TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [S] [P]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/00244 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6ZSP

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 08 juillet 2025

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 5] [Localité 3] représenté par son syndic, le cabinet FONCIA [Localité 6] EST SAS – [Adresse 2] – [Localité 6]

représentée par M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1286

DÉFENDEUR

Monsieur [S] [P], demeurant [Adresse 4] – [Localité 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, statuant en juge unique

assistée de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 mai 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 juillet 2025 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 08 juillet 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/00244 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6ZSP

EXPOSE DU LITIGE

M. [S] [P] est propriétaire des lots n°75, 270, 89 et 103 dans l’immeuble sis [Adresse 5] [Localité 3], cadastré BN n°[Cadastre 1], soumis au régime de la copropriété, représentant 2/9757, 105/9757, 99/9757 et 2/9757 tantièmes.

Faisant valoir des impayés, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] [Localité 3], représenté par son syndic la SAS FONCIA [Localité 6] EST en exercice, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte de commissaire de justice en date du 2 janvier 2025, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

• 6 375,11 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 11 octobre 2024 inclus) ;

• 1 000 euros de dommages et intérêts ;

• 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] [Localité 3] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

A l’audience du 6 mai 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] [Localité 3], représenté par son conseil, a actualisé ses demandes, lesquelles ont été portées à la connaissance du défendeur par conclusions régulièrement signifiées le 5 mai 2025. Aux termes de ces dernières, le syndicat des copropriétaires sollicite désormais :

• 9329,64 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 30 mai 2025 inclus) ;

• 500 euros de dommages et intérêts ;

• 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Bien que régulièrement assigné à étude de commissaire de justice, M. [S] [P] n’a pas comparu, ne s’est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 8 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, le défendeur n’a pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

• les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

• les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

• le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatifs aux lots 75, 270, 89 et 103, indiquant la répartition des tantièmes établissant la qualité de copropriétaire de M. [S] [P] ;

• les appels de charges, provisions sur charges et travaux correspondant à l’arriéré ;

• les décomptes de régularisation de charges annuelles 2021, 2022, et 2023

• l’historique du compte du 1 novembre 2021 au 1 avril 2025 faisant état d’un solde débiteur de 9439,10 euros (en ce inclus 1680,92 euros de frais) ;

• les procès-verbaux des assemblées générales des 20 novembre 2020, 15 juillet 2021, 23 juin 2022, 20 juin 2023, 28 novembre 2023, 28 juin 2024 ;

• les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés ;

• la mise en demeure de payer la somme de 1168,31 euros adressée le 14 octobre 2024 à M. [S] [P] ;

• le contrat de syndic ;

• les factures d’honoraires d’avocat.

Il convient de relever que le demandeur inclut au décompte des frais qui relèvent des frais exposés au titre du recouvrement de la créance et qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété, ceci pour un total de 1680,92 euros. L’ensemble de ces sommes ne sera donc pas pris en compte dans le montant de la créance due au syndicat de copropriété, faute d’être exigible.

La somme due sera donc arrêtée à la somme de 7758,18 euros.

Conformément à l’article 36 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civil, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Il s’évince de la combinaison de cet article et de l’article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis de 1967 que les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

La somme de 7758,18 euros produira donc intérêts au taux légal sur la somme de 4814,19 euros (6495,11 – 1680,92) à compter du 16 octobre 2024, et du présent jugement pour le surplus, en application des articles 1231-6 du code civil et 36 et 64 du décret précité.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné:

a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur;

b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 1680,92 euros se décomposant comme suit :

—  33 euros pour un courrier de relance,

—  350 euros pour la constitution du dossier huissier (15 septembre 2022),

—  142,26 euros pour une « sommation » (5 janvier 2023)

—  42 euros pour une mise en demeure (3 février 2023),

—  33 euros pour un courrier de relance (3 mars 2023),

—  350 euros pour la constitution du dossier huissier (2 juin 2023),

—  350 euros pour la transmission du dossier à l’avocat (22 août 2023),

—  151,20 euros pour un commandement de payer (7 septembre 2023),

—  120 euros d’honoraires d’avocat (25 octobre 2024),

—  109,46 euros pour « selarl [K], [F] [X], [O] [V] & [Y] [N] – ctx sdc [Adresse 5]/[P] » (3 février 2025)

Il est constant que les frais de relance avant mise en demeure ne peuvent être pris en compte.

Il sera par ailleurs relevé que l’envoi d’autant de mise en demeures avant toute action judiciaire en sus de la délivrance d’un commandement de payer est un choix qui appartient au syndicat de sorte que le défendeur ne saurait être condamnée à régler au syndic les frais afférents à l’envoi d’autant de courriers, inutiles au recouvrement.

Il n’est par ailleurs pas établi que les mises en demeure et courriers de relance, à l’exception de celui envoyé par avocat le 16 octobre 2024, ait été envoyée par lettre recommandée avec avis de réception faute de production de l’avis de réception. Les sommations et commandements auxquels il est fait référence dans ce décompte ne sont pas produits.

Il n’est enfin justifié d’aucune diligence particulière ni du temps consacré à la constitution du dossier transmis à l’avocat ou au commissaire de justice, de sorte que les diligences accomplies au titre du suivi de la procédure ou de la constitution et transmission du dossier doivent être considérées comme un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

En conséquence, seule la somme de 120 euros (correspondant au coût du courrier de mise en demeure par avocat) sera accordée au titre des frais nécessaires.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de l’abus de droit, ni de la mauvaise foi -ce qui ne résulte pas du seul défaut de paiement du débiteur- ni d’un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts moratoires. Les dépenses engagées pour recouvrer la créance sont quant à elles compensées par les dépens, l’article 700 du code de procédure civile et les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

La réalité d’aucun autre préjudice n’est avérée.

Il y a lieu en conséquence, de rejeter sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens.

La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [S] [P] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] [Localité 3], pris en la personne de son syndic la SAS FONCIA [Localité 6] EST:

— la somme de 7758,18 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1 novembre 2021 au 1 avril 2025 et incluant l’appel provisionnel du 2ème trimestre 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 4814,19 euros à compter du 16 octobre 2024, et du présent jugement pour le surplus,

— la somme de 120 euros au titre des frais de recouvrement,

REJETTE la demande de dommages et intérêts;

RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE M. [S] [P] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] [Localité 3], pris en la personne de son syndic la SAS FONCIA [Localité 6] EST, la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE M. [S] [P] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Fait et jugé à Paris le 08 juillet 2025

le Greffier le Président