Du 29 décembre 2025

72Z

SCI/

PPP Contentieux général

N° RG 25/02318 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2U27

Syndic. de copro. IMMEUBLE RESIDENCE VERLAINE (41-43 RUE DU GENERAL BORDAS

C/

[D] [E]

— Expéditions délivrées à Monsieur [D] [E]

— FE délivrée à M^e Sophie PASTURAUD

Le 29/12/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

Pôle protection et proximité

180, rue Lecocq – CS 51029 – 33077 Bordeaux Cedex

JUGEMENT EN DATE DU 29 décembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame Hassna AHMAR-ERRAS, Adjoint administratif faisant fonction de greffier

DEMANDERESSE :

SDC IMMEUBLE RESIDENCE VERLAINE (41-43 RUE DU GENERAL BORDAS représenté par son syndic, la SARL ORALIA LAPIERRE DES DEUX RIVES

57 Cours pasteur

33000 BORDEAUX

Représentée par M^e Sophie PASTURAUD (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEUR :

Monsieur [D] [E]

31, Rue Gustave Courbet

47000 AGEN

Ni présent, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique en date du 20 octobre 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Réputé contradictoire

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Monsieur [D] [E] est propriétaire des lots n° 341 et 441 au sein de la Résidence VERLAINE sise au 41-43 rue du Général Bordas 33400 TALENCE.

Par acte introductif d’instance délivré le 26 juin 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence VERLAINE, représenté par son syndic, la SARL ORALIA LAPIERRE DES DEUX RIVES, a fait assigner Monsieur [D] [E] devant le tribunal judiciaire de ce siège aux fins de voir, sur le fondement des dispositions des articles 10-1 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 :

— condamner Monsieur [D] [E] à lui verser la somme de 2.565,01 € correspondant à un arriéré de charges de copropriété arrêté au 18 juin 2025, assortie des intérêts légaux à compter de l’assignation,

— condamner Monsieur [D] [E] à lui payer la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— dire et juger que les frais qu’il a exposés à compter de la sommation de payer en date du 24 septembre 2024 seront exclusivement imputables à Monsieur [D] [E],

— condamner Monsieur [D] [E] aux entiers dépens en ceux compris les frais de sommation de payer en date du 24 septembre 2024, le remboursement de frais d’huissier et s’il fallait poursuive une exécution forcée le droit et la rémunération de l’huissier au titre de la loi du 12 décembre 1996.

Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé à l’acte de saisine.

A l’audience du 20 octobre 2025, au cours de laquelle l’affaire a été retenue, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé 28 rue des remparts, représenté par son conseil, a repris les termes de son exploit introductif d’instance.

En défense, Monsieur [D] [E], n’a ni comparu ni été représenté, bien que cité en l’étude.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 décembre 2025.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, le présent jugement, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire.

MOTIFS :

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que «si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée».

I – Sur la demande principale :

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots (le règlement de copropriété fixant la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges).

Ainsi, lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires n’ayant pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus en droit de refuser de régler leur quote-part de charges.

L’article 10-1 de cette même loi permet au syndicat d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par lui, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, «celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation».

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— le contrat de syndic conclu avec la Société ORALIA à effet au 7 juillet 2025 pour une durée de 1 an, mentionnant, notamment, le coût des prestations imputables au seul copropriétaire concerné,

— le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 13 juin 2023 approuvant le compte de l’exercice du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022, révisant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023, votant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024,

— le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 26 juin 2024 approuvant le compte de l’exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023, révisant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024, votant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025 et autorisant l’exécution de travaux et la souscription de contrats,

— le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 15 mai 2025, approuvant le compte de l’exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024, révisant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025, votant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2026, et autorisant l’exécution de travaux et la souscription de contrats,

— le relevé de compte de Monsieur [D] [E] pour la période du 31 décembre 2006 au 19 mai 2025,

— les appels de fonds et décompte de charges pour la période du 1er janvier 2023 au 30 septembre 2025,

— la sommation de payer les charges de copropriété délivrée le 24 septembre 2024 à Monsieur [D] [E],

— la mise en demeure adressée à Monsieur [D] [E] le 25 janvier 2024.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence VERLAINE justifie des sommes dues au titre des appels de provisions sur charges courantes et des régularisations de charges dues jusqu’au 19 mai 2025 pour un montant total de 268,92 €.

En application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de rappeler que les frais exposés par le syndicat à compter du 24 septembre 2024, date de la sommation de payer les charges de copropriété, seront exlusivement imputables à Monsieur [D] [E].

Toutefois, le Syndicat des copropriétaires sera débouté des sommes réclamées d’un montant total de 2.296,09 € au titre :

— des frais de mise en demeure en LRAR et des frais de relance simple après mise en demeure portés au débit du compte de charges entre le 25 octobre 2021 et le 19 mai 2025 qui ne sont pas justifiés,

— des frais de mise en demeure en LRAR du 25 janvier 2024 d’un montant de 48 €, faute de preuve que cette diligences est facturée à hauteur du montant qu’il sollicite. Il échet, en effet, de souligner que le contrat de syndic mentionnant le montant des frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires qu’il verse aux débats a pris effet au 1er juillet 2025. Aucun élément ne permet, en revanche, de prouver que ce courrier était facturé au montant qu’il évoque à cette époque,

— de sa demande au titre des frais de mise à huissier portés au débit du compte les 7 décembre 2021, 8 mars 2023 et 26 septembre 2024. Il ne démontre pas que ces diligences sont facturées à hauteur du montant qu’il sollicite. Il y a lieu, en effet, de rappeler que le contrat de syndic mentionnant le montant des frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires qu’il verse aux débats a pris effet au 1er juillet 2025. Aucun élément ne permet, en revanche, de prouver que ces diligences étaient facturées au montant qu’il allègue au moment de leurs engagements,

— des frais de commandement de payer portés au débit du compte les 8 décembre 2021, 31 mars 2023, lesquels ne sont pas justifiés,

— des frais de la sommation de payer les charges de copropriété délivrés le 24 septembre 2024 qui doivent demeurer à la charge du créancier, s’agissant d’un acte délivré sans titre exécutoire,

— les frais liés à la procédure d’injonction de payer et des dommages et intérêts portés au débit du compte les 27 juin 2022, 15 juin 2023, 16 octobre 2023, 28 décembre 2023 qui ne sont pas justifiés.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, Monsieur [D] [E] sera condamné à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence VERLAINE la somme de 268,92 € au titre des charges de copropriété suivant décompte arrêté au 18 juin 2025. Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2025, date de l’assignation.

II – Sur la demande de dommages et intérêts formulée par le Syndicat des copropriétaires :

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence VERLAINE sollicite une somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts arguant du préjudice financier qu’il subit. Il explique que la carence de Monsieur [D] [E] à s’acquitter depuis plusieurs mois de manière récurrente les charges de copropriété nonobstant les démarches du syndic est préjudiciable à son équilibre économique, ce dont il est parfaitement informé. Il assure que cette dette représente plus d’un tiers de son budget annuel.

En l’espèce, le relevé de compte de charges de Monsieur [D] [E] fonctionne en position débitrice depuis plusieurs années. Il apparaît, ainsi, que par son comportement, il manque à ses obligations de copropriétaire.

Toutefois, le Syndicat des copropriétaires ne demontre pas s’être heurté à des difficultés de trésorerie à la suite de la non perception des charges de copropriété dues par Monsieur [D] [E].

Par ailleurs, aucun élément ne permet d’établir que le non paiement par Monsieur [D] [E] de ses charges de copropriété résulte d’une volonté délibérée et abusive de sa part. Il peut, au contraire, résulter de difficultés financières qu’elle rencontre.

Aussi, il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts formulée par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence VERLAINE, faute de preuve de la mauvaise foi de Monsieur [D] [E] et du préjudice allégué.

III – Sur les demandes accessoires :

Monsieur [D] [E], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens en ce compris le remboursement des frais d’huissier, à l’exclusion :

— de la sommation de payer les charges de copropriété du 24 septembre 2024 s’agissant d’un acte délivré sans titre exécutoire, il demeure à la charge du créancier,

— du droit et de la rémunération du commissaire de justice en cas d’exécution forcée au titre de l’article 10 de la loi du 12 décembre 1996, aucune disposition légale ne permettant de le lui imputer en tant que débiteur.

Il y a lieu de constater que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence VERLAINE ne reprend pas dans son dispositif sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Il y a lieu de constater que le tribunal n’est pas valablement saisi de ce chef de demande en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe :

— CONDAMNE Monsieur [D] [E] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence VERLAINE la somme de 268,92 € au titre des charges de copropriété suivant décompte arrêté au 18 juin 2025, cette somme produisant intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2025 ;

— DIT que les frais exposés par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence VERLAINE à compter de la sommation de payer les charges de copropriété délivrée le 24 septembre 2024, seront exclusivement imputables à Monsieur [D] [E] ;

— DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence VERLAINE du surplus de ses demandes ;

— CONDAMNE Monsieur [D] [E] aux entiers dépens dépens en ce compris le remboursement des frais d’huissier, à l’exclusion de la sommation de payer les charges de copropriété du 24 septembre 2024 et du droit et de la rémunération du commissaire de justice en cas d’exécution forcée au titre de l’article 10 de la loi du 12 décembre 1996.

Le présent jugement a été signé par Sandrine SAINSILY-PINEAU, Présidente, et le Greffier présent.

LE GREFFIER LE PRESIDENT