Du 22 mai 2026

72A

SCI/

PPP Contentieux général

N° RG 25/02510 – N° Portalis DBX6-W-B7J-[Immatriculation 1]

Syndicat COOPERATIF DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1]

C/

[N] [K]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

JUGEMENT EN DATE DU 22 mai 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : Madame Aurélie BAIL, Vice-Présidente

GREFFIER : Monsieur Stéphane LAURENT,

DEMANDERESSE :

Syndicat COOPERATIF DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Localité 1] [Adresse 3]

Agissant pourquites et diligences de son syndic M. [B]

[Adresse 4] – [Adresse 5]

[Localité 2]

Représentée par M^e Sophie PASTURAUD (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDERESSE :

Madame [N] [K]

née le 18 Août 1977 à [Localité 3]

[Adresse 6]

[Adresse 7]

[Localité 2]

Représentée par M^e Céline PENHOAT (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 23 Mars 2026

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Jugement rendu en 1er ressort, contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Mme [N] [K] est propriétaire des lots 150 et 172 au sein de la [Adresse 1], située [Adresse 8] à [Localité 4].

Par acte de commissaire de justice du 18 juillet 2025, le syndicat coopératif des copropriétaires (le syndicat) de la [Adresse 9] a fait assigner Mme [N] [K] devant le pôle proximité du tribunal judiciaire de Bordeaux afin d’obtenir sa condamnation au paiement d’un arriéré de charges de copropriété et de dommages et intérêts.

A la suite de l’audience du 03 novembre 2025, le dossier a fait l’objet de renvois à la demande des parties, pour échanges de conclusions et de pièces entre elles, avant d’être fixé pour plaider à l’audience du 23 mars 2026.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 26 janvier 2026, le syndicat coopératif des copropriétaires de la [Adresse 9] demande au tribunal de condamner Mme [N] [K] :

À lui payer la somme de 468,11 euros correspondant à un arriéré de charges de copropriété arrêté au 19 janvier 2026, assortie des « intérêts légaux à compter de la présente assignation », À lui payer la somme de 2.500,00 euros à titre de dommages et intérêts, À supporter les « frais exposés » par lui « à compter de la présente assignation », Aux dépens,À lui payer la somme de 1.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, le syndicat fait valoir que si Mme [N] [K] a bien procédé au règlement d’une somme de 3.516,11 euros, elle reste redevable de la somme de 468,11 euros au titre de l’appel de fonds 1er trimestre 2026 (414,65 euros), d’un appel de fonds travaux loi Alur du 18 décembre 2025 (46,32 euros) et de frais de relance lettre LRAR du 6 novembre 2025 (7,14 euros).

S’agissant de la demande de dommages et intérêts, le syndicat se plaint d’une résistance abusive de la défenderesse.

Concernant la demande relative aux « frais », le syndicat vise l’article 10 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965.

Mme [N] [K] demande au tribunal de débouter de syndicat de toutes ses demandes.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir qu’elle s’est acquittée des sommes dont elle était débitrice et réfute devoir les frais de procédure unilatéralement fixés par le syndic.

Elle se défend de toute résistance abusive, indiquant qu’elle est en situation d’impécuniosité et d’indigence mais qu’elle n’est pas restée passive, qu’elle a réglé l’arriéré, qu’elle recherche un emploi et a fait valoir ses droits à l’allocation adulte handicapé.

Elle s’affirme de bonne foi et déplore que le syndicat n’ait pas accepté de se désister de l’instance.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe, dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIVATION

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots (le règlement de copropriété fixant la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges).

Ainsi, lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires n’ayant pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus en droit de refuser de régler leur quote-part de charges.

Les décisions d’assemblées générales s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée.

L’article 10-1 de cette même loi permet au syndicat d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par lui, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, l’appel de fonds travaux émis le 18 décembre 2025 pour un montant de 46,32 euros résulte de la cotisation au titre du fonds travaux, dont Mme [N] [K] est redevable en vertu d’une décision d’assemblée générale (procès-verbal de l’assemblée générale du 11 juin 2025) et dont elle ne justifie pas s’être acquittée.

En l’absence de contestation du budget prévisionnel pour l’exercice 2026 adopté par la même assemblée, Mme [N] [K] est redevable de l’appel de fonds au titre de la provision sur charges émis le 22 décembre 2025 pour un montant de 414,65 euros, somme qu’elle ne justifie pas avoir acquittée.

Enfin, elle est redevable de la somme de 7,14 euros au titre des frais de lettre recommandée avec avis de réception (AR 1 A 212 167 7735 7) qu’elle a réceptionné le 08 novembre 2025, la mettant en demeure de régler la somme de 3.516,11 euros dont elle s’est par ailleurs acquittée.

Dans ces conditions, il y a lieu de condamner Mme [N] [K] à payer au syndicat coopératif des copropriétaires de la résidence [Localité 1] située [Adresse 10] à [Localité 4] la somme de 468,11 euros au titre d’un arriéré arrêté au 19 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du de la présente décision, dès lors que la réception de la mise en demeure effectuée par courriel du 19 janvier 2026 n’est pas démontrée.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Mme [N] [K] se verra imputer exclusivement les frais nécessaires exposés par le syndicat coopératif des copropriétaires de la [Adresse 9] pour le recouvrement de cette créance.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1240 du code civil, la résistance abusive se définit par la contrainte pour une partie d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins. Il en résulte que l’octroi de dommages et intérêts sur le fondement de la résistance abusive suppose que soient caractérisés l’existence d’un abus dans l’exercice du droit de résister ainsi qu’un préjudice subi en conséquence de cet abus.

En l’espèce, le syndicat échoue à démontrer l’existence d’un abus imputable à Mme [N] [K], dès lors qu’elle s’est acquittée des sommes exigibles en cours d’instance. Au surplus, le syndicat ne rapporte pas la preuve du préjudice allégué, distinct de celui réparé par l’octroi d’une indemnité au titre des frais irrépétibles.

En conséquence, il y a lieu de débouter le syndicat coopératif des copropriétaires de la [Adresse 9] de sa demande de dommages et intérêts formée contre Mme [N] [K].

Sur les frais du procès

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [N] [K], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Sur la demande au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’absence de pièces relativement à la situation personnelle, professionnelle et pécuniaire de Mme [N] [K] autre que la lettre de rupture de sa période d’essai qui ne permet pas de déterminer sa situation actualisée, celle-ci, condamnée aux dépens, devra payer au syndicat coopératif des copropriétaires de la [Adresse 9], au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros, en l’absence de justificatifs quant à la somme demandée par le syndicat.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE Mme [N] [K] à payer au syndicat coopératif des copropriétaires de la résidence [Localité 1] située [Adresse 10] à [Localité 4] la somme de 468,11 euros au titre d’un arriéré arrêté au 19 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du de la présente décision ;

CONDAMNE Mme [N] [K] à supporter exclusivement les frais nécessaires exposés par le syndicat coopératif des copropriétaires de la résidence [Localité 1] pour le recouvrement de cette créance ;

DEBOUTE le syndicat coopératif des copropriétaires de la résidence [Localité 1] de sa demande de dommages et intérêts formée contre Mme [N] [K] ;

CONDAMNE Mme [N] [K] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [N] [K] à payer au syndicat coopératif des copropriétaires de la résidence [Localité 1] située [Adresse 10] à [Localité 4] la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes, plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 mai 2026, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge