Du 12 novembre 2025

72A

SCI/

PPP Contentieux général

N° RG 25/01550 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2NYO

S.D.C. SDC DE L’IMMEUBLE [Adresse 9] – [Adresse 1] [Localité 6]

C/

[C] [W], [P] [W]

— copie exécutoire délivrée à

M^e David GOLDSTEIN

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

Pôle protection et proximité

[Adresse 2] – [Localité 5]

JUGEMENT EN DATE DU 12 novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : Madame Sandrine Alexandra GIULIANI,

GREFFIER : Madame Nora YOUSFI,

DEMANDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 9] – [Adresse 1] [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, la société LESYNDICHEUREUX,

[Adresse 10]

C/O LESYNDICHEUREUX [Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par M^e David GOLDSTEIN, avocat au barreau de PARIS (plaidant) et M^e Hélène DUFOURG, avocat au barreau de BORDEAUX (postulant)

DEFENDERESSES :

Madame [C] [W]

[Adresse 1], [Adresse 8]

[Localité 6]

non comaprante – non représentée (citation PV 659 CPC)

Madame [P] [W]

[Adresse 7]

[Localité 4]

non comparante – non représentée (citation à personne)

DÉBATS :

Audience publique en date du 02 juin 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile. Le délibéré initialement prévu au 02 septembre 2025 a été prorogé au 12 novembre 2025.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Réputé contradictoire, en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Madame [C] [W] et Madame [P] [W] sont propriétaires indivis des lots n°20, 25 et 75, au sein de la Résidence [Adresse 9], sise [Adresse 1] à LE BOUSCAT 33 110, soumise au statut de la copropriété.

Par actes de commissaire de justice délivrés le 9 et le 14 mai 2025, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 9] (ci-après dénommé le “Syndicat des Copropriétaires”), représenté par son Syndic la SASU LeSyndicHeureux (ci-après dénommé le « Syndic »), a fait assigner Madame [C] [W] et Madame [P] [W], devant le tribunal judiciaire de Bordeaux pour l’audience du 02 juin 2025, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de :

Être déclaré recevable et bien fondé en son action,Déclarer certaine, liquide et exigible sa créance pour un montant de 6 381,37 euros, représentant les charges de copropriété et les frais impayés au 1er avril 2025,Condamner Madame [C] [W] et Madame [P] [W] à lui payer :La somme de 6 381,37 euros au titre des charges de copropriété, arrêtées au 1er avril 2025, soit 3 190,68 euros chacune, avec intérêt au taux légal à compter du 14 décembre 2023, avec capitalisation des intérêts en vertu de l’article1343-2 du code civil,1 000 euros chacune, à titre des dommages-intérêts pour résistance abusive,1 000 euros chacune, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.

A l’audience, le Syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil a déposé son dossier, s’en remettant à son acte introductif d’instance.

Madame [P] [W], régulièrement assignée à personne, et Madame [C] [W] régulièrement assignée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile après vérifications, n’étaient ni présentes ni représentées.

L’affaire a été mise en délibéré au 02 septembre 2025.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, le présent jugement, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire.

MOTIFS

Il convient de rappeler que les mentions tendant à «dire que», «déclarer», «constater que», «retenir» et «juger que» figurant dans le dispositif des écritures des parties, ne comportent pas de demande et ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du Code de procédure civile et des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement et sur lesquelles le juge est tenu de se prononcer, en application de l’article 5 suivant, mais des moyens ou éléments de fait relevant des motifs articulés au soutien de leurs demandes. En conséquence, il n’y a pas lieu de statuer sur ces moyens relevant des motifs.

Sur le défaut de comparution des défendeurs

Conformément aux dispositios de l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Madame [P] [W], régulièrement assignée à personne, et Madame [C] [W] régulièrement assignée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’ayant pas comparu, il convient de statuer au vu des pièces produites par le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 9].

Sur la demande principale

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots (le règlement de copropriété fixant la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges).

Ainsi, lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires n’ayant pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus en droit de refuser de régler leur quote-part de charges.

L’article 10-1 de cette même loi permet au syndicat d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par lui, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, «celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation».

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— le relevé de propriété,

— le mandat de syndic,

— l’attestation immobilière après décès de Monsieur [U] [W], en date du 17 avril 2018,

— le PV d’AG ordinaire du 25 novembre 2020, et l’attestation de non-recours,

— le PV d’AG ordinaire du 25 juin 2021, et l’attestation de non-recours,

— le PV d’AG ordinaire du 29 juin 2022, et l’attestation de non-recours,

— le PV d’AG ordinaire du 13 juin 2023, et l’attestation de non-recours,

— le PV d’AG annuelle du 10 avril 2024, et l’attestation de non-recours,

— les appels de fonds travaux du 1er juillet, 28 septembre et 1er octobre 2023,

— les appels de fonds travaux du 1er janvier, 1er avril, 18 juin, 1er juillet et 1er octobre 2024,

— les appels de fonds du 1er janvier 2025,

— la mise en demeure du 14 décembre 2023, du 2 août 2024, du 1er octobre, du 30 octobre 2024 et du 4 février 2025,

— les notes de frais et honoraires de l’avocat, du 7 octobre et du 7 novembre 2024,

— le relevé de compte arrêté au 20 mars 2025,pour la somme de 6 381,37 euros.

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 9] justifie des sommes dues par Madame [C] [W] et Madame [P] [W], à savoir la somme de 6 381,37 euros arrêtées au 1er avril 2025 soit la somme de 3 190,68 euros chacune.

Il convient en outre de relever que le défaut de comparution de Madame [C] [W] et de Madame [P] [W] démontre qu’elles n’ont aucun moyen sérieux à opposer à la demande du Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 9].

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, Madame [C] [W] et Madame [P] [W] seront condamnées à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 9] une somme totale de 6 381,37 euros, soit chacune la somme de 3 190,68 euros, au titre des charges de copropriété et des frais nécessaires exposés par le syndicat pour leur recouvrement, suivant décompte arrêté au 1er avril 2025. Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 14 décembre 2023, date de la première mise en demeure.

Sur la capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil dispose que « les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise ».

En conséquence, l’exigibilité des intérêts étant supérieure à une année pleine et entière, il y a lieu de faire droit à la demande du Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 9], de ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages-intérêts résultant du retard dans l’exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte à compter de la mise en demeure. Cependant le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le Syndicat des copropriétaires sollicite une somme de 1.000 euros chacune, à titre de dommages et intérêts, arguant du préjudice financier direct et distinct de celui compensé par les intérêts moratoires puisqu’il a été privé des fonds nécessaires à une gestion normale de l’entretien de l’immeuble, contraignant les autres copropriétaires à faire l’avance des frais nécessaires et à reporter les travaux votés.

En l’espèce, le relevé de compte de charges de Madame [C] [W] et de Madame [P] [W] est débiteur, de sorte qu’elles manquent à leurs obligations de copropriétaires.

Toutefois, le Syndicat des copropriétaires ne démontre pas le préjudice financier qu’il allègue,ni s’être heurté à des difficultés de trésorerie à la suite de la non perception des charges de copropriété dues par Madame [C] [W] et Madame [P] [W].

Par ailleurs, aucun élément ne permet d’établir que le non-paiement par Madame [C] [W] et Madame [P] [W] de leurs charges de copropriété résulte d’une volonté délibérée et abusive de leur part. Il peut en revanche résulter de difficultés financières qu’elles rencontrent.

Aussi, il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts formulée par le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 9], faute de preuve de la mauvaise foi de Madame [C] [W] et de Madame [P] [W] et du préjudice allégué.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, Madame [C] [W] et Madame [P] [W], parties qui succombent à l’instance, seront condamnées solidairement aux entiers dépens.

Selon les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd le procès à payer à l’autre partie, la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il paraît inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 9], l’intégralité des frais exposés par lui et non compris dans les dépens.

Il y a donc lieu de condamner Madame [C] [W] et Madame [P] [W] à lui verser chacune la somme de 400 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire du jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

CONDAMNE Madame [C] [W] et Madame [P] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 9], représenté par son Syndic la SASU LeSyndicHeureux, la somme de 3 190,68 euros chacune, soit la somme totale de 6 381,37 euros, correspondant à l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 1er avril 2025, en ce compris les frais exposés par le Syndicat des copropriétaires pour recouvrer sa créance, avec intérêts au taux légal, à compter de la première mise en demeure du 14 décembre 2023,

ORDONNE la capitalisation des intérêts, s’agissant d’intérêts dus depuis au moins une année entière,

REJETTE la demande de dommages et intérêts du Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 9], représenté par son Syndic la SASU LeSyndicHeureux,

CONDAMNE Madame [C] [W] et Madame [P] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 9], représenté par son Syndic la SASU LeSyndicHeureux, la somme de 400 euros chacune, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Madame [C] [W] et Madame [P] [W] aux dépens,

REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE