Tribunal Judiciaire de Bordeaux, 1re chambre civile, 9 janvier 2025, n° 24/01568

TJ Bordeaux 9 janvier 2025

Arguments

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Accepté
Inclusion des volumes dans le périmètre de l'ASL
La cour a constaté que les fractions de lots de la SCI ROME sont incluses dans le périmètre de l'ASL, rendant la demande de paiement des arriérés de fonds et charges recevable.
Accepté
Retard de paiement après mise en demeure
La cour a jugé que les intérêts sont dus conformément aux statuts de l'ASL, à compter de la mise en demeure, en raison du retard de paiement.
Accepté
Préjudice financier causé par le non-paiement
La cour a reconnu que le non-paiement des charges a causé un préjudice financier à l'ASL, justifiant l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Frais de justice engagés
La cour a jugé que l'ASL a droit à une indemnité pour les frais de justice, conformément à l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bordeaux, 1re ch. civ., 9 janv. 2025, n° 24/01568
Numéro(s) :	24/01568
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Béatrice DEL CORTE
Parties :	S.C.I. ROME

Texte intégral

N° RG 24/01568 – N° Portalis DBX6-W-B7I-YZO2

PREMIERE CHAMBRE

CIVILE

72A

N° RG 24/01568 – N° Portalis DBX6-W-B7I-YZO2

Minute n° 2024/00

AFFAIRE :

A.S.L. DU [Adresse 3]

S.C.I. ROME

Exécutoires délivrées

Avocats : M^e Béatrice DEL CORTE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 9 Janvier 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré

Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente

Statuant à Juge Unique

Monsieur David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 28 Novembre 2024,

JUGEMENT :

Réputé contradictoire

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDERESSE :

L’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DU [Adresse 3]

Située [Adresse 4]

Représentée par son Directeur en exercice, la SARL AQUIGESTION dont le siège social est situé [Adresse 5]

Représentée par Maître Béatrice DEL CORTE, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

La S.C.I. ROME

Dont le siège social est :

[Adresse 6]

[Localité 2]

Prise en la personne de son dirigeant domicilié en cette qualité audit siège

Défaillante

EXPOSÉ DU LITIGE :

N° RG 24/01568 – N° Portalis DBX6-W-B7I-YZO2

Une Association Syndicale Libre (ASL) régie par l’ordonnance du 1er juillet 2004 modifiée par le décret du 3 mai 2006 a été créée entre les propriétaires des volumes composant l’ensemble immobilier complexe dénommé “[Adresse 3]” sis [Adresse 8] [Localité 7] cadastré section MH n°[Cadastre 1] . Elle a notamment pour objet social l’acquisition , la gestion et l’entretien des équipements d’intérêt collectif à tout ou partie des biens immobiliers, le contrôle du règlement et du cahier des charges par ses membres, la police desdits biens communs, mais également la répartition des dépenses de gestion et d’entretien entre les membres de l’Association et leur recouvrement.

Reprochant à l’un de ses membres, la SCI ROME propriétaire depuis le 19 janvier 2023 des fractions 201, 202, 2203 et 204 du volume 200 et des fractions 801, 802 et 803 du volume 800 de l’ensemble immobilier de ne pas s’acquitter de sa quote-part de fonds et charges, celle-ci, après une mise en demeure infructueuse, l’a assignée devant la présente juridiction par acte du 22 février 2024 aux fins d’obtenir sa condamnation à acquitter l’arriéré des fonds et charges outre les intérêts contractuels, des dommages et intérêts et une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI ROME valablement assignée à son adresse vérifiée , n’a pas constitué avocat.

Par jugement réputé contradictoire et avant dire droit en date du 27 juin 2024 à la motivation duquel il convient de renvoyer , la présente juridiction a :

— ordonné la réouverture des débats afin d’inviter l’Association Syndicale Libre du [Adresse 3]

— à justifier contradictoirement de ce que le volume 800 dont la SCI ROME est propriétaire est inclus dans le périmètre de l’Association Syndicale Libre du [Adresse 3]

— à défaut, de produire contradictoirement un décompte de l’arriéré de fonds et charges invoqués à l’encontre de la SCI ROME limité aux volumes 200 et 400 à

— renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du jeudi 10 octobre 2024 à 14 h00

— réservé les dépens.

Par conclusions notifiées par RPVA le 17 septembre 2024 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, l’Association Syndicale Libre (ASL) du [Adresse 3] , demande au tribunal , sur le fondement de l’ordonnance du 1er juillet 2004, des statuts de l’ASL, et notamment ses articles 23,24 et 25, des articles 1101 et suivants, 1194, 1231-6 et 544 du code civil et de l’article 700 du code de procédure civile de :

— condamner la SCI ROME à lui payer la somme principale de 18.476,68 euros au titre des appels de fonds et charges échus depuis le 1er avril 2023 selon décompte arrêté au 31 janvier 2024 ,

— condamner la SCI ROME à lui payer la somme de 1955,07 euros arrêtée au 12 octobre 2024 au titre des intérêts au taux contractuels de 1 % par mois 30 jours après mise en demeure infructueuse,

— condamner la SCI ROME à lui payer une somme de 1000 euros de dommages et intérêts,

— condamner la SCI ROME à lui payer la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été établie le 30 avril 2024.

MOTIVATION

1-SUR L’ARRIERE DE CHARGES ET FONDS

Il est expressément rappelé à l’article 2 des statuts de l’A.S.L du [Adresse 3] versés au débat, que tout propriétaire , pour quelque cause et à quelque titre que ce soit, de l’un des biens immobiliers compris dans le périmètre de l’association est membre de plein droit de l’Assocaition Syndicale Libre par l’effet de son acquisition.

En vertu de l’article 23 des mêmes statuts sont supportés par l’ensemble des membres tous les frais et charges relatifs à l’entretien, la conservation, l’administration, l’utilisation , le remplacement et la remise en état des éléments d’équipements d’intérêt collectif objet de l’association et affectés à l’usage de l’ensemble ou partie de ces membres s’agissant notamment du volume 400 couloir d’accès avec cave d’escalier desservant l’ensemble des volumes grevé d’une servitude de passage au profit des autres volumes. L’article 24 prévoyant les modalités de répartition de l’ensemble des charges communes entre les différents membres.

Il résulte des pièces communiquées que les fractions de lots acquises le 19 janvier 2023 par la SCI ROME soit 201, 202,203 et 204, ainsi que 801, 802 et 803 sont incluses dans les volume 200 et 800 qui s’inscrivent dans le périmètre de l’A.S.L du [Adresse 3] étant précisé que le volume 200 est desservi par une servitude de passage du fonds servant 400 lequel est également intégré dans le périmètre de la même ASL.

L’ASL du [Adresse 3] est donc recevable à agir contre la SCI [Adresse 9] en paiement d’un arriéré de fonds et charges pour les lots volumes numéros 200 et 400, mais également pour le lot volume 800.

Au soutien de sa demande en paiement l’A.S.L du [Adresse 3] verse au débat :

— le contrat de gestion de l’ASL du 22 décembre 2022

— du procès-verbal d’assemblée générale du 21 décembre 2022 portant approbation des budgets provisionnels des exercice N et N+1

— du procès-verbal d’assemblée générale du 5 juin 2023, approuvant notamment des travaux de mise en peinture des parties communes, de mise d’un bloc boîte aux lettres dans les parties communes, de mise en place d’un contrôle d’accès par badge sur la porte d’entrée C, de mise en place d’un plan de sécurité incendie, de mise en place d’une ferme porte sur la porte d’entrée et de mise en place de racks à vélos dans le local vélos, régulièrement notifié à la SCI ROME le 22 juin 2023,

— les appels de fonds adressés à la SCI ROME du 1/10/2023 au 31/12/2024 afférents à sa quote part de charge ainsi que les charges travaux du 1er juillet 2023 au 30 septembre 2023

— la mise en demeure en date du 11 octobre 2023,

— les extrait de compte propriétaire au 24 janvier 2024 , 1er septembre 2024

— un relevé de compte arrêté au 1er octobre 2024,

Il est établi par ces pièces que la SCI ROME a été défaillante dans le paiement des fonds et charges lui incombant et qu’elle est redevable à ce titre envers l’ASL de la somme de 18.476,68 euros selon décompte arrêté au 1er octobre 2024 et non 24 janvier 2024 comme indiqué par erreur dans le dispositif des conclusions de la requérante et au titre des appels de fonds et charges échus depuis le 1er avril 2023.

Il sera donc condamné au paiement de cette somme.

2-SUR LES INTÉRÊTS CONTRACTUELS

L’article 25 al 3 des statuts de l’ASL qui ont valeur contractuelle précise que trente jours après une mise en demeure adressée par lettre recommandée, le propriétaire qui n’est pas à jour dans le paiement, cesse de pouvoir jouir des services gérés par l’association Syndicale. Les intérêts courent sur le sommes dues par lui au taux de 1% par mois.

La SCI ROME n’était toujours pas à jour des fonds et charges lui incombant 30 jours après le courrier en recommandé du 11 octobre 2023, de sorte que l’ASL est bien fondée à solliciter sa condamnation au paiement de intérêts prévus au statut à compter du 12 novembre 2023 sur les sommes dues à cette date soit la somme de 1955, 07 euros selon décompte arrêté au 12 ocotbre 2024.

3-SUR LES DOMMAGES ET INTERETS

Au visa de l’article 1231-6 du code civil l’ASL du [Adresse 3] sollicite la réparation du préjudice résulant du déséquilibre financier consécutif au défaut de paiement des charges et fonds dus par la SCI ROME.

Selon l’article 1231-6 al 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé , par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés d’un membresd’une ASL au paiement des charges et fonds lui incombant constitue une faute causant à la collectivité des membres de cette ASL préjudice financier direct et certain distinct des intérêts moratoires et qui est constitué par les difficultés de trésorerie subséquentes .

En l’état des pièces communiquées ce préjudice sera indemnisé à hauteur de la somme de 1000 euros.

4- SUR LES DEMANDES ANNEXES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les dépens seront supportés par la SCI ROME, partie perdante.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit du demandeur à hauteur de 1500 euros.

Aucun élément ne permet d’écarter l’exécution provisoire dont est assortie de plein droit la présente décision conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

— CONDAMNE la SCI ROME à payer à l’Association Syndicale Libre (ASL) du [Adresse 3] les sommes de :

—  18.476,68 euros selon décompte arrêté au 1er octobre 2024 au titre des appels de fonds et charges échus depuis le 1er avril 2023,

-1955,07 euros au titre des intérêts contractuels de retard au taux de 1 % par mois à compter de la mise en demeure du 11 octobre 2023, selon décompte arrêté au 12 octobre 2024,

— la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNE la SCI ROME aux dépens de l’instance,

— DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

La présente décision est signée par Madame COLOMBET, Vice-Présidente et Monsieur David PENICHON, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT