TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

72C

Minute

N° RG 26/00270 – N° Portalis DBX6-W-B7K-3MLN

1 copie

Décision nativement numérique délivrée

le 16/03/2026

à la SELARL GALINAT BARANDAS

M^e Josiane MOREL-FAURY

COPIE délivrée

le 16/03/2026

à

Rendue le SEIZE MARS DEUX MIL VINGT SIX

Après débats à l’audience publique du SEIZE FEVRIER DEUX MIL VINGT SIX

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Cadre Greffière.

DEMANDERESSE

S.D.C. de la [Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Sylvain GALINAT de la SELARL GALINAT BARANDAS, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS

Monsieur [O] [T] [I]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par M^e Josiane MOREL-FAURY, avocat au barreau de BORDEAUX

Société K2H, société par actions simplifiée au capital de 1000€, immatriculée sous le numéro 994 729 887 RCS [Localité 1]

[Adresse 4]

[Localité 4]

non comparante

I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par actes en date du 20 janvier 2026, après y avoir été autorisé, le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 5] [Adresse 6], représenté par son syndic la société FONCIA [Localité 1], a assigné M.[I] [O] [T] et la SAS K2H en référé d’heure à heure, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin de voir :

— ordonner aux défendeurs de remettre le toit terrasse en l’état dans lequel il était avant travaux, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir

— les condamner solidairement à lui payer une somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens ;

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision.

Le demandeur expose que la copropriété comporte deux locaux commerciaux dont l’un, appartenant à M.[I], est exploité par la SAS K2H qui y exerce une activité de restaurant sous l’enseigne « Le Central » ; que des travaux ont été réalisés en octobre 2025 sur une terrasse située au-dessus du local qui avait été refaite à neuf par le syndicat des copropriétaires en 2021 ; que ces travaux, qui consistent en la création et l’installation de cheminées d’extraction et d’un bloc d’extraction, ont été réalisés sans autorisation préalable de l’assemblée générale ni déclaration auprès du service de l’urbanisme ; que l’ouvrage, qui n’a pas été réalisé dans les règles de l’art, génère des désagréments pour les occupants de la Résidence, notamment des odeurs, ce qui est constitutif d’un trouble manifestement illicite qu’il est urgent de faire cesser.

L’affaire, appelée à l’audience du 21 octobre 2024, a été renvoyée pour échange des conclusions des parties et retenue à l’audience du 19 janvier 2026.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

— le demandeur, par son acte introductif d’instance ;

— M.[I], le 12 février 2026, par des écritures dans lesquelles il sollicite :

— à titre principal, le débouté du demandeur et sa condamnation à lui verser la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens ;

— à titre infiniment subsidiaire, la condamnation de la société K2H à le relever et garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées contre lui ;

— en tout état de cause, la condamnation du demandeur aux entiers dépens.

Le défendeur fait valoir qu’aux termes du constat du 27 octobre 2025, le locataire a reconnu être responsable du percement de la toiture terrasse ; que cependant le commissaire de justice n’a constaté aucun trouble de quelque nature que ce soit ; que le restaurant n’étant pas ouvert à ce jour, il ne saurait être à l’origine de nuisances olfactives ; que la preuve n’est pas rapportée d’un trouble manifestement illicite justifiant la remise en état des lieux ; qu’une procédure d’autorisation va être entreprise pour faire autoriser les travaux, qui ont vocation à améliorer l’existant puisqu’il existait déjà un système d’extraction sur la toiture.

La présente décision se rapporte à ces écritures pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

Régulièrement assignée à l’étude selon les modalités de l’article 656 du code de procédure civile, la société K2H n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. La procédure est régulière, et elle a bénéficié d’un délai suffisant pour préparer sa défense. Il sera statué par décision réputée contradictoire.

II – MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales :

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d’urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l’existence d’une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge, même en présence d’une contestation sérieuse, de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’allouer une provision au créancier ou d’ordonner l’exécution de cette obligation même lorsqu’il s’agit d’une obligation de faire.

Il résulte en l’espèce des pièces et des écritures que la société K2H a fait réaliser des travaux de percement sur le toit-terrasse de la résidence sans solliciter au préalable l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires ni effectuer une déclaration préalable auprès du service de l’urbanisme de la mairie de [Localité 5]. Indépendamment des nuisances qui ont pu en résulter, cette violation tant des règles de la copropriété que des dispositions du code de l’urbanisme caractérise un trouble manifestement illicite au sens des dispositions de l’article 835 qui justifie qu’il soit fait droit à la demande.

M. [I], en qualité de bailleur, et la société K2H, seront condamnés solidairement à remettre le toit terrasse en l’état dans lequel il était avant travaux, sous astreinte selon les modalités précisées au dispositif.

Sur les autres demandes :

Faute pour le demandeur de justifier d’une mise en demeure préalable, il n’apparait pas inéquitable de laisser à sa charge les frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits. Sa demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Les défendeurs seront condamnés in solidum aux dépens.

III – DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance réputée contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d’appel ;

Vu l’articles 835 du code de procédure civile,

Enjoint à M.[I] [O] [T] et à la SAS K2H de remettre le toit terrasse de l’immeuble en l’état dans lequel il était avant travaux, dans un délai de quinze jours à compter de la présente décision et, passé ce délai, sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant une durée de trente jours

Déboute le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 1] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne in solidum M.[I] [O] [T] et à la SAS K2H aux dépens.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Cadre Greffière.

Le Greffier, Le Président,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le greffier.