REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

4ème Chambre Contentieux

N° RG 22/03113 – N° Portalis DB3E-W-B7G-LSJL

En date du : 23 mars 2026

Jugement de la 4ème Chambre en date du vingt trois mars deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 26 janvier 2026 devant Alexandra VILLEGAS, statuant en juge unique, assistée de Sétrilah MOHAMED, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 23 mars 2026.

Signé par Alexandra VILLEGAS, présidente et Sétrilah MOHAMED, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDEUR :

Monsieur, [C], [D], [M], [S], né le, [Date naissance 1] 1987 à, [Localité 1] (83), de nationalité Française, Fonctionnaire, demeurant, [Adresse 1]

représenté par M^e Laurène ROUX, avocat au barreau de TOULON

DEFENDEUR :

Monsieur, [P], [N], né le, [Date naissance 2] 1964 à, [Localité 1] (83), de nationalité Française, demeurant, [Adresse 2]

représenté par M^e Jean-david MARION, avocat au barreau de TOULON

Grosses délivrées le :

à :

M^e Jean-david MARION – 0189

M^e Laurène ROUX – 329

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte notarié en date du 1er octobre 1994, Monsieur, [B], [S] est devenu propriétaire d’une parcelle située sur la commune de, [Localité 2], cadastrée section CC n,°[Cadastre 1].

Suivant bail verbal, Monsieur, [B], [S] donné en location, à titre onéreux, ledit terrain à Monsieur, [P], [N].

Par acte du 27 septembre 2021, Monsieur, [B], [S] a donné congé à Monsieur, [P], [N].

Suivant acte notarié du 19 janvier 2022, Monsieur, [C], [S] a acquis de son père, Monsieur, [B], [S], la propriété de ladite parcelle.

Suivant exploit d’huissier du 23 mai 2022, Monsieur, [C], [S] a fait assigner Monsieur, [P], [N] devant le tribunal judiciaire de Toulon.

Par conclusions notifiées par RPVA le 19 août 2024, Monsieur, [C], [S] demande au tribunal, sur le fondement des articles 555, 1714, 1728, 1736 et suivants du code civil, de :

— le juger recevable en ses demandes, fins et conclusions,

— valider le congé délivré pour le terme du 17 avril 2022 et dire que depuis cette date Monsieur, [P], [N] est occupant sans droit ni titre sur le terrain sis, [Adresse 3], cadastré 71 CC, [Cadastre 1],

A défaut,

— résilier le contrat de bail verbal pour changement de destination et transformation de la subtance et dire que Monsieur, [P], [N] est occupant sans droit ni titre,

— ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur, [P], [N] de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours de la force publique, ainsi que la remise en état du terrain et notamment l’enlèvement des ouvrages constatés aux termes du procès-verbal en date du 12 avril 2022,

— condamner Monsieur, [P], [N], sous astreinte de 500 € par jour de retard dans un délai d’un mois à compter de la décision à intervenir, à retirer ou à procéder à la démolition, en tant que de besoin, les ouvrages mis en place sur le terrain en cause, sans autorisation du bailleur et contraires à la nature du terrain et aux règles de l’urbanisme, et notamment :

• construction en bois de 55 m²,

• construction en bois de 36 m²,

• cuisine d’été et d’hiver en bois,

• buanderie en bois,

• dressing en bois,

• salle d’eau avec WC en bois,

• deux ateliers en bois,

• clôture,

• fosse septique,

— juger que la créance pour occupation illicite de Monsieur, [P], [N] s’élève à la somme de 500 € par mois depuis le 17 avril 2022 et la fixer audit montant à compter de cette date,

— débouter Monsieur, [P], [N] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner Monsieur, [P], [N] à lui payer la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur, [P], [N] aux entiers dépens de l’instance, comprenant le coût du procès-verbal de constat d’huissier du 16 avril 2022,

— ordonner l’exécution provisoire.

Par conclusions notifiées par RPVA le 2 janvier 2025, Monsieur, [P], [N] demande au tribunal, sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989, de :

A titre principal,

— juger l’action de Monsieur, [C], [S] irrecevable pour défaut de qualité à agir,

Subsidiairement,

— requalifier le bail verbal conclu à son bénéfice en bail d’habitation,

— condamner sous astreinte de 50 € par jour de retard 8 jours après la signification de la décision à intervenir, Monsieur, [C], [S] à conclure un bail écrit et lui transmettre,

En toute hypothèse,

— juger Madame, [U], [N] titulaire d’un bail verbal d’habitation,

— condamner sous astreinte de 50 € par jour de retard 8 jours après la signification de la décision à intervenir à conclure un bail écrit et le transmettre à Madame, [U], [N],

— rejeter toutes demandes plus amples et contraires de Monsieur, [C], [S] formées à son encontre,

— condamner Monsieur, [C], [S] à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé complet des moyens qu’elles développent.

Par ordonnance du 7 janvier 2025, la clôture a été fixée au 26 décembre 2025.

L’affaire appelée à l’audience du 26 janvier 2026 a été mise en délibéré au 23 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre préliminaire, il convient de préciser que les demandes visant à « constater», « dire » ou « dire et juger », tout comme les demandes de « donner acte », ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi.

En conséquence, le tribunal ne statuera pas sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

Sur la qualité à agir de Monsieur, [C], [S]

Il résulte de l’acte authentique du 19 janvier 2022 que Monsieur, [C], [S] est devenu propriétaire de la parcelle litigieuse.

L’acte de vente mentionne expressément l’existence d’un bail verbal au profit de Monsieur, [P], [N], ainsi que la délivrance d’un congé par le vendeur le 27 septembre 2021 pour libération des lieux au plus tard le 17 avril 2022, l’acquéreur déclarant être informé de l’occupation et entendant en faire son affaire personnelle.

Il est constant que l’acquéreur d’un bien loué est investi des droits du bailleur et peut agir contre le preneur pour faire constater la fin du bail, obtenir l’expulsion et solliciter la remise en état.

Il s’ensuit que Monsieur, [C], [S] justifie de sa qualité et de son intérêt à agir.

Sur la validité du congé

Sur la qualification de la convention

Aux termes de l’article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige à lui payer.

En vertu de l’article 1714 du même code, on peut louer ou par écrit, ou verbalement.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1. D’user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail , ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2. De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, il est constant que la convention liant les parties est verbale et ancienne, les parties étant en désaccord sur son point de départ et sur la destination initialement convenue.

Monsieur, [P], [N] soutient que le bail aurait pris effet le 7 décembre 2004 pour une durée de trois années, jusqu’en décembre 2007, et que le courrier de Monsieur, [B], [S] du 27 décembre 2004 constituerait la preuve de cette conclusion.

Toutefois, cette analyse ne résiste pas à l’examen des pièces produites. En effet, Monsieur, [P], [N] verse lui-même aux débats une attestation d’un ancien employé, Monsieur, [W], indiquant avoir travaillé à son service sur la parcelle litigieuse durant les années 1994 et 1995 à une époque où l’activité exercée consistait à la confection de balais.

Cette attestation établit que la jouissance du terrain par Monsieur, [P], [N] est nécessairement antérieur à 2004, de sorte qu’il ne peut sérieusement soutenir que la convention aurait été conclue pour la première fois en décembre 2004 et encore moins que cette date constituerait le point de départ d’un bail à usage d’habitation.

Il ressort au contraire du courrier émanant des services municipaux daté du 22 décembre 2004 que Monsieur, [B], [S] a été informé de la présence d’un mobile-home sur sa propriété, laquelle présence était expressément indiquée comme incompatible avec la réglementation applicable à la zone NC du plan d’occupation des sols, correspondant à une zone agricole protégée. Ce courrier enjoint au propriétaire d’ôter le mobile-home, sous peine de transmission du dossier aux services compétents en vue d’une procédure contentieuse.

Il en résulte que, lorsque Monsieur, [B], [S] a reçu ce courrier, Monsieur, [P], [N] occupait déjà la parcelle et y avait installé un mobile-home, non pas en exécution d’un accord contractuel d’habitation, mais en contrariété avec la réglementation d’urbanisme et sans qu’il soit démontré que le bailleur ait donné un consentement exprès à un usage d’habitation.

Dans ce contexte, le courrier du 27 décembre 2004 par lequel Monsieur, [B], [S] confirme la fixation de la date de départ à décembre 2007, ne peut être analysé comme la conclusion d’un bail d’une durée de trois années, mais doit être compris comme la fixation amiable d’un délai de départ accordé à Monsieur, [P], [N], notamment au regard des difficultés d’urbanisme signalées.

Ainsi, la convention verbale doit être regardée comme ayant commencée à courir à tout le moins à compter de l’année 1994, et comme ayant eu pour objet la mise à disposition d’un terrain nu à usage de stockage de bois en lien avec l’activité professionnelle de Monsieur, [P], [N], et non la mise à disposition d’un logement à usage d’habitation.

La circonstance que Monsieur, [P], [N] ait progressivement installé des constructions légères et des aménagements de confort ne suffit pas à caractériser l’existence d’un logement donné à bail à usage d’habitation, dès lors que ces installations ont été réalisées sans autorisation du bailleur et en contrariété avec la destination initiale du bail.

Il est en outre constant que les constructions litigieuses ne justifient d’aucune autorisation d’urbanisme, la parcelle étant située en zone agricole, de sorte qu’une requalification en bail d’habitation conduirait à conférer une protection légale à une situation irrégulière.

Compte-tenu de l’ensemble de ces éléments la convention doit être qualifiée de bail verbal de droit commun portant sur un terrain nu à usage agricole.

Sur l’efficacité du congé délivré le 27 septembre 2021

Il résulte de l’article 1736 du code civil qu’il ne peut être mis fin à un bail verbal, par nature à durée indéterminée, qu’en notifiant un congé qui respecte les délais de préavis fixés par les usages.

Le bail étant un bail verbal de droit commun, il peut être dénoncé moyennant un préavis raisonnable, apprécié au regard de la durée de la relation contractuelle et de la nature des lieux.

Monsieur, [P], [N] ne développe aucun moyen pour remettre en cause la validité du congé qui lui a été délivré.

Le bailleur a délivré congé en accordant au preneur un préavis de 6 mois. Ce congé a valablement mis fin au bail à compter du 17 avril 2022.

Il convient dès lors de dire que Monsieur, [P], [N] est occupant sans droit ni titre depuis le 17 avril 2022 et d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique.

L’occupation du terrain appartenant à Monsieur, [C], [S] justifie la condamnation de Monsieur, [P], [N]au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 17 avril 2022, et jusqu’à libération effective des lieux, d’un montant de 500 €.

Sur la démolition des ouvrages

L’article 555 du code civil dispose : “Lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l’alinéa 4, soit d’en conserver la propriété, soit d’obliger le tiers à les enlever.

Si le propriétaire du fonds exige la suppression des constructions, plantations et ouvrages, elle est exécutée aux frais du tiers, sans aucune indemnité pour lui ; le tiers peut, en outre, être condamné à des dommages-intérêts pour le préjudice éventuellement subi par le propriétaire du fonds.

Si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des constructions, plantations et ouvrages, il doit, à son choix, rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d’oeuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l’état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages.

Si les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers évincé qui n’aurait pas été condamné, en raison de sa bonne foi, à la restitution des fruits, le propriétaire ne pourra exiger la suppression desdits ouvrages, constructions et plantations, mais il aura le choix de rembourser au tiers l’une ou l’autre des sommes visées à l’alinéa précédent.”

En application de cet article, le propriétaire du fonds peut exiger du locataire qu’il enlève, sans indemnité, les constructions et ouvrages qu’il a réalisés, ou peut les conserver contre remboursement de la somme représentant le coût de la construction ou la valeur dont le fonds a été augmenté. Ce choix laissé au propriétaire disparaît lorsque le tiers a été évincé et qu’il est de bonne foi, le propriétaire ne pouvant alors exiger la suppression des ouvrages mais étant tenu au paiement des sommes évoquées.

Or, d’une part, le locataire n’a pas été évincé, le congé donné par le propriétaire du terrain étant régulier. D’autre part, la bonne foi du locataire est exclue au regard de l’édification de constructions en l’absence d’autorisation d’urbanisme et de l’autorisation du bailleur. Ce dernier est donc en droit d’exiger la démolition des constructions par le preneur afin de recouvrer un terrain conforme à sa destination et à la réglementation applicable en zone agricole.

Il résulte des pièces produites, et notamment des photographies aériennes produites, que lors de la conclusion du bail verbal, a minima lors de l’année 1994, seul un hangar était présent sur le terrain et que Monsieur, [P], [N] a procédé à des transformations importantes en édifiant plusieurs constructions en bois et en aménageant des équipements.

Monsieur, [P], [N] a fait réaliser une étude d’estimation par une agence immobilière laquelle décrit les lieux de la façon suivante : “Sur une parcelle en location de 450m², Mme et Mr, [N] ont aménagé et crée une construction en bois de 55m², une seconde de 36m² (les 2 entièrement isolées), une cuisine d’été et d’hiver (construction en bois également), une buanderie, un dressing, une salle d’eau avec WC et 2 ateliers (également en bois). Ils ont également à leur charge clôturé entièrement le terrain, installé un portail ainsi qu’une fosse septique.”

En conséquence, il convient de condamner Monsieur, [P], [N], à retirer ou à procéder à la démolition, en tant que de besoin, les ouvrages mis en place sur le terrain en cause, sans autorisation du bailleur et contraires à la nature du terrain et aux règles de l’urbanisme, et notamment :

• construction en bois de 55 m²,

• construction en bois de 36 m²,

• cuisine d’été et d’hiver en bois,

• buanderie en bois,

• dressing en bois,

• salle d’eau avec WC en bois,

• deux ateliers en bois,

• clôture,

• fosse septique,

sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai de cinq mois à compter de la signification de la présente décision, pour une durée de six mois.

Sur les demandes accessoires

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

Monsieur, [P], [N], sera condamné à payer à Monsieur, [C], [S] la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une partie à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats et les avoués peuvent dans les matières ou leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance, sans avoir reçu provision.

En l’espèce, Monsieur, [P], [N], succombant, sera condamné aux dépens.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DIT que Monsieur, [C], [S] justifie de sa qualité et de son intérêt à agir,

DIT que le congé a été valablement donné à Monsieur, [P], [N]concernant le terrain sis, [Adresse 4] à, [Localité 2], cadastré section CC n,°[Cadastre 1],

DIT que Monsieur, [P], [N] est occupant sans droit ni titre depuis le 17 avril 2022,

ORDONNE l’expulsion de Monsieur, [P], [N], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique,

CONDAMNE Monsieur, [P], [N] à payer à Monsieur, [C], [S] une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 17 avril 2022 d’un montant mensuel de 500 €,

CONDAMNE Monsieur, [P], [N], à remettre en état le terrain en retirant ou en procédant à la démolition, en tant que de besoin, les ouvrages mis en place sur le terrain en cause, sans autorisation du bailleur et contraires à la nature du terrain et aux règles de l’urbanisme, et notamment :

• construction en bois de 55 m²,

• construction en bois de 36 m²,

• cuisine d’été et d’hiver en bois,

• buanderie en bois,

• dressing en bois,

• salle d’eau avec WC en bois,

• deux ateliers en bois,

• clôture,

• fosse septique,

sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai de cinq mois à compter de la signification de la présente décision, et ce pour une durée de six mois,

CONDAMNE Monsieur, [P], [N] à payer à Monsieur, [C], [S] la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE Monsieur, [P], [N] de l’ensemble de ses demandes,

DÉBOUTE les parties de leur demande plus amples ou contraires,

CONDAMNE Monsieur, [P], [N] aux entiers dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision,

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE