TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

[Localité 6]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/11097 – N° Portalis DBZS-W-B7I-Y2RM

N° de Minute : 25/1006

JUGEMENT

DU : 18 Septembre 2025

Société 3F NOTRE LOGIS, venant aux droits de la société 3F NORD ARTOIS.

C/

[P] [H]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 18 Septembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Société 3F NOTRE LOGIS, venant aux droits de la société 3F NORD ARTOIS., dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Isabelle MERVAILLE-GUEMGHAR, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [P] [H], demeurant [Adresse 4]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 05 Juin 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 18 Septembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 31 août 2020, la SA 3F Nord-Artois, aux droits de laquelle se trouve la SA 3F Notre Logis, a donné à bail à Madame [P] [H] un logement situé [Adresse 5], à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel révisable de 334,75 hors charges.

Par acte d’huissier de justice du 17 octobre 2022, la SA 3F Notre Logis a fait signifier à Madame [P] [H] un commandement de payer la somme de 2.308,01 euros au titre des loyers et charges impayés, ledit commandement visant la clause résolutoire stipulée au bail.

Par décision du 16 novembre 2022, la commission de surendettement des particuliers du Nord a déclaré la demande de surendettement de Madame [P] [H] recevable. Celle-ci a bénéficié de mesures imposées prévoyant un moratoire de vingt-quatre mois entrées en application le 31 mars 2023.

Par courrier recommandé avec avis de réception retourné le 14 mai 2024 avec la mention 'pli avisé et non réclamé', la SA 3F Notre Logis a informé la locataire du non-respect du plan de surendettement, l’a mise en demeure de lui payer la somme de 2.438,67 euros correspondant aux loyers courants demeurés impayés durant le moratoire, sous peine de caducité du plan.

Par acte d’huissier de justice du 19 septembre 2024, la SA 3F Notre Logis a fait assigner Madame [P] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :

• Constater la résiliation de plein droit du contrat de location ;

• À défaut, le cas échéant, prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer et des charges ;

• Par voie de conséquence, déclarer Madame [P] [H] sans droit au maintien dans le logement ;

• Condamner Madame [P] [H] à délaisser et rendre libres de toute personne et de tout bien les lieux qu’elle occupe, en satisfaisant aux obligations d’un locataire sortant ;

• Faute par Madame [P] [H] de le faire immédiatement, ordonner leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique, conformément aux dispositions des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

• Condamner Madame [P] [H] à lui payer les sommes suivantes :

• en deniers ou quittances valables, la somme de 6.684,50 euros, avec intérêts au taux légal ;

• les sommes échues échues depuis le 1er juillet 2024 jusqu’au jugement à intervenir ;

• dire que les condamnations porteront intérêt au taux légal à compter du commandement pour la somme énoncée dans les causes dudit commandement et de la présente assignation pour le surplus ;

• une indemnité mensuelle d’occupation due jusqu’à complète libération des lieux égale au prix du loyer actuel, charges comprises ;

• Dire que la part correspondant aux charges dans cette indemnité d’occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l’année dépasseraient 12 fois la provision ;

• 450,00 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens dont le coût du commandement de payer les loyers, la présente assignation et sa dénonciation au préfet,

• Juger que, dans le cas où des délais de paiement seraient accordés au titre de l’article 1343-5 du code civil, ceux-ci seront soumis au règlement simultané du loyer et charges courants et que la déchéance sera encourue à défaut de versement partiel ou total tant au titre des délais accordés qu’au titre des loyers et charges courants, le solde de la dette devenant alors immédiatement exigible ;

• certifier le jugement en tant que titre exécutoire européen,

• rappeler que la décision est assortie de l’exécution provisoire.

Le 11 décembre 2024, Madame [P] [H] a été déclarée recevable à la procédure de surendettement des particuliers. Le 15 mai 2025, la commission a imposé des mesures prévoyant le paiement de la dette locative d’un montant de 5.535,65 euros par 63 mensualités de 27,00 euros, devant entrer en application au plus tard le 30 juin 2025.

A l’audience du 5 juin 2025, date à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la SA 3F Notre Logis, représentée par son conseil, maintient ses demandes initiales sauf à actualiser le montant de sa créance à la somme de 4.902,00 euros. Elle indique que la locataire a repris le paiement de son loyer et ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement selon les modalités de remboursement prévues par le plan de surendettement.

Madame [P] [H] ne conteste pas la dette et sollicite des délais de paiement conformément aux mesures de désendettement arrêtés par la commission. Elle fait état de problèmes d’humidité dans le logement.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 18 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la résiliation :

— sur la recevabilité de l’action :

La SA 3F Notre Logis justifie que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la CAF du Nord par lettre recommandée avec avis de réception signé le 14 octobre 2022, conformément aux dispositions de l’article 24, II, de la loi du 6 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par la voie électronique le 20 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 31 août 2020 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges en l’article 9 des conditions générales et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 octobre 2022, pour la somme en principal de 2.308,01 euros.

Toutefois, en application de l’article L.722-2 du code de la consommation, la recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires.

La décision de la commission de surendettement déclarant recevable la demande de traitement du surendettement entraîne pour le débiteur, en contrepartie de la suspension des voies d’exécution, l’interdiction de payer les créances antérieures. Une telle interdiction a pour conséquence de priver de caractère fautif le défaut de paiement, à compter de la décision de recevabilité, des loyers échus antérieurement. Le bailleur ne peut donc plus, à partir de cet instant, intenter ou poursuivre une action en constatation de la résolution du bail fondée sur un défaut de paiement à compter de la décision de recevabilité.

Il s’ensuit que si, dans l’hypothèse où le bailleur fait délivrer un commandement de payer au débiteur, la décision de recevabilité intervient pendant le délai de deux mois, c’est-à-dire avant que la clause résolutoire ne soit acquise, l’effet attaché à cette décision, à savoir l’interdiction au débiteur de payer les dettes de loyers antérieures, paralyse le jeu de la clause résolutoire.

Au contraire, si la décision sur la recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement est intervenue plus de deux mois après la signification du commandement, la procédure d’expulsion peut suivre son cours.

En l’espèce, il résulte des pièces produites que la décision de la commission de surendettement sur la recevabilité de Madame [P] [H] est intervenue le 16 novembre 2022, soit pendant le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer du 17 octobre 2022.

Dès lors, la clause résolutoire ne peut être acquise et la demande de constat de la résiliation du bail doit être rejetée.

— Sur le prononcé de la résiliation du bail :

En application des articles 1225, 1227 et 1228 du code civil :

La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat.

La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés au locataire sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En la cause, la SA 3F Notre Logis produit un décompte détaillé arrêté au 17 mai 2025 démontrant que Madame [P] [H] reste lui devoir à cette date la somme de 4.863,90 euros, après soustraction des frais de procédure qui entrent dans les dépens et les frais de pénalités sur enquête en l’absence de preuve du respect de la procédure de l’article L. 442-5 du code de la construction et de l’habitation.

Le montant de l’impayé représente plus de huit termes de loyer et charges impayés. Par ailleurs, les incidents de paiement sont anciens et perdurent depuis le début de la location.

Est ainsi caractérisé un manquement grave et persistant à l’obligation incombant au locataire en application de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 de payer les loyers et charges aux termes convenus de nature à justifier la résiliation du bail.

Madame [P] [H] sera donc condamnée au paiement de cette somme de 4.863,90 euros créance arrêtée au 17 mai 2025, terme de mai 2025 non inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 octobre 2022 pour la somme de 2.308,01 euros et à compter du jugement pour le surplus.

Toutefois, le juge peut accorder un délai au débiteur.

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant avant l’audience, des récents efforts de paiement du locataire tels qu’ils ressortent du décompte tenu par la bailleresse (versements complémentaires en plus du loyer), et en l’absence de preuve de besoins du bailleur faisant obstacle auxdits délais, il y a lieu de dire que Madame [P] [H] pourra s’acquitter de sa dette suivant les modalités précisées au dispositif du présent jugement et de prévoir qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son terme ou du loyer et des charges courants après mise en demeure demeurée infructueuse, la totalité de la dette deviendra exigible et la résiliation sera acquise sans nouvelle procédure.

Dans ce dernier cas, Madame [P] [H] ne disposera plus de titre pour occuper les lieux et son expulsion pourra être exécutée dans les conditions fixées au présent dispositif. Le locataire devra alors, en application de l’article 1240 du code civil, payer une indemnité d’occupation mensuelle, due jusque la libération effective des lieux et qui, compte tenu du préjudice subi par la SA 3F Notre Logis fait de son maintien indu dans les lieux, sera fixée au montant du dernier loyer courant augmenté de la provision sur charges lesquelles pourront être réajustées si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part égale à la provision.

Sur les demandes accessoires :

Madame [P] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, dont le coût du commandement de payer, de l’assignation en justice et de sa dénonciation à la préfecture du Nord.

L’équité commande de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la SA 3F Notre Logis recevable en son action ;

DEBOUTE la SA 3F Notre Logis de sa demande de constatation de la résiliation du bail ;

CONDAMNE Madame [P] [H] à payer à la SA 3F Notre Logis la somme de 4.863,90 euros créance arrêtée au 17 mai 2025, terme de mai 2025 non inclus, au titre des loyers et charges dus à cette date, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 octobre 2022 pour la somme de 2.308,01 euros et à compter du jugement pour le surplus ;

AUTORISE Madame [P] [H] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités successives de 27,00 euros chacune, outre une dernière mensualité égale au montant du solde restant dû,

DIT que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

RAPPELLE que pendant ce délai de 24 mois les procédures d’exécution tendant au recouvrement des sommes dues sont suspendues et que les majorations d’intérêts ou les peines encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

MAIS à défaut du paiement d’une mensualité à son échéance ou d’un terme de loyer et de charges en cours dus pour le logement, et après une mise en demeure, adressée à Madame [P] [H] par lettre recommandée avec avis de réception, demeurée infructueuse pendant 15 jours :

dit que la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible ;

PRONONCE, à la date du 1er mai 2025, pour non paiement des loyers et charges aux torts de Madame [P] [H] la résiliation du bail liant les parties et relatif à l’immeuble à usage d’habitation, situé [Adresse 2], à [Localité 9] ;

ORDONNE l’expulsion de Madame [P] [H], et de tous occupants de son chef, des lieux sus-désignés, si besoin est avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire» ;

CONDAMNE en tant que de besoin Madame [P] [H] à payer à la SA 3F Notre Logis à compter du 1er mai 2025 jusqu’à la libération effective des lieux une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant augmenté de la provision sur charges lesquelles pourront être réajustées si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part l’indemnité mensuelle d’occupation égale à la provision ;

DIT que le présent jugement vaut titre exécutoire européen et que le Greffier du tribunal délivrera sur simple demande d’une partie le titre exécutoire européen ensemble avec l’original du jugement ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Madame [P] [H] aux dépens, dont le coût du commandement de payer, de l’assignation en justice et de sa notification au représentant de l’Etat dans le département ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le 18 septembre 2025.

LA CADRE GREFFIERE, LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,