TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DE LA GIRONDE

JUGEMENT FIXANT LE PRIX D’ACQUISITION D’UN BIEN PRÉEMPTÉ.

le JEUDI SEPT MAI DEUX MIL VINGT SIX

N° RG 25/00018 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2STK

Nous, Madame Alice VERGNE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de BORDEAUX, désignée spécialement en qualité de juge de l’Expropriation par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’appel de BORDEAUX en date du 01er juillet 2025, pour exercer dans le département de la Gironde les fonctions prévues aux articles L.211 et R 211-1 et suivants du Code de l’expropriation, assistée de Madame Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier

A l’audience publique tenue le 29 Janvier 2026 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 07 Mai 2026, et la décision prononcée par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE NOUVELLE-AQUITAINE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par Maître Fanny EHRENFELD de la SELARL MIALOT AVOCATS, avocats au barreau de PARIS

ET

S.C.I. A.D.S DE [Localité 2], représentée par Monsieur [J] [Q]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par Maître Philippe SOL de la SELARL SOL GARNAUD, avocats au barreau de BORDEAUX

En présence de Madame Virginie CABA, Commissaire du Gouvernement

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Grosse délivrée le: 07 Mai 2026

à : Avocats

Expédition le : 07 Mai 2026

à : Expropriant, exproprié, CG

FAITS ET PROCÉDURE

La SCI A.D.S DE VENCE est propriétaire de la parcelle cadastrée section YN n°[Cadastre 1], d’une superficie de 660 m² bâtie d’un immeuble à usage d’habitation, sise [Adresse 3] à Bordeaux (33200).

Par une déclaration d’intention d’aliéner reçue en mairie le 27 janvier 2025, Maître [L] [O], notaire à Bordeaux, a informé la commune de Bordeaux de l’intention de la SCI A.D.S DE [Localité 2] de céder son bien, loué, pour un prix de 526 000 euros, outre 17 500 euros de frais de commission à la charge de l’acquéreur, avec la précision que cette vente est indissociable de la vente concomittante de la parcelle contiguë cadastrée section YN n° [Cadastre 2].

Par décision du 05 mai 2025, l’Etablissement public foncier de Nouvelle-Aquitaine (EPFNA) a décidé d’exercer son droit de préemption urbain sur le bien pour un prix de 418 500 euros outre une commission à la charge de l’acquéreur de 17 500 euros.

Par un courrier du 4 juin 2025, la SCI DE [Localité 2] a refusé l’offre de l’EPFNA, lui demandant de la réévaluer à la hausse.

En application de l’article R. 213-11 du code de l’urbanisme, l’EPFNA a saisi le juge de l’expropriation de la Gironde le 27 juin 2025 par dépôt de son mémoire de saisine au greffe, afin qu’il fixe judiciairement le prix du bien à 418 500 euros en valeur occupée outre 17 500 euros TTC de commission d’agence.

La copie du récépissé de consignation prévue à l’article L. 213-4-1 du code de l’urbanisme a été transmise par l’EPFNA au greffe de la juridiction par courrier du 20 août 2025 reçu le 29 août 2025.

Suivant ordonnance du 9 septembre 2025, le juge de l’expropriation a fixé au 17 octobre 2025 le transport sur les lieux et au 11 décembre 2025 l’audience en vue de la fixation des indemnités d’expropriation.

Le transport sur les lieux s’est tenu le 17 octobre 2025 en présence de la représentante de l’EPFNA et de son conseil, des représentants de la SCI A.D.S DE [Localité 2] et de son conseil ainsi que du commissaire du gouvernement.

L’affaire a été reportée et retenue à l’audience du 29 janvier 2026.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par mémoire récapitulatif du 27 janvier 2026, l’EPFNA réitère sa demande inititale.

Il fait valoir que le bien est situé en zone UM8 correspondant à une zone de tissus à dominante de grands ensembles et de tissus mixte avec un pourcentage minimum de 40% de logements locatifs sociaux pour tout programme de construction d’une surface plancher de 1 000 m² destinée à l’habitation ; que la date de référence doit être fixée au 27 mars 2024, date à laquelle la onzième modification du PLU intercommunal approuvée le 2 février 2024 a été rendue exécutoire ; que l’état d’entretien correct du bien, loué à des entreprises et à des particuliers, justifie son évaluation, en valeur occupée, par application de la méthode dite par comparaison avec des cessions d’immeubles de rapport de surface comparable ; qu’il existe peu de termes de comparaison dans un périmètre géographique proche de sorte que ses termes de comparaison correspondant à des cessions d’immeubles de rapport dans un périmètre géographique élargi sur d’autres communes proches sont pertinents ; que la surface pondérée de 129 m² retenue par l’expert mandaté par les propriétaires n’est justifiée par aucun mesurage et doit être écartée, de même que leurs termes de comparaison qui correspondent à des cessions de terrains nus et dont les références de publication ne sont pas mentionnées et qu’il y a lieu de retenir une surface de 100 m², de valoriser la surface importante à usage de garage et de hangar et le bon entretien du bien ; qu’il n’y a pas lieu de valoriser les droits à construire comme le fait le commissaire du gouvernement mais convient de se référer à l’usage effectif du bien à évaluer sans tenir compte des droits futurs pouvant exister sur le bien.

Aux termes de ses écritures notifiées le 23 janvier 2026, la SCI A.D.S DE [Localité 2] demande au juge de l’expropriation de fixer l’indemnité de dépossession qui lui est due à la somme de 526 000 euros au titre de l’indemnité principale et 17 500 euros au titre de l’indemnité pour frais d’agence soit une indemnité totale de dépossession de 543 500 euros en valeur libre.

Elle soutient qu’elle a engagé d’importants travaux sur la maison principale et sur le bâtiment annexe (hangar) ; que le bien, qui lui est revenu à un coût total de 521 000 euros, se situe dans un quartier très recherché bénéficiant de la présence de tous les services urbains et est aisément accessible depuis le centre de [Localité 4] comme depuis la rocade périphérique et bénéficie de la présence de la ligne G du réseau de [Localité 4] Métropole ; que la vente du bien est indissociable de la vente de la parcelle voisine YN n°[Cadastre 2] et qu’un tel foncier de près de 1 500 m² au total en plein cœur de [Localité 5] est rare et constitue une opportunité exceptionnelle ; qu’ainsi en moins de six mois d’intervalle deux offres d’achat fermes sur les deux parcelles (YN n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2]), parfaitement alignées avec les prix du marché à [Localité 5], ont été présentées dont la deuxième en novembre 2024 pour un prix de 526 000 euros pour la parcelle YN n°[Cadastre 1] ; que l’offre de l’EPFNA ne reflète pas la valeur réelle du marché et ne prend pas en considération les investissements déjà engagés et la rareté du bien ; que ses 8 termes de comparaison sont critiquables en ce que plusieurs références ne se situent pas dans le périmètre de 500 m contrairement à ce qui est affirmé, 5 d’entre eux correspondent aux valeurs les plus basses du secteur, certaines ventes se situent hors du secteur de [Localité 5] et ne peuvent objectivement pas être comparées à [Localité 5] et la superficie moyenne des terrains retenus est très éloignées de celle de la parcelle YN [Cadastre 1], ce qui démontre la rareté foncière du bien ; qu’il y a lieu de retenir leur valorisation sur la base des éléments de comparaison retenus par l’expert immobilièer auquel ils ont fait appel, intrinsèquement similaires au bien.

Par conclusions notifiées le 29 septembre 2025, le commissaire du gouvernement propose de fixer l’indemnité d’expropriation due à la SCI A.D.S DE [Localité 2] à la somme de 440 000 euros au titre de l’indemnité principale.

Il propose, à l’instar de l’EPFNA, de fixer la date de référence au 27 mars 2024 et d’évaluer le bien, situé dans le quartier [Localité 6], à dominante résidentielle composée de maisons et d’ensembles de logements collectifs et à proximité duquel on trouve commerces et moyens de transport, constitué d’une maison à usage d’habitation de 100 m² comprenant deux appartements dont un avec débarras et garage et terrain engravillonné servant de passage pour accéder à la parcelle du fond YN [Cadastre 2], en bon état général du fait des travaux de rénovation récents et loué, sur la base de 7 des 11 termes de comparaison qu’il présente, portant sur des biens de nature et d’implantation comparables soit des transactions d’immeubles de rapport à usage exclusif d’habitation d’une surface utile entre 80 m² et 270 m² entre janvier 2023 et août 2025 situés dans un rayon de 3 000 m y compris sur les communes limitrophes compte-tenu d’un nombre de termes de comparaison insuffisant résultant de l’étude de marché, avec une plus-value pour la présence de droits à construire sur une superficie au sol de 100 m², le bâti actuel n’occupant que la moitié des droits.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

MOTIVATION

En application de l’article L. 213-4 du code de l’urbanisme, à défaut d’accord amiable sur le prix d’acquisition dans le cadre de l’exercice du droit de préemption urbain, le prix d’acquisition est fixé par le juge de l’expropriation. Ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, notamment d’indemnité de remploi. Le prix est fixé comme en matière d’expropriation sous les réserves suivantes : la date de référence est, pour les biens non situés dans une zone d’aménagement différé, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes publics révisant ou modifiant le PLU et délimitant la zone dans laquelle est située le bien.

La consistance du bien est appréciée à la date du jugement.

Sur la description du bien

Le transport sur les lieux est intervenu le 17 octobre 2025.

Le bien préempté est situé dans le quartier [Localité 6], situé entre les boulevards et la rocade métropolitaine, sur l'[Adresse 4] constituant une artère principale, axe direct entre les boulevards et la rocade.

Le quartier est à dominante résidentielle. On y trouve des commerces, des établissements scolaires, des services de santé, diverses activités et il est desservi par plusieurs lignes de bus.

Le bien est situé :

— à 3 minutes à pied d’un arrêt de la ligne G du réseau de [Localité 4] Métropole, bus à haut rendement de service qui rejoint notamment le centre-ville et la gare [Localité 7] et entre 2 et 5 minutes à pied des arrêts de deux autres lignes de bus,

— entre 2 et 6 minutes à pied de plusieurs écoles primaires, entre 7 et 15 minutes à pied ou 2 minutes en voiture de plusieurs collèges et entre 2 et 3 minutes en voiture de plusieurs lycées,

— à 5 minutes à pied de médecins et pharmacie, épiceries et boulangerie, restaurants et bars, 10 minutes à pied d’un parc ou square et 5 minutes en voiture d’hôpitaux ou cliniques, boucheries, supermarchés, banques et bureaux de poste, snacks, salles de sport, parcs et squares, cinémas.

La parcelle YN n° [Cadastre 1] constitue un ensemble de forme rectangulaire comprenant une maison à usage d’habitation élevée en R+1 sur cave, édifiée le long de l'[Adresse 4] et divisée en deux appartements de type T3 donnés à bail, le premier au rez-de-chaussée avec une petite terrasse couverte et le second au 1er étage, avec un garage/hangar à usage de garage et de bureaux ainsi qu’un terrain engravillonné et pour une petite partie enherbé, à usage de cour et parking.

La surface utile de la maison de 100 m² mentionnée dans la DIA est conforme aux données de l’application cadastrale. La surface retenue de 129 m² par l’expert mandaté par la SCI A.D.S. DE [Localité 2] confirme une surface utile de 100 m² pour la maison, à laquelle est ajoutée une surface pondérée de 29 m² pour les bureaux et le garage n’ayant fait l’objet que d’un mesurage succint par l’expert.

Il y a lieu de retenir une surface utile de 100 m².

Le bien est en très bon état, des travaux de rénovation ayant été réalisés en 2024.

Sur la date de référence

Par application des dispositions combinées des articles L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et L. 213-4 du code de l’urbanisme, auquel renvoie l’article L. 213-6 du même code, la date de référence est celle à laquelle la dernière révision du PLU modifiant la zone dans laquelle est située le bien en cause a été rendue opposable aux tiers.

Le bien est situé en zone UM8 au PLU.

L’EPFNA et le commissaire du gouvernement s’accordent sur la fixation de la date de référence au 27 mars 2024, date à laquelle la 11ème modification du PLU du 2 février 2024 a été rendue exécutoire.

La SCI A.D.S DE [Localité 2] ne se prononce pas.

Il y a lieu de retenir comme date de référence le 27 mars 2024.

Sur le prix

En application des articles L. 322-1 et L. 322-2 du code de l’expropriation, le prix du bien préempté, estimé à la date du jugement, est fixé en fonction de sa consistance à cette même date et de son usage effectif ou de sa qualification de terrain à bâtir à la date de référence.

