TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30B

Minute

N° RG 25/01913 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2R6Y

1 copie

Décision nativement numérique délivrée

le 02/03/2026

à M^e Quentin DUPOUY

la SELARL EMMANUEL LAVAUD

Rendue le DEUX MARS DEUX MIL VINGT SIX

Après débats à l’audience publique du 19 Janvier 2026

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

DEMANDERESSE

S.C.I. MALLET

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Emmanuel LAVAUD de la SELARL EMMANUEL LAVAUD, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSES

S.A.R.L. CERAS

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Quentin DUPOUY, avocat au barreau de BORDEAUX

S.E.L.A.R.L. PHILAE

[Adresse 3]

[Localité 4]

défaillante

I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par actes du 24 juin 2025, la SCI MALLET a fait assigner la SARL COMPAGNIE ELECTRICITE DE RESEAU AERIEN ET SOUTERRAIN (la société CERAS) et la SELARL PHILAE en qualité de mandataire judiciaire nommé commissaire à l’exécution du plan de redressemant de la société CERAS devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et L.145-41 du code de commerce, afin de voir :

— constater l’application du jeu de la clause résolutoire du bail ;

— prononcer la résiliation du bail ;

— ordonner en conséquence l’expulsion de la SARL CERAS ainsi que celle de toute personne y demeurant de son chef, des locaux commerciaux situés [Adresse 4] à LE BOUSCAT au rez-de-chaussée [Adresse 5] à Bordeaux, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à défaut de libération volontaire des lieux dans le mois de la signification de la décision à intervenir ;

— fixer l’indemnité d’occupation due par la défenderesse à compter de la résiliaition du bail et jusqu’à complète libération des lieux à la somme de 45 000 euros HT par an majorée de 50 % du loyer actuel en application des stipulations du bail ;

— condamner la défenderesse au paiement d’une astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir ;

— la condamner à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

La demanderesse expose que par acte sous seing privé du 07 avril 2017, elle a donné à bail à la société CERAS des locaux à usage commercial d’entrepôt situés [Adresse 6] à [Localité 5] ; que la société CERAS a été placée en redressement judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Bordeaux du 12 juillet 2023 qui a désigné la SELAS ARVA comme administrateur judiciaire ; que la société PHILAE a été désignée le 12 février 2025 commissaire à l’exécution du plan ; que la défenderesse, en violation de ses obligations contractuelles, a installé deux mobil-homes sur le parking du local, procédé à des travaux sans autorisation, et n’assure pas l’entretien du local et de ses équipements ; que la sommation puis le commandement visant la clause résolutoire signifiés les 09 avril 2025, 15 et 19 mai 2025 sont restés sans effet.

L’affaire, appelée à l’audience du 20 octobre 2025, a été renvoyée pour échange des conclusions des parties et retenue à l’audience du 19 janvier 2026.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

— la demanderesse, le 19 janvier 2026, par des écritures aux termes desquelles elle maintient ses demandes ;

Elle fait valoir que le bail ne prévoit aucun espace d’habitation ; que la défenderesse a cependant implanté sur le terrain deux mobil-homes où logent les gérants et les salariés ; qu’elle prétend sans en rapporter la preuve qu’ils étaient destinés exclusivement à l’entrepôt de ses archives et à fournir une salle de repos au personnel ; que cette allégation est même contraire aux déclarations faites par le gérant au commissaire de justice lors de la sommation interpellative du 19 février 2025 où il a déclaré qu’ils servaient de logement à des ouvriers de la société ; que lors de la 1ère mise en demeure du 23 juillet 2024 de supprimer les mobil homes, le preneur, loin de le contester, s’était au contraire engagé à les enlever ; que même si la clause résolutoire ne vise pas expressément l’hypothèse d’un manquement à la destination du bail, elle vise le défaut d’exécution de l’une ou l’autre des clauses et conditions du présent bail, et est donc applicable en cas de manquement avéré à n’importe quelle obligation contractuelle ; qu’en outre la défenderesse n’entretient pas la pompe de relevage des eaux de pluie, et les abords sont à l’abandon, ce qui constitue une violation de son obligation de maintenir en bon état d’entretien l’ensemble des locaux loués ainsi que les accessoires et éléments d’équipement ; que ce défaut d’entretien est confirmé par les images Google Maps de juillet 2025 et par le constat produit par la défenderesse elle même ; enfin, que la pose de nouvelles ouvertures et de menuiseries sans autorisation du bailleur ni autorisation d’urbanisme constitue aussi un manquement ; que la preuve n’est pas rapportée de l’accord verbal du précédent bailleur ;

— la société CERAS, le 16 janvier 2026, par des écritures aux termes desquelles elle demande au tribunal :

— à titre principal, de déclarer les demandes irrecevables compte tenu de la signification d’une mise en demeure le 30 octobre 2025 et d’un congé le 03 décembre 2025 ;

— à titre subsidiaire,

— de rejeter la demande d’acquisition de la clause résolutoire et l’ensemble des demandes subséquentes ;

— à défaut, de dire n’y avoir lieu à référé au regard de la nécessaire interprétation de la clause résolutoire et des contestations sérieuses ;

— dans tous les cas et à titre reconventionnel,

— de condamner la SCI MALLET à faire réaliser divers travaux (travaux de réfection totale de la toiture, remplacement de la pompe de relevage, retrait de la clôture limitative avec les locaux loués à l’entreprise CIRCET, achèvement des travaux de clôture) sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de quinze jours à compter de la décision à intervenir ;

— de la condamner à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

La défenderesse soutient d’abord que les demandes sur le fondement du commandement du 09 avril 2025 sont irrecevables dès lors que la bailleresse lui a fait signifier le 30 octobre 2025 puis le 03 décembre 2025 une mise en demeure reprenant les mêmes motifs, qui ont rouvert le délai d’un mois ouvert au preneur pour s‘exécuter, ce dont il se déduit que la demanderesse a renoncé à se prévaloir de la résiliation de plein droit du bail à la date du 09 mai 2025 ; qu’elle a quant à elle assigné la SCI MALLET le 05 janvier 2026, pour une audience fixée au 16 mars 2026, en contestation des motifs du congé et paiement d’une indemnité d’éviction. A titre subsidiaire, elle soutient que la clause résolutoire est interprétée restrictivement et que les stipulations visant le manquement à l’ensemble des obligations prévues par le bail sont remises en cause sur le fondement de l’article 1225 du code civil qui prévoit que la clause résolutoire doit définir précisément les engagements dont l’inexécution pourrait entraîner la résolution du bail ; qu’en outre la clause résolutoire n’est pas invoquée de bonne foi par le bailleur alors que par sa carence dans l’entretien de l’immeuble, il n’est pas étranger aux infiltrations d’eau qui ont motivé la mise en demeure adressée au locataire d’avoir à exécuter les travaux d’entretien qui lui incombaient ; que le manquement à la destination du bail n’est pas spécifiquement visé dans la clause résolutoire ; que les mobil-homes lui permettent d’entreposer ses archives et de fournir à son personnel une salle de repos alors qu’elle subit des infiltrations récurrentes en provenance de la toiture ; qu’il s’agit de locaux amovibles qui pourront être enlevés à son départ ; que le manquement n’est pas établi ; que le manquement à l’obligation d’entretien des locaux est visé pour la première fois dans le commandement du 05 avril 2025 ; que la preuve n’en est pas rapportée ; que les photos produites par la demanderesse concernent le terrain de l’entreprise voisine, ou représentent des bidons, des plaques et des rouleaux pour câbles HTA stockés temporairement et nécessaires à son activité ; que la pompe de relevage installée par le bailleur n’a jamais fonctionné, ce dont elle l’a avisé dès le 03 novembre 2021 ; que les travaux concernant la pose de nouvelles menuiseries ont été réalisés en juin 2017 lors de l’entrée dans les lieux, avec l’accord du bailleur qui ne lui en a pas fait le reproche pendant des années ; que les mêmes griefs infondés ont été repris dans le congé avec refus de renouvellement signifié le 03 décembre 2025 qu’elle conteste devant le tribunal judiciaire ; que le juge des référés ne peut se prononcer dès lors sur ces motifs sans excéder ses pouvoirs. A titre reconventionnel, elle sollicite la condamnation de la demanderesse à réaliser divers travaux pour se conformer à son obligation de délivrance conforme, les désordres qu’elle subit caractérisant un trouble manifestement illicite qu’il est urgent de faire cesser.

La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des demandes et des moyens des parties.

II – MOTIFS DE LA DECISION

sur la recevabilité des demandes :

La défenderesse soutient que les demandes sur le fondement du commandement du 09 avril 2025 sont irrecevables dès lors que la bailleresse lui a fait signifier notamment le 30 octobre 2025 un nouveau commandement qui a rouvert le délai d’un mois ouvert au preneur pour s‘exécuter, ce dont il se déduit que la demanderesse a renoncé à se prévaloir de la résiliation de plein droit du bail à la date du 09 mai 2025.

La demanderesse peut cependant opposer utilement que la mise en demeure signifiée le 30 octobre 2025, “avant congé pour motif grave et légitime sans indemnité d’éviction”, outre qu’elle poursuit un objectif différent, sur la base d’un fondement différent, mentionne expressément qu’elle “est sans préjudice de l’action en résiliation du bail d’ores et déjà signifiée devant le juge des référés, et ne peut être assimilée à un renoncement à la poursuite de la résiliation du bail (…)”.

Dans ces circonstances, alors que la renonciation doit être explicite et non équivoque, aucune renonciation ne saurait se déduire de la mise en demeure du 30 octobre 2025.

Les demandes sont donc recevables.

sur les demandes principales :

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d’urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l’existence d’une contestation sérieuse.

Aux termes de l’article 835, il peut, même en présence de contestations sérieuses, prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut aussi allouer une provision au créancier ou d’ordonner l’exécution de cette obligation même lorsqu’il s’agit d’une obligation de faire.

Le commandement délivré le 09 avril 2025 énumère comme suit les obligations que la défenderesse est sommée de satisfaire :

— l’enlèvement des mobil-homes ;

— la remise en état des façades dans leur configuration d’origine ;

— le nettoyage des abords du terrain ;

— la preuve de l’entretien de la pompe de relevage des eaux pluviales.

La demanderesse fait valoir que la violation de ces obligations est sanctionnée par la clause résolutoire qui prévoit que le bail sera résilié de plein droit notamment “à défaut de l’exécution de l’une ou l’autre des clauses et conditions du présent bail (…), un mois après un commandement resté sans effet ”, dans la mesure où :

— la présence des mobil-homes caractérise une violation de la destination du bail

— le nettoyage des abords du terrain et l’entretien de la pompe de relevage des eaux pluviales relèvent de l’obligation d’entretien du locataire ;

— la locataire, en violation des clauses du bail, a réalisé des ouvertures avec la pose de menuiseries sans autorisation du bailleur, et n’a pas réagi à sa sommation de remettre les lieux dans leur configuration d’origine.

Sur la violation de la destination du bail :

Il résulte du bail que le local est un local à usage d’entrepôt comprenant un entrepôt, deux bureaux et une surface extérieure avec un quai de déchargement et de parking de 3 217 m2.

Le contrat prévoit par ailleurs que “le preneur ne pourra faire dans les lieux loués, sans le consentement préalable et par écrit du bailleur, aucun changement de distribution.”

La demanderesse fait valoir qu’il s’en déduit que le bail, qui n’autorise pas l’habitation, interdit aussi toute construction.

La défenderesse conteste le grief en soutenant qu’elle a respecté la destination du bail, conclu “tous commerces”, et que l’implantation de deux mobil-homes destinés à accueillir ses archives et à offrir une salle de repos à son personnel alors qu’elle subit des infiltrations récurrentes en provenance de la toiture ne contrevient pas à la destination du bail ; qu’il s’agit de locaux amovibles puisque posés sur des cales.

Sur le non respect de l’obligation d’entretien :

La demanderesse allègue que la défenderesse n’entretient pas la pompe de relevage des eaux de pluie et que les abords sont à l’abandon.

La défenderesse oppose que la preuve de l’absence d’entretien des abords n’est pas rapportée ; que les photos produites par la demanderesse concernent le terrain de l’entreprise voisine, ou représentent des bidons, des plaques et des rouleaux pour câbles HTA stockés temporairement et nécessaires à son activité ; que la pompe de relevage installée par le bailleur n’a jamais fonctionné, ce dont elle l’a avisée dès le 03 novembre 2021.

Sur les travaux sans autorisation enfin, elle expose que les travaux concernant la pose de nouvelles menuiseries ont été réalisés en juin 2017 lors de l’entrée dans les lieux, avec l’accord du précédent bailleur et au su de la demanderesse qui ne lui en a pas fait le reproche pendant des années.

Plus généralement, elle soutient que la clause résolutoire doit être interprétée restrictivement et que les stipulations générales visant le manquement à l’ensemble des obligations prévues par le bail sont remises en cause sur le fondement de l’article 1225 du code civil qui prévoit que la clause résolutoire doit définir précisément les engagements dont l’inexécution pourrait entraîner la résolution du bail ; qu’en outre la clause résolutoire n’est pas invoquée de bonne foi par le bailleur alors que par sa carence dans l’entretien de l’immeuble, il n’est pas étranger aux infiltrations d’eau qui ont motivé la mise en demeure adressée au locataire d’avoir à exécuter les travaux d’entretien qui lui incombaient ; qu’il est nécessaire d’interpréter les termes du contrat et notamment la portée de la clause résolutoire ; que les mêmes griefs ont été repris dans le congé avec refus de renouvellement signifié le 03 décembre 2025 qu’elle conteste devant le tribunal judiciaire ; que le juge des référés ne peut se prononcer dès lors sur ces motifs sans excéder ses pouvoirs.

L’article 1225 du code civil dispose que la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La défenderesse peut opposer en l’espèce à bon droit que la formulation du commandement du 09 avril 2025 ne caractérise pas de manière précise les obligations contractuelles qui ont été enfreintes, puisque ce n’est qu’au travers de ses écritures que la SCI MALLET explicite lesdites obligations.

Il en ressort que l’argumentation développée par la société CERAS constitue une contestation sérieuse dont l’examen relève de la compétence du juge du fond et échappe au pouvoir du juge des référés.

sur les demandes reconventionnelles :

La défenderesse sollicite à titre reconventionnel la condamnation de la demanderesse sous astreinte à réaliser divers travaux pour se conformer à son obligation de délivrance conforme, les désordres qu’elle subit caractérisant un trouble manifestement illicite qu’il est urgent de faire cesser : réfection de la toiture, remplacement de la pompe de relevage, retrait de la clôture limitative avec le locataire voisin qui empiète sur son terrain, achèvement des travaux de clôture.

La demanderesse oppose qu’elle est intervenue en juin 2024 pour remédier aux infiltrations et qu’aucune réclamation ne lui a été adressée depuis ; que l’empiètement du voisin n’a jamais été invoqué avant, et que la preuve n’en est pas rapportée ; que la défaillance de la pompe de relevage, installée en 2021 (cf facture 9 889,15 euros) résulte de l’absence d’entretien par la locataire ; que la clôture a été déposée et changée en avril 2024.

En l’état des pièces et des échanges, la demanderesse peut utilement soutenir que les demandes reconventionnelles se heurtent à une contestation sérieuse qui en commande le rejet.

Il n’y a donc pas lieu à référés sur ces demandes.

Sur les autres demandes :

La demanderesse sera condamnée aux dépens.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chaque partie les frais non compris dans les dépens qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits. Les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

III – DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d’appel ;

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile et L.145-41 du code de commerce

Dit n’y avoir lieu à référé

En conséquence, déboute la SCI MALLET de toutes ses demandes

Déboute la SARL COMPAGNIE ELECTRICITE DE RESEAU AERIEN ET SOUTERRAIN (la société CERAS) de ses demandes reconventionnelles

Dit n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne la SCI MALLET aux entiers dépens.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Le Greffier, Le Président,