Du 22 mai 2026

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 25/01964 – N° Portalis DBX6-W-B7J-3A7L

OPH [K] HABITAT

C/

[M] [B]

— Expéditions délivrées à

OPH [K] HABITAT

M^e Alexis GARAT

— FE délivrée à

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 22 mai 2026

PRÉSIDENT : M. Daniel GLANDIER,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

OPH [K] HABITAT

RCS [Localité 1] N° 404 877 086

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représenté par Madame [A] [S], salariée, munie d’un pouvoir spécial

DEFENDERESSE :

Madame [M] [B]

[Adresse 3] [Adresse 4] 2012

[Localité 3]

Représentée par M^e Alexis GARAT, Avocat au barreau de BORDEAUX

DÉBATS :

Audience publique en date du 20 Mars 2026

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 14 Octobre 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 22 février 2021, l’Etablissement [K] HABITAT a consenti un bail d’habitation à Mme [M] [B] sur des locaux situés [Adresse 5] à [Localité 4], logement n°2012, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 334,33 euros et d’une provision pour charges de 135,83 euros.

Par acte de commissaire de justice du 20 février 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1 869,86 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, et de justifier d’une assurance locative dans le délai d’un mois, en visant une clause résolutoire.

Par assignation du 14 octobre 2025, l’Etablissement [K] HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux en référé pour notamment faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [M] [B] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes dues.

L’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 20 mars 2026, l’Etablissement [K] HABITAT, représenté par Mme [A] [S], régulièrement munie d’un pouvoir, et se référant à ses dernières écritures du 19 mars 2026, demande au juge de bien vouloir :

— constater la résiliation du contrat de location pour défaut de paiement des loyers et charges,

— constater que Mme [B] est occupante sans droit ni titre,

— dire que Mme [B] sera tenue de quitter les lieux et de les rendre libre de tous occupants de son chef ; à défaut, ordonner l’expulsion de la locataire et de tout occupant et encombrant de son chef avec le concours de la force publique au besoin,

— la condamner à lui payer :

— une indemnité mensuelle d’occupation également au montant du loyer et des charges jusqu’au départ effectif des lieux, révisable au même titre que le loyer,

—  8 399,52 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif,

—  150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Il conclut que sa demande est recevable et que la locataire n’a pas régularisé les causes du commandement de payer. Selon le bailleur, l’indécence du logement n’est pas établie, les photographies produites n’étant pas identifiées, aucune démarche ne démontrant qu’elle ait sollicité l’intervention du bailleur. La bailleur en déduit donc que Mme [M] [B] ne peut se prévaloir d’une inexécution au sens des articles 1219 et 1719 du code civil.

Mme [M] [B], représentée par son conseil et se référant à ses écritures, demande au juge de bien vouloir :

— Débouter [K] HABITAT de l’ensemble de ses demandes,

— Ordonner à [K] HABITAT d’opérer la réalisation des travaux nécessaires pour remédier aux problèmes d’humidité et de monoxyde de carbone rencontrés dans son appartement par Mme [B],

— Donner acte à Mme [B] de ce qu’elle s’acquittera de sa dette de loyer sous deux mois à compter de la décision à intervenir et après avoir pu récupérer le bénéfice de l’APL,

— Condamner [K] HABITAT à verser à Mme [B] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses écritures, elle fait valoir que le logement présente des désordres depuis 2022, qu’elle a portés à la connaissance de son bailleur, le rendant insalubre et dangereux pour sa famille.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail Il résulte en premier lieu de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Bien qu’un commandement aux fins de justifier d’une assurance locative a été délivrée également, ce motif n’est pas repris dans l’assignation et les écritures de [K] HABITAT, de telle sorte qu’il est réputé abandonné.

L’urgence est caractérisée chaque fois qu’un retard dans la prescription de la mesure sollicitée serait préjudiciable aux intérêts du demandeur.

En outre, une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Il est de principe qu’il entre dans les pouvoirs du juge des référés de constater l’application d’une clause résolutoire de plein droit, hormis une contestation sérieuse pouvant laisser supposer que les conditions de fond de l’acquisition de la clause résolutoire ne sont pas remplies.

Le locataire se prévaut de l’indécence du logement pour n’avoir pas satisfait à ses obligations.

L’application des clauses résolutoires reste subordonnée aux exigences de la bonne foi, conformément à l’article 1104 du code civil et elles ne doivent pas être mises en oeuvre ou invoquées par le bailleur de mauvaise foi.

L’exception d’inexécution se justifie lorsque le logement est indécent et inhabitable.

La locataire se prévaut en l’espèce :

— De photographies de murs et pièces présentant des traces de moisissures,

— D’un mail de l’inspecteur de salubrité de la commune de [Localité 5] confirmant une visite le 23 décembre 2024 ayant mis en évidence des traces d’humidité dans les chambres, séjour, entrée et salle-de-bain,

Ces photographies ne sont pas datées, et la locataire faisant elle-même état de ce que des travaux ont été réalisés, il est insuffisamment établi de l’actualité de ces désordres et de son étendu.

Il est en revanche produit un rapport d’intervention de [Localité 6] faisant état de la présence de monoxyde de carbone dans le logement à hauteur de 220 ppm, mettant en cause un conduit impactant 5 logements.

Le bailleur n’indique pas avoir adressé ce risque, ne contestant donc pas ce désordre et par conséquent qu’il n’ait pas été résolu.

Le danger que représente la présence de monoxyde de carbone dans le logement est susceptible de caractériser le caractère inhabitable de celui-ci, sans qu’il ne puisse cependant en l’état être déterminé avec l’évidence nécessaire devant le juge des référés quels sont les travaux à mener, qu’ils soient à réaliser dans le logement, et donc que le bailleur puisse être tenu d’y procéder.

L’état du logement fait donc indéniablement débat tout comme celui des réparations dues par le bailleur, étant précisé que la locataire entend ensuite s’en prévaloir pour se délier de ses obligations et voir rejeter les demandes du bailleur.

Or, compte tenu des contestations sérieuses soulevées par les parties, en application des articles 834 et 835 du code civil précités, le juge des référés ne peut donc se prononcer sur ces demandes.

Il convient en conséquence de dire n’y avoir lieu à référé sur celles-ci.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes des parties,

RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles en aviseront,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge