TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DE LA GIRONDE

JUGEMENT FIXANT INDEMNITES D’EVICTION.

le JEUDI VINGT HUIT MAI DEUX MIL VINGT SIX

N° RG 25/00030 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2YUG

Nous, Madame Alice VERGNE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de BORDEAUX, désignée spécialement en qualité de juge de l’Expropriation par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’appel de BORDEAUX en date du 01er juillet 2025, pour exercer dans le département de la Gironde les fonctions prévues aux articles L.211 et R 211-1 et suivants du Code de l’expropriation, assistée de Madame Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier

A l’audience publique tenue le 19 Février 2026 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 28 Mai 2026, et la décision prononcée par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

[Localité 1] METROPOLE

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Clotilde GAUCI de la SCP COULOMBIE – GRAS – CRETIN – BECQUEVORT – ROSIER, avocats au barreau de BORDEAUX

ET

S.A.S. [Adresse 2] COIFFURE

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître Jean-Jacques DAHAN, avocat au barreau de BORDEAUX

En présence de Madame Anne BAILLY, Commissaire du Gouvernement

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Grosse délivrée le: 28 Mai 2026

à : Avocats

Expédition le : 28 Mai 2026

à : Expropriant, exproprié, CG

FAITS ET PROCÉDURE

La SAS [Adresse 2] COIFFURE exploite un salon de coiffure au sein d’un local de 45 m² situé dans le lot n°118 du centre commercial [Adresse 2] implanté sur les parcelles cadastrées section BM n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2], [Adresse 4] sur le territoire de la commune de [Localité 2], loués en vertu d’un bail commercial du 27 juillet 2011.

Par arrêté du 19 juin 2023, le préfet de la Gironde a déclaré d’utilité publique au bénéfice de [Localité 1] METROPOLE, l’opération de renouvellement urbain du quartier de [Adresse 2] à [Localité 2].

[Localité 1] METROPOLE est devenue propriétaire de la parcelle cadastrée BM n°[Cadastre 1]-[Cadastre 2] lot n°118 suivant ordonnance d’expropriation du 04 juin 2024.

Par courrier du 30 avril 2025, [Localité 1] METROPOLE a notifié à la SAS [Adresse 2] COIFFURE représentée par son président Monsieur [W] [B] son offre d’indemnité d’éviction commerciale à hauteur de 36 000 euros.

Par courrier du 22 mai 2025, la SAS [Adresse 2] COIFFURE a refusé l’offre.

Monsieur [B] a saisi la juridiction de l’expropriation de la Gironde par un mémoire du 24 juillet 2025 reçu au greffe le 28 juillet 2025 aux fins de voir procéder à une évaluation conforme. (RG n°25/00026)

[Localité 1] METROPOLE a saisi la même juridiction par un mémoire de saisine du 05 août 2025 déposé au greffe le même jour et adressé à la SAS [Adresse 2] COIFFURE par lettre recommandée avec accusé de réception du 05 août 2025 reçue le 07 août 2025, aux fins de voir fixer l’indemnité d’éviction commerciale revenant à la SAS [Adresse 2] COIFFURE, locataire du lot n°118, à la somme totale de 36 000 euros soit 30 650 euros au titre de l’indemnité principale d’éviction,1 915 euros au titre de l’indemnité de remploi, 1 935 euros au titre de l’indemnité pour trouble commercial et 1 500 euros au titre de l’indemnité pour frais administratifs. (RG n°25/00030)

Les deux instances ont été jointes sous le numéro RG 25/00030 par ordonnance du juge de l’expropriation du 02 septembre 2025.

Le transport sur les lieux, fixé par la même ordonnance, s’est déroulé le 29 septembre 2025 en présence des représentants de [Localité 1] METROPOLE et de son conseil, de la SAS [Adresse 2] COIFFURE représentéée par Monsieur [B] et de son conseil et du commissaire du gouvernement.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par un mémoire récapitulatif transmis au greffe du juge de l’expropriation le 18 décembre 2025, [Localité 1] METROPOLE maintient sa demande initiale et sollicite de voir débouter la défenderesse de l’ensemble de ses demandes.

L’expropriant fait valoir qu’au regard de l’activité de salon de coiffure exercée par la SAS [Adresse 2] COIFFURE, il y a lieu de fixer l’indemnité principale en considération de la perte du fonds de commerce, sur la base de la moyenne des trois derniers chiffres d’affaires TTC connus par l’administration fiscale soit 2021, 2022 et 2023, avec application d’un coefficient de 65 % au vu des barèmes retenus pour les salons de coiffure, des termes de comparaison cités par la DIE et des caractéristiques du fonds de commerce, exploité dans un local dégradé, avec des fils qui pendent, des multiprises non sécurisées, la fuite de la climatisation ayant abîmé les plinthes et la vitrine très dégradée, dans un centre commercial vieillissant, l’indemnité de remploi selon le barème habituellement pratiqué (5% jusqu’à 23 000 euros et 10% au-delà), l’indemnité pour trouble commercial sur la base de 15 jours du chiffre d’affaires moyen HT des exercices 2021, 2022 et 2023 et l’indemnité pour frais administratifs selon un montant forfaitaire pour couvrir le changement de siège social, le suivi de courrier et le procès-verbal de modification des statuts.

Sur les demandes de la SAS [Adresse 2] COIFFURE, [Localité 1] METROPOLE soutient que l’indemnité pour frais de recherche d’un nouveau local est indemnisée à la fois avec l’indemnité d’éviction et l’indemnité pour trouble commercial et que l’indemnité pour perte du stock n’est pas justifiée.

Par mémoire déposé le 25 novembre 2025, la SAS [Adresse 2] COIFFURE demande de voir :

— fixer les indemnités à lui revenir à la somme totale de 107 500 euros correspondant aux sommes suivantes :

. 75 000 euros au titre de l’indemnité d’éviction,

. 25 000 euros au titre des frais de recherche,

. 7 500 euros au titre de la perte du stock

— condamner l’expropriant au paiement de la somme de 4 500 euros à titre d’indemnité de procédure.

Elle soutient que l’autorité expropriante a inséré le centre [Adresse 2] dans un site de désolation économique ce qui a contribué aux pertes financières mécaniques qui en ont découlé et qu’une mise en scène au sens matériel du terme a été créée (multiplication des réunions générant la gestion de multiples dossiers répétitifs pour la postulation pour être accueilli dans le centre commercial nouveau) dans le but de minorer l’indemnisation, que la somme proposée est délibérément éloignée de la réalité matérielle de ce qu’elle peut solliciter, que sa demande est justifiée par la matérialité du chiffre d’affaires, l’ancienneté de l’implantation et par conséquent la valeur de la clientèle et qu’en l’état du refus de son dossier pour le centre commercial nouveau un poste supplémentaire est justifié, à savoir les frais de recherche d’implantation (matérialité des démarches de recherches et frais d’aménagement du nouveau local) et la perte du stock s’agissant des produits cosmétiques qui ont des durées de conservation très brèves.

Par des conclusions déposées au greffe le 29 septembre 2025, le commissaire du gouvernement propose que l’indemnité principale soit fixée à la somme de 30 660 euros, sur la base de la perte du fonds de commerce évalué à partir du chiffre d’affaires moyen des trois derniers exercices comptables en l’espèce 2021, 2022 et 2023, auquel doit être appliqué un ratio de 65% obtenu à partir de 8 termes de comparaison correspondant à des transactions sur la métropole avec une moyenne à 63,02% et une médiane à 66,61% et que l’indemnité de remploi soit fixée à la somme de 1 916 euros selon le barème forfaitaire (5% jusqu’à 23 000 euros et 10% pour le surplus).

MOTIVATION

Sur la description du local commercial

Le bien est situé dans le centre commercial [Adresse 2] sur le territoire de la commune de [Localité 2], dans une zone constituée de grands ensembles collectifs d’habitation.

Le quartier [Adresse 2], desservi par la ligne A du tramway et plusieurs lignes de bus, fait actuellement l’objet d’une opération de renouvellement urbain.

Le centre commercial [Adresse 2] est vétuste, sale, la plupart des commerces sont fermés.

Le local, d’une surface utile de 45 m², est composé d’un espace commercial de 39 m² à usage de salon de coiffure, avec 5 postes de coiffure et 1 poste de lavage et d’une réserve avec WC de 6 m². Il dispose de deux accès, l’un côté parking constitué d’une façade vitrée de deux panneaux et d’une porte, l’autre côté galerie constitué d’une vitrine brisée et scotchée et d’une porte, tous deux dotés d’un volet roulant métallique.

Le sol du local commercial est carrelé, les murs peints en blanc avec papier peint sur certaines parties. Un des murs est dépourvu de plinthe. Il est doté d’une climatisation murale, sous laquelle des traces de coulure au mur et une dégradation de la plinthe sont visibles. Une petite trace d’infiltration est présente au plafond.

Sur l’indemnité d’éviction

Le bail étant en vigueur à la date de l’acquisition de l’immeuble par [Localité 1] METROPOLE le 04 juin 2024, et résolu par l’effet de cette dernière en application de l’article L. 222-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique (ci-après, code de l’expropriation), la SAS [Adresse 2] COIFFURE est fondée à solliciter une indemnisation consécutivement à son éviction.

En application de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, seul le préjudice direct, matériel et certain résultant de l’éviction forcée est indemnisable.

Sur l’indemnité principale

Les parties conviennent de la nécessité pour la SAS [Adresse 2] COIFFURE de cesser son activité en raison de son éviction forcée, eu égard au projet de renouvellement urbain du quartier [Adresse 2] où est situé le centre commercial dans lequel elle exploitait son fonds qui va être détruit et du rejet de sa candidature à sa réinstallation dans le nouveau centre commercial qui va être construit.

Par application des dispositions des articles L. 213-4 et L. 213-6 du code de l’urbanisme et L. 322-2 du code de l’expropriation, la date de référence est le 24 février 2017, date à laquelle le PLU approuvé le 16 décembre 2016, délimitant la zone UM12*3 dans laquelle les parcelles BM n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] sont situées, est devenu opposable. A cette date, les parcelles en cause supportaient un centre commercial et le lot n°118 était à usage commercial, dans lequel la SAS [Adresse 2] COIFFURE exploitait un salon de coiffure.

L’indemnité principale doit être fixée à la valeur entière du fonds de commerce, estimée à la date de la présente décision par application de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation.

S’agissant d’une éviction consécutive à une expropriation intervenue après déclaration d’utilité publique, la valeur du fonds de commerce sera déterminée sur la base du chiffre d’affaires, taxes comprises, réalisé par la SAS [Adresse 2], tel que proposé par [Localité 1] METROPOLE et le commissaire du gouvernement, la SAS [Adresse 2] COIFFURE ne précisant pas sa méthode d’évaluation bien que paraissant se baser sur son chiffre d’affaires avant d’appliquer une majoration pour tenir compte de l’ancienneté de l’implantation et de la valeur de la clientèle qui en découlerait.

Seuls les chiffres d’affaires réalisés jusqu’en 2024 étant connus à ce jour, ceux des trois dernières années connues, soit de 2022 à 2024 seront retenus comme base d’évaluation, en y affectant un coefficient déterminé en fonction de l’activité du fonds.

Aucun motif ne justifie en revanche de pondérer les chiffres d’affaires réalisés, ceux retenus étant les derniers connus de l’administration fiscale et la SAS [Adresse 2] COIFFURE ne rapportant pas la preuve de ses allégations selon lesquelles l’expropriant aurait laissé le centre commercial se dégrader et péricliter économiquement pour diminuer la valeur du fonds et par suite l’indemnisation, étant au demeurant rappelé que [Localité 1] METROPOLE n’est devenu propriétaire du local et en conséquence son bailleur qu’en 2024.

S’agissant du coefficient à appliquer, il ressort des 8 termes de comparaison cités par [Localité 1] METROPOLE et par le commissaire du gouvernement portant sur des cessions de fonds de commerce de coiffure sur la métropole de [Localité 1] un ratio moyen de 63% et un ratio médian de 66%.

En conséquence, eu égard à la moyenne des trois derniers chiffres d’affaires connus qui s’élève à 54 943 euros, l’indemnité principale sera fixée à la somme de 35 713 euros après application d’un coefficient de 65%, tel que proposé par [Localité 1] METROPOLE et le commissaire du gouvernement.

Sur l’indemnité de remploi

L’indemnité de remploi, destinée à compenser les frais de tous ordres exposés pour l’acquisition d’un fonds comparable, est habituellement fixée à 5 % pour la fraction de l’indemnité principale inférieure à 23 000 euros et à 10 % pour le surplus.

Elle sera donc fixée en l’espèce à la somme suivante :

23 000 x 5 % = 1 150

12 713 x 10 % = 1 271

soit la somme totale de 2 421 euros.

Sur l’indemnité pour trouble commercial

L’interruption d’activité en cas d’arrêt d’exploitation étant distincte du préjudice indemnisé par l’allocation de la valeur totale du fonds et par l’indemnité de remploi, il y a lieu d’allouer à la SAS [Adresse 2] COIFFURE une indemnité pour trouble commercial.

Cette indemnité, usuellement calculée sur la base de trois mois du bénéfice moyen des trois derniers exercices, sera fixée à la somme de 8 704 x 3/12 = 2 176 euros.

Sur l’indemnité pour frais administratifs

La somme de 1 500 euros destinée à couvrir le changement de siège social, le suivi de courrier et le procès-verbal de modification des statuts, sera allouée à la SAS [Adresse 2] COIFFURE.

Sur l’indemnité pour frais de recherche

La SAS [Adresse 2] COIFFURE sollicite une indemnisation pour les frais liés aux démarches de recherche qu’elle va devoir entreprendre pour réimplanter son activité et aux frais d’aménagement du nouveau local, sans justificatif.

Ces frais étant déjà indemnisés par l’indemnité d’éviction et notamment l’indemnité de remploi, elle sera déboutée de ce chef.

Sur l’indemnité pour perte du stock

La SAS [Adresse 2] COIFFURE ne justifie pas d’un stock de produits cosmétiques périssables d’une valeur de 7 500 euros.

Elle sera déboutée de sa demande, non justifiée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Conformément à l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, [Localité 1] METROPOLE supportera les dépens.

La SAS [Adresse 2] COIFFURE se verra allouer une indemnité qu’il est équitable de fixer à 1 500 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

FIXE les indemnités revenant à la SAS [Adresse 2] COIFFURE pour l’éviction du local commercial situé dans le lot n°118 du centre commercial [Adresse 2] implanté sur les parcelles cadastrées section BM n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2], [Adresse 4] sur le territoire de la commune de [Localité 2], aux sommes suivantes :

—  35 713 euros au titre de l’indemnité principale,

—  2 421 euros au titre de l’indemnité de remploi,

—  2 176 euros au titre de l’indemnité pour trouble commercial,

—  1 500 euros au titre de l’indemnité pour frais administratifs ;

CONDAMNE [Localité 1] METROPOLE à payer à la SAS [Adresse 2] COIFFURE la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SAS [Adresse 2] COIFFURE pour le surplus ;

CONDAMNE [Localité 1] METROPOLE aux dépens.

La présente décision a été signée par, Madame Alice VERGNE, Juge de l’Expropriation, et par Madame Dorine LEE-AH-NAYE, greffier présent lors du prononcé.

Le Greffier Le Juge de l’Expropriation