Du 03 avril 2026

5AA

SCI/FH

PPP Contentieux général

N° RG 25/00691 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2FOK

S.A. [A] [P]

C/

[D] [G],

[M] [S]

— Expéditions délivrées à

M^e Thierry LAMPE

M. [M] [S]

— FE délivrée à

M^e Léandra PUGET

Le 03/04/2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1] [Localité 1]

JUGEMENT EN DATE DU 03 avril 2026

JUGE : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

S.A. [A] [P]

RCS [Localité 2] n° 456 201 334

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Maître Léandra PUGET, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELAS SALVIAT + JULIEN-PIGNEUX + [R] ET ASSOCIES

DEFENDEURS :

Madame [D] [G]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Thierry LAMPE, Avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [M] [S]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Présent

DÉBATS :

Audience publique en date du 23 Janvier 2026

Délibéré du 20 mars 2026 prorogé au 03 avril 2026

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort

Exposé du litige

Suivant acte sous seing privé du 26 juillet 2007, la Société LE [A] [P] a consenti un bail à usage d’habitation à Madame [D] [G] et Monsieur [M] [S] portant sur un logement situé à [Localité 6], [Adresse 5].

Par courrier du 23 novembre 2016, Monsieur [M] [S] a donné congé et demandé à être désolidarisé du bail. A la suite de la confirmation par Madame [D] [G] du départ de Monsieur [M] [S], la Société [A] [P] a désolidarisé Monsieur [M] [S] du bail, Madame [D] [G] devenant seule titulaire du bail.

Dans le cadre de l’enquête annuelle 2019, Madame [D] [G] a informé le bailleur du retour de Monsieur [M] [S] dans le logement.

Par courrier du 28 janvier 2022 Madame [D] [G] a informé le bailleur de ce qu’elle occupait un nouveau logement et a demandé sa désolidarisation du bail, Monsieur [M] [S] demeurant dans le logement loué par la Société [A] [P].

Par courrier du 11 février 2022 la Société [A] [P] a indiqué à Madame [D] [G] qu’elle était seule locataire du logement et que Monsieur [M] [S] devait être considéré comme occupant de son fait et qu’il lui appartenait de donner congé.

Par actes délivrés les 11 et 17 décembre 2024 la Société [A] [P] a fait assigner Madame [D] [G] et Monsieur [M] [S] à l’audience du juge des contentieux de la protection du 1er avril 2025 pour faire prononcer la résiliation du bail aux torts de Madame [D] [G], obtenir l’autorisation d’expulser Monsieur [M] [S] et la condamnation in solidum de Madame [D] [G] et Monsieur [M] [S] au paiement de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation jusqu’à la vidange des lieux.

Après plusieurs reports successifs à la demande des parties, représentées par avocat, l’affaire a été examinée à l’audience du 23 janvier 2026.

La Société [A] [P], représentée par avocat, demande au juge des contentieux de la protection de :

— débouter Madame [G] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

— débouter Monsieur [S] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

— la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes,

Y faisant droit,

— constater la résiliation du bail conclu le 26 juin 2007 entre Madame [G] et la société LE [A] [P] depuis le 3 mars 2025 (date de réalisation de l’état des lieux de sortie) suite à la libération des lieux par les défendeurs,

— constater que Monsieur [S] a été occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 6] (France) du mois de janvier 2019 et jusqu’au 3 mars 2025,

— constater que Madame [G] a été locataire du logement situé [Adresse 7] [Localité 7] (France) du 26 juin 2007 et jusqu’au 3 mars 2025,

— condamner in solidum Madame [G] et Monsieur [S] à lui payer la somme de 10.101,26 au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation (décompte arrêté au 31 août 2025) avec des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir

— condamner in solidum Madame [G] et Monsieur [S] à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner in solidum Madame [G] et Monsieur [S] aux entiers dépens.

Elle précise avoir été informée en cours de procédure par le conseil de Madame [D] [G] du départ de Monsieur [M] [S] qui a déposé les clés auprès d’un tiers, qu’elle a mandaté un commissaire de justice pour les récupérer puis qu’elle a organisé l’état des lieux de sortie réalisé le 3 mars 2025 en présence de Madame [D] [G]. Elle indique qu’elle sollicitait initialement la résiliation du bail aux torts de Madame [D] [G] pour inoccupation personnelle des lieux, et cession frauduleuse de son droit d’occupation à un tiers, en infraction aux règles légales et dispositions contractuelles, qu’en quittant les lieux Monsieur [M] [S] ne lui a pas remis les clés et que ce n’est qu’au jour de l’état des lieux de sortie qu’elle a pu s’assurer de la libération des lieux de sorte que la date de la résiliation du bail doit être fixée au 3 mars 2025.

S’agissant de la dette locative, elle fait valoir que la lettre adressée par Madame [D] [G] le 28 janvier 2022 ne respectait pas les dispositions de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative au congé et qu’elle ne pouvait être désolidarisée au profit d’une personne qui n’était pas locataire. Elle indique n’avoir jamais acté la reprise du bail par Monsieur [M] [S] et que la défenderesse ne peut se prévaloir d’un bail verbal au profit de Monsieur [M] [S], auquel il a été proposé la reprise du bail conditionnée à la fourniture de documents précis qui n’ont jamais été communiqués. Elle soutient avoir légitimement considéré que Madame [D] [G] était seule titulaire du bail et que seule la délivrance d’un congé dans les règles légales auraient permis à Madame [D] [G] de mettre un terme définitif au bail. Elle indique que le fait que Monsieur [M] [S] ait été destinataire de certains courriers ou courriels ne signifie pas qu’elle le reconnaissait en qualité de locataire, ni qu’elle ait reconnu une relation contractuelle. Elle ajoute que Monsieur [M] [S] étant occupant les lieux elle était fondée à lui réclamer des indemnités d’occupation, contrepartie essentielle de l’occupation des lieux. Elle ajoute que l’acceptation des paiements de la Société [A] [P] n’emporte pas qu’elle aurait reconnu l’existence d’un bail. Elle précise que la dette a diminué en raison du SLS forfaitaire appliqué mais non facturé puis liquidé au moment de l’état des lieux de sortie. Elle relève qu’il ressort des enquêtes annuelles qu’elle a toujours considéré Monsieur [M] [S] comme un occupant et non comme un second locataire et que les modifications apportées par Madame [D] [G] n’ont pas eu pour effet de modifier le statut de Monsieur [M] [S]. Elle ajoute avoir été diligente à l’égard de Monsieur [M] [S], en favorisant la recherche d’une solution amiable avant de saisir le tribunal. Dans la mesure ou le paiement d’un loyer ou d’une indemnité d’occupation constitue la contrepartie essentielle à l’occupation des lieux, elle estime que les défendeurs doivent être condamnés in solidum au paiement de la somme due.

Madame [D] [G], représentée par avocat, demande au juge des contentieux de la protection de :

— débouter la Société [A] [P] de toutes demandes, fins et conclusions dirigées contre elle

— débouter Monsieur [S] de toutes demandes, fins et conclusions dirigées contre Madame [D] [G],

— condamner Monsieur [M] [S] à la relever indemne de toute condamnation pouvant être prononcée à son encontre,

— condamner la Société [A] [P] à lui payer la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

Elle fait valoir que le congé qu’elle a délivré au bailleur est valide et qu’il avait d’ailleurs reconnu la validité de celui donné par Monsieur [M] [S] lors de son départ, et observe qu’il a été informé du retour de Monsieur [M] [S] dans le logement, a alors demandé une actualisation de situation en leur faisant remplir une enquête de supplément de loyer et ainsi donné son assentiment à ce que Monsieur [M] [S] redevienne titulaire du bail. Elle ajoute que les pièces qui étaient demandées à Monsieur [M] [S] pour la signature d’un nouveau bail ont bien été transmises, cette demande démontrant que le bailleur ne s’opposait pas à ce qu’il reste dans les lieux et que les multiples échanges entre la Société [A] [P] et Monsieur [M] [S] seul démontre l’existence d’une relation contractuelle entre eux. Elle soutient qu’à défaut d’écrit un bail verbal a été conclu entre la Société [A] [P] et Monsieur [M] [S]. Elle observe que lorsqu’elle a quitté les lieux aucun arriéré locatif n’existait. Elle indique qu’il est fallacieux de la présenter comme ayant introduit un tiers dans le logement en ne l’occupant pas personnellement, que Monsieur [M] [S], après son départ a directement réglé les loyers, et qu’il a régularisé l’arriéré qui s’était constitué. Elle observe que le surloyer a été réclamé à l’origine car la Société [A] [P] considérait que Monsieur [M] [S] occupait seul le logement et emporte reconnaissance que celui-ci était titulaire d’un bail. Elle observe que lorsque le bailleur a indiqué le 11 février 2022 que Monsieur [M] [S] n’était pas titulaire d’un bail, il lui appartenait d’engager toutes mesures utiles pour l’expulser ce qu’il n’a pas fait, et lui a reproché son défaut de paiement des loyers en juillet 2023, sans engager une procédure d’expulsion. Subsidiairement, en cas de condamnation prononcée à son encontre, elle indique que Monsieur [M] [S], qui occupait le logement avec son fils qui y a installé le siège de son activité, doit l’en relever indemne.

Monsieur [M] [S], qui comparaît en personne, explique qu’il s’est retrouvé avec des revenus limités à 150 euros. Il indique que lorsqu’il est revenu dans le logement en 2019 il n’y a pas eu d’avenant mais qu’il a fourni son RIB et que les loyers étaient prélevés sur son compte. Il observe que le bailleur a été négligent puisqu’il n’a pas donné suite à la sommation de déguerpir. Il confirme qu’après le départ de Madame [D] [G], il occupait seul le logement. Il ne conteste pas la dette et propose de verser 500 euros par mois pour la régler, en indiquant qu’il vit chez sa mère et perçoit 2.000 euros par mois.

La Société [A] [P] s’en remet à justice sur la demande de délais de paiement.

Motifs du jugement

Sur la validité du congé donné par Madame [D] [G]

Selon l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 le congé du locataire doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai du congé court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

En l’espèce, il est établi qu’à la suite du départ de Monsieur [M] [S], que celui-ci avait notifié au bailleur par courrier du 23 novembre 2016, Madame [D] [G] est devenue seule titulaire du bail et que Monsieur [M] [S] est par la suite revenu s’installer dans le logement, ce dont le bailleur était informé par les questionnaires de ressources complétés à compter de l’année 2019 par Madame [D] [G].

Par courrier du 28 janvier 2022 Madame [D] [G] a indiqué au bailleur être définitivement séparée de Monsieur [M] [S], a demandé à être désolidarisée du bail et a fourni le justificatif de la conclusion d’un nouveau bail.

Cependant à la suite de la réception de ce courrier le 7 février 2022 la Société [A] [P] a, par courrier du 11 février 2022, informé Madame [D] [G] qu’elle était seule contractante du logement, Monsieur [M] [S] étant occupant ce qui ne lui conférait ni droit ni obligation vis-à-vis du logement, que son départ ne pouvait être pris en compte et que Monsieur [M] [S] ne pouvait être contractant pour le logement, cette faculté étant réservée aux conjoints mariés ou partenaires pacsés. Il lui a aussi demandé d’adresser un préavis de départ dans le délai d’un mois à compter de la réception de la lettre recommandée avec accusé de réception. Par un courrier du 11 février 2022 le bailleur lui a confirmé que Monsieur [M] [S] ne pouvait bénéficier d’un transfert de bail, et lui a rappelé son obligation d’habiter personnellement les lieux. Elle a été invitée à prendre rendez-vous pour établir l’état des lieux de sortie.

Il en résulte que le bailleur a clairement fait connaître à Madame [D] [G] qu’il exigeait un congé dans les formes légales et la libération des lieux, faute de reconnaître à Monsieur [M] [S] le statut de colocataire.

Or Madame [D] [G] ne justifie d’aucune suite donnée à ces courriers.

La situation au départ de Madame [D] [G] était ainsi très différente de celle du départ de Monsieur [M] [S], qui lorsqu’il a quitté lui-même le logement, en a informé le bailleur par un courrier en date du 23 novembre 2016 notifiant son départ dès le jour même et sa demande d’être désolidarisée du bail, Madame [D] [G] continuant à occuper le logement, ce départ étant confirmé par Madame [D] [G] par courrier du 28 novembre 2016 qui demandait elle aussi la désolidarisation du bail. La Société [A] [P] a alors accepté le congé et entériné que Madame [D] [G] soit seule titulaire du bail puisqu’elle était précédemment colocataire.

La circonstance que Monsieur [M] [S] ait été mentionné par Madame [D] [G] à partir du 4 janvier 2019, soit en qualité de conjoint ou autre signataire du contrat de location, ou seulement en qualité d’occupant, dans les questionnaires de ressources, ne lui a pas conféré la qualité de colocataire, ni celle de cotitulaire du droit au bail, en l’absence de mariage ou de PACS conclu entre Madame [D] [G] et Monsieur [M] [S].

De même le fait que le RIB de Monsieur [M] [S] ait été fourni lorsque Monsieur [M] [S] et Madame [D] [G] ont repris la vie commune, ne suffit pas à conférer à Monsieur [M] [S] la qualité de locataire.

Si le bailleur a laissé la situation perdurer sans engager une procédure avant le 11 décembre 2024, elle a toutefois, d’une part délivré le 13 juin 2023 une sommation de déguerpir à Monsieur [M] [S], d’autre part tenté de négocier avec lui la possibilité de conclure un nouveau bail, sans toutefois que les démarches se concrétisent compte tenu de l’absence de remise d’un dossier complet.

En outre, elle a réclamé les loyers impayés à elvis et fait signifier à celle-ci un commandement de payer.

La tentative de conciliation, si elle a débouché sur la régularisation de la première dette qui s’était constituée par Monsieur [M] [S], par l’entremise Madame [D] [G], n’a pas donné lieu à un accord pour décharger Madame [D] [G] de son obligation.

Il s’avère donc que le congé dont se prévaut Madame [D] [G] n’était pas régulier, que Monsieur [M] [S] était bien occupant de son chef, qu’il ne peut être admis la conclusion d’un bail verbal au regard des démarches du bailleur, et en conséquence que Madame [D] [G], qui n’a pas notifié un nouveau congé régulier ni libéré les lieux de toute personne de son chef, est demeurée titulaire du bail, jusqu’à la reprise des lieux intervenue le 3 mars 2025 qui a entériné la résiliation effective du bail.

Sur la demande en paiement des loyers, ou indemnités d’occupation

En l’absence de congé régulier et de libération effective des lieux, Madame [D] [G] est demeurée tenue au paiement des loyers et charges jusqu’à la date d’effet de la résiliation du bail.

Par ailleurs Monsieur [M] [S] s’est reconnu débiteur d’indemnités d’occupation auprès de la Société [A] [P] dès lors que dans les faits il occupait les lieux et reconnu que Madame [D] [G] n’y demeurait plus.

Dès lors Madame [D] [G] sur le fondement contractuel, et Monsieur [M] [S], sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle, seront condamnés à payer in solidum la somme de 10.101,26 euros due au jour de la restitution des lieux après déduction du dépôt de garantie.

Sur la demande en garantie

Il est constant que Monsieur [M] [S] a seul occupé les lieux après le départ de Madame [D] [G], et que l’arriéré au jour de la date de la résiliation est exclusivement imputable à Monsieur [M] [S].

Dès lors il sera condamné à garantir et relever indemne Madame [D] [G] de la condamnation qui précède.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’octroi de délais de paiement sur ce fondement est subordonné à la bonne foi du débiteur mais aussi à sa capacité à rembourser sa dette dans le délai de deux ans prévue par le texte.

En l’espèce Monsieur [M] [S] propose de verser 500 euros par mois pour régler la dette.

Compte tenu de ses déclarations sur sa situation, il convient de faire droit à sa demande, en assortissant l’octroi des délais de paiement d’une clause de déchéance en cas de non-respect de l’échéancier.

L’obligation de remboursement de la dette par Madame [D] [G] sera suspendue par l’effet des délais de paiement accordés à Monsieur [M] [S].

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce la situation est imputable à Monsieur [M] [S], ce qui justifie qu’il soit seul condamné aux dépens et à payer à la Société [A] [P] que l’équité commande de fixer à 500 euros.

Madame [D] [G] sera déboutée en sa demande sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile, les prétentions de la Société [A] [P] à son encontre étant fondées.

En application de l’article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire par provision.

Par ces motifs

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort ;

DÉCLARE non valable le congé allégué par Madame [D] [G] ;

CONSTATE la résiliation du bail au 3 mars 2025 par l’effet de la reprise de lieux ;

CONDAMNE in solidum Madame [D] [G] et Monsieur [M] [S] à payer à la Société [A] [P] la somme de 10.101,26 euros au titre des de l’arriéré au 3 mars 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [M] [S] à garantir et relever indemne Madame [D] [G] de cette condamnation ;

ACCORDE à Monsieur [M] [S] des délais de paiement ;

L’AUTORISE à s’acquitter de sa dette dans un délai de 24 mois, par versements mensuels de 500 euros ;

DIT que le premier versement aura lieu au plus tard le dernier jour du premier mois qui suit la signification du jugement, que les autres auront lieu au plus tard le dernier jour de chaque mois, le dernier étant réduit ou majoré à concurrence de la dette en principal, intérêts, indemnité et frais de procédure ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une échéance à son terme, la dette redeviendra immédiatement exigible pour l’intégralité de son montant restant dû ;

DIT que l’obligation au paiement de Madame [D] [G] sera suspendue durant le cours des délais de paiement accordés à Monsieur [M] [S], et au plus tard jusqu’à la caducité des délais de paiement en cas de non-respect par Monsieur [M] [S] ;

CONDAMNE Monsieur [M] [S] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [M] [S] à payer à la Société [A] [P] la somme de 500 euros en vertu de l’article 700 du code de Procédure Civile ;

DÉBOUTE Madame [D] [G] en sa demande sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la décision.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIÈRE LA VICE PRÉSIDENTE chargée des contentieux de la protection