TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

■

PÔLE CIVIL

7ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE

15 Janvier 2026

N° R.G. : 22/02588

N° Minute :

AFFAIRE

S.E.L.A.R.L. JSA Mandataires Judiciaires agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la SAS F ET L

C/

S.C.I. BOULOGNE 39 ABONDANCES, Société OGIC, Société REALEVA, Société SOCFIM PARTICIPATIONS IMMOBILIERES

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

S.E.L.A.R.L. JSA MANDATAIRES JUDICIAIRES représentée par Maître [V] [K], en qualité de liquidateur judiciaire de la SAS F ET L

[Adresse 5]

[Localité 11]

représentée par M^e Kazim KAYA, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 574

DEFENDERESSES

S.C.I. BOULOGNE 39 ABONDANCES

[Adresse 6]

[Localité 10]

&

Société OGIC

[Adresse 6]

[Localité 9]

&

Société REALEVA

[Adresse 2]

[Localité 7]

&

Société SOCFIM PARTICIPATIONS IMMOBILIERES

[Adresse 1]

[Localité 8]

toutes représentées par Maître Emmanuelle CUGNET de la SCP TIRARD & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0476

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Octobre 2025 en audience publique devant :

Juline LAVELOT, Vice-Présidente, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Anne MAUBOUSSIN, Vice-Présidente

Aurélie GRÈZES, Vice-Présidente

Juline LAVELOT, Vice-Présidente

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Virginie ROZERON, Greffière.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI BOULOGNE 39 ABONDANCES a, en qualité de maître d’ouvrage, fait construire un ensemble immobilier sis [Adresse 4]. La SCI BOULOGNE 39 ABONDANCES est détenue par trois associées, la SAS REALEVA, la SNC SOCFIM PARTICIPATIONS IMMOBILIERES et la SA OGIC.

Dans le cadre de cette opération de construction, la société F et L s’est vu confier le lot « peinture » pour un montant total de 369.768,23 euros TTC selon contrat de marché de travaux du 20 janvier 2015 modifié par neuf avenants au contrat.

La réception des travaux a été prononcée le 6 décembre 2017 et le 12 février 2018, avec réserves.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 15 mars 2018, la société F et L a mis en demeure la SCI BOULOGNE 39 ABONDANCES de lui verser la somme de

128.666,09 euros TTC correspondant au solde du marché de travaux afférent au lot « peinture ».

Aux termes du décompte général et définitif du 7 février 2019 signé par le maître d’ouvrage, le maître d’œuvre, la société C2A, et la société F et L, la SCI BOULOGNE 39 ABONDANCES reconnait être redevable de la somme de 31.284,75 euros au titre du solde du marché de travaux et de la somme de 18.488,41 euros au titre de la retenue de garantie non restituée.

Par acte du 6 décembre 2019, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] a assigné en référé la SCI BOULOGNE 39 ABONDANCES ainsi que l’ensemble des intervenants à l’opération de construction, en ce compris la société F et L, aux fins d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire.

Par ordonnance du 10 juin 2020, le président du tribunal judiciaire de Nanterre a ordonné une expertise et désigné en qualité d’expert Monsieur [D] [T]. Par ordonnance du même jour, Monsieur [D] [T] a été remplacé par Monsieur [Y] [I], expert près la cour d’appel de Versailles.

Par exploit du 18 août 2021, la société F et L a assigné la SCI BOULOGNE 39 ABONDANCES en référé devant le tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de la voir condamner à lui verser la somme de 82.321,73 euros au titre du solde du marché de travaux.

Par jugement en date du 8 décembre 2021 du tribunal de commerce de Créteil, la société F et L a été placée en liquidation judiciaire et la SELARL JSA a été désignée en qualité de liquidateur judiciaire.

La SELARL JSA est intervenue volontairement devant le juge des référés puis s’est désistée de son instance en référé. La SCI BOULOGNE 39 ABONDANCES a accepté le désistement d’instance et d’action devant le juge des référés.

Se plaignant de l’absence de règlement du solde des travaux, par exploit du 22 mars 2022, la SELARL JSA, ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société F et L, a fait assigner la SCI BOULOGNE 39 ABONDANCES, la société OGIC, la société REALEVA et la société SOCFIM PARTICIPATIONS IMMOBILIERES devant le tribunal judiciaire de Nanterre, en paiement du solde de son marché qu’elle estime à la somme de 31.284,75 euros et en restitution de la garantie d’un montant de 18.488,41 euros.

*

Selon des conclusions signifiées le 9 mars 2023, la SELARL JSA, ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société F et L, demande au tribunal, au visa des articles 1103, 1194 et 1857 du code civil, de :

— Condamner la SCI BOULOGNE 39 ABONDANCES au paiement de la somme de 49.773,16 euros sous astreinte de 350 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir et à une pénalité de retard à compter du 15 mars 2018, correspondant à trois fois le taux légal,

— Condamner conjointement les sociétés OGIC, SOCFIM PARTICIPATIONS IMMOBILIERES et REALEVA au paiement de la somme de 49.773,16 euros sous astreinte de 350 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir et à une pénalité de retard à compter du 15 mars 2018, correspondant à trois fois le taux légal, en cas de défaillance de la SCI BOULOGNE 39 ABONDANCES,

— Débouter la SCI BOULOGNE 39 ABONDANCES de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— Condamner la SCI BOULOGNE 39 ABONDANCES à payer à la SELARL JSA, ès-qualités de liquidateur de F et L, la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la condamner aux dépens,

— Prononcer l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

*

Selon dernières conclusions signifiées le 6 février 2023, la SCI BOULOGNE 39 ABONDANCES, la société OGIC, la société REALEVA et la société SOCFIM PARTICIPATIONS IMMOBILIERES demandent au tribunal de :

— Débouter la SELARL JSA de sa demande de condamnation de la SCI BOULOGNE 39 ABONDANCES, la société OGIC, la société REALEVA et la société SOCFIM PARTICIPATIONS IMMOBILIERES à lui payer la somme de 31.284,75 euros au titre du solde du décompte général définitif,

— Juger que la SCI BOULOGNE 39 ABONDANCES est bien fondée à refuser de payer à la SELARL JSA le solde de son marché compte tenu des désordres causés par la société F et L tels que constatés par l’expert judiciaire, Monsieur [Y] [N], et considérant l’imputabilité retenue à l’encontre de la SCI BOULOGNE 39 ABONDANCES par l’expert judiciaire,

— En conséquence, débouter la SELARL JSA de l’intégralité des demandes formées à l’encontre de la SCI BOULOGNE 39 ABONDANCES, et des sociétés OGIC, REALEVA et SOCFIM PARTICIPATIONS IMMOBILIERES,

— Condamner la SELARL JSA à payer à la SCI BOULOGNE 39 ABONDANCES et aux sociétés OGIC, REALEVA et SOCFIM PARTICIPATIONS IMMOBILIERES la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

*

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 18 septembre 2023.

L’affaire a été plaidée le 14 octobre 2025 et mise en délibéré au 15 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la demande en paiement

1. Sur la demande en paiement du solde du marché de travaux

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, " celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ".

En l’espèce, il est constant que la SCI BOULOGNE 39 ABONDANCES est redevable de la somme de 31.284,75 euros au titre du décompte définitif « V4 » du 7 février 2019, versé aux débats par la SELARL JSA, signé par le maître d’ouvrage, la SCI BOULOGNE 39 ABONDANCES, le maître d’œuvre, le cabinet C2A, et le locateur d’ouvrage, la société F et L lequel est en outre tamponné de la mention « bon à payer » à la date du 6 mars 2019.

Si, dans le dispositif de ses conclusions, la SCI BOULOGNE 39 ABONDANCES sollicite du tribunal qu’il juge que la SCI BOULOGNE 39 ABONDANCES est fondée à refuser de régler à la SELARL JSA le solde du marché de travaux compte tenu des désordres constatés par l’expert judiciaire, M. [I], et imputés aux travaux réalisés par la société F et L, le tribunal souligne que dans le corps de ses écritures, la SCI BOULOGNE 39 ABONDANCES ne développe aucun moyen à l’appui de cette prétention et reconnait être redevable de la somme de 31.284,75 euros dont elle soutient s’être libérée par virement du 28 mars 2019.

La preuve d’un paiement, qui est un fait, peut être rapportée par tous moyens.

La SELARL JSA, en qualité de liquidateur de la société F et L, soutient que, contrairement à ce qu’affirme la SCI BOULOGNE 39 ABONDANCES, aucun paiement libératoire d’un montant de 31.284,75 euros n’est intervenu au profit de la société F et L.

A l’inverse, la SCI BOULOGNE 39 ABONDANCES reconnaissant être débitrice de la somme de 31.284,75 euros, affirme avoir procédé à un virement de cette somme au profit de la société F et L. Pour justifier du paiement de sa créance, la SCI BOULOGNE 39 ABONDANCES verse aux débats :

— Une photographie d’un extrait comptable de la SCI BOULOGNE 39 ABONDANCES faisant état de l’engagement de la somme totale de 354.000 euros au bénéfice de la société F et L ;

— Une lettre-virement du 28 mars 2019 établie à l’en-tête de la société OGIC à destination de la société F et L l’informant de l’ordre émis par sa banque, la société SOCFIM, de virer la somme de 31.284,75 euros à la société F et L à échéance du 30 mars 2019.

En l’espèce, si la SCI BOULOGNE 39 ABONDANCES fait valoir qu’elle s’est acquittée du montant du solde des travaux, elle ne verse pas la preuve du versement effectif des fonds, la lettre-virement du 28 mars 2019 et la photographie de l’extrait comptable du compte de la société F et L, étant insuffisantes à en rapporter la preuve dès lors que les documents produits au soutien du paiement libératoire émanent de la société elle-même et que le virement, au demeurant contesté par la société F et L, n’est pas corroboré par d’autres preuves objectives telles qu’un extrait de compte bancaire de nature à établir que la somme de 31.284,75 euros a été débitée du compte de la SCI BOULOGNE 39 ABONDANCES au profit de la société F et L.

En l’état des seules pièces produites, la SCI BOULOGNE 39 ABONDANCES qui était tenue de rapporter la preuve du paiement, ne justifie pas de s’être libérée de la somme de 31.284,75 euros. Par conséquent, elle reste devoir la somme de 31.284,75 euros à la SELARL JSA.

2. Sur la demande de restitution de la garantie

La SELARL JSA fait valoir que la retenue de garantie à hauteur de la somme de 18.488,41 euros appliquée par la SCI BOULOGNE 39 ABONDANCES est irrégulière car elle contrevient aux articles 1er et 3 de la loi du 16 juillet 1971 réglementant les retenues de garantie en matière de marchés de travaux définis par l’article 1779-3 du code civil, aux termes desquels la retenue de garantie doit être consignée entre les mains d’un consignataire, accepté par les deux parties, ou désigné par le président du tribunal judiciaire ou du tribunal de commerce, et que toutes stipulations contraires doivent être déclarées nulles. Partant, selon la SELARL JSA, en l’absence de clause prévoyant cette retenue au contrat de marché de travaux et de consignation valable, la retenue de la somme de 18.488,41 euros réalisée par le maître d’ouvrage est irrégulière et doit être restituée à la société F et L par l’intermédiaire de son liquidateur. Enfin, en réponse à la compensation invoquée par le défendeur, la SELARL JSA rappelle qu’une créance née avant le jugement d’ouverture d’une procédure collective ne peut faire l’objet d’une compensation qu’à la stricte condition qu’elle ait été déclarée au passif de la procédure collective, conformément à l’article L.622-7 du code de commerce. Or, la SCI BOULOGNE 39 ABONDANCES n’ayant procédé à aucune déclaration de créance au passif de la société F et L, ne peut opposer une quelconque compensation au liquidateur.

La SCI BOULOGNE 39 ABONDANCES et les sociétés OGIC, REALEVA et SOCFIM PARTICIPATIONS IMMOBILIERES concluent à la régularité de la retenue appliquée, soutenant que les travaux de peinture réalisés par la société F et L ont fait l’objet de réserves à la réception, non levées, ce qui est accrédité par le procès-verbal de réception du 9 février 2018 faisant état de réserves concernant le lot « peinture » ainsi que par la note aux parties de l’expert judiciaire, M. [N], qu’elles versent aux débats. Les défenderesses estiment que la retenue de garantie a pour objectif d’assurer au maître d’ouvrage la bonne exécution des travaux de reprise des désordres recommandés par l’expert judiciaire.

Il résulte de l’article 1er de la loi n° 71-584 du 16 juillet 1971 que les paiements d’acomptes sur la valeur définitive des marchés de travaux privés visés à l’article 1779-3 ° du code civil peuvent être amputés d’une retenue égale à 5 % de leur montant et garantissant contractuellement l’exécution des travaux, pour satisfaire, le cas échéant, aux réserves faites à la réception par le maître de l’ouvrage. Le maître de l’ouvrage doit consigner entre les mains d’un consignataire, accepté par les deux parties ou à défaut désigné par le président du tribunal judiciaire ou du tribunal de commerce, une somme égale à la retenue effectuée.

L’article 3 énonce que sont nuls et de nul effet, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements, qui auraient pour effet de faire échec aux dispositions des articles 1er et 2 de la loi.

Il en résulte que la consignation des sommes retenues entre les mains d’un tiers est une obligation d’ordre public qui s’impose aux parties.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le contrat de marché de travaux du 20 janvier 2015 conclu entre les parties ne prévoit pas de retenue de garantie et que les sommes retenues ont été consignées entre les mains du maître d’ouvrage.

Or, cette modalité est, à l’évidence, contraire aux dispositions d’ordre public de la loi n° 71-584 du 16 juillet 1971 tendant à réglementer les retenues de garantie en matière de marchés de travaux.

Si le maître d’ouvrage fait valoir que cette retenue est justifiée par les réserves prononcées à la réception dont elle soutient qu’elles n’ont pas été levées, ces circonstances, au demeurant non étayées, sont indifférentes, la SCI BOULOGNE 39 ABONDANCES n’ayant pas respecté les dispositions d’ordre public de la loi du 16 juillet 1971, nonobstant l’absence de levée des réserves. La SELARL JSA est donc fondée à obtenir la restitution par la SCI BOULOGNE 39 ABONDANCES de la somme retenue de 18.488,41 euros.

Par conséquent, la SCI BOULOGNE 39 ABONDANCES sera condamnée à verser la somme de 49.773,16 euros (31.284,75 euros + 18.488,41 euros) à la SELARL JSA, en qualité de liquidateur de la société F et L.

S’agissant d’une condamnation au paiement d’une somme d’argent, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

3. Sur les pénalités de retard

La SELARL JSA sollicite la condamnation de la SCI BOULOGNE 39 ABONDANCES à lui verser la somme de 49.773,16 euros augmentée des intérêts de retard à compter du 15 mars 2018, date de la mise en demeure, correspondant à trois fois le taux légal sur le fondement de l’article L.441-6 du code de commerce.

Il ressort de l’article 1231-7 du code civil que la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

En l’espèce, la mise en demeure du 15 mars 2018 de la société F et L versée aux débats porte sur la somme totale de 128.666,09 euros, réévaluée à la baisse suite à la proposition de DGD du 7 février 2019 dont il convient de souligner qu’il n’a pas été suivi d’une mise en demeure de la SELARL JSA à la SCI BOULOGNE 39 ABONDANCES de procéder à son règlement.

Par conséquent, en l’absence de mise en demeure, la condamnation portera intérêts à compter de l’assignation à la présente instance, soit le 22 mars 2022.

Aux termes de l’article L.441-6-I du code de commerce : « Les conditions de règlement doivent obligatoirement préciser les conditions d’application et le taux d’intérêt des pénalités de retard exigibles le jour suivant la date de règlement figurant sur la facture ainsi que le montant de l’indemnité forfaitaire pour frais de recouvrement due au créancier dans le cas où les sommes dues sont réglées après cette date. Sauf disposition contraire qui ne peut toutefois fixer un taux inférieur à trois fois le taux d’intérêt légal, ce taux est égal au taux d’intérêt appliqué par la Banque centrale européenne à son opération de refinancement la plus récente majoré de 10 points de pourcentage ».

En l’absence de stipulation contractuelle, cette condamnation portera intérêts majorés selon l’article L.441-6-I du code de commerce à compter du 22 mars 2022, date de l’assignation.

En conséquence, la SCI BOULOGNE 39 ABONDANCES sera condamnée à payer à la SELARL JSA la somme de 49.773,16 euros TTC, avec intérêts majorés selon l’article L. 441-6 du code de commerce à compter du 22 mars 2022.

II. Sur la demande de condamnation conjointe des sociétés IGIC, SOCFIM PARTICIPATIONS IMMOBILIERES ET REALEVA

Aux termes de l’article 1857 du code civil, " A l’égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social à la date de l’exigibilité ou au jour de la cessation des paiements.

L’associé qui n’a apporté que son industrie est tenu comme celui dont la participation dans le capital social est la plus faible. "

Aux termes de l’article 1858 du code civil, « Les créanciers ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu’après avoir préalablement et vainement poursuivi la personne morale. »

En application de ce dernier article, l’exercice de mesures d’exécution à l’égard de la société est requis avant de poursuivre les associés et il faut établir que ces mesures sont restées vaines, c’est-à-dire que le patrimoine social est insuffisant pour désintéresser le créancier.

En l’espèce, la SELARL JSA produit aux débats un extrait KBIS de la SCI BOULOGNE 39 ABONDANCES qui révèle que les sociétés IGIC, SOCFIM PARTICIPATIONS IMMOBILIERES ET REALEVA sont associées de la SCI BOULOGNE 39 ABONDANCES.

Cependant, il est prématuré de condamner les sociétés IGIC, SOCFIM PARTICIPATIONS IMMOBILIERES ET REALEVA en tant qu’associées de la SCI BOULOGNE 39 ABONDANCES dès lors que la SELARL JSA n’a engagé aucune mesure d’exécution forcée à l’égard desdites sociétés. Par conséquent, la demande de condamnation conjointe de la SELARL JSA en qualité de liquidateur de la société F et L sera rejetée.

III. Sur les autres demandes

Il résulte des articles 696 et 700 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée, sauf décision contraire, aux dépens et aux frais exposés en vue du litige et non compris dans les dépens. Le montant de l’indemnité fixée au titre de l’article 700 du code de procédure civile est apprécié selon l’équité et la situation économique des parties.

La SCI BOULOGNE 39 ABONDANCES qui succombe, sera condamnée aux dépens et à payer à la SELARL JSA la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI BOULOGNE 39 ABONDANCES et les sociétés OGIC, REALEVA et SOCFIM PARTICIPATIONS IMMOBILIERES seront par ailleurs déboutées de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI BOULOGNE 39 ABONDANCES à payer à la SELARL JSA, ès-qualités de liquidateur de la société F et L, la somme de 49.773,16 euros TTC, avec intérêts majorés selon l’article L. 441-6 du code de commerce à compter du 22 mars 2022 ;

DEBOUTE la SELARL JSA du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE la SCI BOULOGNE 39 ABONDANCES à payer à la SELARL JSA, ès-qualités de liquidateur de la société F et L, la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCI BOULOGNE 39 ABONDANCES de ses demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE la SCI BOULOGNE 39 ABONDANCES aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

signé par Anne MAUBOUSSIN, Vice-Présidente et par Virginie ROZERON, Greffière présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE, LA PRÉSIDENTE,