TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 8]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 08 OCTOBRE 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/03816 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZCZO

N° de MINUTE : 25/01249

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 10], représenté par son syndic en exercice, HELLO SYNDIC

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Me [N], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0020

C/

DEFENDEUR

Monsieur [R] [G]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 6]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 02 Juillet 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [R] [G] est propriétaire des lots n°61 et 157 de la résidence [9] sise [Adresse 4] (93).

Par acte de commissaire de justice du 05 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [9] sise [Adresse 3] [Localité 8] (93), représenté par son syndic en exercice, la société HELLO SYNDIC, a fait assigner Monsieur [R] [G] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cité, Monsieur [R] [G] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 10 septembre 2024 et fixée à l’audience du 04 décembre 2024. Elle a été mise en délibéré au 08 janvier 2025.

Au regard du décompte arrêté au 1er avril 2024 mentionnant des frais d’assignation du 25 janvier 2019 et du 18 avril 2019 ainsi que de signification de jugement du 11 mai 2020, il a été demandé au syndicat des copropriétaires de communiquer, dans le cadre d’une note en délibéré, le jugement afférent à ces frais.

Par message notifié par RPVA le 18 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires a transmis un jugement du tribunal d’instance de Bobigny du 30 août 2019.

Par jugement du 08 janvier 2025, le tribunal a révoqué l’ordonnance de clôture du 10 septembre 2024 et renvoyé l’affaire à la mise en état aux fins de recueillir les observations du syndicat des copropriétaires sur la recevabilité de ses demandes antérieures au 1er trimestre 2019 au regard de l’autorité de la chose jugée se rattachant au jugement du tribunal d’instance de Bobigny du 30 août 2019, aux termes duquel Monsieur [G] a été condamné, à titre principal, au paiement de la somme de 5 710,63 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 4ème trimestre 2018.

Aux termes de conclusions, notifiées par RPVA le 31 janvier 2025 et signifiées à Monsieur [G] le 12 février 2025, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal de :

CONDAMNER Monsieur [R] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 11], représenté par son syndic en exercice une somme de 7.308,66 euros, au titre des charges de copropriété dues au 30 janvier 2025 inclus, ces sommes étant augmentées des intérêts de retard au taux légal à compter du 23 novembre 2022, et sur le surplus à compter de l’assignation,

— CONDAMNER Monsieur [R] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 11], représenté par son syndic en exercice une somme de 3.678,70 euros au titre du remboursement des frais,

— CONDAMNER Monsieur [R] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 11], représenté par son syndic en exercice une somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— CONDAMNER Monsieur [R] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 11], représenté par son syndic en exercice une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— DIRE et JUGER que les frais liés à la présente procédure resteront, en application de l’article 10-1a) de la loi du 10 juillet 1965, à la charge exclusive de Monsieur [R] [G],

— CONDAMNER Monsieur [R] [G] aux entiers dépens,

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [R] [G], propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il a fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [R] [G] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 20 février 2025 et fixée à l’audience du 02 juillet 2025. Elle a été mise en délibéré au 08 octobre 2025.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger », « constater » ou «  donner acte » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [R] [G];

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 05 avril 2018, 16 avril 2019, 07 octobre 2020, 11 mai 2022 et du 19 juin 2023 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2019, 2021 et 2022 ainsi que les budgets prévisionnels 2020, 2023 et 2024 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic en vigueur du 20 juin 2023 au 20 août 2024.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne justifiant pas de l’approbation du budget prévisionnel de l’exercice 2025, il ne peut être fait droit à ses demandes à ce titre.

Le syndicat des copropriétaires ne verse pas aux débats de décompte reprenant l’ensemble des appels de fonds et appels travaux effectués entre le 1er janvier 2019 et le 30 janvier 2025 ainsi que l’ensemble des versements réalisés au titre de cette période mais deux décomptes distinctes, l’un portant sur les mouvements au débit et au crédit du compte propriétaire de Monsieur [G] entre le 11 janvier 2016 et le 21 mars 2024 et l’autre portant sur les mouvements au débit et au crédit dudit compte entre le 1er janvier 2022 et le 31 janvier 2025. Monsieur [G] ayant été condamné par le tribunal d’instance de Bobigny le 30 août 2019 au paiement d’un arriéré de charges arrêtés au dernier trimestre 2018 inclus, seule la période du 1er janvier 2019 au 30 janvier 2025 peut être prise en compte dans la présente procédure. Au regard des pièces transmises, le tribunal a dû procéder à la reprise de la comptabilité afin de connaître avec exactitude les sommes appelées et les sommes versées au cours de cette seule période.

Ainsi, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er janvier 2019 et le 30 janvier 2025 a été de 9 502,21 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 5 392,31 euros.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [R] [G] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4 109,90 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 30 janvier 2025, appel provisionnel du 1er trimestre 2025 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l’assignation, faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier de l’envoi de la mise en demeure du 23 novembre 2022 selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 3 678,70 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa sommation de payer du 02 février 2023.

Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés avant cette date ; soit en l’espèce :

les frais de relance et de mises en demeure à hauteur de 174 euros,les frais de mise en demeure du 27 octobre 2022 de 30 euros,

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Monsieur [G] au paiement de la somme de 54,42 euros au titre de « Frais de justice AVALLE » ainsi que de la somme de 1 269,78 euros au titre de « Frais divers Commissaire de justice » mais sans justifier des actes réalisés par un commissaire de justice fondant lesdites demandes. Il ne sera en conséquence pas fait droit à ces prétentions.

De surcroît, il est également imputé des « frais d’avocat » à hauteur de 1.404 euros qui entrent dans les frais irrépétibles et ne peuvent dès lors faire l’objet d’une demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il convient également de déduire les frais de « suivi juridique» des 31 janvier 2024, 29 février 2024, 31 mars 2024, 31 juillet 2024 et 30 novembre 2024, d’un total de 552 euros, qui ne sont pas prévus par le contrat de syndic comme relevant de frais pouvant être imputables au seul copropriétaire concerné et qui, de fait, relèvent de la gestion courante du syndic.

Il y a lieu en revanche de retenir les frais d’huissier pour la signification de la sommation de payer du 04 octobre 2023, à hauteur de 194,50 euros, dont il est justifié.

Monsieur [R] [G] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 194,50 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, il apparaît que Monsieur [R] [G] a déjà fait l’objet d’une condamnation au paiement de charges de copropriété impayées selon jugement du tribunal d’instance de Bobigny du 30 août 2019. Dès lors, en continuant de s’abstenir du paiement de l’intégralité de ses charges, alors qu’il a été suffisamment éclairé par les motifs du jugement susvisé, il a occasionné un préjudice certain à la copropriété, en provoquant une désorganisation de la trésorerie de nature à contraindre les autres copropriétaires à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, Monsieur [R] [G] a en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Il y a lieu en conséquence de condamner Monsieur [R] [G], sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [R] [G] sera condamné aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE Monsieur [R] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [9] sise [Adresse 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société HELLO SYNDIC, la somme de 4 109,90 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 30 janvier 2025, appel provisionnel du 1er trimestre 2025 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [R] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [9] sise [Adresse 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société HELLO SYNDIC, la somme de 194,50 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [R] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [9] sise [Adresse 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société HELLO SYNDIC, la somme de 500 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [R] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [9] sise [Adresse 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société HELLO SYNDIC, la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [R] [G] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 08 octobre 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT