TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Maître Yves MAYNE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Jean-jacques DUBOIS

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/06131 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5FJR

N° MINUTE :

2 JCP

JUGEMENT

rendu le mercredi 30 juillet 2025

DEMANDERESSE

Madame [B] [M] épouse [R], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Yves MAYNE de la SELEURL MAYNE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #L0059

DÉFENDERESSE

Madame [Y] [F], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Jean-jacques DUBOIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0110

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eloïse CLARAC, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 juin 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 30 juillet 2025 par Eloïse CLARAC, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 30 juillet 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/06131 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5FJR

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 juin 2005 à effet au 1er juillet 2005, Mme [B] [M] épouse [R] a donné à bail à usage d’habitation à Mme [Y] [F] un appartement situé au [Adresse 2] (1e étage, porte gauche), pour une durée de 3 ans, moyennant un loyer de 850 euros et 134 euros de provisions sur charge.

Le 5 mai 2022, Mme [B] [M] épouse [R] a délivré congé pour le 30 juin 2023 à minuit, aux fins de reprise pour y loger sa fille [V] [R]. Le congé précise qu’elle étudie à l’école [4] [Localité 3] et vient s’installer à [Localité 5] pour travailler au sein de l’entreprise DASSAULT SYSTEMES en septembre 2022.

Les lieux n’ayant pas été restitués, Mme [B] [M] épouse [R] a fait assigner par acte de commissaire de justice du 30 mai 2024, Mme [Y] [F] devant le Juge des contentieux de la protection aux fins de voir :

constater que Mme [Y] [F] occupe les lieux loués sans droit ni titre, ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Mme [Y] [F] et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu,supprimer le délai de deux mois de l’article 62 de la loi du 9 juillet 1991,condamner Mme [Y] [F] au paiement de la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens

Appelée à l’audience du 18 novembre 2024, l’affaire a fait l’objet de deux renvois pour permettre aux parties de mettre le dossier en état d’être jugé, pour être finalement retenue à l’audience du 18 juin 2025.

A l’audience du 18 juin 2025, Mme [B] [M], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et de ses conclusions signifiées à Mme [Y] [F]. Elle demande au juge de :

valider le congé pour reprise délivré le 5 mai 2022 et constater de ce fait que le bail est expiré,constater que Mme [Y] [F] est occupante sans droit ni titre depuis le 30 juin 2023,ordonner la libération immédiate et sans délai des lieux occupés par le locataire et tous les occupants de son chef sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à venir,autoriser l’expulsion de Mme [B] [M] et tous les occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire,ordonner la suppression des délais prévus par l’article 62 de la loi de 1991

Mme [Y] [F], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions au terme desquelles elle sollicite de voir :

à titre principal, annuler le congé délivré le 5 mai 2022,à titre subsidiaire, s’il est fait droit aux demandes de Mme [B] [M], débouter sa demande tendant à obtenir la suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution et accorder à Mme [Y] [F] un délai de 3 ans pour quitter les lieux,condamner Mme [B] [M] à :faire exécuter, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir, les travaux de remplacement du radiateur du séjour de l’appartement,payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation du trouble de jouissance subi depuis novembre 2023,payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et les entiers dépens.

Pour l’exposé des moyens développés, il sera renvoyé aux écritures soutenues oralement à l’audience du 18 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il sera rappelé que les demandes de « donner acte », de « constater » ou de « dire et juger » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement.

Sur la validation du congé

En application des dispositions de l’article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour reprise, six mois au moins avant l’échéance du bail.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le bailleur doit donc indiquer les raisons concrètes pour lesquelles il souhaite récupérer le logement loué et en cas de contestation il doit apporter les justificatifs nécessaires à en justifier.

En l’espèce, le bail consenti à Mme [Y] [F] a commencé à courir le 30 juin 2005 pour une période de trois ans, puis a été reconduit par période de trois ans suivant les prévisions des parties et pour la dernière fois le 30 juin 2020, pour expirer le 30 juin 2023 à minuit.

Bien que le procès-verbal de signification du congé ne soit pas produit, il n’est pas contesté qu’un congé pour reprise a été signifié à Mme [Y] [F] le 5 mai 2022, soit plus de six mois avant l’échéance précitée.

Il sera en outre relevé que le congé délivré précise, conformément à l’article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le motif sur lequel il est fondé, ainsi que l’identité du repreneur : à savoir la reprise au bénéfice de Mme [V] [R], fille de la bailleresse venant s’installer à [Localité 5] pour y travailler.

Est contesté le caractère sérieux et légitime du motif évoqué. Mme [Y] [F] soutient que Mme [B] [M] épouse [R] n’apporte aucun élément pour justifier du motif de reprise qu’elle invoque.

En l’espèce, Mme [B] [M] épouse [R] ne justifie pas du lien de filiation avec Mme [V] [R] ni de l’emploi de cette dernière en région parisienne. En effet, elle produit le livret de famille de sa locataire et un formulaire pour contrat d’apprentissage vierge.

Dès lors, il convient de constater que le congé, bien que régulièrement délivré conformément à l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 n’est pas justifié par des éléments sérieux et légitimes, il convient donc de le déclarer non valide. Le bail s’est par conséquent tacitement reconduit le 1er juillet 2023, la demande d’expulsion et les demandes subséquentes sont donc rejetées.

Sur les demandes reconventionnelles

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Le bailleur est enfin tenu de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leur consistance et aux conditions prévues au contrat.

Ces trois obligations forment plus généralement l’obligation de délivrance du bail. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligences.

L’article 20-1 prévoit que si le logement loué ne satisfait pas aux conditions de décence posées par les premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours, ou saisir le juge. Ce dernier détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

En l’espèce, Mme [Y] [F] justifie avoir alerté la cabinet GERASCO, syndic de l’immeuble, à compter du mois de novembre 2023 d’un dysfonctionnement du radiateur de son salon. Il résulte, par ailleurs, des pièces produites par Mme [Y] [F] et notamment des échanges avec le cabinet GERASCO que ce dernier a, par ordre de service du 21 décembre 2023, donné mission à la société SOPAC ENERGIE d’établir un devis pour le remplacement du radiateur fuyard du salon de Mme [Y] [F]. Il a ensuite transmis, par courriel du 1er mars 2024, à Mme [B] [M] épouse [R] le devis émis le 22 février 2024 pour un montant de 2 096,60 euros TTC. Le syndic reprend dans ce courriel le diagnostic du technicien selon lequel : « la vétusté des radiateurs (salle de bain et pièce principale) explique qu’aucun ne fonctionne normalement » et « le radiateur de la pièce principale présente un début de fente qui, si et quand elle lâchera, causera une inondation : ce sont plus de 100 litres d’eau qui se déverseront dans le studio et causeront des dommages importants […] ». Ainsi, bien que le diagnostic ne soit pas produit, ce compte rendu, rapporter par le syndic de l’immeuble, personne extérieur au présent litige, est suffisant pour venir établir le désordre allégué par Mme [Y] [F]. Il sera donc fait droit à la demande de travaux formulée par Mme [Y] [F]

Conformément à l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Mme [B] [M] épouse [R] sera donc condamnée à effectuer les travaux de remplacement du radiateur du salon de l’appartement loué à Mme [Y] [F], selon le devis du 22 février 2024, sous astreinte, passé un délai de 2 mois à compter de la notification de la présente décision, d’une somme de 50 euros par jour de retard sur une période de trois mois.

Par ailleurs, le manquement objectif du bailleur à son obligation de remettre au locataire un logement décent et en bon état d’usage et de réparation étant avéré ce dernier sera tenu de réparer les préjudices en découlant.

Mme [Y] [F] évalue son préjudice de jouissance à la somme de 5 000 euros pour la période courant du mois de novembre 2023 à ce jour.

En application de l’article 1231-2 du code civil, les dommages et intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi, sans qu’il en résulte pour elle ni perte, ni profit.

Au regard de la nature du désordre, qui cause un préjudice en période hivernal, des caractéristiques du logement comprenant une pièce principale, selon le contrat de bail, de l’absence d’élément d’appréciation sur l’étendue du désordre, telles que des mesures objectives de température, et de la valeur locative, il y a lieu d’évaluer le trouble de jouissance subi par Mme [Y] [F] en raison du dysfonctionnement du radiateur du salon à la somme de 100 euros par mois soit la somme totale de 1 000 euros pour 10 mois (de novembre à mars pour les années 2023/2024 et 2024/2025).

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Mme [B] [M], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Condamnée aux dépens, Mme [B] [M] devra verser à Mme [Y] [F] une somme qu’il est équitable de fixer à 1 200 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE non valide le congé, délivré à Mme [Y] [F] par Mme [B] [M] épouse [R], relatif au bail conclu le 30 juin 2005 et concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] (1e étage, porte gauche),

REJETTE la demande d’expulsion et les demandes subséquentes formulées par Mme [B] [M] épouse [R],

CONDAMNE Mme [B] [M] épouse [R] à faire réaliser les travaux de remplacement du radiateur du salon de l’appartement loué conformément au devis SRE – 1503937 émis le 22 février 2024 par la société SOPAC ENERGIE, dans le délai de deux mois suivant la notification du présent jugement,

DIT qu’à défaut pour Mme [B] [M] épouse [R] d’avoir réalisé les travaux dans ce délai elle sera redevable d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard durant 3 mois à l’issue desquels il pourra à nouveau être statué,

CONDAMNE Mme [B] [M] épouse [R] à verser à Mme [Y] [F] une somme de 1 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance en raison du dysfonctionnement du radiateur du salon sur les périodes du mois de novembre 2023 au mois de mars 2024 et du mois de novembre 2024 au mois de mars 2025,

CONDAMNE Mme [B] [M] à verser à Mme [Y] [F] une somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes des parties,

CONDAMNE Mme [B] [M] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection