N° RG 24/03984 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZBGE

7EME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 17 FÉVRIER 2026

62B

N° RG 24/03984

N° Portalis DBX6-W-B7I-ZBGE

AFFAIRE :

[T] [M] [U] [E]

C/

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RÉSIDENCE [Localité 2]

SA DE DEFENSE ET D’ASSURANCES ([Q])

Grosse Délivrée

le :

à

M^e Astrid GUINARD-CARON

M^e Guy NOVO

SARL PRAXIOME

1 copie à Monsieur [L] [S], expert judiciaire

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile,

Madame BOULNOIS, Vice-Président,

Monsieur PETEAU, Vice-Président,

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 25 Novembre 2025,

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDEUR

Monsieur [T] [M] [U] [E]

né le [Date naissance 1] 1971 à [Localité 1] (GIRONDE)

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Maître Astrid GUINARD-CARON, avocat au barreau de BORDEAUX

N° RG 24/03984 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZBGE

DÉFENDEURS

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 2] pris en la personne de son Syndic en exercice, la SARL ACTIIM, domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Sébastien BACH de la SARL PRAXIOME, avocat au barreau de BORDEAUX

[Localité 5] ([Q])

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître Guy NOVO, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [E] est propriétaire d’un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 5], dont un mur est situé en limite de propriété avec la zone de parking de la [Adresse 6], sise [Adresse 7], sa maison se situant en seconde ligne, sans accès direct sur la rue.

Se plaignant d’infiltrations d’eau et de traces d’humidité au niveau de son mur séparatif de propriété donnant sur le parking de la [Adresse 8], Monsieur [E] a demandé au syndicat des copropriétaires de la résidence de prendre à sa charge des travaux comprenant la rénovation du mur séparatif et la création d’un trottoir afin d’empêcher la remontée d’eaux pluviales sur son mur. Il lui a également demandé de lui octroyer un droit de passage sur le parking de leur résidence pour disposer d’un accès direct à sa maison d’habitation sans avoir à passer par son fonds de commerce. Les copropriétaires ont refusé.

Par courrier en date du 26 novembre 2020, Monsieur [E] a mis en demeure la société ACTIIM, Syndic de la [Adresse 8], de supprimer des végétaux plantés au pied de son mur et de mettre en œuvre des travaux afin de remédier à la stagnation d’eaux pluviales invoquée sur le parking.

Par courrier en date du 10 décembre 2020, la société ACTIIM a répondu attendre les investigations des experts mandatés par l’assureur du demandeur.

Par acte en date du 29 décembre 2020, Monsieur [E] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] devant le juge des référés aux fins de voir désigner un expert judiciaire. Par ordonnance en date du 08 mars 2021, le juge des référés a fait droit à sa demande et désigné Monsieur [L] [S] en qualité d’expert judiciaire.

Par ordonnance de référé du 10 janvier 2022, les opérations d’expertise ont été rendues opposables à la [Q] SA [Localité 7] ET D’ASSURANCES (dite [Q]) assureur du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8].

L’expert judiciaire a rendu son rapport le 15 mars 2023.

Monsieur [E] a, par acte en date du 03 mai 2024, fait assigner devant le Tribunal judiciaire le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] et son assureur [Q], aux fins d’obtenir sa condamnation à l’enlèvement des arbres et arbustes le long de la clôture et du mur de façade de sa maison, la reprise du profilage général du parking de la résidence [T], la mise en œuvre d’un drainage sous le parking, d’exutoires d’eaux pluviales et la création d’un trottoir le long de sa propriété dans un délai de 3 mois sous astreinte outre de les voir condamnées à l’indemniser de préjudices.

Par ordonnance du 31 juillet 2024, le juge de la mise en état a ordonné une mesure de médiation judiciaire. La médiation a échoué.

Par ailleurs, par jugement du 13 mars 2025, le Tribunal judiciaire de Bordeaux a notamment fixé au profit de la parcelle appartenant à Monsieur [E] un droit de passage piéton ainsi qu’avec véhicules à moteur supporté par la parcelle section appartenant au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8]. Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] a interjeté appel de ce jugement.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 novembre 2025, Monsieur [T] [E] demande au Tribunal de :

Vu les articles 671 et 1240 du code civil, Vu l’article 700 du code de procédure civile.

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

DEBOUTER la SA [Localité 7] ET D’ASSURANCE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

DÉCLARER la demande de Monsieur [T] [E] recevable et bien fondée, et en conséquence :

ENJOINDRE la Société anonyme SA [Localité 7] ET D’ASSURANCES et le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8] à réaliser les travaux suivants selon les recommandations de l’expert Judiciaire :

— Reprise du profilage général du parking de la [Adresse 8],

— Mise en œuvre d’un drainage sous le parking de la [Adresse 8],

— Mise en œuvre d’exutoires d’eaux pluviales de la [Adresse 8],

— Création d’un trottoir le long de la propriété appartenant à Monsieur [T] [E] ;

CONDAMNER in solidum la Société anonyme SA [Localité 7] ET D’ASSURANCES et le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8] à prendre à leur charge exclusive le coût des travaux tendant à remédier aux malfaçons afférentes au parking de la [Adresse 8] ;

DIRE que la Société anonyme SA [Localité 7] ET D’ASSURANCES et le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8] réaliseront ces travaux sous un délai de 3 mois à compter du prononcé de la décision à venir, assortie d’une astreinte de 200 € par jour de retard ;

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CONDAMNER in solidum la Société anonyme SA [Localité 7] ET D’ASSURANCES et le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8] à payer à Monsieur [E] la somme de 125.359,44 € au titre de son préjudice matériel ;

CONDAMNER in solidum la Société anonyme SA [Localité 7] ET D’ASSURANCES et le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8] à payer à Monsieur [E] la somme 1365 € / mois depuis en date du 26 novembre 2020, date de la mise en demeure, jusqu’au parfait achèvement des travaux du parking et de la végétation ;

CONDAMNER in solidum la Société anonyme SA [Localité 7] ET D’ASSURANCES et le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8] à payer à Monsieur [E] la somme de 5.000 € au titre de son préjudice moral ;

CONDAMNER in solidum la Société anonyme SA [Localité 7] ET D’ASSURANCES et le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8] à payer à Monsieur [E] la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du CPC ;

CONDAMNER in solidum la Société anonyme SA [Localité 7] ET D’ASSURANCES et le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8] aux dépens, en ce compris ceux de référés et d’expertise judiciaire.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 novembre 2025 à 18h37, le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée [Adresse 9] demande au Tribunal de :

Vu les articles 1240 et 1353 du Code civil, vu les articles 32-1 et 700 du Code de procédure civile,

A titre liminaire,

JUGER que tout document obtenu par Monsieur [T] [E] au mépris du droit de propriété du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] l’a été de manière déloyale ;

En conséquence,

ECARTER des débats les pièces de Monsieur [E] produites sous les numéros 2 et 13 ;

Puis à titre principal,

JUGER que Monsieur [T] [E] ne justifie d’aucun préjudice, de surcroît en lien de causalité avec un quelconque manquement qui serait imputable au Syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée [Localité 2], sis [Adresse 10] à [Localité 1] ;

JUGER par conséquent que Monsieur [T] [E] échoue à démontrer l’engagement de la responsabilité civile du Syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée [Localité 2], sis [Adresse 10] à [Localité 1] ;

DEBOUTER par conséquent Monsieur [T] [E] de ses entières demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire,

JUGER que les demandes de réalisation de travaux sous astreinte et demandes indemnitaires formées par Monsieur [T] [E] sont injustifiées dans leur principe et montant ;

DEBOUTER par conséquent Monsieur [T] [E] de ses entières demandes, fins et conclusions ;

Si par impossible une condamnation était ordonnée à l’encontre du Syndicat des copropriétaires,

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CONDAMNER la S.A DE [Localité 7] ET D’ASSURANCES ([Q]) à garantir et relever le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée [Localité 2], sise [Adresse 11] à [Localité 1], indemne de toute condamnation qui pourrait être ordonnée au profit de Monsieur [T] [E] ;

DÉBOUTER la S.A DE [Localité 7] ET D’ASSURANCES ([Q]) de sa demande de mise hors de cause ;

JUGER que la S.A DE [Localité 7] ET D’ASSURANCES ([Q]) ne rapporte pas la preuve de l’application des clauses d’exclusion de garantie dont elle entend se prévaloir et par conséquent ;

REJETER l’entièreté de ses demandes ;

DÉCLARER et JUGER les clauses d’exclusions de garantie suivantes évoquées par la S.A DE [Localité 7] ET D’ASSURANCES ([Q]) inapplicables au présent litige :

— Au chapitre VIII, page 15, article 5 traitant de ce que les dommages autres que corporels résultant d’un incendie, d’une explosion, d’un dégât des eaux survenus ou ayant pris naissance dans les biens assurés.

— Au chapitre IV des Conventions spéciales, page 9, numéro 12, excluant les dommages occasionnés même en cas d’orages par des infiltrations, les refoulements, les débordements ou inondations provenant des eaux de ruissellement, des étendues d’eau naturelles ou artificielles.

— Au chapitre X prévoyant l’exclusion de la garantie des biens assurés au titre du terrain. DECLARER ET JUGER non formelle et limitée la clause d’exclusion prévue au chapitre X portant sur l’exclusion de la garantie des biens assurés, le terrain et la DÉCLARER nulle et non écrite ;

En toute hypothèse,

CONDAMNER Monsieur [T] [E] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée [Adresse 12], sise [Adresse 10] à Bordeaux, une indemnité de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et subsidiairement, si le Tribunal l’estimait nécessaire CONDAMNER Monsieur [T] [E] à régler une amende civile en raison de sa parfaite mauvaise foi dans le cadre de cette procédure, sur le fondement de l’article 32-1 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER Monsieur [T] [E] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée [Localité 2], sise [Adresse 10] à [Localité 1], une indemnité de 9.000 € en réparation du préjudice moral subi par la collectivité des copropriétaires ;

ORDONNER l’affichage du jugement à venir dans les parties communes de l’immeuble sise [Adresse 10] à [Localité 1] pendant une durée de 30 jours et de CONDAMNER Monsieur [E] à prendre en charge les frais dudit affichage, sur simple justificatif ;

CONDAMNER Monsieur [T] [E] ou toute partie succombante à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée [Adresse 9], sise [Adresse 11] à [Localité 1], une indemnité de 7000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER toute partie succombant, aux entiers dépens de l’instance, y compris les frais de signification et d’expertise amiable et judiciaire, dont distraction au profit de la SELARL Praxiome, Avocat, sur ses affirmations de droit ;

CONDAMNER Monsieur [T] [E] ou toute partie succombant, à supporter la totalité du coût des émoluments retenus en application de l’article 444-32 du Code de commerce dès lors que l’exécution forcée serait rendue nécessaire ;

DÉBOUTER la S.A DE [Localité 7] ET D’ASSURANCES ([Q]) de sa demande de condamnation in solidum du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] et Monsieur [E] à lui verser, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, la somme de 3 000 €, au titre des frais irrépétibles et aux entiers les dépens ;

DÉBOUTER Monsieur [T] [E] de sa demande de condamnation in solidum du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] et S.A DE [Localité 7] ET D’ASSURANCES ([Q]) à lui verser, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, la somme de 6 000 €, au titre des frais irrépétibles et aux entiers les dépens ;

ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir au titre des demandes de Monsieur [E].

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 novembre 2025, la SA [Q] ASSURANCES, ès-qualités d’assureur du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], demande au Tribunal de :

DEBOUTER Monsieur [E] de toutes ses demandes vis-à-vis de la société d’assurances [Q].

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] de sa demande de garantie au vu du contrat d’assurance et notamment, des conditions générales prévoyant les exclusions en l’espèce et mettre hors de cause la société d’assurances [Q].

CONDAMNER in solidum le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] et Monsieur [E] à payer à la société d’assurances [Q], sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, la somme de 3 000 €, au titre des frais irrépétibles.

CONDAMNER in solidum le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] et Monsieur [E] aux entiers dépens.

DIRE ET JUGER que la société [Q] ne peut qu’être mise hors de cause au vu des exclusions prévues par le contrat liant la société [Q] et le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] :

— au chapitre 4 des conditions générales, page 9, numéro 12, excluant les dommages occasionnés même en cas d’orages par des infiltrations, les refoulements, les débordements ou inondations provenant des eaux de ruissellement, des étendues d’eau naturelles ou artificielles,

— ainsi que les dispositions du chapitre 8, de la page 15, de l’article 5 traitant de ce que les dommages autres que corporels résultant d’un incendie, d’une explosion, d’un dégât des eaux survenus ou ayant pris naissance dans les biens assurés.

— ainsi qu’au chapitre 10 prévoyant l’exclusion de la garantie des biens assurés au titre du terrain.

JUGER que la société [Q] n’a commis aucune faute dans l’application du contrat d’assurance dont s’agit, excluant toute responsabilité contractuelle de la société [Q].

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 novembre 2025.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus en application aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

La [Q] a sollicité à l’audience le rejet des dernières conclusions notifiées par Monsieur [E] et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] le 20 novembre 2025, veille de la clôture, pour cause de tardiveté.

En application des articles 15 et 16 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense et le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

En l’espèce, les conclusions notifiées le 20 novembre 2025 par Monsieur [E] ne contiennent aucune demande nouvelle, aucunes pièce nouvelle et aucun moyen nouveau contre la [Q], les nouveaux moyens dé fait développés l’étant uniquement en réponse au syndicat des copropriétaires. De même, les conclusions de celui-ci notifiées le 20 novembre ne contiennent aucune demande nouvelle, aucune pièce nouvelle et aucun moyens nouveaux contre la [Q].

Dès lors, il n’en résulte aucune atteinte au principe du contradictoire vis-à-vis de celle-ci et il n’y a pas lieu d’écarter ces conclusions.

Sur la demande de rejet de pièces formulée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] :

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] fait valoir que les photographies prises par Monsieur [E] dans l’enceinte de la résidence sans autorisation, produites en tant que pièces 2 et 13, portent atteinte à la vie privée et doivent être écartées des débats.

En application de l’article 9 du code civil, chacun a droit au respect de sa vie privée.

Les photographies produites en pièces 2 et 13 portent sur le parking de la résidence qui apparaît comme une zone ouverte accessible au regard sans intrusion. Elles ne montrent en outre que le bitume, le mur, la végétation et deux véhicules. Aucune atteinte à la vie privée de quiconque n’est ainsi constituée et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] sera débouté de sa demande tendant à voir écartées ces pièces.

Sur le fond

Sur la demande tendant à voir le syndicat des copropriétaires condamné à réaliser des travaux :

Monsieur [E] recherche la responsabilité délictuelle du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 1240 du Code civil. Il fait valoir en outre, concernant la végétation, le non-respect de l’article 671 du code civil.

L’article 1240 du code civil prévoit que : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer ».

La mise en œuvre de ce régime de responsabilité suppose la réunion de trois conditions cumulatives que sont l’existence d’un fait générateur, d’un préjudice et d’un lien de causalité dont la charge de la preuve incombe à celui qui l’invoque.

L’article 671 du code civil dispose qu’il n’est permis d’avoir des arbres, arbrisseaux et arbustes près de la limite de la propriété voisine qu’à la distance prescrite par les règlements particuliers actuellement existants ou par des usages constants et reconnus et, à défaut de règlements et usages, qu’à la distance de deux mètres de la ligne séparative des deux héritages pour les plantations dont la hauteur dépasse deux mètres, et à la distance d’un demi-mètre pour les autres plantations.

L’expert judiciaire a constaté dans l’immeuble de Monsieur [E] la présence de fissures sur l’ensemble des murs et d’une trace d’humidité en sous face du plancher du R+1 ainsi que la présence de fissures sur le voile pignon côté parking. Il n’a constaté aucune trace d’infiltration ou d’humidité sur le voile pignon en liaison avec le parking de la résidence [Localité 2]. Il a précisé que de nombreuses fissures étaient visibles sur les murs dans quasiment toutes les pièces de la maison. Il a également constaté que le parking de la résidence [Localité 2] possédait des avaloirs le long des garages mais cependant que la forme du terrain de la zone de parking faisait que les eaux de pluie étaient en grande partie dirigées vers la limite de propriété et qu’il n’y avait aucun dispositif de recueil et d’évacuation de ces eaux. Il a ajouté qu’en cas de fortes pluies, les eaux de pluies se stockaient le long de la limite de propriété et que les seules possibilités concernant leur évacuation étaient l’évaporation et l’infiltration.

Concernant la présence de végétation contre le mur, l’expert judiciaire a indiqué que lors des échanges avec les parties en cours d’expertise, elles avaient évoqué le fait que cette végétation existait depuis la construction de la maison en 1974 ce qui était confirmé par les photographies aériennes du rapport de sondages géotechniques et qu’il apparaissait clairement visible que la végétation présente était de beaucoup plus petite taille qu’en 1974 et 1994. Il a relevé la présence d’un érable de petite taille, de lauriers, de deux arbustes de genre micocouliers de hauteur de 3,20 et 4 mètres, et de mauvaises herbes.

Il a ajouté que les fissures et microfissures avaient été constatées sur les murs porteurs de la structure du gros œuvre, ce qui indiquait que la structure de la maison avait bougé et continuera de bouger, augmentant leur ouverture et leur propagation et qu’à terme certain la solidité de l’ouvrage sera compromise sans qu’il soit possible de définir la rapidité de l’évolution. S’agissant de leur cause, il a indiqué que le rapport de sondages géotechniques réalisés par le bureau d’études ECR Environnement mettait en évidence deux points principaux qui pourraient être à l’origine des désordres constatés, à savoir, les fondations de la maison d’habitation qui, de par leur constitution ne permettaient pas d’assurer un bon contact avec le sol et étaient donc plus sensibles aux mouvements du sol support, et, les sols d’assise des fondations qui étaient sensibles à l’eau et dont les caractéristiques géomécaniques étaient évolutives en fonction de leur saturation en eau, tout en retenant un aléa faible vis à vis du retrait-gonflement pour le site.

En synthèse, il a retenu les origines multiples des désordres consistant dans la présence de fissures et de microfissures et les a classées en fonction de leur importance de la manière suivante : les dispositions des fondations non adaptées relevant d’un vice de conception, cause d’une importance majeure (5 sur une échelle de 1 à 5), la stagnation d’eau importante à proximité de la maison d’habitation relevant d’un vice de conception et d’un manque d’entretien du parking de la résidence voisine ne possédant aucune gestion des eaux, cause d’une importance de niveau 2 sur l’échelle de 1 à 5, et la présence de végétations, cause également d’une importance de niveau 2 sur cette échelle de 1 à 5. Il a précisé que la présence de végétation à proximité d’une construction était un fait aggravant qui venait s’ajouter aux deux premiers et pouvait venir interférer avec les dispositions de fondations d’une maison, re précisant que la végétation présente le long du voile était de beaucoup plus petite taille contre 1974 et 1994 et ajoutant que, grâce aux photos d’archives jusqu’au 04 juin 2020, il était établi qu’un arbre de grande ampleur prenait place dans la cour de la maison d’habitation de Monsieur [E] contribuant obligatoirement à ce phénomène.

Il n’a retenu aucun élément causal quant à de possibles stagnations d’eau ou débordements en lien avec les canalisations et les évacuations d’eau de l’immeuble de Monsieur [E] (voir réponses aux dires).

Il a préconisé à titre réparatoire une reprise en sous-œuvre des fondations de la maison d’habitation et la réalisation d’un système de captage et de collecte des eaux de surface du parking, en ce compris la suppression de la végétation, et des garages de la [Adresse 6] vers un exutoire approprié. Il a précisé s’agissant du parking qu’il convenait de prévoir un linéaire de tranchée, une pompe de relevage et la réalisation d’un trottoir à la place des végétaux le long de l’habitation.

Monsieur [E] a en outre eu recours à l’expert Monsieur [G] qui a réalisé un rapport d’expertise privé en date du 20 septembre 2023.

Celui-ci a indiqué, à partir du rapport de Monsieur [S] et des rapports d’investigation réalisés à la demande de ce dernier, que les fissurations sur le pignon de la maison étaient à ce jour purement esthétiques et étaient dues à la vétusté de l’enduit de façade. Il a ajouté que si les fondations se trouvaient ancrées dans une zone argileuse sensible à l’eau, il convenait de procéder à l’enlèvement de toute végétalisation qui permettait d’humidifier ce sol et de reprendre les pentes du parking pour éviter les venues d’eau vers les murs de clôture et de façade. Il a précisé que les investigations et les constatations réalisées par l’expert judiciaire démontraient la présence d’arbres ou d’arbustes à proximité immédiate des murs de clôture et de façade de la propriété de Monsieur [E] en contradiction avec les dispositions du code civil, la présence d’une pente de 3% sur le parking qui favorisait les venues d’eau de surface vers la propriété de Monsieur [E], l’absence de mise en œuvre sous le parking de drainage permettant l’évacuation des eaux et la mauvaise implantation du seul regard d’évacuation des eaux de surface qui ne permettait pas de les récupérer car il se trouvait être positionné en point haut.

S’agissant des fondations, Monsieur [G] a relevé une absence de désordre structurel majeur justifiant la réalisation de tels travaux.

Il a confirmé la nécessité de procéder concernant le parking de la copropriété [Localité 2] à l’enlèvement des « arbres et arbustes » le long de la clôture et du mur de façade de Monsieur [E], à la reprise du profilage général du parking, à la mise en œuvre d’un drainage sous celui-ci, la mise en œuvre d’exutoires d’eaux pluviales et de deux pompes de relevage des eaux de pluie pour permettre leur évacuation dans le réseau public et à la création d’un trottoir le long de la propriété de Monsieur [E].

Concernant les causes, il a retenu de manière contradictoire que les microfissures étaient dues, selon une importance variable, à des fondations non adaptées, en enduit vétuste, une végétalisation importante au droit du mur, la non-conformité des pentes de parking amenant des eaux contre le mur de Monsieur [E] et la non-conformité d’évacuation des eaux souterraines pour conclure ensuite que les fissures de façade provenait uniquement et seulement d’une vétusté de l’enduit. Il a ajouté que dans un délai certain des mouvements structurels du mur de clôture et de la façade de Monsieur [E] apparaîtront si la copropriété ne gérait pas la reprise des pentes pour l’évacuation des eaux et la mise en œuvre d 'un système de récupération de celles-ci.

Toujours est-il, et alors que le rapport de Monsieur [G] a une force probatoire inférieure au rapport de l’expert judiciaire, que les deux rapports et notamment celui d’expertise judiciaire retiennent que la configuration du parking de la résidence [Localité 2] faisait que les eaux de pluie étaient en grande partie dirigées vers la limite de propriété et ne comportait pas de dispositif de recueil et d’évacuation de ces eaux, et ont retenu que la stagnation d’eau importante à proximité de la maison d’habitation et la présence de végétations à proximité avaient un rôle causal dans l’apparition des fissurations, quand bien même il ne s’agit que de l’une de plusieurs causes et quand bien même ce ne serait pas la principale.

L’expert judiciaire a indiqué que le défaut d’évacuation des eaux du parking relevait d’un d’un vice de conception et d’un manque d’entretien de ce parking.

Ainsi, en ne faisant pas réaliser un système d’évacuation des eaux et en n’assurant pas l’entretien du parking de sa résidence, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 2] a commis une faute qui a contribué à la réalisation du préjudice et engagé sa responsabilité sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Concernant la végétation, quand bien même celle-ci serait de faible importance et a été enlevée de manière non contestée en juillet 2025, il n’en demeure pas mois que les deux expertises et notamment celle de Monsieur [S] ont retenu qu’elle avait joué un rôle dans la présence des fissures et micro-fissures, ce serait-ce que peu important. En tout état de cause, il n’est pas contesté qu’elle se trouvait à moins de 50 cm du mur en contravention avec les dispositions de l’article 671 du code civil.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] fait valoir qu’il a d’ores et déjà procédé à l’intégralité des travaux préconisés par l’expert judiciaire et qu’il n’y a plus lieu de lui enjoindre de les faire.

Il n’est pas contesté que la végétation a été arrachée.

Pour le surplus, Monsieur [E] soutient que les travaux réalisés ne sont pas conformes à ceux qui ont été validés par l’expert judiciaire, notamment concernant la réalisation d’une tranchée, et qu’il existe toujours des stagnations d’eau.

Le syndicat des copropriétaires produit un devis de la SARL FORMAT BATIMENT et une facture de la même société en date du 24 octobre 2023 qui concernent la réalisation, à la fois d’un réseau des eaux pluviales devant le garage et d’un réseau des eaux pluviales « du réseau ci-dessus (devant garage) au bâtiment », et de prestations de « découpe goudron et terrassement d’une tranchée » de fourniture et de pose de tuyaux et d’accessoires de raccordement, de branchement au réseau existant, de remblaiement de la tranchée, de fourniture et de pose de deux regards et de raccord d’enrobé. Elle produit également une facture de la société JT Services en date du 20 septembre 2025 concernant la mise en place d’une pompe de relevage.

Monsieur [E] critique les travaux de la SARL FORMAT BATIMENT en ce que ceux-ci correspondraient à ceux prévus au devis de la même société soumis à l’expert judiciaire que celui ci n’a pas validé en page 42 de son rapport. Cependant, le devis produit en date du 24 octobre 2023 n’est pas celui qui a été soumis à l’expert judiciaire en octobre 2022 et le syndicat des copropriétaires a interrogé l’expert judiciaire qui a considéré, sans que cela relève de conclusions d’expertise judiciaire, que la solution présentée semblait conforme pour l’évacuation des eaux de pluie sauf à vérifier le diamètre du réseau indiqué et à vérifier la localisation d’implantation des deux regards.

En tout état de cause les prestations réalisées incluant une tranchée, deux regards et une pompe de relevage apparaissent conformes aux conclusions de l’expert judiciaire s’agissant des travaux réparatoires. Ne manque que la réalisation d’un trottoir. Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’il existe déjà. Certes un terre-plein surélevé existe en bordure de la façade de Monsieur [E] dans lequel se trouvait la végétation. Cependant, il se déduit de conclusions de l’expert judiciaire et de l’expertise de Monsieur [G] que c’est un trottoir qui doit être réalisé et non ce simple terre-plein conservé.

Quant à l’absence d’efficacité des travaux réalisés par le syndicat des copropriétaires, les seules photographies versées aux débats en pièce 13 par le demandeur sont insuffisantes à démontrer leur inefficacité faute d’avoir été réalisées de manière contradictoire et d’examen technique.

En conséquence, ne reste à réaliser que le trottoir et il sera enjoint au syndicat des copropriétaires de le faire conformément aux travaux validés par l’expert judiciaire, ce dans un délai de six mois à compter de la signification du présent jugement, sans qu’il soit nécessaire d’assortir cette obligation d’une astreinte.

Monsieur [E] sera débouté de sa demande tendant à voir l’assureur du syndicat des copropriétaires condamné à effectuer des travaux, l’assureur ne pouvant être condamné à une telle obligation de faire, de même qu’il ne peut en garantir son assuré qui sera également débouté de sa demande de relevé et garantie indemne à son encontre.

Sur les demandes indemnitaires de Monsieur [E] :

Monsieur [E] sollicite la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] et de son assureur à lui à payer la somme de 125.359,44 euros au titre de son préjudice matériel en faisant valoir que « l’expert judiciaire a évalué les travaux à effectuer à hauteur de 125 359, 44 euros ».

Il s’évince des conclusions de l’expert judiciaire et des explications du syndicat des copropriétaires que cette somme représente l’addition du coût des travaux de reprise validés par l’expert judiciaire concernant la réalisation du système de captage et de collecte des eaux du parking de la résidence [Localité 8] (24 587 euros HT) et concernant la reprise en sous-œuvre des fondations de la maison (79 879,20 euros HT), soit 104 466,20 euros HT et 125 359,44 euros TTC.

Comme le souligne le syndicat des copropriétaires, il n’y a pas lieu de le condamner à payer à Monsieur [E] le coût de travaux qu’il a dû réaliser lui-même ou qu’il doit encore faire réaliser.

S’agissant de la reprise des fondations, si le syndicat des copropriétaires doit assumer sa responsabilité concernant les causes des désordres, il n’a aucune responsabilité dans le vice de conception décrit par l’expert judiciaire quant à l’inadaptation des fondations existantes au sol d’assise.

Si Monsieur [E] fait valoir qu’il ne peut débuter les travaux de reprise tant que les travaux du parking ne sont pas entièrement réalisés, cela peut être invoqué au soutien de sa demande au titre du préjudice de jouissance mais ne rend pas le syndicat responsable du défaut des fondations alors que Monsieur [E] ne sollicite pas la réparation du désordre en lui-même (fissures). En outre, l’expert judiciaire n’a pas conditionné la réalisation des travaux de reprise des fondations à la réalisation de ceux concernant le parking.

Monsieur [E] sera ainsi débouté de sa demande tendant à voir le syndicat des copropriétaires supporter le coût des travaux de reprise des fondations.

Monsieur [E] sollicite la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] et de son assureur à l’indemniser d’un préjudice de jouissance à hauteur de 1 365 euros par mois, faisant valoir qu’il ne peut ni jouir de son bien ni le louer en l’absence de travaux.

L’expert judiciaire a constaté que la maison était vide et en cours de rénovation. Il n’a pas constaté d’infiltrations. Ainsi, rien n’établit que les fissures et microfissures en partie causées par le défaut d’évacuation des eaux du parking et la végétation ont entraîné une impossibilité ou une restriction de jouir de l’usage de l’immeuble et Monsieur [E] sera débouté de sa demande en réparation d’un préjudice de jouissance.

Enfin, Monsieur [E] ne justifie pas avoir subi du fait des fissures et micro-fissures une atteinte psychologique, une atteinte à ses sentiments d’affection, d’honneur et ou de considération et il sera débouté de sa demande en réparation d’un préjudice moral.

Sur les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires :

L’article 32-1 du code de procédure civile prévoit que : « Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. »

Selon l’article 1240 du code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Il résulte de ces dispositions qu’une partie ne peut engager sa responsabilité pour avoir exercé une action en justice ou s’être défendue que si l’exercice de son droit a dégénéré en abus.

En l’espèce, alors que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée et qu’il est fait droit en partie à une demande de Monsieur [E], aucun abus de droit n’est caractérisé et il y a lieu de rejeter la demande reconventionnelle pour procédure abusive du syndicat des copropriétaires.

En outre, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir subi par la faute de Monsieur [E] une atteinte à son image ou une anxiété concernant l’ensemble des copropriétaires et il sera également débouté de sa demande en réparation d’un préjudice moral.

Enfin, il n’y a pas lieu d’ordonner l’affichage du jugement dans les parties communes de l’immeuble.

Sur les demandes accessoires

Les demandes de condamnation aux dépens et aux frais irrépétibles étant dirigées par Monsieur [E] tant à l’encontre du syndicat des copropriétaires que de son assureur, il y a lieu d’étudier la garantie de celui-ci.

La [Q] se prévaut de trois clauses d’exclusion pour contester sa garantie.

Elle fait valoir qu’au chapitre IV de ses conditions générales « Dégâts des eaux et autres liquides », conditions générales qui s’appliquent à la police souscrite par le syndicat des copropriétaires, est prévue une exclusion de garantie pour «les dommages occasionnés, même en cas d’orage, par les infiltrations, refoulements, débordements ou inondations provenant des eaux de ruissellement, des étendues d’eau naturelles ou artificielles ».

L’objet de la garantie « dégâts des eaux et autres liquides » tel qu’il est défini au chapitre IV des conditions générales est de garantir « les dommages matériels de mouille causés par tous liquide et résultant de :

— ruptures, débordements, fuites accidentelles provenant de tous appareils fixes à effet d’eau et des canalisations situées à l’intérieur des bâtiments ainsi que des installations de chauffage.

— ruptures et engorgements accidentels des chéneaux, gouttières et descentes d’eau pluviale.

— infiltrations accidentelles des eaux à travers les toitures et ciels vitrés.

— gel des appareils à effet d’eau ou conduites situées à l’intérieur des bâtiments assurés. – déclenchement intempestif des installations d’extincteurs automatiques (…).

— mesures de sauvetage résultant d’un sinistre garanti ». (Pièce [Q] n°1, p.8).

Sont effectivement exclus de cette garantie au point 12, les « dommages occasionnés, même en cas d’orage, par les infiltrations, refoulements, débordements ou inondations provenant des eaux de ruissellement, des étendues d’eau naturelles ou artificielles ».

Or, contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, la clause n’exige pas que les eaux de ruissellement proviennent d’une étendue d’eau naturelle ou artificielle mais exclut bien les dommages provenant des eaux de ruissellement (et des étendues d’eau naturelles ou artificielles mentionnées après la virgule).

Ainsi, cette clause qui ne nécessite pas interprétation et ne vide pas la garantie de sa substance, exclut le dommage de fissuration causé, en ce qui concerne la part de responsabilité du syndicat des copropriétaires, par le défaut d’évacuation des eaux de ruissellement du parking, quand bien même une extension de garantie aurait été souscrite pour les infiltrations à travers les murs extérieurs.

De surcroît, tel que le fait valoir la [Q], sont exclus de la garanties prévue au chapitre VIII « responsabilité civile de propriétaire d’immeuble » au titre du point 5 des exclusions les « dommages autres que corporels résultant d’un incendie, d’une explosion, d’un dégât des eaux, survenus ou ayant pris naissance dans les biens assurés (ces dommages relevant des garanties prévues aux chapitres I et IV) », clause d’exclusion qui renvoie à la garantie « Dégâts des eaux et autres liquides » précédemment étudiée, alors que le dommage est la résultante en partie d’un défaut d’évacuation des eaux quand bien même il n’y aurait pas d’infiltrations, et qui ne remet pas en cause la clause d’exclusion susvisée concernant cette garantie.

Ainsi, il apparaît que le dommage n’est pas garanti par la [Q] sans qu’il y ait lieu d’étudier la troisième clause d’exclusion invoquée concernant le terrain.

Monsieur [E] sera alors débouté de ses demandes tendant à voir condamnée la [Q] à lui payer une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens, en application de l’article L 124-3 du code des assurances.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], partie perdante, supportera la charge des dépens qui comprendront ceux du référé et le coût de l’expertise judiciaire, mais qui ne comprendront pas le droit de recouvrement de l’article 444-32 du code de commerce qui constitue au profit du commissaire de justice investi d’une mission de recouvrement forcé un honoraire de résultat à la charge du seul créancier. Les dépens pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Au titre de l’équité, il sera condamné à payer à Monsieur [E] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et le surplus des demandes à ce titre sera rejeté pour l’ensemble des parties.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] sera débouté de ses demandes de garantie et relevé indemne à l’encontre de la [Q] qui ne doit pas sa garantie.

Au titre de l’équité, la [Q] sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et aucun élément ne vient justifier qu’elle soit écartée, celle-ci n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] de sa demande tendant à voir écartées les pièces 2 et 13.

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] à réaliser les travaux de construction d’un trottoir le long de la propriété de Monsieur [T] [E] conformément aux travaux validés par l’expert judiciaire Monsieur [S] suivant devis B-2022-03-065 en annexe 12 de son rapport, ce dans un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente décision.

DÉBOUTE Monsieur [T] [E] de sa demande pour le surplus des travaux.

DÉBOUTE Monsieur [T] [E] de ses demandes indemnitaires.

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] à payer à Monsieur [T] [E] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

DÉBOUTE l’ensemble des parties du surplus de leurs demandes.

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] aux dépens qui comprendront ceux du référé et le coût de l’expertise judiciaire, dépens qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu à l’écarter.

La présente décision est signée par Madame BOULNOIS, Vice-Présidente, en application de l’article 456 du code de procédure civile, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LA VICE- PRÉSIDENTE