COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

Syndic. de copro. [Adresse 8] c/ [N]

MINUTE N°

DU 29 Janvier 2026

N° RG 25/02282 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QO7R

Grosse délivrée

à Me [O] [I]

Expédition délivrée

à M^e VERRIER Adrien

le

DEMANDERESSE:

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], sis [Adresse 5], pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

Représenté par son syndic, le cabinet AG IMMO – SYNDIC MIRAZUR

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e BRICE-TREHIN Emmanuelle, avocat au barreau de Nice

DEFENDEUR:

Monsieur [C] [N]

[Adresse 4]

[Localité 1]

représenté par M^e VERRIER Adrien, avocat au barreau de Nice

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : M. Quentin BROSSET-HECKEL,Juge au tribunal judiciaire de Nice,assisté lors des débats par Madame Nadia GALLO, Greffier et lors du prononcé par Madame Nadia GALLO qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 02 Décembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 29 Janvier 2026, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 29 Janvier 2026

EXPOSE DU LITIGE

M. [C] [N] est propriétaire d’un lot de copropriété situé [Adresse 6] (lots n°4 et 40).

Le 9 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, le cabinet AG IMMO, (ci-après le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8]) a fait assigner M. [C] [N] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Nice aux fins de paiement des charges de copropriété et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de:

*condamner M. [C] [N] à lui payer la somme de 4 873,38 euros, au titre des charges impayées au 1er avril 2025 avec intérêt au taux légal à compter du 27 mai 2024,

*condamner M. [C] [N] à lui payer la somme de 500 euros, à titre de dommages et intérêts,

*condamner M. [C] [N] à lui payer la somme de 158 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

*condamner M. [C] [N] à lui payer la somme de 1 500 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 2 décembre 2025.

Au jour de l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il actualise le montant de la dette, au titre des charges impayées au 24 novembre 2025, à hauteur de 6 061,01 euros, et précise qu’un paiement de 500 euros a été effectué le 28 novembre 2025 par M. [C] [N]. Il s’oppose aux délais de paiement sollicité par le défendeur.

Aux termes de ses dernières conclusions, M. [C] [N] sollicite de la présente juridiction, notamment de :

*fixer sa dette à hauteur de 5 561,01 euros ;

*débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE PADOUE de ses autres demandes,

*lui accorder des délais de paiement,

*dire que chaque partie conservera ses dépens et ses frais irrépétibles.

Il est expressément référé aux conclusions récapitulatives pour un plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions respectives des parties, conformément aux dispositions de l’article 446-1 et 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré à la date du 29 janvier 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] verse aux débats:

— un relevé de propriété attestant de ce que M. [C] [N] est propriétaire du bien situé au [Adresse 6] (lots n°4 et 40),

— les appels de fonds,

— un décompte actualisé au 24 novembre 2025, à hauteur de 6 061,01 euros ;

— les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 30 août 2023, 22 avril 2024 et du 19 mai 2025, et ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants ;

— diverses relances pour le paiement de ces charges (mise en demeure, sommation de payer).

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] confirme le paiement de 500 euros effectué par M. [C] [N] le 28 novembre 2025. Au final, les parties s’accordent sur le montant de la dette de M. [C] [N] à hauteur de 5 561,01 euros.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que M. [C] [N] n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 5 561,01 euros.

Il convient, en conséquence, de condamner M. [C] [N] au paiement de la somme de 5 561,01 euros, au titre des charges dues à la date 24 novembre 2025, les appels de fond du 1er octobre 2025 au 31 décembre 2025 inclus.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

*Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

La loi Alur du 24 mars 2014 pose le principe d’une rémunération forfaitaire du syndic pour les actes de gestion courante. Elle prévoit que sont définies limitativement les prestations particulières ouvrant droit pour le syndic à une rémunération complémentaire et instaure à cette fin en son article 55 un contrat type de syndic.

Le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, pris en application de l’article 55 précité, modifiant le décret n° 67-233 du 17 mars 1967, liste les prestations de gestion courante et énumère les prestations particulières, de sorte que seules les prestations particulières énumérées dans ce décret peuvent faire l’objet d’une rémunération du syndic en complément du forfait.

La liste de ces prestations particulières figure au point 7 du contrat type, figurant en annexe 2 du décret du 26 mars 2015 et à ce titre, au point 9 du contrat type, sont traités les «frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires», dont notamment les frais de recouvrement, listés ainsi qu’il suit :

*mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

*relance après mise en demeure,

*constitution d’un dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles),

*suivi du dossier transmis à l’avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles).

Si les frais de mise en demeure ne sont pas contestables, en revanche, la constitution de dossier pour l’huissier de justice et l’avocat, et le suivi du dossier transmis à l’avocat ne se justifient qu’en cas de diligence exceptionnelle.

La diligence exceptionnelle s’entend d’une démarche rendant l’action du syndic plus difficile et plus complexe, justifiant une activité inhabituelle du syndic pour y parvenir.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] sollicite la somme de 158 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, il est versé au débat un contrat de syndic, qui prévoit spécifiquement des prestations particulières pouvant donner lieu à une rémunération spécifique complémentaire du syndic.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] fait état de démarches et de diligences du syndic pour frais de recouvrement sur le défendeur concerné. Les frais de relance exposés par le syndic (30 euros le 27 mai 2024), constitue bien des frais nécessaires imputables au copropriétaire défaillant, néanmoins, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] ne produit pas le montant des frais de relance du 6 février 2024, permettant de comprendre le montant de 158 euros sollicités.

Au demeurant, ces frais nécessaires imputables au copropriétaire défaillant ne sont pas intégrés au décompte individuel du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] du 24 novembre 2025.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] ne justifient pas des frais de 158 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Par conséquent, il sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] sollicite la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] ne rapporte pas la preuve ni de la mauvaise foi du défendeur, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu’il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d’ores et déjà indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires par application de l’article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

II. Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

M. [C] [N] sollicite des délais de paiement, ce à quoi s’oppose le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8].

En l’espèce M. [C] [N] justifie de ses ressources et de ses charges. Il précise qu’il se trouvait par le passé en détention et ne pouvait donc régler les charges de copropriété. Il se trouve en formation professionnelle pour trouver un emploi et justifie d’un contrat d’engagement.

Compte tenu de ces éléments, et en considération des besoins du syndicat des copropriétaires, il convient de faire droit à la demande de M. [C] [N] et de lui permettre d’échelonner le paiement de sa dette en 24 mensualités de 230 euros chacune et une dernière mensualité, correspondant au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois.

Afin de garantir le paiement de la dette, il convient de dire qu’à défaut, pour M. [C] [N] de payer une seule des mensualités prévues à l’échéancier ci-dessus ou un seul des appels de fonds à venir, la créance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] sera due dans sa totalité et sera immédiatement exigible après une mise en demeure de payer demeurée infructueuse selon les modalités prévues au dispositif.

III. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [C] [N] qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

L’équité commande de ne pas faire droit à la demande au titre des frais irrépétibles formée par la demanderesse, cette dernière ne justifiant d’aucune démarche pour utiliser la procédure moins onéreuse de l’injonction de payer.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [C] [N] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, le cabinet AG IMMO, la somme de 5 561,01 euros, au titre des charges dues à la date du 24 novembre 2025, les appels de fond du 1er octobre 2025 au 31 décembre 2025 inclus, majorées des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, le cabinet AG IMMO, de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 158 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

AUTORISE M. [C] [N] à s’acquitter de ces sommes en 24 mensualités de 230 euros chacune outre la 24e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme ou des appels de fonds courants, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible sept jours après la date de présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, le cabinet AG IMMO, de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], de sa demande en paiement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [C] [N] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 29 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le président et par la greffière.

La greffière, Le président,