Du 10 avril 2026

82C

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 25/02091 – N° Portalis DBX6-W-B7J-3DPZ

[L] [M]

C/

Etablissement public GIRONDE HABITAT

— Expéditions délivrées à

M^e Dominique LAPLAGNE

M^e Delphine BARTHELEMY-MAXWELL

— FE délivrée à

Le 10/04/2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 10 avril 2026

PRÉSIDENT : Madame Anne-Charlotte BRIAT,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

Madame [L] [M]

née le 06 Août 1987 à [Localité 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3] [Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par M^e Dominique LAPLAGNE, Avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDERESSE :

Etablissement public GIRONDE HABITAT

RCS [Localité 3] N° 404 877 086

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par M^e Delphine BARTHELEMY-MAXWELL, Avocat au barreau de BORDEAUX

DÉBATS :

Audience publique en date du 20 Février 2026

PROCÉDURE :

Demande relative à la désignation, au mandat ou la rémunération d’un expert en date du 19 Novembre 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 octobre 2024, GIRONDE HABITAT a donné à bail à Mme [L] [M] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 6] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 379,18 euros charges comprises.

Arguant de l’existence de désordres au sein du logement loué, Mme [L] [M], a, par acte introductif d’instance du 19 novembre 2025, fait assigner l’établissement public local à caractère industriel ou commercial GIRONDE HABITAT (ci-après GIRONDE HABITAT) par devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Bordeaux statuant en référé à l’audience du 9 janvier 2026 aux fins notamment de voir ordonner une expertise judiciaire du logement loué par Mme [L] [M] afin de déterminer s’il est décent, en bon état d’usage et de réparation et dans la négative de proposer des solutions de travaux et d’évaluer les préjudices subis par la locataire.

A l’audience du 9 janvier 2026, l’affaire a été renvoyée puis finalement débattue à l’audience du 20 février 2026.

A l’audience, Mme [L] [M] représentée par son conseil, sollicite du juge de :

— VOIR ORDONNER, avant tout procès au fond, une expertise judiciaire du logement loué par Madame [L] [M] au [Adresse 7], afin de déterminer s’il est décent, en bon état d’usage et de réparation et, dans la négative, de proposer des solutions de travaux, mais encore d’évaluer les préjudices subis par la locataire.

— VOIR DONNER une mission habituelle à l’Expert, notamment de:

• Se faire communiquer tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission;

• Se rendre sur les lieux et les décrire ;

• Déterminer si le logement est en bon état d’usage et de réparation, mais encore décent au sens des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 30 janvier 2002 ;

• Dans l’hypothèse où le logement ne serait pas décent, décrire l’origine des désordres, les travaux propres à y remédier, les chiffrer, déterminer la décote de loyer à appliquer compte tenu de l’état du logement et chiffrer les préjudices subis ;

• Donner toute précision et observation utile à la solution du litige.

— DONNER au tribunal tous éléments techniques et de fait lui permettant de déterminer les causes des désordres, outre tous les dommages en résultant.

— FOURNIR tous éléments techniques de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente, de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer s’il y a lieu les préjudices subis.

— DEBOUTER la société GIRONDE HABITAT de l’ensemble de ses demandes principales et/ou reconventionnelles

— RESERVER les dépens.

Au visa de l’article 145 du code civil, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, Mme [L] [M] fait valoir qu’une expertise judiciaire est nécessaire en ce que le rapport d’expertise amiable n’a pas qualifié le logement d’insalubre que les désordres demeurent et que leur origine n’a pas été techniquement clarifiée. Par ailleurs, Mme [L] [M] fait valoir que le rapport d’expertise amiable ne permet pas d’éclairer le juge sur la période d’indécence du logement, sur les conséquences des désordres sur la santé, la sécurité et la jouissance des lieux par la locataire et le quantum du préjudice de jouissance.

GIRONDE HABITAT, représenté par son avocat, sollicite de la juridiction saisie de :

Débouter Mme [L] [M] de sa demande de désignation d’expert Rejeter toute autre demande plus ample ou contraire Laisser à chacune des parties la charge de ses propres dépens.

GIRONDE HABITAT fait valoir qu’il n’existe pas de motif légitime à la désignation d’un expert judiciaire dès lors que le rapport d’expertise amiable a permis de déterminer les causes des désordres et des travaux réparatoires de nature à y mettre fin.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré de l’affaire a été fixée au 10 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise :

Selon l’article 145 du Code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver et d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, des mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment en référé.

L’application de ce texte n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien fondé des demandes formées ultérieurement ou sur la responsabilité ou la garantie des personnes appelées comme partie à la procédure ni sur les chances du procès susceptible d’être engagé. Il suffit de constater qu’un procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, qu’il est justifié d’un motif légitime. Il est également constant que l’appréciation du motif légitime relève du pouvoir souverain du juge du fond.

En vertu de l’article1719 du code civil, « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ».

L’article 1720 du code civil précise que « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ».

En application de l’article 6 de la loi n° 89–462 du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé notamment :

— de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ;

— de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

— d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet d’une clause expresse mentionnée dans le bail ;

— d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

L’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, prévoit :

« 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation (…).

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres (…).

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. »

En l’espèce, Mme [L] [M] fait état d’humidité et de moisissures au sein du logement loué de nature à caractériser l’indécence de l’habitation et sollicite une expertise judiciaire aux fins d’identifier l’origine des désordres, leur conséquence en termes de préjudices subis et d’établir les responsabilités. GIRONDE HABITAT s’oppose à cette demande d’expertise faisant valoir que l’existence de désordres a été mis en évidence par le rapport d’expertise amiable de même que ce rapport a mis en évidence les origines et les travaux à réaliser pour mettre fin aux désordres.

Mme [L] [M] produit :

Un certificat médical établi le 14 octobre 2025 Un certificat médical du 18 août 2025Un certificat médical du 10 novembre 2025Un certificat médical du 28 octobre 2025Un certificat médical du 16 octobre 2025Un rapport d’expertise contradictoire réalisé par le cabinet POLYEXPERT à la demande de la compagnie d’assurance PACIFICA en date du 7 avril 2025 constatant des tâches d’humidité à divers endroits du logement ainsi que des moisissures sur 2 mètres sur le pan de mur de la chambre. L’expert indique « à ce jour, la cause n’est pas déterminée. Une forte suspicion pèse sur la bonne étanchéité du réseau d’évacuation sous dallage (réalisé par le gros œuvre ou le lot plomberie dédié au logement occupé par Mme [M] ou commun aux logements de cet immeuble ; nous avons indiqué aux deux représentants de GIRONDE HABITAT qu’une déclaration de sinistre devait être rapidement faite auprès de l’assureur DOMMAGE OUVRAGE (après mise en demeure infructueuse de ‘entreprise de plomberie). Les investigations à mener incombent pleinement à ‘assureur DOMMAGE OUVRAGE ainsi que la reprise des dommages consécutifs (embellissements incluent dans l’assiette DO). Mme [M] nous a questionné sur l’insalubrité du logement (de sa chambre). Les quelques moisissures en partie basse sur une partie d’un mur de la chambre ne nous permettent pas de confirmer l’état d’insalubrité du logement. Seuls les services départementaux d’hygiène et sanitaires peuvent donner un avis formel sur ce point ».

GIRONDE HABITAT produit un rapport d’expertise dommages-ouvrage réalisé par le cabinet STELLIANT EXPERTISE CONSTRUCTION du 17 octobre 2025 qui indique qu’après plusieurs investigations par l’intermédiaire de la société WI BORD’EAU, le dommage résulte d’une défaillance de la bonde de fond du bac à douche.

Le rapport indique le mode réparatoire consistant dans un premier temps en la repose et mise en oeuvre de la bonde de fond avec reprise étanchéité périphérique puis un second temps des travaux de remise en état  :

reprise des cloisons/peinture chambrereprise des peintures salle de bainreprise des peintures local techniquereprise peinture pan de mur salon travaux durant lesquels la locataire devra être relogée pendant une période de 15 jours dont l’estimation du coût du relogement est de 600 euros.

Le rapport comprend en annexe les devis pour la remise en état du logement.

GIRONDE HABITAT produit également une proposition d’indemnisation de son assurance d’un montant de 7703,20 euros TTC afin de réaliser les travaux nécessaires pour mettre fin au dégât des eaux intervenus dans le logement occupé par Mme [L] [M].

Dès lors, il résulte de l’ensemble de ces éléments que Mme [L] [M] ne justifie pas avoir un motif légitime actuel à voir ordonner une expertise judiciaire, ladite mesure apparaissant au cas d’espèce inutile dans la mesure où les désordres sont établis par les deux rapports d’expertise précités et non contestés par le bailleur, que la cause des désordres a été identifiée par le cabinet STELLIANT EXPERTISE CONSTRUCTION qui a formalisé un mode réparatoire chiffré accompagné des devis de remise en état. Concernant la période durant laquelle la locataire a subi un préjudice de jouissance, cette période pourra utilement être déterminée par le juge du fond en fonction de la date de déclaration par la locataire de l’apparition des désordres et de la fin des travaux de remise en état. Par ailleurs, sur les conséquences des désordres, il apparait que Mme [L] [M] apporte des éléments médicaux et l’expertise contradictoire permet de mettre en lumière les conséquences en termes de nécessité de relogement le temps des travaux.

Sa demande sera par conséquent rejetée.

Sur les dépens et l’exécution provisoire :

Eu égard aux circonstances de la cause, il convient de laisser à chacune des parties la charge de ses dépens.

Enfin, il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Tous droits et moyens des parties réservés quant au fond, notamment sur les responsabilités et garanties encourues,

REJETONS la demande d’expertise judiciaire sollicitée par Mme [L] [M] ;

DEBOUTONS Mme [L] [M] de ses autres demandes ;

LAISSONS à la charge de chaque partie les dépens qu’elle a exposés ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi mis à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIÈRE LA JUGE