TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 18 Décembre 2025

Numéro RG : N° RG 25/00257 – N° Portalis DB2P-W-B7J-E3RD

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [Z] [M] et Madame [B] [G] épouse [M]

domiciliés [Adresse 1]

[Localité 3]

Comparants

DEFENDEUR(S) :

Madame [E] [D] épouse [J] et Monsieur [P] [J]

domiciliés [Adresse 1]

[Localité 3]

non comparants

Monsieur [W] [J]

domicilié [Adresse 5]

[Localité 3]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Eve TASSIN

Greffier : Liliane BOURGEAT

DEBATS :

Audience publique : 18 novembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 21 décembre 2024, à effet au 1er décembre 2024, Monsieur [Z] [M] et Madame [B] [G] épouse [M] ont donné à bail à Madame [E] [D] épouse [J] et Monsieur [P] [J] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 880 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 20 euros.

Par acte sous seing privé du 25 novembre 2024,Monsieur [T]-KursatPOYRAZ s’est porté caution solidaire des engagements de Monsieur [P] [J] pour le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au titre du contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 juillet 2025, Monsieur [Z] [M] et Madame [B] [G] épouse [M] ont fait signifier à Madame [E] [D] épouse [J] et Monsieur [P] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 4100 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juillet 2025, Monsieur [Z] [M] et Madame [B] [G] épouse [M] ont fait signifier Monsieur [W] [J], en sa qualité de caution, le commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 4100 euros.

Par actes de commissaire de justice en date du 6 octobre 2025, Monsieur [Z] [M] et Madame [B] [G] épouse [M] ont fait assigner Madame [E] [D] épouse [J], Monsieur [P] [J] et Monsieur [W] [J], devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chambéry en référé, auquel ils demandent de :

— constater qu’à défaut de paiement la clause résolutoire du bail est acquise,

— prononcer la résiliation du contrat de bail à la date du 3 septembre 2025,

— ordonner l’expulsion de corps et de biens de Madame [E] [D] épouse [J] et Monsieur [P] [J] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, et au besoin avec le concours de la [Localité 4] Publique,

— condamner solidairement Madame [E] [D] épouse [J], Monsieur [P] [J] et Monsieur [W] [J], en sa qualité de caution, à leur payer la somme de 5900 euros à titre provisionnel à valoir sur les loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 23 septembre 2025,

— condamner solidairement Madame [E] [D] épouse [J], Monsieur [P] [J] et Monsieur [W] [J], en sa qualité de caution, à leur payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, soit la somme de 900 euros, depuis la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective du logement,

— condamner solidairement Madame [E] [D] épouse [J], Monsieur [P] [J] et Monsieur [W] [J], en sa qualité de caution, à leur payer la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner solidairement Madame [E] [D] épouse [J], Monsieur [P] [J] et Monsieur [W] [J], en sa qualité de caution, aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa signification à la Préfecture.

À l’audience du 18 novembre 2025, Monsieur [Z] [M] et Madame [B] [G] épouse [M] comparaissent et maintiennent l’intégralité de leurs demandes, en réactualisant celle relative au paiement de l’arriéré locatif à la somme de 7007 euros au mois de novembre 2025. Ils expliquent que les locataires ont seulement payé les deux premiers mois de loyer. Ils ajoutent que la caution n’a jamais rien réglé. Ils précisent que le locataire lui avait déclaré avoir un revenu de 3000 euros en une journée, ce qui, pour eux, constitue de la mauvaise foi. Toutefois, ils ne formulent pas de nouvelles demandes.

Madame [E] [D] épouse [J] et Monsieur [P] [J] , cités à personne, ne sont ni comparants ni représentés.

Monsieur [W] [J], cité à domicile, n’est ni comparant, ni représenté.

Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience et fait état de la carence des locataires.

La décision a été mise en délibéré au 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de la partie défenderesse ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1°) Sur les textes applicables

L’article 1er du code civil dispose dans son premier alinéa que les lois et, lorsqu’ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu’ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l’entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l’exécution nécessite des mesures d’application est reportée à la date d’entrée en vigueur de ces mesures.

En application de cette disposition, la Haute juridiction a pu juger que « les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent » (Cour de cassation, 3eme chambre civile, 18 février 2009, n° 08-13343).

En l’espèce, la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 a notamment pour effet de faire passer le délai permettant au locataire de régler sa dette locative de deux mois à six semaines suivant la délivrance du commandement de payer. Or, le commandement de payer ayant été délivré après le 29 juillet 2023, date de publication de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 au journal officiel, la disposition précitée relative à la diminution du délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer doit recevoir application dans le cadre de la présente procédure et ce peu important que le contrat de bail conclu entre les parties fixe ce délai à deux mois.

S’agissant des dispositions de cette loi relatives à la réduction du délai de notification de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail au représentant de l’Etat dans le département, celles-ci sont également applicables en l’espèce, l’assignation ayant été délivrée postérieurement à la date d’entrée en vigueur de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

De même, les dispositions de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 relatives notamment au conditionnement des délais de paiement à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ou encore à la limitation de la suspension des effets de la clause résolutoire à cette dernière condition et sous réserve d’une demande faite en ce sens par les parties à l’audience, sont applicables à la présente procédure, l’audience ayant eu lieu postérieurement à la date d’entrée en vigueur de cette loi.

2°) Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Monsieur [Z] [M] et Madame [B] [G] épouse [M] justifient de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 qui en a accusé réception le 23 juillet 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24.II de la loi du 06 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a par ailleurs été notifiée à la Préfecture de la Savoie qui en a accusé réception le 6 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24.I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

L’action de Monsieur [Z] [M] et Madame [B] [G] épouse [M] est par conséquent recevable.

3°) Sur l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties le 21 décembre 2024, à effet au 1er décembre 2024, comporte à l’article 8 une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié aux locataires le 23 juillet 2025, pour la somme en principal de 4100 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 4 septembre 2025.

Madame [E] [D] épouse [J] et Monsieur [P] [J] devenant à compter de cette date occupants sans droit ni titre, faute de libération spontanée des locaux, il pourra être procédé à leur expulsion avec le concours de la force publique, sans préjudice des dispositions de l’article 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

4°) Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu des dispositions de l’article 24.V de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 immédiatement applicable sur ce point, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

En l’espèce, l’indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à un montant équivalent au loyer et provisions sur charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 4 septembre 2025 à la date de la libération effective des lieux.

Monsieur [Z] [M] et Madame [B] [G] épouse [M] produisent un décompte établissant que Madame [E] [D] épouse [J] et Monsieur [P] [J] restaient devoir au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 5900 euros incluant l’échéance du mois de septembre 2025, selon décompte arrêté au 31 septembre 2025 et signifié aux défendeurs.

Si Monsieur [Z] [M] et Madame [B] [G] épouse [M] produisent un décompte actualisé à l’audience, arrêté au 18 novembre 2025, il n’en sera pas tenu compte au regard du caractère non contradictoire de cette pièce, non communiquée aux locataires et à la caution.

Madame [E] [D] épouse [J] et Monsieur [P] [J], non comparants, ne produisent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Ils seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de la somme de 5900 euros par provision.

Madame [E] [D] épouse [J] et Monsieur [P] [J] seront par ailleurs condamnés solidairement au paiement par provision d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er octobre 2025 à la date de libération effective des lieux.

La situation financière actuelle de Madame [E] [D] épouse [J] et Monsieur [P] [J] n’étant pas connue, compte de leur carence pour l’établissement du diagnostic social et financier et de leur absence à l’audience, et la reprise du paiement du loyer courant n’étant par ailleurs pas établie, il n’y aura pas lieu de statuer sur l’octroi de délais de paiement.

5°) Sur les demandes à l’encontre de la caution

Selon l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire, à défaut, la caution ne pouvant être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, Monsieur [W] [J] s’est porté caution solidaire pour le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation dues par Monsieur [P] [J] pour une durée indéterminée. Le commandement de payer du 23 juillet 2025 lui a été régulièrement dénoncé le 25 juillet 2025.

Par conséquent, Monsieur [W] [J] sera condamné à payer à Monsieur [Z] [M] et Madame [B] [G] épouse [M] la somme de 5900 euros, solidairement avec Madame [E] [D] épouse [J] et Monsieur [P] [J].

6°) Sur les demandes accessoires

Madame [E] [D] épouse [J], Monsieur [P] [J] et Monsieur [W] [J], qui succombent, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

Il est par ailleurs équitable de condamner in solidum Madame [E] [D] épouse [J], Monsieur [P] [J] et Monsieur [W] [J] au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 décembre 2024, à effet au 1er décembre 2024, entre Monsieur [Z] [M] et Madame [B] [G] épouse [M] et Madame [E] [D] épouse [J] et Monsieur [P] [J] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 4 septembre 2025,

EN CONSÉQUENCE, ORDONNONS à Madame [E] [D] épouse [J] et Monsieur [P] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

DISONS qu’à défaut pour Madame [E] [D] épouse [J] et Monsieur [P] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [Z] [M] et Madame [B] [G] épouse [M] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

FIXONS l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué,

CONDAMNONS solidairement Madame [E] [D] épouse [J], Monsieur [P] [J] et Monsieur [W] [J], en sa qualité de caution, à payer à Monsieur [Z] [M] et Madame [B] [G] épouse [M] la somme provisionnelle de 5900 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation comprenant le mois de septembre 2025 outre les loyers, charges et indemnités d’occupation dus postérieurement et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, avec intérêts au taux légal, à compter du 23 juillet 2025 sur la somme de 4100 euros et à compter du 6 octobre 2025 sur la somme de 1800 euros,

CONDAMNONS in solidum Madame [E] [D] épouse [J], Monsieur [P] [J] et Monsieur [W] [J] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture,

CONDAMNONS in solidum Madame [E] [D] épouse [J], Monsieur [P] [J] et Monsieur [W] [J] au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Chambéry, le 18 décembre 2025, par Madame Eve TASSIN, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Chambéry assistée de Madame Liliane BOURGEAT, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION