Du 24 octobre 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/01167 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2VSS

S.A. [Adresse 11]

C/

[T] [I] [N]

— Expéditions délivrées à

SELARL RACINE

— FE délivrée à

SELARL RACINE

Le 24/10/2025

Avocats : SELARL RACINE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 24 octobre 2025

PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

S.A. [Adresse 11]

RCS de [Localité 10] n°B475680815

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Marie BORGNA (SELARL RACINE) (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDERESSE :

Madame [T] [I] [N]

née le 30 Octobre 1984 à

[Adresse 6]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 12 Septembre 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 23 Juin 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 1er août 2024, la S.A. D’HLM VILOGIA a consenti un bail d’habitation à Madame [T] [I] [N], bail portant sur un logement situé à [Adresse 7].

Par acte introductif d’instance en date du 23 juin 2025 la S.A. D’HLM VILOGIA a fait assigner Madame [T] [I] [N] afin de faire constater que la résiliation de plein droit du bail est acquise pour défaut de paiement des loyers et obtenir :

— la libération des lieux par Madame [T] [I] [N], de sa personne, ses biens et tous occupants de son chef dans les 48 heures de la décision à intervenir,

— à défaut de libération volontaire qu’il soit ordonné son expulsion et celle de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours de la [Localité 9] Publique et d’un serrurier

— sa condamnation au paiement d’une indemnité provisionnelle de 1.988,23 euros au titre des sommes dues au 5 juin 2025 outre les intérêts au taux légal à compter de cette date

— sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux

— sa condamnation au paiement de la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

À l’audience du 12 septembre 2025 la S.A. D’HLM VILOGIA a maintenu ses demandes initiales en actualisant sa créance arrêtée à la date du 25 août 2025 à la somme de 1.411,55 euros.

Il a été donné connaissance du diagnostic social et financier et la S.A. D’HLM VILOGIA a été interrogée sur une demande de sa part tendant à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle a été autorisée à faire parvenir une note en délibéré sur ce point et à fournir un décompte actualisé de sa créance.

Par note en délibéré 22 septembre 2025, la S.A. D’HLM VILOGIA, représentée par avocat, a fait parvenir un décompte actualisé et demandé la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement, en précisant qu’à défaut de respecter l’échéancier, elle maintient sa demande de résiliation du bail

Madame [T] [I] [N], assignée à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu.

Motifs de l’ordonnance

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 24 juin 2025, soit au moins deux mois avant la date de l’audience.

Le bailleur justifie également avoir signalé le 4 avril 2025 la situation d’impayés à l’organisme payeur des aides au logement en vue d’assurer le maintien des aides, de sorte que la saisine de la CCAPEX est réputée constituée.

La procédure est donc régulière.

Sur la résiliation du bail

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail signé par les parties contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer notamment.

Par exploit du 2 avril 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 1.176,04 euros au titre des loyers échus.

Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ; il est régulier et ses causes selon le décompte produit n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa signification.

Ce défaut de régularisation fonde la S.A. D’HLM VILOGIA à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 3 juin 2025, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Néanmoins l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.

Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des débats, du diagnostic social et financier et du décompte actualisé produit en cours de délibéré que Madame [T] [I] [N] a repris le paiement des loyers courants, qu’elle a commencé à apurer la dette, qu’elle se mobilise pour se maintenir dans le logement et peut bénéficier d’aide pour apurer la dette.

Par suite, et conformément à la demande de la S.A. D’HLM VILOGIA, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions prévues au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.

Les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et indemnité de procédure s’il y a lieu.

En cas de non-respect de ce moratoire, le bailleur sera autorisé à poursuivre l’expulsion de Madame [T] [I] [N] et une indemnité d’occupation sera fixée à titre provisionnel.

Due jusqu’à libération effective des lieux, son montant sera fixé à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail augmenté des charges et taxes récupérables.

Sur la provision

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon le décompte actualisé au 18 septembre 2025 produit en cours de délibéré à la demande de la juridiction, Madame [T] [I] [N] est redevable de la somme de 911,55 euros.

Cependant, ce décompte intègre les frais de commandement de payer qui relèvent des dépens (90,30 euros).

En conséquence il convient de déduire ces frais du décompte.

L’obligation au paiement des loyers et indemnités d’occupation n’étant pas sérieusement contestable, Madame [T] [I] [N] sera condamnée à payer la somme de 821,25 euros à titre d’indemnité provisionnelle.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Dans l’hypothèse où Madame [T] [I] [N] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchu, elle sera en outre condamnée, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du mois de septembre 2025.

Sur les demandes accessoires

Les dépens, seront supportés par Madame [T] [I] [N], débitrice envers le demandeur.

L’indemnité allouée à la S.A. D’HLM VILOGIA au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, sera en équité fixée à la somme de 80 euros.

Par ces motifs

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence,

CONSTATONS que la S.A. [Adresse 8] a régulièrement mis en oeuvre la clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers par commandement de payer en date du 2 avril 2025 ;

CONDAMNONS Madame [T] [I] [N] à payer à la S.A. D’HLM VILOGIA la somme de 821,25 euros à titre d’indemnité provisionnelle à valoir sur le montant des loyers dus à la date du 18 septembre 2025 (échéance du mois d’août 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance,

ACCORDONS à Madame [T] [I] [N] des délais de paiement sur le fondement de l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 pour acquitter sa dette locative, en principal et intérêts, outre les dépens et indemnité de procédure ;

L’AUTORISONS à s’acquitter de cette dette à compter du mois de décembre 2025 dans un délai de 36 mois par versements mensuels de 25 euros, le dernier étant augmenté du solde de la dette en principal, intérêts et frais, le loyer courant et les charges devant être en outre versés à leur date d’échéance ;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et indemnité de procédure ;

SUSPENDONS en conséquence les effets du commandement de payer en date du 2 avril 2025 aux fins de résiliation de plein droit du bail ;

DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS qu’en cas de non versement des mensualités ci-dessus fixées, au plus tard au dernier jour de chaque mois, ou du loyer courant et des charges locatives dans le délai de 15 jours suivants la date d’échéance, la totalité des sommes restant dues redeviendra exigible, et que si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation le commandement de payer reprendra plein effet emportant la résiliation du bail, CONDAMNONS en ce cas Madame [T] [I] [N] à quitter les lieux loués situés à [Adresse 7] et DISONS qu’à défaut pour elle de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS en cas de non-respect du moratoire et à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à libération complète des lieux, au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (493,27 euros par mois avant déduction de la RLS et de l’aide au logement à la date de l’audience), et de la régularisation au titre des charges ou taxes récupérables sur production de justificatifs et CONDAMNONS Madame [T] [I] [N], en deniers ou quittances valables, à son paiement à compter du 1er septembre 2025 ;

CONDAMNONS Madame [T] [I] [N] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail, le coût de l’assignation et de son dénoncé au Préfet de la Gironde, ainsi qu’à payer à la S.A. D’HLM VILOGIA la somme de 80 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

REJETONS les demandes autres, plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA VICE PRÉSIDENTE chargée des contentieux de la protection