Tribunal Judiciaire de Saint-Denis de la Réunion, Civil tp saint denis, 20 avril 2026, n° 25/00378

TJ Saint-Denis de la Réunion 20 avril 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Saint-Denis de la Réunion, civil tp saint denis, 20 avr. 2026, n° 25/00378
Numéro(s) :	25/00378
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	30 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Asma DODAT AKHOUNSiva MOUTOUALLAGUIN
Parties :	S.C.I. [ E ] [ I ] agissant par son gérant en exercice Monsieur [ E ] [ U ]

Texte intégral

RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00378 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HD2K

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le : 20/04/2026

à : M^e Siva MOUTOUALLAGUIN

Copie exécutoire délivrée

le : 20/04/2026

à : M^e Asma DODAT AKHOUN

COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

— -------------------

JUGEMENT

DU 20 AVRIL 2026

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Madame [M] [B]

[Adresse 1]

[Localité 3] ([Localité 2])

représentée par M^e Asma DODAT AKHOUN de la SELARL DODAT AVOCAT, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

S.C.I. [E] [I] agissant par son gérant en exercice Monsieur [E] [U]

[Adresse 2]

[Localité 3] ([Localité 2])

représentée par M^e Siva MOUTOUALLAGUIN de la SELARL HEMES LEGAL, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Audrey AGNEL,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 02 Février 2026

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [U] [E] a donné à bail à Madame [M] [B] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] selon contrat du 26 décembre 2009 prenant effet au 1er février 2010, moyennant un loyer mensuel de 730 euros charges comprises.

La société [E] [I], appartenant à 80% à Monsieur [U] [E] et à 20% à son épouse, est devenue propriétaire de ce bien immobilier le 4 juillet 2022.

La société bailleresse a donné congé à sa locataire pour la date d’échéance du bail fixée au 31 janvier 2025 en vue de reprendre le logement pour l’habitation à titre de résidence principale de sa fille Madame [H] [X] [E] par une lettre recommandée avec accusé de réception du 20 juin 2024.

Faisant valoir que ce congé délivré brutalement est frauduleux et nul, Madame [M] [B] a, par un acte de commissaire de justice du 9 mai 2025 remis à l’étude fait assigner la société [E] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion aux fins de faire annuler le congé litigieux et faire condamner la société [E] [I] à lui payer la somme de 31.664,05 euros au titre de son préjudice professionnel, la somme de 4.973,50 euros au titre de son préjudice économique, la somme de 5.000 euros au titre de son préjudice moral, la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

A l’audience du 2 février 2026, date à laquelle l’affaire a été évoquée, Madame [M] [B], représentée par son conseil et reprenant oralement ses conclusions du 31 décembre 2025, a maintenu l’intégralité de ses demandes dans les termes de l’acte introductif d’instance.

La société [E] [I], représentée par son conseil et reprenant oralement ses dernières conclusions du 2 février 2026, a conclu au débouté de l’ensemble des demandes adverses et a sollicité, à titre reconventionnel, la condamnation de Madame [M] [B] à lui payer la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens avec distraction au profit de son conseil.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures et observations orales conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 20 avril 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA VALIDITÉ DU CONGÉ :

Il résulte du I de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. (…) / En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. (…)

L’article 13 de la même loi précise que les dispositions de l’article 11 et de l’article 15 peuvent être invoquées lorsque le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, par la société au profit de l’un des associés.

En application de ces dispositions combinées, une société civile de famille ne peut donner congé aux fins de reprise pour habiter qu’au profit de l’un de ses associés, et non à celui des descendants de l’un de ceux-ci.

En l’espèce, Monsieur [U] [E], en sa qualité de gérant de la société [E] [I], a fait délivrer congé, le 20 juin 2024, à Madame [M] [B] en vue de reprendre l’appartement donné à bail afin que sa fille puisse y habiter.

Il est constant et non contesté qu’à la date de délivrance du congé, Monsieur [U] [E] et son épouse étaient les seuls associés de la société [E] [I] à hauteur respectivement de 80% et de 20%.

La circonstance selon laquelle Monsieur [U] [E] a fait donation – a posteriori – de ses parts de la société [E] [I] à sa fille qui habite dans le logement est sans incidence sur la régularité du congé qui s’apprécie au jour de sa délivrance.

En conséquence, il y a lieu de prononcer la nullité du congé de reprise délivré le 20 juin 2024 par la société [E] [I], et ce, sans qu’il soit besoin d’examiner le moyen tiré du caractère frauduleux de ce congé.

Au demeurant, il y a lieu de préciser que le caractère réel et sérieux du motif allégué par la société bailleresse n’est pas contesté.

Les arguments de la société [E] [I] sur ce point sont donc totalement inopérants.

Madame [M] [B] demande réparation de son préjudice professionnel à raison des conséquences de la délivrance du congé sur son activité d’assistante maternelle, de son préjudice économique en lien avec son déménagement précipité ainsi que de son préjudice moral.

Il y a lieu de préciser qu’un bail à usage exclusif d’habitation qui interdit expressément au preneur l’exercice de toute activité commerciale, artisanale ou libérale dans les lieux n’interdit pas l’exercice de l’activité d’assistante maternelle.

Il s’ensuit que l’activité d’assistante maternelle exercée par Madame [M] [B] pendant la durée du bail ne contrevient nullement aux stipulations du contrat de bail du 26 décembre 2009 qui prévoient une destination à usage d’habitation exclusivement.

Au demeurant, l’exercice d’une telle activité professionnelle n’est pas soumise à autorisation du bailleur et la connaissance qu’en avait ou pas le gérant de la société [E] [I] est sans incidence sur le droit à indemnisation de la locataire qui peut prétendre à la réparation intégrale de son préjudice.

Il convient donc d’examiner chacun des postes de préjudice invoqués par la demanderesse.

Madame [M] [B] a quitté le logement donné à bail situé au [Adresse 3] le 9 septembre 2024 et a trouvé une maison à louer au [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel de 1.300 euros.

Si elle justifie avoir dû solliciter un actualisation de son agrément à raison de ce changement d’adresse, Madame [M] [B] a néanmoins pu continuer à travailler avec trois employeurs entre la date de son déménagement et le 18 novembre 2024, date d’obtention de sa nouvelle attestation d’agrément.

La perte de salaire pour ces trois employeurs limitée au mois de septembre 2024 sera évaluée à la somme de 747,35 euros conformément aux calculs proposés par la demanderesse.

Madame [M] [B] s’est vue notifier la rupture de son contrat de travail avec l’un de ses employeurs le 11 septembre 2024 consécutivement à son déménagement et aux conséquences en découlant pour l’accueil d’un enfant à son domicile.

Le congé de reprise délivré par la société [E] [I] ayant privé Madame [M] [B] de poursuivre la relation contractuelle avec cet employeur jusqu’à la scolarisation de son enfant, il y a lieu d’évaluer cette perte de chance à la somme de 3.000 euros.

S’agissant des pourparlers engagés avec une autre famille qui a finalement décidé d’opter pour un choix de garde en micro-crèche, il n’est pas établi que l’absence de signature d’un nouveau contrat de travail soit directement en lien avec le déménagement de Madame [M] [B] dès lors que son nouveau logement est situé à une dizaine de minutes de l’ancien.

Aucune indemnisation ne sera accordée au titre de la perte de chance de conclure un nouveau contrat de travail.

Il s’ensuit que la société [E] [I] doit être condamnée à payer à Madame [M] [B] la somme de 3.747,35 euros au titre de son préjudice professionnel.

Les travaux de réfection de l’appartement résultent d’un défaut d’entretien du logement par la locataire et non pas de la délivrance du congé.

Il n’y a donc pas lieu à indemnisation de ce chef.

Il est constant et non contesté que Madame [M] [B] a pris à bail une maison de plain-pied alors qu’elle occupait précédemment un appartement au premier étage.

Ayant fait le choix d’un nouveau logement qui ne présente pas les mêmes caractéristiques que l’ancien dès le mois de septembre 2024 alors que le congé annulé lui a été délivré le 20 juin 2024 pour le 31 janvier 2025, elle ne saurait prétendre à une indemnisation au titre du loyer supporté au mois de septembre 2024.

En outre, le dépôt de garantie qu’elle a payé pour son nouveau logement a vocation à lui être restitué à la fin du bail, de sorte qu’aucune indemnisation ne lui sera accordée à ce titre.

Le préjudice économique sera donc limité aux frais de déménagement de 875 euros et aux honoraires de l’agence immobilière d’un montant de 1.300 euros.

Par suite, la société [E] [I] doit être condamnée à payer à Madame [M] [B] la somme de 2.175 euros au titre de son préjudice économique.

Madame [M] [B] occupait le logement donné à bail depuis 2010, y exerçait son activité d’assistance maternelle, et le congé qui lui a été délivré subitement en juin 2024 l’a contrainte à changer ses habitudes et son environnement.

Son préjudice moral sera intégralement réparé par l’allocation d’une somme de 1.000 euros que la société [E] [I] doit être condamnée à lui payer.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

La société [E] [I], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de l’instance.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [M] [B], la société [E] [I] sera condamnée à lui verser une 800 somme de euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

PRONONCE la nullité du congé de reprise délivré le 20 juin 2024 par la société [E] [I].

CONDAMNE la société [E] [I] à payer à Madame [M] [B] la somme de 3.747,35 euros au titre de son préjudice professionnel.

CONDAMNE la société [E] [I] à payer à Madame [M] [B] la somme de 2.175 euros au titre de son préjudice économique.

CONDAMNE la société [E] [I] à payer à Madame [M] [B] la somme de 1.000 euros au titre de son préjudice moral.

CONDAMNE la société [E] [I] à payer à Madame [M] [B] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE la société [E] [I] au paiement des entiers dépens.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 20 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Audrey AGNEL, Vice-présidente, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE