MINUTE:

N° RG 25/00048 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2HTX

S.A. DOMOFRANCE

C/

[B] [F], [T] [Y]

— Expéditions délivrées à

Le

— SELARL MATHIEU RAFFY – MICHEL PUYBARAUD

— [B] [F] et [T] [Y]

— prefecture

TRIBUNAL de PROXIMITE d’ARCACHON

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 7]

[Localité 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 24 OCTOBRE 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Sonia DESAGES, Vice-Présidente chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal de proximité d’ARCACHON

GREFFIER : Madame Betty BRETON, Greffier

DÉBATS :

Audience publique en date du 26 Septembre 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 18 Mars 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

ORDONNANCE :

Contradictoire

Premier ressort

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDERESSE :

S.A. DOMOFRANCE

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Maître Mathieu RAFFY de la SELARL MATHIEU RAFFY – MICHEL PUYBARAUD

DEFENDEURS :

Monsieur [B] [F]

né le 18 Novembre 1998 à [Localité 6]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Présent

Madame [T] [Y]

née le 19 Mars 1999 à [Localité 5]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Présente

EXPOSE DU LITIGE

Par contrats en date du 31 mars 2023, la SA d’HLM DOMOFRANCE a donné à bail à M [B] [F] et Mme [T] [Y] un logement n° 064664 et une place de stationnement n° 0019 situés [Adresse 8], pour un loyer mensuel de 833,43 € et 86,63 € de provision sur charges.

Le 06 janvier 2025 , DOMOFRANCE a fait signifier à M [F] et Mme [Y] un commandement de payer des loyers en indiquant se prévaloir de la clause résolutoire stipulée dans le bail.

Elle a ensuite fait assigner M [B] [F] et Mme [T] [Y] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d’Arcachon par un acte d’huissier du 18 mars 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, leur expulsion des lieux et leur condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

Dans sa séance du 24 juillet 2025, la commission de surendettement des particuliers de la Gironde a déclaré la demande de M [F] et Mme [Y] recevable et orienté leur dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Le 18 septembre 2025, la commission a décidé d’imposer un effacement total des dettes de M [F] et Mme [Y] dont la dette DOMOFRANCE à hauteur de 7088,40 euros.

A l’audience civile du 26 septembre 2025, DOMOFRANCE reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de M [B] [F] et Mme [T] [Y] et les condamner solidairement au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 6357,93 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 900 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

M [B] [F] et Mme [T] [Y], comparants en personne, indiquent que leur dette a été effacée. Ils précisent avoir repris le paiement de leur loyer courant et envisager de déménager dans le cadre d’une mutation demandée par Monsieur afin d’obtenir un logement avec un loyer plus abordable.

Ils expliquent avoir accepté ce logement sur la base d’une simulation APL qui s’est révélée erronée.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION DU BAIL :

1/ Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation de bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives… Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

L’article 24 III dispose en outre qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience aux fins de réalisation d’un diagnostic social et financier transmis au juge avant l’audience.

En l’espèce, DOMOFRANCE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 07 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 mars 2025.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Gironde par voie électronique le 20 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

L’action est donc recevable.

2/ Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Il ressort des dispositions de l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant, suivant avis de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter de la délivrance du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu le 31 mars 2023 contient une clause résolutoire (article 12 ) pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 06 janvier 2025, pour la somme en principal de 3389,33 € en visant un délai de deux mois pour régulariser.

Les effets de ce commandement de payer n’ont pas été paralysés par la décision de recevabilité de la commission de surendettement qui est intervenue le 24 juillet 2025; soit plus de deux mois après la délivrance du commandement.

En conséquence, faute de régularisation des causes du commandement dans le délai de deux mois imparti, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 06 mars 2025.

Toutefois, M [F] et Mme [Y] ayant bénéficié d’une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire et ayant repris le paiement de leur loyer courant suite à cette décision en date du 18 septembre 2025, les effets de la clause résolutoire doivent être suspendus conformément aux dispositions de l’article 24 VIII de la loi du 06 juillet 1989, soit pendant un délai de deux ans à compter de la décision de rétablissement personnel.

3/ Sur l’expulsion

Il résulte de l’article 24 VIII alinéa 4 de la loi ° 89-462 du 06 juillet 1989 que si le locataire s’est acquitté du paiement du loyer et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans ci-avant mentionné, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il conviendra donc d’ordonner l’expulsion de M [F] et Mme [Y] dans l’hypothèse où ils ne règleraient pas leur loyer et charges durant ce délai de deux ans et de prévoir, en application des dispositions de l’article 1240 du code civil, le versement d’une indemnité d’occupation jusqu’à parfaite libération des lieux.

II. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT

L’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, DOMOFRANCE produit un décompte selon lequel M [B] [F] et Mme [T] [Y] restent lui devoir la somme de 6357,93 € à la date du 23 septembre 2025 au titre des loyers et des charges.

Mais, dans sa séance du 18 septembre 2025, la commission de surendettement a effacé la créance de DOMOFRANCE pour un montant de 7088,40 euros.

Il ne peut dès lors être fait droit à la demande en paiement.

IV. SUR LES AUTRES DEMANDES :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M [B] [F] et Mme [T] [Y], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

En revanche, au vu de leur situation financière et du montant du loyer à acquitter, il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au Greffe;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 mars 2023 entre la SA d’HLM DOMOFRANCE d’une part et M [B] [F] et Mme [T] [Y] d’autre part, concernant l’appartement n° 064664 et la place de stationnement n° 0019 situés [Adresse 8], étaient réunies à la date du 06 mars 2025 ;

CONSTATE que M [B] [F] et Mme [T] [Y] bénéficient d’une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire suivant décision de la commission de surendettement des particuliers de la Gironde en date du 18 septembre 2025;

SUSPEND en conséquence les effets de la clause résolutoire jusqu’au 18 septembre 2027, 24 heures;

DIT que si M [B] [F] et Mme [T] [Y] s’acquittent de leur loyer et de leurs charges courants durant ce délai de deux ans et dans les conditions prévues au contrat de bail, la clause sera réputée ne pas avoir joué;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* qu’à défaut pour M [B] [F] et Mme [T] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de les quitter , DOMOFRANCE puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M [B] [F] et Mme [T] [Y] soient condamnés à verser à DOMOFRANCE une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DEBOUTE la SA DOMOFRANCE de sa demande en paiement de la somme de 6357,93 euros;

DEBOUTE la SA DOMOFRANCE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE in solidum M [B] [F] et Mme [T] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé, par mise à disposition au greffe du Tribunal les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le Président et par le greffier .

Le Greffier Le Président