N° RG 24/02916 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Y5X6

INCIDENT

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

5EME CHAMBRE CIVILE

30Z

N° RG 24/02916 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Y5X6

Minute n° 2025/00

AFFAIRE :

S.A.S. Parosa Cassadote

C/

[D] [T], [N] [T]

Grosse Délivrée

le :

à

Avocats :

la SELARL CAPLAW

M^e Baptiste MAIXANT

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

Le PREMIER AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ

Nous, Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente,

Juge de la Mise en Etat de la 5EME CHAMBRE CIVILE,

Greffier, lors des débats et du délibéré :

Isabelle SANCHEZ

DÉBATS

A l’audience d’incident du 18 février 2025

Vu la procédure entre :

DEMANDERESSE AU FOND

DÉFENDERESSE A L’INCIDENT

S.A.S. Parosa Cassadote

3, rue François Arago BP 80194

33708 MERIGNAC CEDEX

représentée par M^e Baptiste MAIXANT, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS AU FOND

DEMANDERESSE A L’INCIDENT

Monsieur [D] [T]

62 allée des Places

33470 GUJAN-MESTRAS

Monsieur [N] [T]

23-25 route des Douils

33380 MIOS

Tous deux représentés par Maître Stéphane MESURON de la SELARL CAPLAW, avocats au barreau de BORDEAUX

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte authentique du 27 octobre 2021, la SAS PAROSA CASSADOTE a donné à bail à messieurs [D] et [N] [T] un local commercial à usage exclusif de restaurant, situé bâtiment « Ilôt 3 » Lieudit Moulin de la Cassadote, chemin des Trougnes à Biganos (33) d’une surface de 203 m² SHON (cellule 13), pour une durée de neuf années à compter de la livraison des locaux, moyennant le loyer annuel de 30.450 euros HT. Deux conditions suspensives étaient insérées dans ce bail : l’obtention du preneur d’une autorisation d’aménagement ERP et l’obtention par le preneur d’un financement dans des conditions définies. Le contrat précisait également que les preneurs pourront, avant la livraison des locaux, substituer toutes personnes morales qu’ils constitueront sous les conditions, d’une part, qu’ils soient associés de la nouvelle société substituante et, d’autre part, que son siège social soit fixé dans les locaux loués. La livraison, initialement prévue au plus tard avant fin juillet 2022, est intervenue le 24 octobre 2022, jour de l’établissement de l’état des lieux d’entrée.

Par courrier du 29 novembre 2023, la SAS PAROSA CASSADOTE a notifié aux consorts [T] un commandement de payer les loyers commerciaux au titre de l’année 2023.

Faisant valoir la persistance de loyers impayés, la SAS PAROSA CASSADOTE a fait assigner, par acte extrajudiciaire du 03 avril 2024, les consorts [T] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de voir notamment :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire

— prononcer en conséquence la résiliation du bail,

— les condamner solidairement à lui verser la somme de 13.733,48 euros au titre des loyers et charges restant dues au titre de l’année 2023, assortie du taux d’intérêt légal,

— ordonner la libération des lieux par les consorts [T] ou leur expulsion avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier,

— les condamner solidairement à lui verser une indemnité d’occupation à compter du 29 décembre 2023,

— condamner les consorts [T] aux dépens ainsi qu’à lui verser la somme de 4.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions d’incident notifiées par RPVA le 26 novembre 2024, les consorts [T] ont saisi le juge de la mise en état aux fins de voir déclarer irrecevable l’action engagée à leur encontre par la SAS PAROSA CASSADOTE.

L’incident a été évoqué à l’audience du 18 février 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES SUR L’INCIDENT

Par conclusions notifiées par voie électronique les 26 novembre 2024, 4 et 18 février 2025, les consorts [T] demandent au juge de la mise en état de déclarer irrecevable l’action de la SAS PAROSA CASSADOTE, la condamner aux dépens ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de l’irrecevabilité de l’action diligentée à leur encontre, ils font valoir, conformément à l’article 32 du code de procédure civile, qu’ils sont dépourvus de qualité à se défendre dans la mesure où ils n’ont pas la qualité de preneur puisque le bail a été souscrit par la SARL JMS’S FOOD 2. Ils soulignent que le contrat de bail conclu le 27 octobre 2021 contenait une clause de substitution qui a été mise en œuvre puisqu’ils soutiennent que les deux conditions prévues par celle-ci, à savoir la nécessité qu’ils soient associés de la nouvelle société substituante et que son siège soit établi dans les locaux loués, étaient en l’espèce remplies dans la mesure où, d’une part, elle a autorisé la SARL JMS’S FOOD 2 à élire son siège social à l’adresse des locaux loués et, d’autre part, l’immatriculation de la société, dont ils sont tous les deux associés, est intervenue avant la prise de possession des locaux. Messieurs [T] ajoutent à ce titre qu’un état des actes accomplis pour le compte de la société en formation avant la signature des statuts a justement été annexé à ceux-ci, de sorte que conformément à la jurisprudence de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 13 juillet 2011, le bail commercial est réputé avoir été dès l’origine conclu par celle-ci et dans la mesure où le liquidateur de la SARL JMS’S FOOD 2 a lui-même indiqué que la société en liquidation était titulaire d’un bail commercial. Enfin, messieurs [T] contestent la réalité des propos qu’ils auraient prétendument tenus devant le juge commissaire et affirment que la SAS PAROSA CASSADOTE soutient, de surcroît, de manière superfétatoire qu’il était nécessaire, pour que le mécanisme de substitution s’opère, de régulariser un avenant au contrat de bail et, qu’en tout état de cause, ils ont satisfait à sa demande de communication de pièces, de sorte que la substitution de la SARL JMS’S FOOD 2 a pleinement joué.

Par conclusions notifiées par voie électronique les 9 janvier et 17 février 2025, la SAS PAROSA CASSADOTE demande au juge de la mise en état de débouter les consorts [T] de leur fin de non-recevoir, les condamner aux dépens ainsi qu’à lui verser la somme de 2.400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS PAROSA CASSADOTE soutient tout d’abord que si les consorts [T] affirment que le bail a été signé pour le compte d’une société en formation, à savoir la SAS JIMS’S FOOD 2, ceux-ci opèrent une confusion avec la faculté de substitution prévue au contrat puisque, en l’espèce, ils l’ont conclu en leur nom propre et la SAS JIMS’S FOOD 2, dont le nom n’est au demeurant pas indiqué dans le bail commercial, n’était pas en cours de formation.

Elle affirme que le bail commercial ne prévoit qu’une faculté pour les preneurs, avant la livraison des locaux, de substituer toutes personnes morales qu’ils constitueraient et non, contrairement à ce qu’ils affirment, un mécanisme qui s’enclencherait automatiquement dès lors que les deux conditions énumérées au sein du contrat de bail commercial seraient remplies. En effet, elle souligne que la mise en œuvre de cette faculté doit être dénoncée au bailleur, conformément à la jurisprudence de la chambre commerciale de la Cour de cassation en date du 15 mai 2012 n°11-16.069, et qu’en l’espèce, aucun acte complémentaire n’est intervenu, aucune cession de dette n’a été constatée par écrit comme l’exige l’article 1327 du code civil et aucune personne morale de substitution n’a été désignée par le preneur. Egalement, la SAS PAROSA CASSADOTE précise que la jurisprudence invoquée par les consorts [T] n’est pas transposable au présent litige dans la mesure où, dans ladite affaire, la clause de substitution était bien plus dense et emportait d’avance l’accord du bailleur, sous la seule réserve que le preneur obtienne préalablement son autorisation, et que tel n’est pas le cas en l’espèce.

De surcroît, elle précise qu’au contraire, il ressort des éléments produits aux débats que le dépôt de garantie a été versé personnellement par les consorts [T] qui ont effectué l’état des lieux d’entrée avec la remise des clés pour leur compte personnel, que les factures ont toujours été émises à leur nom et qu’ils n’ont pas répondu à sa demande de communication de pièces nécessaires à l’établissement de l’avenant au contrat de bail.

Le bailleur relève également que si les consorts [T] soutiennent que la SAS JMS’S FOOD 2 s’est substituée en leur qualité de preneurs, tel n’est pas le cas s’agissant de la SAS JMS CAPITAL dont ils sont pourtant les co-gérants et dont le siège social est fixé à l’adresse des locaux loués.

Enfin, la SAS PAROSA CASSADOTE affirme que les consorts [T] ont reconnu, devant le juge commissaire, qu’ils n’avaient effectivement jamais accompli la moindre formalité pour céder le bail à une quelconque personne morale. En l’absence d’une telle cession, elle soutient que son action intentée à l’encontre des consorts [T] doit dès lors être déclarée recevable.

MOTIVATION

1/ Sur l’intérêt à agir de messieurs [D] et [N] [T]

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2024-673 du 3 juillet 2024 : « Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :/ 1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance ; (…) 6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

/Par dérogation au premier alinéa, s’il estime que la complexité du moyen soulevé ou l’état d’avancement de l’instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond. »

Conformément à l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Il est constant que l’intérêt à agir est exigé de toute personne qui agit dans l’instance, à un titre quelconque, comme demandeur, défendeur ou tiers intervenant.

En application de l’article 32 du même code, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

L’intérêt personnel peut se définir comme le fait de rechercher un avantage personnel et désigne l’utilité ou l’avantage susceptible d’être procuré au plaideur. Il doit être personnel, positif et concret, né et actuel. Celui qui trouve intérêt au succès ou au rejet de la prétention a le droit d’agir en demande ou en défense.

Conformément à l’article L.145-16 du code de commerce, la cession du bail est libre mais le cédant doit satisfaire aux obligations de l’article 1690 du code civil pour qu’elle soit opposable au bailleur. A cet égard, l’absence de notification de la cession de bail est couverte par l’acquiescement du bailleur qui a non seulement perçu des loyers mais également établi des quittances au nom du cessionnaire sans réserve, ou encore qui lui a directement réclamé une augmentation de loyers.

Selon l’article 1103 du code civil, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, il n’est pas contesté que la SAS PAROSA CASSADOTE et les consorts [T] ont signé le bail le 27 octobre 2021.

Le bail stipule en effet qu’il est conclu entre la société PAROSA CASSADOTE en qualité de bailleur d’une part, et messieurs [D] et [N] [T] d’autre part, en qualité de preneurs. A aucun moment il n’est indiqué qu’ils interviennent pour le compte d’une société en cours de formation, de sorte que les actes qu’ils ont accomplis pourraient être repris par la société en application de l’article 1843 du code civil. Ainsi, la circonstance que les statuts de la société JMS’S FOOD 2 comportent en annexe l’état des actes accomplis pour le compte de la société en formation avant la signature des statuts, mentionnant la signature du bail commercial avec substitution au profit de toute personne morale de leur choix, est inopposable au bailleur.

Néanmoins, une substitution de cocontractant peut toujours être opposée au tiers cocontractant dans les conditions et sous les effets du droit commun des conventions (Cass. Civ. 2, 14 décembre 2006, pourvoi no 04-20.673).

En l’espèce, les parties ont décidé d’insérer dans le bail une clause dite de substitution, insérée dans le paragraphe consacré à la « gestion des conditions suspensives » selon laquelle : « Observation étant ici faite que le preneur aux présentes pourra avant la livraison des locaux substituer toutes personnes morales qu’il constituera sous les conditions suivantes :

— le preneur aux présentes devant impérativement être associé à la nouvelle société substituante,

— le siège social de la société substituante devra impérativement être fixé dans les locaux loués aux présentes ;

Il s’agit là d’une simple de faculté de substitution offerte au preneur, qui ne saurait être automatique dès lors que les conditions sont remplies ; encore faut-il que les parties montrent leur volonté de la mettre en oeuvre. Cette question, qui est relative à la mise en oeuvre d’une clause contractuelle, sera tranchée par la formation de jugement statuant au fond.

En l’état, il ne peut qu’être constaté, au moins en apparence, que les consorts [T], qui ont signé le bail litigieux en qualité de preneur ont qualité à défendre dans la présence instance, le contrat de bail fondant l’action de la société PAROSA CASSADOTE.

En conséquence, le juge de la mise en état ne peut que rejeter la fin de non-recevoir soulevée et inviter les consorts [T] à faire valoir leurs arguments en faveur de la substitution devant le tribunal appelé à statuer au fond.

2/ Sur les frais de la procédure d’incident

En application de l’article 790 du code de procédure civile, le juge de la mise en état peut statuer sur les dépens et les demandes formées par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Dépens

En l’espèce, la procédure poursuivant son cours, il convient de réserver les dépens, qui suivront le sort des dépens de l’instance au fond.

— Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.[…]. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, les dépens étant réservés, les parties seront déboutées de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire, susceptible de recours selon les modalités de l’article 795 du code de procédure civile, prononcée par mise à disposition au greffe,

REJETTE à ce stade la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à se défendre opposée par monsieur [D] [T] et monsieur [N] [T],

RÉSERVE les dépens,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE le renvoi du dossier à la mise en état continue du 17 septembre 2025 pour conclusions des défendeurs,

La présente décision a été signée par Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente, Juge de la mise en état, et par Isabelle SANCHEZ, Greffier.

LE GREFFIER, LE JUGE DE LA MISE EN ETAT,