Sur la méthode d’évaluation

En l’espèce, l’EPFNA et le commissaire du gouvernement retiennent la méthode par comparaison.

La SCI A.D.S DE [Localité 2] ne conteste pas le principe du recours à cette méthode. Elle insiste sur le prix auquel le dernier acquéreur qu’elle avait trouvé envisageait d’acquérir son bien (526 000 euros) et sur les caractéristiques propres (rénovation de la maison et du bâtiment annexe, vente indissociable de celle de la parcelle voisine pour un foncier de près de 1 500 euros constituant une opportunité exceptionnelle, rareté du bien) et la situation géographique très favorable du bien préempté dans le quartier très recherché de [Localité 5], qui lui a vallu de recevoir deux offres d’achat fermes en mois de six mois d’intervalle, ainsi que sur le prix de la vente de biens intrinsèquement similaires à [Localité 8].

La méthode par comparaison sera retenue.

Sur la détermination du prix

L’EPFNA retient 6 termes de comparaison correspondant à des cessions intervenues en 2023 et 2024.

Le terme de comparaison n°2 portant sur un bien situé à [Localité 9] et les termes de comparaison n°4 et 5 portant sur des biens de surfaces significativement plus grandes (169 m² et 174 m²), ils ne sont pas comparables au bien préempté. Ils doivent être écartés.

Le terme de comparaison n°6 porte sur l’acquisition par la SCI A.D.S DE VENCE de la parcelle YN n°[Cadastre 1] en 2023, dont la consistance a changé depuis les travaux réalisés. Il ne peut être retenu.

Le commissaire du gouvernement produit 11 termes de comparaison de cessions intervenues entre 2023 et 2025.

Les termes de comparaison n°4, 5, 7 et 8 correspondent aux termes de comparaison n°4, 5, 6 et 2 de l’EPFNA. Ils doivent être écartés.

Le terme de comparaison n°9 portant sur un bien situé à [Localité 9] et les termes de comparaison n°2, 3 et 10 portant sur des biens de surfaces significativement plus grandes (179 m², 265 m² et 235 m²), ils ne sont pas comparables au bien préempté. Ils doivent être écartés.

Le rapport d’expertise sur lequel la SCI A.D.S DE [Localité 2] se base pour former sa demande mentionne des termes de comparaison dont il ne précise pas les références de publication et qui ne peuvent en conséquence être retenus.

Il ressort des termes de comparaison pertinents retenus un prix moyen de 4 397 euros/m².

C’est donc sur la base de cette moyenne qui reflète l’état du marché pour ce type de bien, immeuble de rapport avec garage, qu’il convient de raisonner.

Outre la localisation prisée du bien, il est indéniable qu’il présente des qualités intrinsèques qui doivent être valorisées :

— un très bon état d’entretien du fait de travaux de rénovation récents

— une surface importante à usage de garage et de hangar

— un accès direct depuis un axe menant aux boulevards et à la rocade

— toutes commodités et services à proximité et une très bonne desserte en bus, notamment la ligne G permettant un accès rapide au centre-ville de [Localité 4] et à la gare [Localité 10]

— une surface importante de terrain avec des droits supplémentaires à construire et une vente indissociable de la parcelle voisine pour un foncier total de près de 1 500 m².

Pour ces raisons, il convient de retenir un prix unitaire de 4 900 euros, soit pour le bien de 100 m², un prix de 490 000 euros, outre 17 500 euros de frais de commission d’agence.

Sur les dépens

Conformément à l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, l’EPFNA supportera les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort,

FIXE au 27 mars 2024 la date de référence ;

FIXE à 490 000 euros, outre les frais de commission d’agence de 17 500 euros, le prix de la parcelle cadastrée section YN n°[Cadastre 3], d’une contenance totale de 660 m², sise [Adresse 3] sur le territoire de la commune de Bordeaux (33200), vendue par la SCI A.D.S DE VENCE et préemptée par l’Etablissement public foncier de Nouvelle-Aquitaine, TVA en sus le cas échéant, en valeur occupée ;

CONDAMNE l’Etablissement public foncier de Nouvelle-Aquitaine aux dépens.

La présente décision a été signée par, Madame Alice VERGNE, Juge de l’Expropriation, et par Madame Dorine LEE-AH-NAYE, greffier présent lors du prononcé.

Le Greffier Le Juge de l’Expropriation