TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

64A

N° RG 24/01292 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZG6E

4 copies

GROSSE délivrée

le 04/08/2025

à M^e Benjamin BLANC

la SELARL CABINET CAPORALE – MAILLOT – BLATT ASSOCIES

M^e Sophie PASTURAUD

Rendue le QUATRE AOUT DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 30 Juin 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Josselyne NORDET, Greffière.

DEMANDEURS

Monsieur [E] [T]

[Adresse 6]

[Localité 9]

représenté par M^e Sophie PASTURAUD, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [M] [C]

[Adresse 2]

[Localité 8]

représenté par M^e Sophie PASTURAUD, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [L] [F] épouse [C]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentée par M^e Sophie PASTURAUD, avocat au barreau de BORDEAUX

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3]

agissant poursuites et diligences de son représentant syndic la société PETGES ET DUFRANC S.A.

[Adresse 1]

[Localité 9]

représenté par M^e Sophie PASTURAUD, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS

LA S.C.P. SILVESTRI-BAUJET,

ès qualité de liquidateur judiciaire de la société YELED

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 7]

[Localité 9]

représentée par M^e Benjamin BLANC, avocat au barreau de BORDEAUX

LA S.A.S. YELED

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 3]

[Localité 9]

défaillante

LA S.A.S. RED KISS

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 3]

[Localité 9]

défaillante

LA S.C.I. 14 CR / 13 PSG

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 4]

[Localité 9]

représentée par Maître Olivier MAILLOT de la SELARL CABINET CAPORALE – MAILLOT – BLATT ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX

LA S.A.R.L. RANKAU HOLDING

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 5]

[Localité 9]

défaillante

I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par actes en date des 12 et 13 juin 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], M.[T] et les époux [C] ont assigné la SCI 14 CR/13 PSG, la SARL RANKAU HOLDING et la SAS YELED, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin de les voir condamner in solidum :

— sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance, à cesser toutes nuisances acoustiques non conformes aux seuils réglementaires fixés dans le décret du 31 août 2006 ;

— sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance,à retirer la grille d’extraction de l’extracteur de fumée posée sur une fenêtre donnant [Adresse 11] ;

— à payer à M.[T] et aux époux [C] une provision de 3 000 euros ;

— à défaut d’avoir justifié de la conformité du local à la régleùmentation en matière de sécrité incendie, ordonner la fermeture du restaurant jusqu’à la réalistaion des travaux de mis en conformité ;

— en tout état de cause, les condamner in solidum au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Le dossier a été enrôlé sous le n° RG 24/01292.

Les demandeurs exposent que la SCI 14 CR/13 PSG, propriétaire d’un local à usage commercial situé au rez-de-chaussée de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 9], l’a donné à bail le 25 février 2022 à la SARL RANKAU HOLDING et à la société en formation YELED qui y exploite un restaurant dénommé "[10]« puis »[12]" à compter du 1er octobre 2023 ; que l’activité du preneur, qui a ouvert en juillet 2022 après travaux, cause des nuisances sonores et olfactives qui persistent en dépit des mises en demeure adressées tant par la bailleresse que par le syndic de la copropriété ; que les nuisances se sont même aggravées après que l’établissement, modifiant son activité, devienne un club ouvert jusqu’à 02 h du matin ; que cette situation, caractérisée par la violation évidente de plusieurs règles de droit, constitue un trouble manifestement illicite et leur cause un incontestable préjudice financier et moral.

L’affaire, appelée à l’audience du 07 octobre 2024, a fait l’objet de plusieurs renvois avant d’être retenue pour plaidoiries à l’audience du 30 juin 2025.

La société YELED ayant été placée en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Bordeaux du 04 septembre 2024, par acte en date 13 novembre 2024, les demandeurs ont attrait à la procédure la SCP SILVESTRI-BAUJET en qualité de liquidateur judiciaire. Le dossier a été enrôlé sous le n° RG 24/02411.

Les dossiers RG 24/01292 et 24/02411 et ont été joints par mention au dossier le 02 décembre 2024 sous le seul n° RG 24/01292.

Par acte du 11 mars 2025, la SCP SILVESTRI-BAUJET ès qualités a assigné en intervention forcée la SAS RED KISS en sa qualité de cessionnaire du fonds de commerce. Le dossier a été enrôlé sous le n° RG 25/00602.

Les dossiers RG 24/01292 et 25/00602 et ont été joints par mention au dossier le 19 mai 2025 sous le seul n° RG 24/01292.

L’affaire a été retenue pour plaidoiries à l’audience du 30 juin 2025.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

— les demandeurs, le 15 mai 2025, par des écritures dans lesquelles ils demandent :

— qu’il soit constaté que le syndicat des copropriétaires se désiste de ses demandes provisionnelles à l’encontre de la société LE YELED ;

— que la SARL RANKAU HOLDING, la SCI 14 CR/13 PSG, la SCP SILVESTRI-BAUJET ès qualités et la SAS RED KISS soient condamnées in solidum, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance, à retirer la grille d’extraction de l’extracteur de fumée posée sur une fenêtre donnant [Adresse 11] et à remettre la fenêtre dans son état initial ;

— que soit interdite toute activité de bar et/ou restauration dans le local jusqu’à ce que soit communiqué au syndicat des copropriétaires un rapport du bureau de contrôle attestant du respect de l’article PE-16 paragraphe 1 de l’arrêté du 10 octobre 2005 réglementant la sécurité contre les risques d’incendie et de panique dans les établissements recevant du public ;

— que les défenderesses soient condamnées in solidum au paiement d’une astreinte de 2 000 euros par jour d’exploitation en violation de l’interdiction d’exploiter les lieux en bar et/ou restaurant ;

— que la SARL RANKAU HOLDING, la SCI 14 CR/13 PSG et la SAS RED KISS soient condamnées in solidum à verser à M. [T], à M. [C] et à Mme [C] chacun une provision de 4 000 euros à valoir sur l’indemnisation de leurs préjudices économique et moral ;

— que la SCI 14 CR/13 PSG soit déboutée de toutes ses demandes ;

— en tout état de cause, que les défenderesses soient condamnées in solidum au paiement de la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

— la SCP SILVESTRI-BAUJET en qualité de liquidateur judiciaire de la SAS YELED, le 29 janvier 2025, par des écritures dans lesquelles elle demande :

— à titre principal, que toutes les demandes à son encontre soient déclarées irrecevables,

— à titre principal, qu’elles soient rejetées ;

— à titre subsidiaire, au débouté des demandeurs de toutes leurs demandes sous astreinte ;

— en tout état de cause, au débouté des demandeurs de leur demande de condamnation in solidum au titre de l’article 700 et des dépens ;

— à titre reconventionnel, à leur condamnation à lui verser une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Elle fait valoir que du fait de l’ouverture d’une procédure collective, les demandes de condamnations, directes, formées à son encontre et à l’encontre de la société YELED sont irrecevables puisqu’elles contreviennent à l’arrêt des poursuites individuelles institué par les articles L.622-21 et L.622-22 du code de commerce ; que seule peut être ordonnée une fixation des créances au passif ; que par ordonnance du 28 novembre 2024, le juge commissaire a autorisé la vente de gré à gré du fonds de commerce au profit de M.[Z], à titre personnel et pour le compte de la société en formation RED KISS, cession constatée par acte du 19 décembre 2024 ; que l’acte précise que "tel que mentionné dans son offre de reprise, le cessionnaire déclare avoir parfaitement connaissance de la procédure qui oppose la société YELED au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé du [Adresse 3], Monsieur [E] [T], Monsieur [M] [C] et Madame [L] [F] épouse [C]. Le cessionnaire déclare faire son affaire personnelle de cette procédure et de ses éventuelles conséquences après la reprise du fonds de commerce" ; qu’il ne peut dès lors être demandé aucune condamnation sous astreinte à son encontre ; que les demandeurs reconnaissent en tout état de cause que les nuisance salléguées ont cessé depuis fermeture du restaurant en septembre 2024 ; que l’équité commande de rejeter la demande des demandeurs au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et de les condamner à lui verser une somme de 1 000 euros sur ce fondement, l’action engagée l’ayant contraint à prélever sur l’actif du débiteur, au détriment des créanciers dans l’intérêt desquels il agit, une somme nécessaire au financement des frais irrépétibles et des dépens.

— la SCI 14 CR/13 PSG, le 26 novembre 2024, par des écritures dans lesquelles elle sollicite:

— que les demandeurs soient déclarés irrecevables à agir contre elle pour défaut d’intérêt à agir ;

— que les demandes soient rejetées compte tenu de l’existence de contestations sérieuses ;

— que les demandeurs soient condamnés solidairement à lui payer la somme de 3 000 (deux mille – sic) euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL CAPORALE MAILLOT BLATT en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que ne détenant pas les clés du local et ne pouvant y accéder, elle ne peut être condamnée sous astreinte à retirer la grille d’extraction ; que le mandataire liquidateur n’a pas été mis en cause ; que la société HOLDING RANKAU n’est pas locataire du local ; que les demandeurs ne justifient d’aucun intérêt à agir dans la mesure où l’exploitation a cessé ; qu’aucune pièce du dossier ne démontre que les odeurs dépassent les troubles normaux du voisinage ; que le juge des référés n’est pas compétent pour analyser si le règlement de copropriété interdit cette installation ; que l’exploitation du local pour une activité de restauration est ancienne, de sorte que les demandes se heurtent à la prescription acquisitive ; que la demande tendant à l’interdiction de toute activité de bar-restaurant est sans fondement ; qu’il apparteient aux demandeurs de démontrer que le local n’est pas aux normes ; que les violations alléguées ne sont pas caractérisées.

La présente décision se réfère à ces écritures pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

Bien que régulièrement assignées à l’étude selon les modalités de l’article 656 du code de procédure civile, la SARL RANKAU HOLDING et la SAS RED KISS n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. La procédure est régulière et elles ont bénéficié d’un délai suffisant pour faire valoir leurs observations. Il sera statué par décision réputée contradictoire.

II -MOTIFS DE LA DECISION

sur la recevabilité de l’action :

L’action se fonde sur les troubles de jouissance causés par la société locataire aux copropriétaires de l’immeuble.

Il est constant que les troubles de jouissance causés par le preneur aux autres copropriétaires sont de nature à engager la responsabilité du copropriétaire bailleur qui a l’obligation de respecter et de faire respecter par ses locataires le règlement de copropriété.

Les nuisances alléguées en l’espèce provenant de la mise en fonctionnement de la grille d’extraction à compter de juillet 2022 sans autorisation de l’assemblée générale, aucune prescription n’est encourue.

Les demandeurs justifiant d’un intérêt à agir, leur action est recevable tant à l’encontre de la société YELED que de son bailleur la SCI 14 CR/13 PSG.

sur les demandes :

Aux termes des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Les demandeurs font valoir en l’espèce que les nuisances, confirmées par les relevés sonométriques et les conclusions des services de Bordeaux Métropole, trouvent leur origine dans la violation évidente de plusieurs règles de droit (troubles anormaux du voisinage ; activité de club non conforme au code APE 5610A de restauration traditionnelle violation du règlement de copropriété; violation des dispositions réglementaires en vigueur sur les nuisances olfactives ; violation du droit au respect de la vie privée et du domicile ; violation des dispositions en matière de sécurité incendie).

S’ils sont fondés à soutenir que les nuisances olfactives et sonores subies jusqu’en septembre 2024 caractérisaient un trouble manifestement illicite qui justifiaient le recours au juge des référés sur le fondement de l’alinéa 1er de cet article, il est établi que ces nuisances ont cessé du fait de la fermeture du restaurant, et les défenderesses peuvent désormais opposer que de ce fait, il n’est plus justifié d’aucun trouble manifestement illicite ni de péril imminent, et qu’en application de l’alinéa 2, les demandes ne peuvent prospérer qu’en l’absence de contestation sérieuse.

Or, il ressort des pièces et des débats :

— que la SAS YELED, en liquidation judiciaire depuis septembre 2024, a cessé à la même date l’exploitation du local et a cédé son fonds de commerce en décembre 2024 à la société RED KISS dont il n’est pas soutenu qu’elle a déjà repris l’activité ;

— que le contrat de bail conclu en février 2022 par les sociétés YELED et RANKAU HOLDING a pris fin avec la liquidation judiciaire et la cession du fonds de commerce, de sorte que la seconde n’en est plus cotitulaire ;

— que la SCI 14 CR/13 PSG, en sa qualité de bailleresse, ne dispose pas du droit d’entrer dans le local donné à bail.

Dans ces conditions, la demande tendant à voir condamner les défenderesses, sous astreinte, à retirer la grille d’extraction de l’extracteur de fumée posée sur une fenêtre donnant [Adresse 11] et à remettre la fenêtre dans son état initial, au seul motif que cette grille placée sans autorisation nuit à l’harmonie de l’immeuble, se heurte à une contestation sérieuse portant notamment sur le débiteur même de cette obligation.

La demande aux fins de voir interdire toute activité de bar et/ou restauration dans le local jusqu’à ce que soit communiqué au syndicat des copropriétaires un rapport du bureau de contrôle attestant du respect de l’article PE-16 paragraphe 1 de l’arrêté du 10 octobre 2005 réglementant la sécurité contre les risques d’incendie et de panique dans les établissements recevant du public, et la demande subséquente de condamnation au paiement d’une astreinte de 2 000 euros par jour d’exploitation en violation de l’interdiction d’exploiter les lieux en bar et/ou restaurant, ne relèvent pas du pouvoir du juge des référés agissant sur le fondement de l’article 835; aucun trouble manifestement illicite ni péril imminent n’étant démontré, et la SCI 14 CR/13 PSG opposant utilement que la violation alléguée du règlement de copropriété sur ce point n’est pas démontrée.

Enfin, il n’y a pas lieu non plus de faire droit à la demande en paiement d’une provision à valoir sur l’indemnisation des préjudices économique et moral de M. [T] et des époux [C], cette demande étant en l’état irrecevable à l’encontre de la société YELED du fait de la liquidation judiciaire, et l’obligation des autres défenderesses d’indemniser un préjudice auquel elles n’ont pas participé étant sérieusement contestable.

sur les autres demandes :

Dès lors qu’à la date de l’assignation, les demandeurs étaient fondés à se prévaloir d’un trouble manifestement illicite, il apparaît inéquitable de laisser à leur charge les sommes, non comprises dans les dépens, exposées par eux dans le cadre de l’instance. La société YELED prise en la personne de son liquidateur, la SARL RANKAU HOLDING et la SCI 14 CR/13 PSG seront condamnées in solidum à leur verser une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Les défenderesses seront déboutées de leurs demandes sur le mêmes fondement.

III – DECISION

Le juge des référés du Tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et à charge d’appel,

Vu l’article 835 du code de procédure civile

Déclare le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], M.[T] et les époux [C] recevables en leur action,

Dit n’y avoir lieu à référé,

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], M.[T] et les époux [C] de toutes leurs demandes,

Condamne in solidum la SAS YELED prise en la personne de son liquidateur la SCP SILVESTRI-BAUJET, la SARL RANKAU HOLDING et la SCI 14 CR/13 PSG aux entiers dépens et les condamne in solidum à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], à M.[T] et aux époux [C] ensemble une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Josselyne NORDET, Greffière.

Le Greffier, Le Président,