Tribunal Judiciaire de Bordeaux, Ppp referes, 23 mai 2025, n° 24/01596

TJ Bordeaux 23 mai 2025

Arguments

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Rejeté
Congé pour motif légitime et sérieux
Le juge des référés a estimé qu'il ne pouvait pas prononcer la résiliation d'un bail, cette compétence étant réservée au juge du fond.
Rejeté
Congé pour vente
Le juge des référés a rappelé qu'il ne pouvait pas statuer sur la résiliation d'un bail, ce qui a conduit au rejet de cette demande.
Rejeté
Manquement à l'obligation d'usage paisible
Le juge a souligné que seul le juge du fond pouvait se prononcer sur l'existence et le degré de gravité des manquements, entraînant le rejet de cette demande.
Rejeté
Constatation de la résiliation amiable
Le juge a relevé qu'une contestation sérieuse sur la validité du protocole existait, ce qui a conduit au rejet de cette demande.
Rejeté
Expulsion suite à la résiliation du bail
Le juge a rejeté cette demande, considérant qu'il ne pouvait pas prononcer l'expulsion tant que la résiliation du bail n'était pas validée par le juge du fond.
Rejeté
Indemnité d'occupation due au locataire
Le juge a rejeté cette demande, considérant qu'elle était liée à la résiliation du bail, qui n'avait pas été prononcée.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bordeaux, ppp réf., 23 mai 2025, n° 24/01596
Numéro(s) :	24/01596
Importance :	Inédit
Dispositif :	Se déclare incompétent
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Aurélie MARTYBlandine CACHELOU
Parties :	et, Pôle

Texte intégral

Du 23 mai 2025

5AA

SCI/JJG

PPP Référés

N° RG 24/01596 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZSLO

[R] [S]

[J] [P]

— Expéditions délivrées à

M^e Blandine CACHELOU

M^e Aurélie MARTY

— FE délivrée à

Le 23/05/2025

Avocats : M^e Blandine CACHELOU

M^e Aurélie MARTY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 mai 2025

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDEUR :

Monsieur [R] [S]

né le 04 Juillet 1940 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par M^e Blandine CACHELOU (Avocat au barreau de PAU)

DEFENDEUR :

Monsieur [J] [P]

né le 28 Janvier 1957 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par M^e Aurélie MARTY (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 28 Mars 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 23 Juillet 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 7 février 2011, Monsieur [R] [S] a donné à bail à effet du 1er mars 2011 à Monsieur [J] [P] et Madame [H] [E] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 7].

Suivant acte du 2 juillet 2019, Monsieur [J] [P] est devenu seul titulaire du bail.

Par acte introductif d’instance en date du 23 juillet 2024, Monsieur [R] [S] a fait assigner Monsieur [J] [P] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 4 octobre 2024 aux fins de :

A titre principal,

PRONONCER la résiliation du bail d’habitation du 7 février 2011 au 30 juin 2023 en application du congé du 6 avril 2021,

A titre subsidiaire,

PRONONCER la résiliation du bail d’habitation du 7 février 2011 au 30 juin 2023 en application du congé pour vente du 7 juillet 2022,

A titre très subsidiaire,

CONSTATER la résiliation amiable du bail d’habitation du 7 février 2011 au 30 juin 2023 en application des clauses du protocole d’accord du 29 juin 2023,

A titre infiniment subsidiaire,

PRONONCER la résiliation de plein droit du bail d’habitation du 7 février 2011 au 30 juin 2023

pour manquement du locataire à son obligation d’usage paisible des biens loués,

En tout état de cause,

ORDONNER en conséquence l’expulsion de Monsieur [J] [P] ainsi que de tous occupants de son chef et ce, avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu.

JUGER qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

CONDAMNER Monsieur [J] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 666,90 €, à compter de la date de l’audience jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés.

JUGER que dans le cas où l’occupation devait se prolonger plus d’un an, l’indemnité d’occupation serait indexée sur l’indice INSEE du coût de la construction s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’ordonnance à intervenir.

CONDAMNER Monsieur [J] [P] au paiement d’une indemnité de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

LE CONDAMNER aux entiers dépens,

L’affaire initialement appelée à l’audience du 4 octobre 2024 a fait l’objet de plusieurs renvois et a finalement été évoquée à l’audience du 28 mars 2025.

A cette audience, Monsieur [R] [S], représenté par son conseil, sollicite désormais de:

A TITRE PRINCIPAL, sur la résiliation du bail :

A titre principal,

PRONONCER la résiliation du bail d’habitation du 7 février 2011 au 30 juin 2023 en application du congé du 6 avril 2021,

A titre subsidiaire,

PRONONCER la résiliation du bail d’habitation du 7 février 2011 au 30 juin 2023 en application du congé pour vente du 7 juillet 2022,

A titre très subsidiaire,

CONSTATER la résiliation amiable du bail d’habitation du 7 février 2011 au 30 juin 2023 en application des clauses du protocole d’accord du 29 juin 2023,

A titre infiniment subsidiaire,

PRONONCER la résiliation de plein droit du bail d’habitation du 7 février 2011 au 30 juin 2023

pour manquement du locataire à son obligation d’usage paisible des biens loués,

En tout état de cause,

ORDONNER en conséquence l’expulsion de Monsieur [J] [P] ainsi que de tous occupants de son chef et ce, avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu.

JUGER qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

JUGER que dans le cas où l’occupation devait se prolonger plus d’un an, l’indemnité d’occupation serait indexée sur l’indice INSEE du coût de la construction s’il évolue à la hausse; l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’ordonnance à intervenir.

REJETER la demande de délais formulée par Monsieur [P]

A titre subsidiaire :

LIMITER à trois mois les délais accordés à Monsieur [P]

CONDAMNER Monsieur [J] [P] au paiement d’une indemnité de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

LE CONDAMNER aux entiers dépens,

A TITRE SUBSIDIAIRE :

Si par extraordinaire le Juge des référés estimait qu’il existe des contestations sérieuses s’opposant à ce qu’il prononce la résiliation :

RENVOYER l’affaire devant le Juge des Contentieux de la Protection statuant au fond à la date d’audience qu’il lui plaira.

Il sollicite le prononcé de la résiliation du bail d’habitation en application d’un congé délivré le 6 avril 2021 en raison des nombreuses dégradations commises en cours de bail et du changement du chauffe-eau réalisé sans accord préalable du bailleur.

Il demande à titre subsidiaire le prononcé de la résiliation du bail en application du congé pour vente du 7 juillet 2022 expliquant qu’il a respecté les formes requises par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 en précisant le prix et les conditions de la vente projetés et ce dans le délai de six mois avant le terme du contrat.

Il sollicite, à titre très subsidiaire, le constat de la résiliation du bail en application du protocole d’accord du 29 juin 2023 par lequel les parties ont décidé de mettre aimablement un terme au contrat de bail du 7 février 2011 à compter du 30 juin 2023. Il soutient que le bail a été résilié amiablement par les parties, qu’il n’y a aucune contestation sérieuse et que Monsieur [P] ne justifie pas qu’il ne serait pas valable.

Il réclame à titre infiniment subsidiaire le prononcé de la résiliation du bail pour manquement à l’obligation d’usage paisible expliquant que le locataire et ses enfants génèrent des troubles de voisinage et des troubles à l’ordre public. Il s’oppose à l’octroi de délai pour quitter les lieux dès lors que Monsieur [P] ne justifie d’aucune diligence en vue de se reloger.

Il demande à titre subsidiaire le renvoi de l’affaire devant le juge des contentieux de la protection statuant au fond en application de l’article 837 du Code de procédure civile au regard de l’urgence caractérisée à statuer sur ce dossier en raison de l’ancienneté et de la multiplicité des résiliations, du trouble manifestement illicite constitué par le maintien dans les lieux depuis plusieurs années et par le comportement de la famille [P] constitutif de troubles à l’ordre public et de troubles graves du voisinage et de son âge et de sa volonté légitime de vendre son bien.

En défense, Monsieur [J] [P], représenté par son conseil, sollicite du Tribunal de :

DEBOUTER Monsieur [S] [R] de toutes ses demandes, fins et prétentions à l’encontre de Monsieur [P] [J],

A TITRE SUBSIDIAIRE

DEBOUTER Monsieur [R] [S] de toute demande de condamnation à l’encontre de Monsieur [J] [P] en raison des contestations sérieuses présentées,

SUBSIDIAIREMENT,

JUGER Monsieur [J] [P] recevable et bien-fondé en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

OCTROYER à Monsieur [J] [P] les plus larges délais pour avoir à quitter les lieux à savoir 36 mois à compter de la décision,

EN TOUTE HYPOTHESE :

DEBOUTER Monsieur [S] de sa demande d’indemnité formulée au fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, et à tout le moins la ramener à de plus justes proportions

STATUER ce que de droit sur les dépens.

Il explique qu’il s’occupe seul de cinq enfants après le départ de Madame [T] [I] du domicile familial sans communiquer de nouvelles ni de coordonnées et ce au mois de mai 2018; qu’une procédure en assistance éducative a été ouverte et confiée au juge des enfants du tribunal judiciaire de Bordeaux. Il indique être illettré, empêché dans son quotidien et devoir être accompagné pour toute démarche administrative. Il soutient qu’il existe des contestations sérieuses dès lors qu’est demandé le prononcé de la résiliation du bail et non le constat; qu’en outre, sur la demande de résiliation fondée sur le congé pour motif légitime et sérieux délivré le 6 avril 2021, Monsieur [S] ne justifie par aucune pièce ou élément ses affirmations qui datent de plus de trois ans.

Il indique, s’agissant de la demande de résiliation du bail sur le fondement du congé pour vente, qu’aucune vente n’est intervenue et aucun élément ou justificatif n’est communiqué pour apprécier du sérieux de ce motif. Il ajoute qu’il convient de relever les modalités irrégulières de la délivrance du congé, de l’absence de communication de la notice d’information prévue par la loi, de l’indétermination de l’objet du congé et de l’absence de décision sincère de vendre. Il indique, s’agissant de la demande de résiliation en se fondant sur un protocole d’accord, qu’il ne sait ni lire ni écrire et qu’il n’a pas pris la mesure et connaissance des termes de ce protocole de sorte qu’il soulève l’existence d’une contestation sérieuse; que cet acte ne peut être considéré comme valable.

Il indique enfin sur la demande de résiliation du bail pour manquement à l’obligation de jouissance paisible qu’il justifie de la nature des difficultés qu’il a rencontrées depuis le départ de sa compagne et de la mise en œuvre de mesures d’assistances éducatives qui accompagnent ses enfants. Il demande à titre subsidiaire des délais pour quitter les lieux.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré de l’affaire a été fixée au 23 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de Monsieur [R] [S]

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

Le juge des référés ne peut être « saisi du principal » et ne peut statuer sur le fond.

Ainsi, si le juge des référés peut constater l’acquisition d’une clause résolutoire, il ne peut prononcer la résiliation d’un bail.

En l’espèce, Monsieur [R] [S] sollicite du juge des référés qu’il prononce la résiliation du bail d’habitation en application du congé du 6 avril 2021 à titre principal, du congé pour vente du 7 juillet 2022 à titre subsidiaire ou encore en raison du manquement du locataire à son obligation d’usage paisible des biens loués à titre infiniment subsidiaire et qu’il constate la résiliation amiable du bail en application des clauses du protocole d’accord du 29 juin 2023 à titre très subsidiaire.

Or, il n’appartient pas au juge des référés de prononcer la résiliation d’un bail.

Le juge des référés ne peut prononcer la résiliation d’un bail fondé sur le manquement du locataire à l’une de ses obligations, seul le juge du fond pouvant se prononcer sur l’existence et le degré de gravité des manquements susceptibles de justifier cette résiliation. En conséquence, les demandes tendant à faire prononcer par le juge des référés la résiliation du bail en application du congé pour motif légitime et sérieux du 6 avril 2021, du congé pour vente du 7 juillet 2022 ou encore en raison du manquement du locataire à son obligation d’usage paisible des biens loués n’entrent pas dans ses pouvoirs et doivent être rejetées.

S’agissant de la demande de constat de la résiliation amiable du bail d’habitation du 7 février 2011 au 30 juin 2023 en application des clauses du protocole d’accord du 29 juin 2023, il y a lieu de relever que Monsieur [P] oppose une contestation sérieuse expliquant qu’il ne sait ni lire ni écrire et qu’il n’a pas pris la mesure et connaissance des termes de ce protocole de sorte que cet acte ne peut être considéré comme valable.

Le protocole d’accord versé aux débats prévoit en son article 1er que les parties mettent fin d’un commun accord au bail conclu le 7 février 2011 pour la date du 30 juin 2023 et en ses articles 2 et 3 qu’une convention d’occupation temporaire est conclue du 1er juillet 2023 jusqu’au 31 décembre 2023.

Il ressort également des pièces versées aux débats par Monsieur [P] et notamment du jugement de placement en assistance éducative du 26 mars 2019 rendu par le tribunal pour enfants de Bordeaux, que Monsieur [P] «apparaît en difficulté pour faire des démarches administratives».

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En l’état des éléments versés au dossier, il n’appartient pas au juge de référés, juge de l’évidence, de constater la résiliation amiable du bail d’habitation du 7 février 2011 au 30 juin 2023 en application des clauses du protocole d’accord du 29 juin 2023 au regard des éléments fournis par Monsieur [P] lequel conteste la validité dudit protocole.

Partant, il n’y a lieu à référé sur la demande de constat la résiliation amiable du bail d’habitation du 7 février 2011 au 30 juin 2023 en application des clauses du protocole d’accord du 29 juin 2023.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la demande formulée par Monsieur [R] [S] tendant à voir ordonner l’expulsion de Monsieur [P] ne peut utilement prospérer en l’état en référé. Par ailleurs, la demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, sur le sort des meubles ainsi que la demande tendant à juger que dans le cas où l’occupation devait se prolonger plus d’un an, l’indemnité d’occupation serait indexée sur l’indice INSEE du coût de la construction s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’ordonnance à intervenir, demandes subséquentes, seront de fait tout naturellement rejetées.

Sur la demande émise à titre subsidiaire par Monsieur [S]

En vertu de l’article 837 du Code de procédure civile, à la demande de l’une des parties et si l’urgence le justifie, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut renvoyer l’affaire à une audience dont il fixe la date pour qu’il soit statué au fond. Il veille à ce que le défendeur dispose d’un temps suffisant pour préparer sa défense. L’ordonnance emporte saisine de la juridiction.

Au vu des développements ci-avant, de l’ancienneté du litige existant entre les parties et de la demande de Monsieur [S] d’opérer un transfert de l’affaire au fond, il convient de renvoyer l’examen de cette affaire devant le Juge des contentieux de la protection statuant au fond.

Sur la demande reconventionnelle émise par Monsieur [P]

Au vu de la solution adoptée par le juge de céans, la demande formée par Monsieur [P] tendant à obtenir des délais pour quitter les lieux est devenue sans objet.

Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de dire que le sort des dépens et la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile de la présente instance suivront l’instance devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de BORDEAUX.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées par Monsieur [R] [S] dirigées à l’encontre de Monsieur [J] [P] ;

Renvoyons l’affaire devant le Juge du fond pour l’examen de ces demandes et Disons que l’affaire sera appelée à l’audience du juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de BORDEAUX du Mardi 16 Septembre 2025 à 10h00;

Disons qu’après expiration du délai d’appel, le dossier de l’affaire sera transmis par les soins du greffe à celui du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BORDEAUX avec une copie de la présente décision ;

Disons que le sort des dépens de la présente instance et la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile suivront ceux de la procédure devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BORDEAUX ;

Disons que la notification de la présente décision vaut convocation à l’audience du Mardi 16 Septembre 2025 à 10h00 devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de BORDEAUX ;

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION