Tribunal Judiciaire de Paris, Charges de copropriete, 19 juin 2025, n° 23/16617

TJ Paris 19 juin 2025

Arguments

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Rejeté
Mauvaise foi du débiteur
La cour a estimé que le syndicat n'a pas prouvé que le défaut de paiement a causé un préjudice distinct et que Madame [I] n'a pas agi de mauvaise foi.
Accepté
Nécessité de l'action pour obtenir le paiement
La cour a reconnu que l'action était nécessaire pour obtenir le paiement, justifiant ainsi la condamnation de Madame [I] aux dépens.
Rejeté
Demande de frais irrépétibles
La cour a débouté le syndicat du surplus de sa demande au titre des frais irrépétibles.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, charges de copropriete, 19 juin 2025, n° 23/16617
Numéro(s) :	23/16617
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	28 juin 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Stéphanie GIOVANNETTI
Parties :	Syndicat des copropriétaires de l' immeuble du [ Adresse 3 ] à [ Localité 7 ], SAS au capital de 8.000,00 euros, Représenté par son syndic en exercice la société AMOR' IMMO exerçant sous l' enseigne [ V ]

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/16617

N° Portalis 352J-W-B7H-C3QZ2

N° MINUTE :

Assignation du :

26 Décembre 2023

JUGEMENT

rendu le 19 Juin 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 7]

Représenté par son syndic en exercice la société AMOR’IMMO exerçant sous l’enseigne [V]

SAS au capital de 8.000,00 euros

Immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n°913 229 175

Dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Stéphanie GIOVANNETTI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1982

DÉFENDERESSE

Madame [O] [I]

[Adresse 2]

[Localité 4] / FRANCE

Non représentée

Décision du 19 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/16617 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3QZ2

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Lucie AUVERGNON, Vice-Président, statuant en juge unique, assistée de Madame Maïssam KHALIL, Greffière, lors des débats, et de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 09 Avril 2025 tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 19 juin 2025

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Mme [O] [I] est propriétaire des lots de copropriété

n° 5 et 39 d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 7].

Par exploit d’huissier signifié le 26 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à Paris 20ème a fait assigner Mme [O] [I] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 26 septembre 2024.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que de l’article 1342-10 du code civil, il demande au tribunal de :

— condamner Mme [O] [I] au paiement de la somme de 18.030,31 euros, au titre des charges de copropriété arrêtées au 6 juillet 2023 ;

— condamner Mme [O] [I] au paiement de la somme de 842,37 euros, au titre des frais de recouvrement arrêtés au 30 mars 2023;

— condamner Mme [O] [I] au paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner Mme [I] au paiement des entiers dépens ;

— condamner Mme [O] [I] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Citée suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude d’huissier), Mme [O] [I] n’a pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 26 septembre 2024, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 9 avril 2025.

Par message notifié le 3 avril 2025 par la voie électronique, le syndicat des copropriétaires expose que Mme [I] a réglé l’intégralité de sa dette par virement du 23 mars 2025 et communique un décompte en date du 3 avril 2025. Il expose maintenir ses demandes formées au titre des dommages et intérêts, des frais irrépétibles et des dépens.

La décision a été mise en délibéré au 19 juin 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur les demandes principales en paiement

Le syndicat des copropriétaires justifie, par message et pièce notifiés par la voie électronique après la clôture des débats, d’un virement réalisé par Mme [I] le 23 mars 2025 soldant l’intégralité de la dette réclamée par le syndicat des copropriétaires. Il ne maintient que ses demandes formées au titre des dommages et intérêts, des frais irrépétibles et des dépens.

Il convient, dès lors que cela ne fait pas grief à la défenderesse non comparante, de constater que le syndicat des copropriétaires se désiste de ses demandes en paiement de la somme de 18.030,31 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 6 juillet 2023 et de la somme de 842,37 euros au titre des frais de recouvrement arrêtés au 30 mars 2023.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que Mme [O] [I] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

3 – Sur les demandes accessoires

Il est constant que la présente action a été nécessaire pour obtenir le paiement de l’arriéré de charge. Dans ces conditions, Mme [I] sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Tenue aux dépens, Mme [I] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaire sera débouté du surplus de sa demande formée au titre des dispositions des frais irrépétibles.

Au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Constate que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 7] se désiste de ses demandes en paiement de la somme de 18.030,31 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 6 juillet 2023 et de la somme de 842,37 euros, au titre des frais de recouvrement arrêtés au 30 mars 2023 ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 7] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

Condamne Mme [O] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 7] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 7] du surplus de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [O] [I] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 6] le 19 Juin 2025

Le Greffier Le Président