Tribunal Judiciaire de Bordeaux, Ppp referes, 2 juin 2025, n° 25/00292

TJ Bordeaux 2 juin 2025

Arguments

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Accepté
Indécence du logement
La cour a constaté que l'absence de chauffage pendant une période prolongée constitue une violation des obligations du bailleur, justifiant une indemnisation pour préjudice de jouissance.
Accepté
Reconnaissance de la nécessité du constat
La cour a jugé que le constat était nécessaire et non contesté par le bailleur, justifiant le remboursement.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
La cour a estimé que la partie perdante devait indemniser l'autre partie pour les frais exposés, en tenant compte de l'équité.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bordeaux, ppp réf., 2 juin 2025, n° 25/00292
Numéro(s) :	25/00292
Importance :	Inédit
Dispositif :	Accorde une provision
Date de dernière mise à jour :	5 juin 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Mehdi AKROUMLouis COULAUD
Cabinet(s) :	SELARL COULAUD-PILLET
Parties :	Société AQUITANIS

Texte intégral

Du 02 juin 2025

5AG

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/00292 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2BZI

[D] [C]

Société AQUITANIS

— Expéditions délivrées à la SELARL COULAUD-PILLET

M^e Mehdi AKROUM,

— FE délivrée à M^e Mehdi AKROUM,

Le 02/06/2025

Avocats : la SELARL COULAUD-PILLET

M^e Mehdi AKROUM,

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 5]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 02 juin 2025

PRÉSIDENT : M^me Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Madame [D] [C]

née le 15 Mai 1964 à

[Adresse 2] [Adresse 8]

[Adresse 11] [Adresse 4]

[Localité 7]

Représentée par Maître Mehdi AKROUM, avocat au barreau de Marseille,

DEFENDERESSE :

Société AQUITANIS

[Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 6]

Représentée par Maître VIENOT substituant Maître Louis COULAUD, (SELARL COULAUD-PILLET) avocat au barreau de Bordeaux,

DÉBATS :

Audience publique en date du 14 Mars 2025

Délibéré du 09 mai 2025 prorogé au 02 juin 2025, en raison des contraintes du service,

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ou à la résiliation du bail, et/ou à des dommages-intérêts, en raison de troubles de jouissance en date du 30 Janvier 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 09 janvier 2019, la société AQUITANIS a donné à bail à Madame [D] [C] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 9] moyennant un loyer initial de 3349,77 euros, outre notamment 49,55 euros de provision chauffage.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 16 décembre 2024, par l’intermédiaire de son avocat, Madame [D] [C] a mis en demeure la société AQUITANIS de rétablir le chauffage dans son logement dans un délai de 05 jours ouvrés.

Se prévalant d’une absence de chauffage depuis le 14 novembre 2024, caractérisant l’indécence des lieux et d’une carence fautive du bailleur, par acte de commissaire de justice du 30 janvier 2025, Madame [D] [C] a assigné AQUITANIS OPH DE BORDEAUX METROPOLE devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 14 mars 2025 aux fins de voir :

— Condamner AQUITANIS à effectuer les réparations du système de chauffage dans le logement de Madame [C] sous 15 jours ;

— Condamner AQUITANIS à verser à Madame [C] une astreinte de 100 euros par jour de retard ;

— Condamner AQUITANIS à verser à Madame [C] la somme de 250 euros par mois passé sans chauffage au titre de son préjudice de jouissance ;

— Suspendre le paiement des loyers avec consignation auprès de la Caisse des dépôts jusqu’au rétablissement complet du système de chauffage ;

— Condamner AQUITANIS à verser à Madame [C] la somme de 360 euros au titre du remboursement du constat dressé par le commissaire de justice ;

— Condamner AQUITANIS à verser à Madame [C] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été débattue à l’audience du 14 mars 2025.

Lors de l’audience du 14 mars 2025, Madame [D] [C], représentée par son conseil, sollicite la condamnation de la société AQUITANIS à la somme provisionnelle de 750 euros au titre du trouble de jouissance, ainsi que la somme de 2.000 euros, le remboursement du constat dressé par le commissaire de justice, et maintient ses demandes au titre de l’article 700 et des dépens.

En défense, la société AQUITANIS, représentée par son avocat, sollicite du juge des contentieux de la protection, de :

— Donner acte à AQUITANIS de ce qu’elle ne s’oppose pas au remboursement des frais du constat établi par le commissaire de justice le 15 janvier 2025 ;

— Pour le reste,

— Juger n’y avoir lieu à référé ;

— Débouter Madame [C] de l’ensemble de ses demandes ;

— Rejeter la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ou à titre subsidiaire, la réduire à de plus justes proportions.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 09 mai 2025, prorogée au 02 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de condamnation provisionnelle au titre du préjudice de jouissance :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent ou pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En application de l’article 835 susvisé, il faut et il suffit que l’obligation ne soit pas sérieusement contestable pour accorder une provision, l’urgence n’ayant pas à être démontrée.

En outre, en application de l’article 06 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé notamment :

– De remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation

– De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

– D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet d’une clause expresse mentionnée dans le bail ;

– D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En vertu de l’article 3. 1er du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques d’un logement décent :

« Le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement ».

Enfin, il résulte de l’article R171-11 du code de la construction et de l’habitation prévoit :

« Tout logement compris dans un bâtiment d’habitation au sens de l’article R.111-1 doit pouvoir être chauffé et pourvu d’eau chaude sanitaire moyennant une dépense d’énergie limitée, selon les conditions prévues par les dispositions des articles R. 172-4, R. 172-5. R. 172-11 et R. 172-12.

Les équipements de chauffage du logement permettent de maintenir à 18° C la température au centre des pièces du logement. Ils comportent des dispositifs de réglage automatique du chauffage qui permettent notamment à l’occupant d’obtenir une température inférieure à 18° C ».

En l’espèce, en application des articles susvisés, il appartient à la société AQUITANIS de délivrer un logement décent à Madame [C] disposant d’un système de chauffage en fonctionnement permettant d’assurer une température minimum de 18°C.

Il appartient à Madame [C], qui se prévaut de l’indécence de son logement à compter du 14 novembre 2024, d’en rapporter la preuve.

La société AQUITANIS fait valoir le caractère contestable de l’obligation, faute pour Madame [C] de rapporter la preuve d’une date certaine de défaillance de chauffage, ni du caractère ininterrompu de l’absence de chauffage dans le logement.

En l’espèce, il ressort des pièces produites et débattues par les parties que Madame [D] [C] est titulaire d’un contrat de location auprès de la société AQUITANIS depuis le 09 janvier 2019, qu’elle règle des provisions pour charges relatives à l’utilisation d’un système de chauffage collectif, ainsi que pour l’entretien locatif, la société AQUITANIS ayant conclu un contrat d’entretien général « atout service », permettant la réalisation de travaux dans le cadre de l’entretien normal du logement, comportant notamment le dépannage suite à la réception des appels du locataire.

Depuis le 1er juillet 2021, le prestataire en charge des contrats d’entretien est la société EDG-LOGISTA.

Par courrier recommandé en date du 16 décembre 2024, Madame [C] [D] a mis en demeure AQUITANIS de procéder au rétablissement du chauffage sous 05 jours à compter de la réception du courrier.

Il n’est pas contesté que Madame [C] [D] ait signalé la situation au bailleur le 14 novembre 2024, et qu’à la date du 23 décembre 2024, le chauffage n’avait toujours pas été rétabli dans le logement tel que cela ressort des propres indications du responsable de secteur le 23 décembre 2024, pas plus qu’à la date du 15 janvier 2025, date de réalisation du constat de commissaire de justice, qui évoque une température ambiante de 17 degrés, un jour ensoleillé à 14 heures 30, et un ensemble de radiateurs froids au toucher ne diffusant aucune chaleur.

Madame [C] rapporte donc la preuve d’une absence de chauffage dans son logement de manière incontestable sans qu’il ne soit nécessaire d’exiger de sa part la réalisation de relevés de température réalisés à des heures différentes.

La société AQUITANIS rapporte la preuve de la remise en service du circulateur, en date du 06 février 2025.

Dès lors, il est établi l’absence de chauffage dans le logement loué par Madame [D] [C] du 14 novembre 2024 au 06 février 2025, durant la période la plus froide de l’année, soit 85 jours, soit 2,8 mois, en violation des dispositions susvisées des articles 06 de la loi du 6 juillet 1989 et 3.1er du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, de sorte qu’il sera fait droit à la demande de condamnation provisionnelle à la somme de 700 euros (250 euros x 2,8 mois).

En outre, il sera fait droit à la demande de condamnation formée par Madame [D] [C] envers la société AQUITANIS au remboursement du constat de commissaire de justice dressé le 15 janvier 2025, d’un montant de 360 euros, acte nécessaire et non contesté par le bailleur.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de la société AQUITANIS.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner la société AQUITANIS à verser à Madame [D] [C] la somme de 500 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNONS la société AQUITANIS à payer à Madame [D] [C] la somme de 700 euros à titre provisionnel au titre de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNONS la société AQUITANIS à payer à Madame [D] [C] une indemnité de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la société AQUITANIS aux dépens ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION