TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30B

Minute

N° RG 25/01840 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2XXZ

1 copie

Décision nativement numérique délivrée

à la SELAS OPTEAM AVOCATS

M^e Etienne VIDALING

Rendue le HUIT JUIN DEUX MIL VINGT SIX

Après débats à l’audience publique du 04 Mai 2026

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Alice VERGNE, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée d’Isabelle LEBOUL, Greffière lors des débats et Karine PAPPAKOSTAS, Cadre Greffière lors du délibéré.

DEMANDERESSE

S.A.R.L. APSARA, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Thomas PERINET de la SELAS OPTEAM AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

Société GENIE CLIM FRANCE, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Etienne VIDALING, avocat au barreau de BORDEAUX

I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 26 août 2025, la SARL APSARA a fait assigner la SAS GENIE CLIM FRANCE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux afin, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de voir :

— constater la résiliation de plein droit du bail du 27 septembre 2023 portant sur les locaux situés [Adresse 3], faute pour la SAS GENIE CLIM FRANCE d’avoir déféré au commandement de payer visant la clause résolutoire ;

— ordonner, en conséquence, l’expulsion sous 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir de la société GENIE CLIM FRANCE de toute occupation personnelle ou de tout occupant de son chef ainsi que de ses biens ;

— l’autoriser à expulser la société GENIE CLIM FRANCE des lieux, s’il y a lieu, à l’ouverture des portes avec le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique ;

— condamner la société GENIE CLIM FRANCE au paiement, à titre de provision, d’une somme de 52 319,66 euros TTC au titre des loyers et charges dus au 28 avril 2025 ;

— condamner la société GENIE CLIM FRANCE au paiement, à titre de provision, d’une indemnité d’occupation sans titre égale à deux fois le montant journalier du loyer exigible par jour de retard à compter du 29 avril 2025, soit la somme provisionnelle de 1 248,41 euros TTC par jour de retard et ce jusqu’à vidange effective des lieux ;

— condamner la société GENIE CLIM FRANCE au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité de résiliation forfaitaire d’un montant de 8 800 euros correspondant au montant du dépôt de garantie, lequel lui demeurera ainsi acquis ;

— condamner la société GENIE CLIM FRANCE aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 28 mars 2025, soit la somme de 331,33 euros TTC et celui de la saisie conservatoire, outre une indemnité de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demanderesse expose que par acte sous seing privé du 27 décembre 2023, elle a donné à bail à la société GENIE CLIM FRANCE des locaux à usage de bureaux situés [Adresse 3] ; que le bail, soumis aux dispositions de l’article L.145-5 du code de commerce relatif aux baux dérogatoires, était conclu pour une durée initiale de 12 mois à compter du 27 septembre 2023, renouvelable pour une nouvelle et dernière durée de 12 mois, à défaut de congé suivant préavis de 3 mois ; qu’il était expressément stipulé que le bail ne pourrait faire l’objet d’aucune reconduction à l’issue de la seconde période de 12 mois et aurait pour terme, en tout état de cause, le 26 septembre 2025 ; que des loyers étant restés impayés, par acte du 28 mars 2025, elle a fait délivrer à la société GENIE CLIM FRANCE un commandement de payer visant la clause résolutoire, qui est resté partiellement sans effet ; que suivant acte du 30 juillet 2025, elle a fait pratiquer une saisie-conservatoire sur les comptes de la société GENIE CLIM FRANCE, qui s’est avérée fructueuse et a été dénoncée à la société GENIE CLIM FRANCE suivant procès-verbal du 04 août 2025.

Appelée à l’audience du 15 décembre 2025, l’affaire a été renvoyée plusieurs fois avant d’être retenue à l’audience du 04 mai 2026.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

— la demanderesse, le 29 avril 2026, par des écritures aux termes desquelles elle maintient ses demandes et sollicite de voir débouter la société GENIE CLIM FRANCE de l’ensemble de ses demandes et écarter des débats la pièce adverse n°8 ainsi que les développements dans les conclusions produites par la défenderesse qui feraient état des discussions couvertes par le secret professionnel, notamment sur la conclusion d’un nouveau bail portant sur des locaux situés en rez-de-chausée,

— la défenderesse, le 23 mars 2026, par des écritures aux termes desquelles elle demande de voir :

A titre principal,

— juger que le bail dérogatoire conclu le 27 septembre 2023 est arrivé à son terme le 26 septembre 2025, de sorte que la demande de constat de résiliation est juridiquement inopérante et, à tout le moins, dépourvue d’objet ;

— juger que les prétentions de la demanderesse se heurtent à des contestations sérieuses tant sur l’existence que sur le montant des créances alléguées ;

— juger que la demande d’expulsion se heurte elle-même à des contestations sérieuses et ne peut prospérer sur le fondement d’un bail expiré et d’une résiliation alléguée devenue sans objet ;

— en conséquence, juger n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes de la SARL APSARA ;

A titre subsidiaire,

— juger qu’à ce stade, et sous toutes réserves, sa dette, après imputation de la saisie bancaire du 30 juillet 2025 d’un montant de 65 243,79 euros et sous réserve des contestations maintenues sur l’indemnité d’occupation, ne saurait, en tout état de cause, excéder la somme de 39 021,31 euros telle qu’elle ressort de son décompte actualisé, ce montant constituant une simple base de discussion ;

— juger que, pour la période postérieure au 30 septembre 2025, toute indemnité d’occupation éventuellement due ne pourra excéder la somme mensuelle de 3 000 euros, correspondant à la valeur locative envisagée pour les locaux situés en rez-de-chaussée que la bailleresse n’a pas mis à disposition ;

— dire que le dépôt de garantie de 8 800 euros déjà versé sera intégralement imputé sur le solde de la dette ;

— lui accorder, à titre conservatoire et dans la limite du solde qui serait retenu par l’ordonnance, des délais de paiement sur une durée de 24 mois, en application des articles 1343-5 du code civil et L.145-41 du code de commerce, selon l’échéancier suivant : un premier versement de 3 000 euros dans le mois de la signification de l’ordonnance à intervenir, puis 24 mensualités de 1 500 euros chacune, en sus du règlement de l’indemnité d’occupation courante, telle qu’elle serait fixée par l’ordonnance ;

— suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la durée de ces délais, sous réserve du parfait respect de l’échéancier ;

En tout état de cause,

— enjoindre à la demanderesse de produire, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, l’intégralité des projets de bail établis pour les locaux situés en rez-de-chaussée, l’ensemble des documents (hors correspondances couvertes par le sercret professionnel) relatifs à la mise à dispositions de ces locaux et à la récupération des clés auprès du mandataire judiciaire de l’ancien occupant ;

— rejeter la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SARL APSARA à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

La SAS GENIE CLIM FRANCE fait valoir que le bail litigieux est arrivé à son terme le 26 septembre 2025 et en déduit que la demande tendant à voir constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire est juridiquement inopérante et qu’il s’ensuit que la demande d’expulsion, qui repose exclusivement sur cette prétendue résiliation, se trouve elle-même privée de tout fondement juridique ; que plusieurs éléments démontrent l’existence de contestations sérieuses quant au quantum de la dette au regard notamment d’une discordance des décomptes et des effets de la saisie conservatoire ; qu’au vu de cette saisie fructueuse, l’urgence n’est pas caractérisée et partant il n’y a pas lieu à référé.

La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

II – MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d’urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l’existence d’une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge, même en présence de contestations sérieuses, de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’allouer une provision au créancier ou d’ordonner l’exécution de cette obligation même lorsqu’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. Le juge saisi d’une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire dans ce cas ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Aux termes de l’article L.145-5 du même code, “les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre”.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que :

— le bail dérogatoire liant la SARL APSARA et la SAS GENIE CLIM FRANCE comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés (article 10) ;

— l’article 3 dudit bail stipule que “le bail ne sera susceptible d’aucune reconduction et expirera automatiquement le 26 septembre 2025 même à défaut de dénonciation pour cette date” ;

— un commandement de payer, visant la clause résolutoire et reproduisant le délai, a été régulièrement signifié le 28 mars 2025 à la SAS GENIE CLIM FRANCE pour un montant de 56 408,91 euros dont 56 077,58 euros au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 17 mars 2025 et 331,33 euros au titre du coût de l’acte ;

— le preneur ne s’est pas acquitté de son obligation de paiement intégral de sa dette dans le délai ci-dessus prescrit ;

— par acte du 30 juillet 2025, la SARL APSARA a fait pratiquer une saisie-conservatoire sur les comptes de la SAS GENIE CLIM FRANCE pour un montant total de 65 243,79 euros dont 56 077,58 euros au titre des loyers dus au 17 mars 2025 dont à déduire un acompte de 10 000 euros, et 18 726,26 euros au titre du loyer d’avril 2025, qui s’est avérée fructueuse et a été dénoncée à la SAS GENIE CLIM FRANCE suivant procès-verbal du 04 août 2025.

— sur le terme du bail dérogatoire

La défenderesse indique que le bail litigieux est arrivé à son terme le 26 septembre 2025 et en déduit que la demande tendant à voir constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire est juridiquement inopérante et, à tout le moins, dépourvue d’objet, et qu’il s’ensuit que la demande d’expulsion, qui repose exclusivement sur cette prétendue résiliation, se trouve elle-même privée de tout fondement juridique et partant qu’il n’y a pas lieu à référé.

Or, il convient de rappeler que l’action engagée par la demanderesse tend à faire constater la résiliation de plein droit du bail le 28 avril 2025, soit avant l’arrivée du terme fixé au bail à la date du 26 septembre 2025, par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire visée au commandement de payer délivré le 28 mars 2025.

La contestation soulevée par la défenderesse est manifestement inopérante.

— sur l’urgence

La défenderesse prétend que l’urgence n’est pas caractérisée en raison de la saisie conservatoire fructueuse opérée par le bailleur et en déduit qu’il n’y a pas lieu à référé.

Or, l’occupation d’un local par le preneur qui ne s’acquitte pas régulièrement des loyers est de nature à placer le bailleur dans une situation financière délicate, ce qui caractérise l’urgence, surtout lorsque cette situation perdure.

— sur le quantum de la dette

La défenderesse argue de l’existence d’incohérences entre différents décomptes versés aux débats.

Elle produit un décompte établi par commissaire de justice le 13 juin 2026 portant mention d’un arriéré locatif de 56 077,58 euros au 17 mars 2025 et produit son propre décompte (pièce 9) portant également mention de la somme de 56 077,58 euros au 31 mars 2025.

L’arriéré locatif d’un montant de 56 077,58 euros au 31 mars 2025, inscrit dans le commandement de payer et repris dans le détail du décompte de la provision réclamée devant la juridiction par la demanderesse, n’est ainsi pas sérieusement contestable.

Par ailleurs, la somme de 6 242,08 euros TTC (18 726,26/3) sollicitée par la demanderesse au titre du loyer du mois d’avril 2025, figure sur l’ensemble des décomptes, de même que la déduction faite du versement de 10 000 euros effectué par la défenderesse le 15 avril 2025.

C’est à bon droit que la demanderesse n’a pas tenu compte de la somme saisie à titre conservatoire, un jugement exécutoire condamnant la société débitrice au paiement de la somme due étant nécessaire pour pouvoir convertir la saisie réalisée.

Ainsi, en l’état des justificatifs produits, la créance principale de 52 319,66 euros (56 077,58 + 6 242,08 – 10 000 = 52 319,66 ) au titre des loyers et charges dus au 28 avril 2025 n’est pas sérieusement contestable.

— sur le bail portant sur les locaux situés en rez-de-chaussée

La défenderesse argue que son maintien dans les locaux litigieux après le 30 septembre 2025 ne résulte pas d’un comportement fautif du preneur mais de la non mise à disposition des nouveaux locaux imputable au bailleur et/ou à son mandataire. Elle demande, en conséquence, que pour la période postérieure au 30 septembre 2025, l’indemnité d’occupation éventuellement due soit fixée à 3000 euros par mois, en lieu et place de l’indemnité journalière de 1 248,41 euros TTC réclamée. La défenderesse sollicite également la production de pièces relatives aux projets de bail de ces nouveaux locaux.

La demanderesse s’y oppose et sollicite d’écarter des débats la pièce adverse n°8 ainsi que les développements dans les conclusions produites par la défenderesse qui feraient état de discussions couvertes par le secret professionnel, notamment sur la conclusion d’un nouveau bail portant sur des locaux situés en rez-de-chausée.

Les griefs tenant aux projets de bail portant sur de nouveaux locaux n’ayant aucune incidence sur la demande de résiliation du bail dérogatoire du 27 décembre 2023 objet du présent litige, il y a lieu de rejeter l’intégralité des demandes y afférant.

— sur la résiliation, l’expulsion et les sommes provisionnelles

Il résulte de l’ensemble des éléments qui précèdent que la résiliation du bail dérogatoire est intervenue le 28 avril 2025 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

Il convient donc :

— d’ordonner, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS GENIE CLIM FRANCE, de ses biens et des occupants de son chef des locaux litigieux, et ce, avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier ;

— de dire qu’à compter du 28 avril 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, la SAS GENIE CLIM FRANCE est devenue redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date ;

— de condamner la SAS GENIE CLIM FRANCE au paiement de la somme provisionnelle de 52 319,66 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 avril 2025, cette somme n’étant pas sérieusement contestable ;

— de condamner la SAS GENIE CLIM FRANCE au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 6 242,08 euros à compter de mai 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

En revanche, les demandes formées par la demanderesse tendant à condamner la défenderesse à payer une indemnité d’occupation journalière égale à deux fois le montant journalier du loyer soit 1 248,41 euros par jour, ainsi qu’une indemnité de résiliation forfaitaire de 8 800 euros correspondant au montant du dépôt de garantie, fondées sur des clauses contractuelles constituant des clauses pénales soumises au pouvoir modérateur du juge du fond et susceptibles de se heurter à des contestations sérieuses qui ne relèvent pas du pouvoir du juge des référés, seront rejetées.

Sur les délais de paiement

La SAS GENIE CLIM FRANCE sollicite à titre infiniment subsidiaire des délais pour s’acquitter de sa dette locative.

Toutefois, de tels délais ne peuvent être accordés que sur démonstration à la fois d’une situation difficile et d’efforts sérieux tendant à l’apurement de la dette, avec la perspective réaliste d’un apurement dans les délais.

Or, la SAS GENIE CLIM FRANCE ne produit pas de tels éléments.

La demande de délais sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

La SAS GENIE CLIM FRANCE, qui succombe, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, soit 331,33 euros TTC.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais non compris dans les dépens qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits. La SAS GENIE CLIM FRANCE sera condamnée à lui verser une somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande sur le même fondement.

III – DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d’appel ;

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile, et L.145-5 du code du commerce ;

Se déclare compétent pour statuer sur les demandes ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail dérogatoire liant la SARL APSARA à la SAS GENIE CLIM FRANCE ;

DIT qu’à compter du 28 avril 2025, la SAS GENIE CLIM FRANCE est devenue redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation ;

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS GENIE CLIM FRANCE, de ses biens et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 4] ;

CONDAMNE la SAS GENIE CLIM FRANCE à payer à la SARL APSARA :

1°) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 avril 2025, la somme provisionnelle de 52 319,66 euros ;

2°) au titre de l’indemnité d’occupation à compter de mai 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, la somme mensuelle de 6 242,08 euros ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples et contraires ;

CONDAMNE la SAS GENIE CLIM FRANCE aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer d’un montant de 331,33 euros, ainsi qu’à payer à la SARL APSARA la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision a été signée par Alice VERGNE, Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Cadre Greffière.

Le Greffier, Le Président,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le greffier.