Du 20 mai 2025

5BH

PPP Contentieux général

N° RG 25/00378 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2CMY

[K] [W], [P] [U] [G] [I]

C/

S.A.S. MARTIN SERVICES

— Expéditions délivrées à Maître François TOSI

— FE délivrée à Monsieur [K] [W] et à Monsieur [P] [U] [G] [I]

Le 20/05/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

180, rue Lecocq – CS 51029 – 33077 Bordeaux Cedex

JUGEMENT EN DATE DU 20 Mai 2025

JUGE : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Madame Hassna AHMAR-ERRAS, Adjoint administratif faisant fonction de greffier

DEMANDEURS :

Monsieur [K] [W] ([S])

né le 25 Mai 1981 à AIT ERKHA

243 rue Judaïque

Apt 63

33000 BORDEAUX

représenté par Monsieur [P] [U] [G] [I] muni d’un pouvoir spécial

Monsieur [P] [U] [G] [I]

né le 13 Mai 1966 à TALENCE (33400)

243 rue Judaïque

Apt 63

33000 BORDEAUX

Présent

DEFENDERESSE :

S.A.S. MARTIN SERVICES

46 Av de la République

33000 BORDEAUX

Représentée par Maître François TOSI de la SELARL TOSI

DÉBATS :

Audience publique en date du 25 Mars 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Contradictoire

Jugement contradictoire en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure

Par acte sous seing privé en date du 30 avril 2015, la SAS MARTIN SERVICES a donné à bail à Monsieur [P] [I] et Monsieur [C] [S] un local d’habitation situé 243 rue Judaïque, 6ème étage à Bordeaux (33 000).

A la suite d’un changement de prénom et de nom Monsieur [C] [E] s’appelle désormais Monsieur [K] [W].

En février 2024, les locataires ont fait part à leur bailleur de ce que le levier du mitigeur de la baignoire ne permettait plus de sélectionner l’utilisation de la baignoire ou de la douche. En mai 2024, ils ont informé leur bailleur d’une fuite au niveau du robinet entraînant des infiltrations sous l’évier. Messieurs [P] [I] et [K] [W] ont sollicité leur réparation auprès du bailleur qui leur a proposé de leur fournir les robinets, charge à eux de les installer, ce qu’ils ont refusé.

Une expertise amiable est intervenue le 28 août 2024 et l’expert a déposé son rapport le 30 août 2024.

Des démarches amiables ont été entreprises et un constat d’échec a été établi le 14 janvier 2025 par un conciliateur de justice qui avait été saisi en vue d’une tentative préalable de conciliation.

Par requête en date du 22 janvier 2025, Monsieur [P] [I] a saisi le juge des contentieux de la protection aux fins d’obtenir du bailleur le remplacement des robinets défectueux en joignant un devis d’un montant de 1.103,30 euros correspondant au coût des réparations, et le paiement de dommages et intérêts. Cette instance a été enrôlée sous le numéro 25-00378.

Par requête en date du 22 janvier 2025, Monsieur [K] [W] a saisi le juge des contentieux de la protection des mêmes demandes. Cette instance a été enrôlée sous le numéro 25-00379.

Les deux instances ont a été appelées à l’audience du 25 mars 2025 où elles ont été jointes, compte tenu de l’identité d’objet et de cause, l’instance se poursuivant sous le numéro 25-00378 et étant débattue à cette audience.

Prétentions et moyens des parties

A l’audience, Monsieur [P] [I] disposant d’un pouvoir pour représenter Monsieur [K] [W] sollicite qu’il soit enjoint au bailleur de procéder à la réparation des robinets litigieux et sa condamnation à leur payer la somme de 1.000 euros de dommages et intérêts chacun.

Au soutien de ses demandes, il expose que le remplacement des robinets constitue une réparation autre que locative qui incombe au bailleur. Il indique également que les robinets litigieux n’étaient pas en parfait état à leur entrée dans les lieux et que la vétusté, et non un défaut d’entretien, est à l’origine de leur mauvais fonctionnement. De plus, il soutient que les mécanismes défectueux ne sont pas accessibles, de sorte qu’il n’est pas possible d’assurer leur entretien, ce qui explique que le remplacement ne soit pas à la charge des locataires.

La SAS MARTIN SERVICES, représentée par avocat, demande au juge des contentieux de la protection que Messieurs [P] [I] et [K] [W] soient déboutés de leurs demandes et leur condamnation à la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civil ainsi qu’aux dépens.

Elle indique que le contrat de bail impose au locataire d’entretenir les robinets, que le dysfonctionnement des robinets litigieux est lié à leur usage normal et qu’à ce titre les réparations incombent au locataire. Elle précise que les robinets sont entartrés ce qui est à l’origine de leur dysfonctionnement. Elle ajoute que le rapport d’expertise produit par les demandeurs ne fait pas état de la vétusté des robinets. Elle indique n’avoir jamais refusé d’effectuer les réparations lorsqu’elle elle lui incombait.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la charge des réparations

Le bail conclu entre les parties, en ce qu’il porte sur un logement non meublé destiné à la résidence principale des demandeurs est soumis aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est notamment obligé de :

— répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

— prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. »

L’annexe du décret n°87-712 du 26 août 1987 liste les réparations locatives incombant au locataire. En ce qui concerne la robinetterie, il précise qu’incombe au locataire le « Remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ».

L’article 6 c de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 impose quant à lui au bailleur d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En application de l’article 3-2 de la loi n° 89–462 du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

En l’espèce, l’état des lieux entrant précise que le robinet mitigeur de la cuisine est en bon état et fonctionne. Concernant le robinet mitigeur de la baignoire il est indiqué qu’il fonctionne et qu’il est entartré.

Le rapport d’expertise en date du 28 août 2024, soit plus de neuf ans après l’entrée dans les lieux, précise que le robinet de la cuisine fuit sur plusieurs points : au niveau de la jonction entre deux éléments de l’installation et au niveau de la jonction de la robinetterie avec le plan de travail ce qui entraîne des infiltrations sous l’évier. Dans la salle de bain, il est observé que le bouton de commande de passage de l’eau au bec-verseur est coincé et ne passe plus manuellement d’une position à une autre ce qui engendre des difficultés d’utilisation. Il conclut à la nécessité de remplacer la robinetterie de la cuisine et de la salle de bain.

L’article 2.3.2 du bail précise que le locataire devra tenir en bon état les robinets d’eau. Cette disposition contractuelle ne peut avoir pour effet de faire peser sur le locataire une obligation allant au-delà celle que prévoit la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et le décret d’application susvisé qui n’impose pas au locataire le remplacement des robinets, ni des mécanismes touchés par les dysfonctionnements. De plus, le logement étant occupé depuis près de 10 ans il y a lieu de tenir compte de la vétusté des robinets litigieux pour déterminer si les dysfonctionnements relèvent ou non d’une usure normale du temps. Les grilles de vétusté communément admises prévoient une durée de vie de 10 ans pour la robinetterie. Or, il est constant que Monsieur [P] [I] et Monsieur [K] [W] étaient dans les lieux depuis 9 ans lorsque les désordres sont apparus, et que les robinets n’étaient pas à l’état neuf à leur entrée dans les lieux. Il y a ainsi lieu de considérer que leur durée de vie a été atteinte et que leur dysfonctionnement relève d’une usure normale du temps et non d’un défaut d’entretien imputable aux locataires.

Dès lors, les dysfonctionnements observés doivent être considérés comme occasionnés par vétusté et le remplacement des robinets ne faisant pas partie des réparations locatives, la SAS MARTIN SERVICES sera condamnée à remplacer les robinets défectueux.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-1 du code civil, le co-contractant est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution du contrat, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, reprenant les termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est tenu de laisser le preneur jouir paisiblement des locaux loués pendant la durée du bail et doit donc indemniser le locataire des préjudices découlant de tout manquement à ce titre.

En l’espèce, les désordres qui affectent les robinets empêchent Monsieur [P] [I] et Monsieur [K] [W] de prendre des bains depuis février 2024 et, depuis mai 2024 leur imposent de récupérer les eaux d’infiltration causées par le robinet de la cuisine défectueux ce qui permet de caractériser un trouble à la jouissance paisible du logement par les locataires. Ils ont par ailleurs adressé de nombreux courriels et courriers et ce dès mars 2024, subissant ainsi l’inertie de la SAS Martin Services depuis 1 an.

Dès lors, il y a lieu de condamner la SAS MARTIN SERVICES à payer à Monsieur [P] [I] et Monsieur [K] [W], chacun la somme de 250 euros au titre de leur préjudice de jouissance.

Sur les frais du procès

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SAS MARTIN SERVICES, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SAS MARTIN SERVICES, qui supportera les dépens, sera déboutée de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en dernier ressort ;

ORDONNE à la SAS MARTIN SERVICES de remplacer les robinets mitigeurs de la salle de bain et de la cuisine de l’appartement loué Monsieur [P] [I] et Monsieur [K] [W] situé 243 rue Judaïque, 6ème étage à Bordeaux (33000) ;

CONDAMNE la SAS MARTIN SERVICES à payer à Monsieur [P] [I] et Monsieur [K] [W] chacun la somme de 250 euros au titre de leur préjudice de jouissance ;

CONDAMNE la SAS MARTIN SERVICES aux dépens ;

DEBOUTE la SAS MARTIN SERVICES de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile.

CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la décision.

Ainsi mis à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIÈRE LA VICE PRÉSIDENTE

chargée des contentieux de la protection