranquilité au sein de l’immeuble

— Madame [L] a fait intervenir une personne qui a eu un comportement agressif et violent à l’encontre de copropriétaires, alors que cette personne réalisait illicitement des travaux sur les parties communes de l’immeuble à sa demande, sans qu’elle n’ait été autorisée au préalable par l’assemblée générale des copropriétaires. »

Il considère ainsi être bien fondé à « solliciter qu’il soit enjoint à Mme [L] de respecter le règlement de copropriété et de cesser tous troubles à la copropriété, sous astreinte de 100 euros par infraction constatée par huissier de justice (dont le coût de chacun des constats à ce titre sera à supporter par Madame [L]) à compter de la décision à intervenir, et notamment qu’il lui soit enjoint de :

o Ne pas ouvrir la fenêtre palière du 4ème étage ou toute autre fenêtre palière ;

o Ne pas bloquer, peu important le moyen utilisé, la ou les portes d’accès aux caves situées au sous-sol de l’immeuble ;

o Ne pas bloquer, peu important le moyen utilisé, la porte d’entrée de l’immeuble ;

o Ne pas jeter, ou déposer des affaires dans les parties communes de l’immeuble ;

o Ne pas entreposer de sacs sur les rebords de la fenêtre de son appartement ;

o Respecter les termes du règlement de copropriété. »

Mme [L] s’oppose à ces demandes qu’elle conteste dans ses développements au soutien du sursis à statuer sollicité.

Elle indique en effet que la majorité des millièmes de la copropriété est détenue par une même famille, les consorts [J] [O] et [S], violemment hostile à son égard, qui convoite le lot dont elle est propriétaire et qui se livre à un véritable harcèlement à son encontre, par tous moyens, afin que « dégoûtée », elle finisse par quitter d’elle-même l’immeuble.

Elle reproche ainsi au syndicat des copropriétaires de s’appuyer, dans son assignation, sur des témoignages de membres de cette famille, sans jamais toutefois préciser les liens de parenté les unissant.

Elle indique qu’il l’accuse sans preuve « de faits (par exemple, prétendue pose par elle-même d’excréments sur les poignées de fenêtres ; ou bien encore, grâce à un montage photographique mensonger réalisé par M. [J] de bloquer volontairement la porte d’entrée de l’immeuble ou de la cave avec la poubelle) montrant l’artifice manifeste de M. [J] et du syndicat sur ce point. »

Décision du 27 septembre 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/00713 – N° Portalis 352J-W-B7F-CTTII

Elle fait ainsi valoir qu’au contraire, un témoignage de M. [V] [N], du 29 janvier 2022, établit qu’il a vu M. [J] ouvrir lui-même la fenêtre du 4ème étage, laquelle était fermée, pour effectuer des photographies montrant cette fenêtre ouverte.

De la même façon, elle fait valoir que le syndicat des copropriétaires se contente de produire un constat d’huissier mentionnant la présence d’excréments sans que ce dernier ne la désigne pour autant comme l’auteur de ces faits.

S’agissant de la poubelle, elle relève que c’est par une simple photographie que l’on constate que la poubelle se trouvait toujours devant la porte d’accès au sous-sol, laquelle était fermée, contrairement à ce qu’affirme le syndic la présentant comme « retrouvée ouverte », sans qu’il ne puisse toutefois affirmer qui est l’auteur de ces faits.

Elle soutient que le syndicat des copropriétaires ne démontre nullement que cette obstruction aurait été systématiquement, quotidiennement et spécialement organisée par ses soins, alors qu’elle est handicapée et âgée de 65 ans, et que M. [V] [N] est venu attester du contraire.

Elle affirme ainsi que le syndicat des copropriétaires invente « une mise en scène contredite par les propres photos en fait retouchées, produites par le syndicat, provenant en réalité toujours de M. [J] et de Mme [O], se promenant en permanence avec leur appareil photo dans l’immeuble, montrant par exemple que les sacs en plastique prétendument soit-disant « suspendus dans le vide » au-dessus de la rue, au niveau de la fenêtre de Madame [L], étaient en réalité fermement attachés à cette fenêtre et plaqués à celle-ci sans aucun risque pour quiconque. »

Elle justifie avoir eu le souci de maintenir, surtout en période de grande chaleur, sa fenêtre de palier du seul quatrième étage ouverte, expliquant qu’il s’agissait, en raison de la crise sanitaire, d’une recommandation du gouvernement et de l’assurance maladie et qu’en tout état de cause, au vu de son âge et après quatre étages montés sans ascenseur, elle était essoufflée et avait besoin de s’oxygéner.

Elle fait ainsi état de deux certificats médicaux établissant qu’elle doit impérativement et constamment bénéficier d’une oxygénation, ce qui commande donc selon elle que la fenêtre du quatrième étage de l’escalier commun ne puisse être définitivement verrouillée.

Elle indique que « tous les principaux griefs allégués par le syndicat des copropriétaires, alias consorts [O] [J] » ne sont ainsi que « des inventions sorties directement de leur imagination » à tel point que les services de police ayant effectué une visite inopinée des lieux le 04 octobre 2021 n’ont constaté aucun désordre dans les parties communes.

Elle fait ainsi valoir que le syndicat des copropriétaires, probablement avec le concours de M. [J] et de son épouse, produit une multitude de photographies montrant, après les avoir savamment eux-mêmes organisés, divers désordres dans les parties communes, et l’accusant d’en être l’auteur, alors qu’ils sont en réalité l’oeuvre de tierces personnes.

Elle soutient également que la photographie produite en pièce adverse 49 se rapporte à la fenêtre adjacente à la porte d’entrée des consorts [J] [O] dont eux seuls possèdent la clef, de telle sorte qu’elle considère que le syndic « produit aveuglément tous les éléments fournis par les consorts [J] [O] sans les avoir vérifiés ».

A l’appui des reproches formulés à l’encontre de Mme [L], le syndicat des copropriétaires produit les pièces suivantes :

Décision du 27 septembre 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/00713 – N° Portalis 352J-W-B7F-CTTII

— les mises en demeure adressées par le syndic à Mme [L] les 24 février 2020, 22 septembre 2020 lui faisant part des doléances des copropriétaires relatives à son comportement, concernant notamment le maintien en position ouverte, au moyen de la poubelle, de la porte d’accès aux caves ainsi que l’ouverture de la fenêtre pallière ;

— des photographies du hall d’entrée montrant la présence d’une poubelle permettant de maintenir une porte ouverte et de détritus dans l’escalier menant au sous-sol, sans qu’il ne soit toutefois possible de déterminer qui l’a positionnée de la sorte ;

— des clichés montrant une fenêtre ouverte, qui ne permettent toutefois ni de déterminer s’il s’agit de la fenêtre palière du 4ème étage ni de savoir qui l’a ouverte ;

— la main courante déposée le 12 novembre 2019 par Mme [Y] [H] dans laquelle elle indique : « je précise que toute la copropriété est embêtée avec une autre propriétaire de la résidence Madame [W] [L] qui s’amuse à ouvrir les fenêtres de chaque pallier souvent le soir et lorsqu’il pleut.

Hier soir je voulais vérifier si la fenêtre de mon pallier était ouverte.

En ouvrant ma porte d’entrée toutes les fenêtres étaient fermées.

Lorsque j’ai refermé ma porte d’entrée une force venant du pallier a essayé de m’empêcher de la refermer. Heureusement j’ai réussi à la refermer mais je n’ai vu personne » ;

— le constat d’huissier, établi le 14 avril 2020, faisant état des constations suivantes: « l’immeuble ne comporte qu’une seule cage d’escalier éclairée à chaque étage par une fenêtre palière.

Les fenêtres sont équipées sous leur poignée d’un système de fermeture à clef pour empêcher que tout autre détenteur de la clef puisse les ouvrir.

Les fenêtres de la cage d’escalier sont toutes fermées sauf au 4ème étage où la fenêtre est ouverte.

Derrière la poignée de cette fenêtre, je constate la présence de résidus de couleur marron. M’en approchant, je sens une odeur d’excréments. » ;

— le constat d’huissier établi le 02 septembre 2020, dans lequel l’huissier mentionne, photographie à l’appui : « je note dans le palier du rez-de-chaussée une poubelle entreposée entre la porte qui mène à la cave et son encadrement.

M. [J] me déclare que cette poubelle est entreposée régulièrement à cet endroit. »

— le courrier, établi par Mme [E] [I], locataire du 5ème étage, à une date interdéterminée et dont le destinataire n’est pas mentionné, dans lequel elle indique :

« j’ai l’honneur de vous informer que j’ai constaté ces dernières années, des agissements qui perturbent le « bon » vivre ensemble.

En effet :

— local poubelle systématiquement ouvert, il en est de même pour la porte palière et les fenêtres ne créant pas un espace de confiance et de sécurité comme il en est de guise lorsqu’on rentre chez soi,

— je refermais systématiquement la porte de l’immeuble, les fenêtres, jusqu’à recevoir des remarques de la voisine du 4ème étage droite, jusqu’à ce que je comprenne qu’elle en était à l’origine. »

Décision du 27 septembre 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/00713 – N° Portalis 352J-W-B7F-CTTII

Toutefois, les photographies produites et le constat d’huissier, bien qu’ils attestent de la présence d’une poubelle bloquant la porte d’accès au sous-sol ou de détritus dans l’escalier menant au sous-sol, ne permettent toutefois pas de déterminer l’auteur de ces faits et il en va de même s’agissant du témoignage de Mme [I] sur ce point, qui n’est étayé par aucune pièce probante.

Il convient donc de débouter le syndicat des copropriétaires des demandes d’injonction de ne pas bloquer les portes d’accès aux caves situées au sous-sol de l’immeuble, la porte d’entrée de l’immeuble et de ne pas jeter d’affaires dans les parties communes de l’immeuble.

Il en va de même de la demande de ne pas entreposer d’affaires dans les parties communes de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires n’expliquant pas à quoi se rapporte cette demande qui ne peut concerner le dépôt de sacs sur les rebords des fenêtres puisqu’il formule une demande spécifique.

S’agissant de l’ouverture de la fenêtre pallière du 4ème étage, les seules photographies produites sont également insuffisantes à elles seules pour relier ces faits à l’action de Mme [L].

Toutefois, il ressort de ses propres déclarations qu’elle ne conteste pas avoir procédé à cette ouverture.

Elle explique ainsi, dans sa plainte déposée le 29 décembre 2020, à l’encontre des époux [J], que « pendant le confinement, ils ne voulaient pas que j’ouvre la fenêtre adjacente à ma porte cependant il descendait toutes les 5 minutes afin de la fermer, juste pour montrer son autorité.

Il a même fini par enduire les poignées d’excréments afin que je n’y touche plus, il a même cadenasser toutes les fenêtres.

J’ai des certificats médicaux de mon médecin traitant et de mon pneumologue qui attestent que j’ai besoin d’aération permanente. »

En page 7 de ses dernières conclusions, elle indique de plus : « on justifiera par ailleurs le fait que Mme [L] ait eu le souci de maintenir -surtout en période de grande chaleur, sa fenêtre de palier du seul quatrième étage ouverte, alors qu’en raison de menace COVID, c’était recommandé par le Gouvernement et l’Assurance maladie et qu’en tout état de cause, d’un âge avancé, au terme de quatre étages gravis sans ascenseur, Mme [L], essouflée, avait besoin de s’oxygéner.

A cet égard, deux certificats médicaux établissant que Mme [L] doit impérativement constamment bénéficier d’une oxygénation, ce qui commande que la fenêtre du quatrième étage de l’escalier commun ne puisse être définitivement verrouillée ».

Mme [L] produit effectivement deux certificats médicaux établis le 26 janvier 2022, le premier attestant que son état de santé « nécessite une aération régulière des parties communes en particulier la cage d’escalier » et le second qu’ « au vu des résultats de l’EFR de Madame [L], celle-ci lui impose des aérations régulières de sa cage d’escalier pour parvenir à son appartement ».

Pour autant, d’une part aucune disposition du règlement de copropriété n’interdit l’ouverture des fenêtres palières.

L’article 7 indique en effet simplement, s’agissant des parties communes, que « chacun des copropriétaires, pour la jouissance des locaux qui lui appartiendront divisément, pourra user librement des parties communes suivant leur destination et sans faire obstacle aux droits des autres propriétaires » et liste toute une série d’interdictions au titre desquelles ne figure aucune restriction s’agissant de l’usage des fenêtres palières.

Décision du 27 septembre 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/00713 – N° Portalis 352J-W-B7F-CTTII

D’autre part, le trouble du voisinage, sur lequel le syndicat des copropriétaires fonde son action, s’entend d’un trouble qui outrepasse ce qui doit être supporté entre voisins.

Or, en l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l’intensité requise pour pouvoir qualifier l’ouverture de la fenêtre de trouble anormal de voisinage.

Aucune pièce ne justifie ainsi d’une ouverture « presque quotidiennement, tant la nuit qu’en temps de pluie », comme soutenu, les photographies produites en pièces 47 et 49, montrant certes une fenêtre ouverte par temps de pluie ou la nuit mais n’apparaissant pas probantes, en ce qu’elles ne permettent pas de s’assurer qu’il s’agit de la fenêtre litigieuse.

Il n’y a donc pas lieu de faire injonction à Mme [L] « de ne pas ouvrir la fenêtre palière du 4ème étage ou toute autre fenêtre palière » comme sollicité par le syndicat des copropriétaires, étant toutefois rappelé qu’il relève du bon sens que l’utilisation de ces fenêtres doit se faire à bon escient.

— sur le dépôt de sacs sur le rebord des fenêtres

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats plusieurs photographies de la façade de l’immeuble sur laquelle sont visibles plusieurs sacs plastiques remplis posés sur le rebord des deux fenêtres du quatrième étage.

Ce fait n’est pas contesté par Mme [L] qui indique, en page 7 de ses conclusions que « les sacs en plastique prétendument soit-disant « suspendus dans le vide » au-dessus de la rue, au niveau de la fenêtre de Madame [L], étaient en réalité fermement attachés à cette fenêtre et plaqués à celle-ci sans aucun risque pour quiconque. »

Outre l’aspect totalement inesthétique de ces dépôts, qui comme le soutient à juste titre le syndicat des copropriétaires nuit à l’harmonie de l’immeuble, il ne peut qu’être constaté qu’ils constituent également un risque pour la sécurité des personnes.

En effet, contrairement à ce que soutient Mme [L], ces sacs n’étaient pas « fermement attachés » et « plaqués » à la fenêtre mais posés sur le rebord et simplement accrochés à l’un des éléments en fer forgé composant la rambarde de telle sorte qu’au vu de la tension engendrée par le fort remplissage de ces sacs et la fragilité du plastique, la rupture de l’attache ne peut que se traduire par une chute sur le trottoir, quatre étages plus bas.

Or, le règlement de copropriété prévoit, s’agissant de l’utilisation des fenêtres et balcons que « aucun objet ne pourra être déposé sur les bords des fenêtres sans être fixé pour en éviter la chute », qu’ « il ne devra jamais être jeté sur la rue ni eau ni détritus ou immondices quelconques » et s’agissant de l’harmonie de l’immeuble que « les portes d’entrée des appartements, les fenêtres, les persiennes ou stores, balustrades, rampes et barres d’appui des balcons ou fenêtres, même la peinture et, de façon générale, tout ce qui contribue à l’harmonie de l’immeuble ne pourront être modifiés bien que constituant une propriété exclusive, sans le consentement de la majorité des propriétaires délibérant comme il va être dit plus loin, sous l’article 19. »

Décision du 27 septembre 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/00713 – N° Portalis 352J-W-B7F-CTTII

Ces éléments caractérisent donc les nuisances subies par le syndicat des copropriétaires, qui excèdent ce qu’il est d’usage de supporter en termes d’inconvénients de voisinage, en ce qu’elles portent atteinte à l’harmonie de l’immeuble et à la sécurité des occupants et des tiers, outre qu’elle expose le syndicat des copropriétaires à la mise en jeu de sa responsabilité en cas de dommages causés par la chute des sacs entreposés sur les rebords des fenêtres.

La responsabilité de Mme [K] [L] est donc engagée sur le fondement du trouble anormal du voisinage et il convient de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires de lui enjoindre de ne pas entreposer de sacs sur les rebords de la fenêtre de son appartement et ce, sous astreinte de 50 euros par infraction constatée par huissier de justice, dont le coût sera supporté par cette dernière.

Il n’y a pas lieu en revanche de lui enjoindre de « respecter en tout état de cause le règlement de copropriété » et « de cesser tous troubles à la copropriété », cette dernière demande apparaissant trop vague et les deux découlant en tout état de cause des dispositions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que chaque copropriétaire « use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. »

— sur les travaux réalisés sur les parties communes

Le syndicat des copropriétaires explique qu’au vu du risque d’intrusion et de sécurité pour les copropriétaires, en raison de l’ouverture incessante par Mme [L] des fenêtres palières, il a été contraint de faire installer sur ces fenêtres, en février 2020, un système de fermeture et de faire également poser, sur la porte d’accès au sous-sol un digicode pour empêcher l’accès aux caves à des tiers, puisque la porte était en permanence maintenue ouverte.

Il précise que le coût de ces travaux s’est élevé à 3731,20 euros TTC et qu’il a également dû faire intervenir un bureau d’études spécialisé en sécurité incendie, la société Alpha Beta, pour s’assurer que la pose d’une crémone sur les fenêtres palières n’était pas contraire aux règles de sécurité incendie, pour un coût de 654,96 euros TTC.

Il indique que Mme [L] entend cependant passer outre ce dispositif puisqu’elle a forcé le système de fermeture des fenêtres à plusieurs reprises et continue à maintenir la fenêtre ouverte.

Il fait ainsi valoir que Mme [L] a missionné des ouvriers qui sont intervenus une première fois, le 01 septembre 2020, pour déposer le système de crémone, qu’après repose de ladite butée, elle a une nouvelle fois été déposée le 07 octobre 2020, et qu’à ce jour la fenêtre litigieuse n’est toujours pas close.

Il indique avoir été, de ce fait, contraint de faire intervenir, à plusieurs reprises, la société La Clef Dionysienne pour remettre le système de fermeture en état, la facture du 24 avril 2020 s’élevant ainsi à 432,30 euros et le montant total de son préjudice matériel s’établissant à la somme de 5754,56 euros TTC dont il réclame paiement à Mme [L].

Il soutient de plus qu’il n’est pas contestable qu’elle a fait réaliser des travaux sur les parties communes de l’immeuble, sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.

Décision du 27 septembre 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/00713 – N° Portalis 352J-W-B7F-CTTII

Il sollicite donc qu’il lui soit également fait injonction de respecter le règlement de copropriété et de cesser pour l’avenir d’effectuer tous travaux sur les parties communes sans autorisation préalable de l’assemblée, sous astreinte de 1000 euros par infraction constatée par huissier, dont le coût sera à sa charge.

Mme [L] considère, pour sa part, que le syndicat des copropriétaires est mal fondé à lui réclamer le coût de la restauration de la fermeture à l’identique de la fenêtre du 4ème étage, sans plus développer ce point.

Elle indique simplement dans ses conclusions qu’elle a à plusieurs reprises, mais en vain, demandé au syndic de lui communiquer un exemplaire de la clef de ladite fenêtre et que le syndicat des copropriétaires allègue, sans aucune preuve, de prétendus faits à son encontre, à savoir « des tentatives de transformation des parties communes par des ouvriers soi-disant à la solde de la concluante » alors que la pièce sur laquelle se base le syndicat des copropriétaires se rapporte en réalité à l’intervention d’un ouvrier pour l’ouverture de la porte de son appartement à la suite du dégât des eaux survenu à l’étage supérieur au mois d’août 2021.

Elle relève que le rapport de la société Alpha Beta ne constate aucun manquement à la sécurité incendie et encore moins une nuisance qu’elle aurait générée, ce qui ne justifie donc pas que le coût de son intervention soit mis à sa charge.

Elle considère qu’il en va de même s’agissant des frais d’installation du digicode pour l’accès à la cave, le syndicat des copropriétaires ne démontrant nullement qu’elle est à l’origine de l’ouverture de la porte d’accès dont il se plaint.

Par courrier en date du 02 mars 2020, Mme [L] a indiqué au syndic que l’ouverture des fenêtres de l’escalier commun de l’immeuble avait été « cadenassée à tous les étages, empêchant désormais toute mesure de sécurité salvatrice, de l’intérieur, en cas notamment d’incendie » et lui faisant remarquer qu’il ne lui avait été remis aucune clef de la fenêtre du 4ème étage où se situe son appartement.

L’huissier mandaté le 14 avril 2020 a effectivement constaté que les fenêtres palières de chaque étage étaient équipées, sous leur poignée, d’un système de fermeture à clef pour empêcher que tout autre détenteur de la clef ne puisse les ouvrir et que toutes, à l’exception de celle du quatrième étage, étaient fermées.

Dans son rapport d’intervention du 21 avril 2020, la société La Clef Dionysienne a toutefois expliqué avoir constaté que la crémone de la fenêtre du couloir du quatrième étage était cassée et avoir procédé à son remplacement, la facture de l’intervention, en date du 24 avril 2020, versée aux débats s’élevant ainsi à 432,30 euros TTC.

L’huissier, mandaté le 02 septembre 2020, a cependant constaté, en présence du syndic et du président du conseil syndical, photographies à l’appui :

« sur le palier du quatrième étage, je constate que la fenêtre deux vantaux est dépourvue de crémone. Je note la trace sur le vantail droit d’une crémone déposée.

Mme [K] [L], présente sur le palier, me déclare qu’elle va installer à ses frais une nouvelle crémone sans clé. »

Décision du 27 septembre 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/00713 – N° Portalis 352J-W-B7F-CTTII

Le syndic, par courrier en date du 22 septembre 2020, lui a ainsi indiqué que la fenêtre avait été forcée à deux reprises, précisant « une première fois courant mars 2020 ce qui a nécessité une intervention pour réparation de ladite fenêtre » et « une seconde fois, début septembre, par une personne se présentant comme réalisant des travaux dans votre appartement » ajoutant « un constat d’huissier a été établi en date du 2 septembre 2020, duquel il ressort qu’en effet la fenêtre est aujourd’hui dépourvue de crémone.

Il est indiqué également que vous étiez présente lors de ce constat et que vous auriez déclaré que vous entendiez installer à vos frais une nouvelle crémone sans clé. »

Il n’apparaît ainsi pas contestable que la crémone de fenêtre du quatrième étage a été déposée.

Pour autant, le fait que Mme [L] ait indiqué vouloir faire installer à ses frais une nouvelle crémone sans clé ne suffit pas à démontrer qu’elle est à l’origine de la dépose litigieuse.

Le syndicat des copropriétaires produit certes, en pièce 15, un ensemble de photographies, dont les premières montrent un homme perché sur un escabeau en train d’intervenir sur la crémone d’une fenêtre palière et les deux dernières la fenêtre désormais dépourvue de cette crémone.

Toutefois ces clichés sont non datés de telle sorte qu’il n’est pas possible de déterminer si cette intervention correspond à la dépose litigieuse, étant en tout état de cause relevé qu’ils ne démontrent nullement que Mme [L] en serait à l’origine.

Mme « [G] [U] » a certes déposé plainte, le 08 septembre 2020, en qualité de syndic de l’immeuble, en exposant les faits suivants :

« monsieur [M] [A], ouvrier mandaté par une copropriétaire, madame [K] [L], a démonté de façon complète la crémone de la fenêtre (poignée et tringlerie présente au 4ème étage dans la cage d’escalier) portant atteinte à une partie commune, sans accord de la copropriété.

Je précise qu’un copropriétaire, monsieur [J] était présent au moment des faits et a été violenté par monsieur [F]. Il a déposé plainte en votre commissariat pour les faits. »

Dans la nouvelle plainte déposée le 21 octobre 2020 au nom du syndicat des copropriétaires, Mme « [G] [U] » a indiqué que de nouvelles dégradations avaient été commises le 07 octobre 2020 sur la fenêtre palier du quatrième étage, ayant consisté à retirer la butée basse.

Elle a précisé que ces faits avaient été constatés par M. [J] qui a noté que la fenêtre était ouverte et que la butée basse était manquante.

Elle a précisé « ayant des soupçons dans la mesure où ce n’est pas la première fois que cela arrive, nous avons mis en demeure Mme [L] de cesser ses agissements.

Le 20/10/2020 M. [J] a constaté qu’un ouvrier a reposé ladite butée basse.

Je précise que la fenêtre reste dégradée malgré la pose de la butée.

M. [J] a été témoin des faits et dit qu’il semble s’agir du collègue qui accompagnait M. [A] lors de ses méfaits décrits dans ma plainte de début septembre.

Il a pris des photos que je tiens à votre disposition mais nous ne voyons pas son visage dessus. »

Mme [L] produit au contraire l’attestation établie le 21 avril 2021 par M. [N] qui relate pour sa part les faits de la façon suivante :

Décision du 27 septembre 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/00713 – N° Portalis 352J-W-B7F-CTTII

« étant appelé par Madame [L] pour des travaux de dépannage (d’électricité) le 1 septembre 2020

un autre entrepreneur est venu pour remplacer une crémone sur une fenêtre donnant sur le palier de Mme [L].

Un homme et une femme (de l’étage du dessus) sont sortis, pour s’opposer au remplacement de la crémone.

Madame [L] lui a demandé les clés de cette fermeture afin de clore ce tapage, il a refusé.

J’ai vu le monsieur appeler la police avec téléphone portable et parler avec un certain « [R] ».

Sûrement une connaissance.

Il disait que l’artisan avait un tournevis à la main et qu’il était menacé, qu’il avait peur pour sa vie etc ce qui était faux.

Mme [L] a demandé à l’artisan de partir même moi je l’ai poussé vers la sortie.

Une fois parti, le monsieur et sa femme se sont pris violemment à Madame [L]. J’ai continué mon travail. Mme [L] est rentré chez elle et fermé la porte.

Une dizaine de minutes plus tard la police est venue frapper, elle a ouvert et s’est expliqué. »

Il incombe au syndicat des copropriétaires qui reproche à Mme [L] son action sur les parties communes de l’immeuble, de prouver les faits qu’il allègue.

Or, en l’espèce il ne produit aucune pièce permettant de relier de façon certaine la dépose de la crémone à l’intervention de Mme [L], le seul fait qu’elle souhaite pouvoir ouvrir la fenêtre et qu’elle ait indiqué vouloir installer à ses frais une nouvelle crémone sans clé apparaissant en effet insuffisant à démontrer que Mme [L] est à l’origine des dégradations dénoncées.

Il convient par conséquent de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de paiement de la somme de 5754,56 euros TTC en réparation de son préjudice matériel et de remise en état du système de fermeture de la fenêtre palière du quatrième étage.

Il en va de même s’agissant de celle tendant à lui enjoindre de « respecter le règlement de copropriété et à cesser pour l’avenir tous travaux sur les parties communes sans autorisation de l’assemblée générale », ces demandes n’étant que la simple expression des obligations contractuelles ou légales pesant sur tout copropriétaire, du simple fait de cette qualité.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

— sur les arriérés de charges

Le syndicat des copropriétaires explique que Mme [L] et M. [W] ne règlent pas leurs charges de copropriété, si ce n’est lorsqu’ils y sont contraints par une décision de justice.

Au vu du dernier versement de 6000 euros effectué par Mme [L] et perçu le 07 septembre 2023, il indique que leur compte reste débiteur de la somme de 1513,28 euros, au titre des charges impayées depuis le 3ème trimestre 2017, et sollicite leur condamnation solidaire à lui régler cette somme, outre celle de 620 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir et capitalisation des intérêts.

Décision du 27 septembre 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/00713 – N° Portalis 352J-W-B7F-CTTII

Il s’oppose à la demande d’échéancier sollicité par la défenderesse en expliquant qu’il aurait été envisageable si elle avait continué à s’acquitter des charges courantes en plus des sommes destinées à apurer sa dette, ce qui n’est pas le cas.

Il fait de plus valoir qu’elle a déjà été condamnée par le passé et qu’elle s’obstine pourtant à ne pas régler ses charges.

Mme [L] indique pour sa part qu’elle s’est efforcée de rattraper partiellement son retard de paiement en versant mensuellement la somme de 500 euros depuis janvier 2021, soit un total de 11 000 euros, outre de nouveaux versements à hauteur de 6000 euros et un dernier de 500 euros le 30 janvier 2024.

Elle indique donc que, compte tenu de ses efforts pour apurer sa dette, elle ne peut que solliciter du tribunal un règlement échelonné afin d’être autorisée à poursuivre ses paiements mensuels de 500 euros jusqu’à total apurement de l’arriéré.

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable aux faits de l’espèce, dispose pour sa part que : « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

Décision du 27 septembre 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/00713 – N° Portalis 352J-W-B7F-CTTII

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; »

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

En l’espèce, il est justifié par le relevé de propriété produit que Mme [L] et M. [W] sont co-propriétaires indivis des lots 77 et 1, au sein de l’immeuble susvisé.

Le syndicat des copropriétaires verse à l’appui de sa demande :

— l’extrait de compte, en date du 14 février 2024, sur la période du 30 septembre 2019 au 06 février 2024, faisant apparaître un solde débiteur de 1513,28 euros ;

— l’extrait de compte, en date du 22 avril 2024, sur la période du 01 janvier 2022 au 01 avril 2024, faisant apparaître un solde débiteur de 2272,36 euros ;

— les appels de fonds sur la période de 2017 à 2023 ;

— les assemblées générales ayant approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels.

Le syndicat des copropriétaires réclame paiement de la somme de 620 euros, au titre des frais de gestion de la procédure de recouvrement, qu’il décompose ainsi :

-110 euros facturés le 18 septembre 2017 et le 21 décembre 2017 et 05 mars 2018 : il ressort du décompte produit en pièce 27 que ces sommes ont été facturées au titre de « frais de suivi contentieux » ;

-290 euros facturés le 02 décembre 2020 : il ressort du décompte produit en pièce 51 que cette somme a été facturée au titre de « VAC recouvrement charges ».

Dans la mesure où les contrats de syndic pour les années 2017 et 2020 ne sont pas produits, il n’est ainsi pas possible de déterminer le montant contractuellement prévu pour les prestations facturées les 18 septembre 2017, 21 décembre 2017 et 02 décembre 2020.

Au surplus, s’agissant de la somme facturée le 02 décembre 2020 au titre de « VAC recouvrement charges », l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en effet un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.

Ces frais ne sont donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et ne pourraient être retenus que s’ils excédaient la gestion courante du syndic et traduisaient des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Décision du 27 septembre 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/00713 – N° Portalis 352J-W-B7F-CTTII

Dans la mesure où il n’est justifié en l’espèce, d’aucune diligence de ce type, ces frais ne seront donc pas retenus.

Il en va de même s’agissant des « frais de suivi contentieux », facturés le 05 mars 2018, à hauteur de 110 euros, le contrat de syndic produit pour l’année 2018 ne prévoyant au surplus aucune tarification de la sorte au titre des frais et honoraires imputables au seul copropriétaire concerné.

S’agissant du paiement des arriérés de charges, le montant de la créance doit être justifié par un décompte actualisé remontant jusqu’à l’origine de la dette du copropriétaire, lequel doit détailler l’ensemble des charges appelées et qui constitue le solde débiteur du copropriétaire.

Par ailleurs, ce décompte ne doit pas inclure de reprise de solde antérieur, caractérisé par l’intégration dans le décompte d’un report du solde débiteur lorsque les comptes ont été arrêtés, mais doit détailler et présenter l’ensemble des charges qui ont été appelées.

En l’espèce, le relevé de compte établi le 22 avril 2024 mentionne une reprise de solde au 31 décembre 2021 de 4718,34, ce montant étant cependant expliqué et justifié par le décompte précédent, en date du 14 février 2024 qui détaille et présente l’ensemble des charges qui ont été appelées.

Ce compte présente un solde débiteur, le 06 février 2024, d’un montant de 1513,28 euros, somme réclamée par le syndicat des copropriétaires qui apparaît bien fondé à en demander le paiement.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, « la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. »

En l’espèce, le règlement de copropriété prévoit expressément, en page 32, que « dans le cas où un ou plusieurs lots viendraient appartenir indivisément à plusieurs copropriétaires, ceux-ci seront tenus solidairement des charges vis-à-vis du syndicat, lequel pourra, en conséquence, exiger l’entier paiement de n’importe lequel des propriétaires indivis. »

Il convient par conséquent de condamner solidairement Mme [L] et M. [W] à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 1513,28 euros au titre des charges de copropriété impayées au 06 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Conformément à la demande du syndicat des copropriétaires, la capitalisation des intérêts est ordonnée.

Mme [L] ne justifie pas de sa situation financière actuelle, la seule pièce produite consistant en un avis d’impôt établi en 2020 sur ses revenus de 2019 mentionnant un revenu fiscal de référence de 12 113 euros, aucune pièce plus récente n’étant produite alors que le dossier n’a fait l’objet d’une clôture qu’en mai 2024.

Par conséquent, il n’y a pas lieu de faire droit à sa demande d’échéancier et il convient de la débouter de sa demande.

— sur les dommages et intérêts pour non paiement des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite en outre la condamnation de Mme [L] au paiement de la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice subi du fait du défaut répété de paiement des charges.

Décision du 27 septembre 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/00713 – N° Portalis 352J-W-B7F-CTTII

Il explique en effet que la résistance abusive de Mme [L] et de M. [W] lui cause un préjudice distinct de celui réparé par l’allocation des intérêts de retard.

Il indique ainsi qu’il doit être en mesure de régler les factures et d’assurer l’entretien de l’immeuble et le règlement des travaux prévus, tout en palliant le défaut de paiement des charges par les défendeurs.

Il rappelle qu’il ne dispose d’aucune autre ressource que celles constituées par les paiements réguliers par tous les copropriétaires des charges, dont le recouvrement effectif et rapide constitue un impératif de bonne gestion.

Il soutient ainsi qu’il est indéniable que le défaut de paiement l’a contraint à faire l’avance des charges impayées et que la défaillance des défendeurs met en péril sa trésorerie.

Il considère donc que ce manquement constitue une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et distinct des intérêts moratoires, justifiant l’allocation de dommages et intérêts et rappelle qu’il s’agit là de la seconde procédure initiée depuis 2017.

Mme [L] ne dit mot sur cette demande.

Cependant, le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences de manquements répétés de copropriétaires à l’obligation de paiement des charges compromettant la trésorerie de l’immeuble et empêchant le fonctionnement normal de la copropriété, sans faire état d’aucune pièce permettant de justifier que la défaillance de la défenderesse dans le paiement des charges de copropriété aurait été à l’origine des difficultés de trésorerie alléguées.

Par conséquent, faute de justifier de l’existence d’un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l’article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires est débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes reconventionnelles de Mme [L]

— sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1240 du code civil prévoit que « tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Mme [L], après avoir rappelé qu’elle est âgée de 68 ans et particulièrement handicapée et vulnérable à raison de sa fragilité psychologique, soutient que le syndicat des copropriétaires agit, non pas dans l’intérêt de la copropriété, mais essentiellement pour le compte d’un groupe de copropriétaires détenant la majorité des millièmes, lesquels abusent de cette majorité pour la harceler.

Elle soutient ainsi que l’intérêt collectif du syndicat des copropriétaires a été détourné pour tenter de lui nuire, notamment « en créant artificiellement une dette abyssale » pour « tenter d’arriver à faire abusivement vendre aux enchères » son lot.

Elle considère ainsi que « tous les procédés imaginables ont ainsi été utilisés par ce groupe de personnes indélicates, s’abritant derrière ledit syndicat afin d’anéantir toute résistance pourtant légitime » de sa part indiquant « qu’il n’est pour s’en convaincre que d’observer l’infini zèle du syndic, soigneusement choisi par M. [J] et consorts, ainsi que sa cohérie, généreusement alimentée par ce dernier au travers de son pouvoir financier sur ladite copropriété. »

Décision du 27 septembre 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/00713 – N° Portalis 352J-W-B7F-CTTII

Elle fait ainsi état d’un véritable harcèlement et d’une discrimination à son encontre ainsi que d’une « mise en scène d’un syndicat fantoche, ne représentant que des personnes en général prudemment anonymement désignées ».

Elle dénonce en effet « le comportement répété de ces personnes, ayant eu pour objectif de dégrader les conditions de vie et d’altérer la santé d’une personne vulnérable », ainsi que leur mauvaise foi en l’ayant accusée « sciemment sans preuve d’avoir commis des désordres, des nuisances, des abandons d’ordures, déchets, matériaux, pose d’excréments ».

Elle sollicite par conséquent la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui régler la somme de 10 000 euros.

Le syndicat des copropriétaires fait pour sa part valoir qu’il relève de sa responsabilité de veiller à la conservation de l’immeuble et à la sécurité de ses occupants et que le présent litige ne peut être confondu avec celui qui oppose Mme [L] à un couple de copropriétaires.

Il indique de plus que le fait d’avoir saisi la présente juridiction pour obtenir le paiement des arriérés de charges, le respect des règles régissant la vie en copropriété et la réparation des parties communes dégradées n’est pas constitutif d’un abus et encore moins d’un harcèlement.

Comme relevé à juste titre, les griefs formulés par Mme [L] à l’encontre de ses voisins, dont elle dénonce un harcèlement et une discrimination à son encontre, ne peuvent justifier sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires, ce dernier représentant l’ensemble des copropriétaires et non uniquement ceux avec lesquels elle est en conflit.

De plus, le syndicat des copropriétaires étant chargé de la conservation et de l’administration des parties communes, c’est donc à juste titre qu’il a diligenté une action en justice pour obtenir le recouvrement des arriérés de charges de copropriété dus par Mme [L] et le respect des règles de vie et de sécurité au sein de la copropriété.

Son action n’est donc constitutive ni un d’abus ni d’un harcèlement et il convient par conséquent de débouter Mme [L] de sa demande de dommages et intérêts.

— sur la mise à disposition, sous astreinte, de la clef de la fenêtre et de la boîte aux lettres

Mme [L] ne formule cette demande que dans le dispositif de ses conclusions et ne l’explique ni ne la fonde juridiquement dans le corps de ses écritures.

Elle ne peut par conséquent qu’en être déboutée.

— sur la demande de désignation d’un médiateur

Mme [L] sollicite, à titre subsidiaire, la désignation d’un médiateur « aux fins d’entendre les parties et de confronter leurs points de vue pour leur permettre enfin de trouver une solution au conflit qui les oppose et particulièrement sur les détournements manifestes des fonds de la copropriété. »

Le syndicat des copropriétaires ne répond pas à cette demande.

Aux termes de l’article 131-1 du code de procédure civile « le juge saisi d’un litige peut, après avoir recueilli l’accord des parties, ordonner une médiation. »

Une telle mesure, dont l’intérêt serait certain au vu de l’ancienneté et de la nature du conflit opposant la copropriété à Mme [L], ne peut toutefois être prononcée que si toutes les parties sont d’accord.

En l’absence d’accord du syndicat des copropriétaires, il ne peut donc être fait droit à la demande de Mme [L].

Sur les autres demandes

Partie succombante, Mme [K] [L] est condamnée aux entiers dépens et déboutée de sa demande formulée au titre des frais irrépétibles.

En équité, le syndicat des copropriétaires est débouté de sa demande formulée au titre des frais irrépétibles.

L’exécution provisoire de la décision est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE irrecevable l’exception de procédure soulevées par Mme [K] [L] ;

DÉBOUTE Mme [K] [L] de sa demande de sursis à statuer ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] des demandes d’injonction suivantes :

« -ne pas ouvrir la fenêtre palière du 4ème étage ou toute autre fenêtre palière ;

— ne pas bloquer, peu important le moyen utilisé, la ou les portes d’accès aux caves situées au sous-sol de l’immeuble ;

— ne pas bloquer, peu important le moyen utilisé, la porte d’entrée de l’immeuble ;

— ne pas jeter, ou déposer des affaires dans les parties communes de l’immeuble ;

— respecter en tout état de cause le règlement de copropriété ;

— cesser tous troubles à la copropriété

— cesser pour l’avenir d’effectuer tous travaux sur les parties communes sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires » ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de ses demandes de paiement de la somme de 5754,56 euros TTC en réparation de son préjudice matériel et de remise en état, sous astreinte, du système de fermeture de la fenêtre palière du quatrième étage de l’immeuble ;

ENJOINT à Mme [K] [L] de ne pas entreposer de sacs sur les rebords des fenêtres de son appartement, et ce sous astreinte de 50 euros par infraction constatée par huissier de justice, dont le coût sera supporté par cette dernière ;

CONDAMNE solidairement Mme [K] [L] et M. [D] [W] à régler au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 1513,28 euros au titre des charges de copropriété impayées au 06 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

DÉBOUTE Mme [K] [L] de sa demande de délais de paiement ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de sa demande formulée au titre des frais de recouvrement et de sa demande de dommages et intérêts pour non paiement des charges ;

DÉBOUTE Mme [K] [L] de sa demande de dommages et intérêts et de mise à disposition, sous astreinte, de la clef de la fenêtre et de la boîte aux lettres ;

DÉBOUTE Mme [K] [L] de sa demande de médiation judiciaire ;

CONDAMNE Mme [K] [L] aux entiers dépens ;

DÉBOUTE Mme [K] [L] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de leur demande formulée au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à Paris le 27 septembre 2024

La greffière La présidente