Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 28 Novembre 2024

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DEMANDERESSE :

Société D’HLM LOGI-OUEST

13 boulevard des Deux Croix

BP 83029

49017 ANGERS CEDEX 01

représentée par Maître Christophe DOUCET, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [M]

26 Rue du Languedoc

Etage 1 Logement 413

44230 ST-SEBASTIEN-SUR-LOIRE

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Laetitia GAILLARD-MAUDET

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 10 octobre 2024

date des débats : 10 octobre 2024

délibéré au : 28 novembre 2024

RG N° N° RG 24/01368 – N° Portalis DBYS-W-B7I-M645

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Christophe DOUCET

CCC à Monsieur [J] [M] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 15 décembre 2021, ayant pris effet le 29 décembre 2021, la société anonyme d’habitations à loyer modéré LOGI OUEST a donné à bail à Monsieur [J] [M] un logement lui appartenant sis, 26 rue du Languedoc – 1er étage – Logement n°413 – 44230 SAINT SEBASTIEN SUR LOIRE, outre un emplacement de stationnement, moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable d’un montant de 353,08€ pour le logement et 24,29 € pour l’emplacement de stationnement, hors charges.

Le 3 juillet 2023, la société bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 783,91 € au titre des loyers échus et impayés au 21 juin 2023.

Ce même commandement, visant l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989, le mettait également en demeure d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs par la production d’une attestation délivrée par son assureur.

Par acte de Commissaire de Justice du 17 avril 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 18 avril 2024, la société LOGI OUEST a fait assigner Monsieur [J] [M] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir :

— déclarer recevable et bien fondée son action ;

— constater, et en tant que de besoin, prononcer la résiliation du contrat de bail intervenu le 3 septembre 2023 du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail conclu le 15 décembre 2021 pour :

Défaut de paiement régulier des loyers et charges depuis le mois d’avril 2023 ;Absence de production d’une assurance locative ;

— ordonner la libération des lieux par Monsieur [J] [M] et de tout occupant de son chef, ainsi que la remise des clefs après établissement d’un état des lieux de sortie ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [M] ainsi que de tout occupant introduit de son chef avec, au besoin, l’assistance d’un serrurier et de la force publique, jusqu’à libération complète des lieux y compris des meubles meublants ;

— ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles garnissant les lieux loués aux frais, risques et périls des défendeurs ;

— condamner Monsieur [J] [M] à lui payer la somme de 2.438,73 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés, frais de contentieux impayés arrêtés au 29 février 2024, outre les intérêts de retard au taux légal à compter du 3 juillet 2023, date du commandement de payer ;

— condamner Monsieur [J] [M] à lui payer la somme de 78,49 € au titre du commandement de payer délivré le 3 juillet 2023 ;

— condamner Monsieur [J] [M] à lui verser à compter du 3 septembre 2023 une indemnité d’occupation mensuelle due, jusqu’à la libération définitive des lieux, équivalente au montant du loyer et des charges mensuelles qui seraient dus en vertu du contrat de bail, subsidiairement fixer ladite indemnité ;

— condamner Monsieur [J] [M] à lui payer la somme de 1.500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 octobre 2024, lors de laquelle la société LOGI OUEST, valablement représentée par ministère d’avocat, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance, précisant toutefois qu’elle se désistait de sa demande au titre de l’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance. Elle a également actualisé sa créance à la somme de 3.048,04 € selon le décompte arrêté au 30 septembre 2024 et s’est opposée à l’octroi de tout délai de paiement au locataire.

Monsieur [J] [M] a comparu et actualisé sa situation personnelle et financière. Il a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire en proposant de régler mensuellement 140 €, soit le loyer résiduel.

En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Monsieur [J] [M] n’a fait état d’aucun dossier.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis par les services sociaux jusqu’au jour du délibéré.

La décision a été mise en délibéré au 28 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance

Lors de l’audience, la société LOGI OUEST a déclaré qu’elle se désistait de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance.

Dès lors, il convient de constater ce désistement.

Sur la recevabilité de la demande d’acquisition de la clause résolutoire du bail fondée sur un défaut de paiement des loyers

En vertu de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, “Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) (…). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement (…). Cette saisine (…) s’effectue par voie électronique”.

Aux termes de l’article 24 III de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, “A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience (…) par voie électronique (…)”.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire Atlantique le 18 avril 2024, soit dans le délai légal prévu par les dispositions précitées.

En outre, la société LOGI OUEST justifie avoir signalé la situation d’impayés de loyers à la Caisse d’Allocations Familiales le 4 juillet 2023, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. La situation d’impayés de loyers ayant persisté depuis ce signalement, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation du bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le contrat de bail liant les parties contient en son article 5.5 intitulé « résiliation » une clause résolutoire rédigée comme suit :

« En cas de non-paiement à leur échéance du loyer y compris le supplément de loyer de solidarité, du dépôt de garantie ou des charges dûment justifiées, et deux mois après commandement de payer resté infructueux, le présent contrat de location sera résilié de plein droit dans les conditions légales ».

Un commandement de payer visant cette clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié à Monsieur [J] [M] le 3 juillet 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 783,91 €. Ce commandement accorde un délai de deux mois au locataire pour s’acquitter de sa dette.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment des décomptes, que les causes de ce commandement n’ont pas été entièrement réglées dans le délai de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 septembre 2023.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, la créance principale de la société LOGI OUEST est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 3.048,04€ au 30 septembre 2024.

Il convient toutefois de déduire de ce décompte les sommes imputées au locataire au titre des « frais », sans plus de précision, soit une somme totale de 261,40 €, ces frais ne relevant pas de l’arriéré locatif mais, le cas échéant et lorsque cela est justifié, des dépens.

En conséquence, Monsieur [J] [M] sera condamné à payer à la société LOGI OUEST la somme de 2.786.64 € au titre des loyers et charges échus et impayés au 30 septembre 2024, outre les intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2023 sur la somme de 783,91 € et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation”.

L’article 24 VII de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet”.

En l’espèce, le décompte actualisé produit par le bailleur laisse apparaître que Monsieur [J] [M], qui perçoit toujours une allocation logement, a effectué un règlement de 190 € le 19 septembre 2024, soit le montant de son loyer résiduel.

Lors des débats, Monsieur [J] [M] a déclaré vivre seul et recevoir ses deux filles dans le cadre d’un droit de visite et d’hébergement classique. Il a par ailleurs expliqué qu’il avait suivi une formation et qu’il était en recherche d’emploi, ajoutant que ses revenus n’étaient actuellement constitués que du RSA.

Il a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, en proposant de verser 190 € par mois, soit le montant de son loyer résiduel, ce à quoi la société bailleresse s’est opposée.

Dans ces conditions, dès lors que Monsieur [J] [M] ne dispose pas de revenus d’un montant suffisant pour envisager qu’il puisse s’acquitter d’une échéance de remboursement de sa dette en sus du règlement de son loyer courant, et donc en sus du règlement de son loyer résiduel, il convient de le débouter de sa demande de délais de paiement, ce d’autant plus que la proposition qu’il formule ne saurait sérieusement être acceptée puisqu’elle revient à envisager uniquement le règlement de son loyer courant, sans prévoir le versement d’une somme complémentaire en vue du règlement de sa dette.

Dès lors, Monsieur [J] [M] occupant désormais les lieux loués sans droit ni titre, devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi il pourrait y être contraint, au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [J] [M] sera par ailleurs condamné à payer à la société LOGI OUEST, à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, soit la somme de 379,81 € par mois selon l’avis d’échéance du mois de septembre 2024, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial).

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [J] [M], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l’état, les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 3 juillet 2023.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Monsieur [J] [M] sera condamné à payer à la société LOGI OUEST, qui a dû recourir à la justice pour faire valoir ses droits, une somme de 150 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la société anonyme d’habitations à loyer modéré LOGI OUEST à l’encontre de Monsieur [J] [M] ;

CONSTATE le désistement de la société anonyme d’habitations à loyer modéré LOGI OUEST quant à sa demande relative au constat d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance ;

CONDAMNE Monsieur [J] [M] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré LOGI OUEST la somme de 2.786.64 € (DEUX MILLE SEPT CENT QUATRE VINGT SIX EUROS ET SOIXANTE QUATRE CENTIMES) au titre des loyers et charges échus et impayés au 30 septembre 2024, outre les intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2023 sur la somme de 783,91 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;

DEBOUTE Monsieur [J] [M] de sa demande de délais de paiement ;

CONSTATE la résiliation du bail, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, au 4 septembre 2023 ;

DIT que Monsieur [J] [M] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis, 26 rue du Languedoc – 1er étage – Logement n°413 – 44230 SAINT SEBASTIEN SUR LOIRE, et ses accessoires, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Monsieur [J] [M] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [J] [M] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré LOGI OUEST une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, soit la somme de 379,81 € par mois, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

RENVOIE la société bailleresse aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

CONDAMNE Monsieur [J] [M] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré LOGI OUEST une somme de 150 € (CENT CINQUANTE EUROS) au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Monsieur [J] [M] aux dépens en ce compris les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 3 juillet 2023 ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS L. GAILLARD-MAUDET