Du 24 avril 2026

5AF

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/02197 – N° Portalis DBX6-W-B7J-3G2G

[Y] [A], [V] [F]

C/

[M] [R], [U] [R]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 24 avril 2026

PRÉSIDENT : M. [Y] GLANDIER,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDEURS :

Monsieur [Y] [A]

[Adresse 2]

[Localité 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2025-014905 du 23/10/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

Représenté par Maître Olivier COULEAU (SELARL GUIGNARD & COULEAU), avocat au barreau de Bordeaux,

Madame [V] [F]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par Maître Olivier COULEAU (SELARL GUIGNARD & COULEAU), avocat au barreau de Bordeaux,

DEFENDEURS :

Madame [M] [R]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentée par M^e Julien LE CAN (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Monsieur [U] [R]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représenté par M^e Julien LE CAN (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 27 Février 2026

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande du locataire tendant à être autorisé d’exécuter des travaux ou à faire exécuter des travaux à la charge du bailleur en date du 04 Décembre 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat sous seing privé en date du 15 septembre 2014, Mme [V] [F] et M. [Y] [A] sont locataires d’un logement appartenant à Mme [M] [R] et M. [U] [R], situé [Adresse 4] [Adresse 5] à [Localité 4].

Par acte du 4 décembre 2025, Mme [V] [F] et M. [Y] [A] ont fait assigner Mme [M] [R] et M. [U] [R] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bordeaux statuant en référés à l’audience du 16 janvier 2026 pour obtenir notamment leur condamnation à réaliser des travaux dans le logement et à les indemniser de leur préjudice, outre la suspension du versement du loyer.

Lors de l’audience du 27 février 2026, à laquelle l’affaire a été retenue, les parties, représentées par leurs avocats, ont déposé leur dossier.

Aux termes de leurs dernières écritures, les consorts [W] demandent au juge de bien vouloir :

— déclarer leurs demandes recevables,

— constater que l’immeuble nécessitait la réparation du volet de la pièce principale,

— rejeter les demandes plus amples ou contraires,

— condamner solidairement Mme [M] [R] et M. [U] [R] à leur payer :

— la somme de 5 000 euros à titre de provision sur leur préjudice de jouissance,

— la somme de 353 euros,

— la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de leurs demandes, indiquant avoir quitté les lieux le 22 décembre 2025, Mme [V] [F] et M. [Y] [A] se fondent sur les articles 1240, 1719 et 1720 du code civil et l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 pour reprocher aux défendeurs d’une part une faute délictuelle leur ayant causé un préjudice, et d’autre part leur manquement à l’obligation contractuelle de délivrance d’un logement en bon état.

S’agissant de leur préjudice, celui-ci résulte dans la privation d’une jouissance paisible du logement résultant de leur pièce principale plongée dans le noir, rappelant qu’ils sont en situation de handicap et reprochant le comportement des bailleurs qui voulaient les voir quitter les lieux.

Mme [V] [F] et M. [Y] [A] demandent également la restitution de la somme de 353 euros, indûment retenue par les bailleurs au titre de réparations locatives. Ils indiquent avoir payé des professionnels pour nettoyer le logement, et que la terrasse, qui était propre, a été montée et construite par les locataires et n’était donc pas dans l’état des lieux d’entrée, cet embellissement ne pouvant être sanctionné.

Sur les demandes reconventionnelles, s’agissant de l’indemnité d’occupation, ils l’estiment injustifiée dès lors qu’ils ont quitté le logement, les bailleurs leur ayant remboursé un trop-perçu. La demande n’est selon eux pas justifiée par un décompte, ni l’indemnité cohérente avec une pièce principale plongée dans le noir.

S’agissant des préjudices adverses, ils contestent avoir commis une faute, ayant réalisé les démarches pour se reloger dans une situation complexe de handicap et laissé un logement en parfait état. Ils mettent en évidence l’absence de preuve des préjudices allégués et la mauvaise foi de la partie adverse.

Dans leurs dernières écritures, les consorts [R] demandent au juge de bien vouloir, au bénéfice de l’exécution provisoire :

à titre principal,

— rejeter l’intégralité des demandes de M. [A] et Mme [F],

— dire et juger que le contrat de bail a pris fin de plein droit au 20 septembre 2024,

— constater que les demandeurs se sont maintenus dans les lieux sans droit ni titre depuis cette date jusqu’au 19 décembre 2025,

à titre reconventionnel,

— condamner solidairement les demandeurs :

— à verser aux défendeurs une indemnité mensuelle d’occupation de 996 euros, à compter du 21 septembre 2024 jusqu’au 19 décembre 2025, date de libération des lieux,

— au paiement d’un arriéré d’indemnité d’occupation d’un montant de 4 290 euros, correspondant à la différence entre le loyer versé (710 euros) et la valeur locative réelle (996 euros) sur 16 mois,

— à verser aux défendeurs les sommes de :

—  10 000 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice financier,

—  10 000 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral,

— au remboursement des honoraires exposés par les défendeurs à hauteur de 4 423,96 euros.

— à verser à M. et Mme [R] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Pour conclure au rejet des demandes relatives aux travaux, ils contestent être tenus à une obligation de jouissance paisible des lieux par le locataire au sens des articles 1719 et 1720 du code civil, le bail ayant pris fin, un occupant sans droit ni titre ne pouvant se prévaloir d’un intérêt légitime à la réalisation de travaux dans le local postérieurement à la fin du bail, rappelant l’article 31 du code de procédure civile. Ils ajoutent le caractère mineur des travaux à réaliser, qui ne compromettent pas la décence du logement et considèrent qu’il s’agit d’une manœuvre dilatoire pour se maintenir dans les lieux irrégulièrement.

A titre reconventionnel, les bailleurs, se prévalant d’un congé pour vendre délivré aux locataires le 8 mars 2024, à effet au 20 septembre 2024, reprochent aux locataires de s’être maintenus dans les lieux et d’avoir entravé la vente du bien. Les consorts [R] estiment donc être bien-fondés à solliciter le versement d’une indemnité d’occupation depuis la fin du bail jusqu’à la libération des lieux, qu’ils estiment supérieur au montant des loyers payés. Ils allèguent également avoir subi un préjudice financier distinct constitué des frais bancaires, pénalités, blocages, incidents financiers et conséquences patrimoniales résultant de ne pouvoir disposer librement de leur bien immobilier, notamment de la perte de chance de vendre le bien dans des conditions normales du marché au regard du comportement du locataire.

Ils souhaitent également se voir indemniser des honoraires d’avocat et de commissaire de justice avancés pour obtenir la libération des lieux face au maintien illicite des locataires et dans la présente procédure.

Les consorts [R] se prévalent aussi d’avoir subi un préjudice moral résultant d’une situation de frustration et d’anxiété constante liée à l’impossibilité de reprendre leur bien et à l’injustice de la présente instance à leur encontre. Ils mettent en avant un stress bancaire, psychologique, patrimonial et procédural.

La décision a été mise en délibéré au 24 avril 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS :

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal Il résulte en premier lieu de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’urgence est caractérisée chaque fois qu’un retard dans la prescription de la mesure sollicitée serait préjudiciable aux intérêts du demandeur.

En outre, une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Il est constant entre les parties que les locataires ont libéré les lieux, les demandes relatives aux travaux à réaliser ayant été abandonnées par Mme [V] [F] et M. [Y] [A].

En l’espèce, les consorts [J] sollicitent à présent la condamnation des consorts [R] à les indemniser du préjudice qu’ils ont subi relativement à un défaut de réalisation de travaux dans le logement, tant sur le fondement de la responsabilité contractuelle, en application d’un bail d’habitation, que de la responsabilité extra-contractuelle, alléguant une faute à leur encontre. Ils ajoutent également que les bailleurs ont retenu à tort une somme pour des réparations locatives à leur départ, dont ils demandent restitution.

En réplique, les consorts [R] contestent un manquement à leur obligation de bailleurs, puisque le bail a pris fin, et considèrent que les demandeurs n’ont donc pas d’intérêt à solliciter la réalisation de travaux dans le local.

Reconventionnellement, les consorts [R] demandent la condamnation des consorts [J] à les indemniser de leurs préjudices financier, procédural et moral et à leur payer une indemnité d’occupation depuis la fin du bail sur la base d’un montant supérieur aux loyers déjà versés.

Les demandeurs contestent d’abord l’estimation de l’indemnité d’occupation, puisqu’ils se sont régulièrement acquittés des loyers jusqu’à leur départ, les bailleurs leur ayant même restitué une partie des sommes qu’ils avaient payées, et considérant également que l’état du logement, dont la pièce principale était plongée dans le noir, ne justifie pas le montant qu’ils réclament. Ils contestent ensuite avoir commis une faute en lien avec les préjudices adverses allégués.

Les consorts [J] ne fournissent aucun justificatif démontrant qu’il y aurait eu à réaliser des travaux dans le logement qu’ils occupaient, et donc qu’ils en aient subi un préjudice.

Ils seront donc déboutés de leur demande, tout comme celles relatives à la restitution d’une partie en l’absence d’état des lieux d’entrée produit aux débats et de décompte locatif.

Les demandes reconventionnelles des consorts [R], outre qu’elles ne sont pas formées à titre provisionnelle et ne relèvent donc pas de la compétence du juge des référés, se heurtent aux contestations sérieuses de la partie adverse quant à leur principe et leur montant.

En application des articles 834 et 835 du code civil précités, le juge des référés ne peut donc se prononcer sur ces demandes.

Il convient en conséquence de dire n’y avoir lieu à référé sur celles-ci.

Les consorts [J] ayant cependant été débouté de leurs demandes, il y a lieu de les condamner aux dépens.

L’équité justifie de les condamner in solidum à payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile aux défendeurs.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETONS les demandes formées par Mme [V] [F] et M. [Y] [A],

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées par Mme [M] [R] et M. [U] [R],

RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles en aviseront,

CONDAMNONS in solidum Mme [V] [F] et M. [Y] [A] à payer la somme de 1 500 euros à Mme [M] [R] et M. [U] [R] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Mme [V] [F] et M. [Y] [A] aux dépens de la présente instance,

RAPPELLONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 avril 2026, et signé par le juge et le greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge