R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER

(1ère Chambre)

JUGEMENT

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RENDU LE DIX DECEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

MINUTE N° :

DOSSIER N° RG 23/02198 – N° Portalis DBZ3-W-B7H-75OCE

Le 10 décembre 2024

JI/CB

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] prise en la personne de son syndic, la SAS SERGIC dont le siège social est sis [Adresse 5], immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 428 748 909, ayant établissement [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par M^e Marie-hélène CALONNE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat postulant et par la SELARL DELAHOUSSE, avocats au barreau d’AMIENS, avocat plaidant

DEFENDEURS

Mme [G] [C] veuve [X], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Julie RITAINE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat plaidant

Mme [R] [X]

née le 27 Mai 1974 à [Localité 12], demeurant [Adresse 4]

M. [V] [X], demeurant [Adresse 2]

défaillants faute d’avoir constitué avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Le tribunal était composé de Madame Jennifer IVART, désignée en qualité de juge unique en application des dispositions de l’article 803 du Code de procédure civile.

Le juge unique était assisté de Stéphanie SENECHAL, Greffière lors des débats et de Catherine BUYSE, Greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS – DÉLIBÉRÉ :

Les débats ont eu lieu à l’audience publique du : 08 octobre 2024.

A l’issue, les conseils ont été avisés que le jugement serait rendu le 10 décembre 2024 par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile issue de l’article 4 de la loi du 20 août 2004.

En l’état de quoi, le tribunal a rendu la décision suivante.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 6 mai 2023, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] pris en la personne de son syndic, la SAS Sergic, a fait assigner Mme [G] veuve [X] ainsi que M. [V] [X] et Mme [R] [X], les enfants de feu [N] [X] aux fins de paiement des charges de copropriétés dues depuis 2019.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 15 avril 2024, le Syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— condamner in solidum Mme [G] veuve [X] ainsi que ses deux enfants, M. [V] [X] et Mme [R] [X] à payer la somme de 11 858,19 euros au titre des charges arrêtées au 1er avril 2024, en principal, majorée des intérêts de retard au taux légal à compter du 17 mars 2023, date de l’ultime mise en demeure, et pour le surplus, à compter de la présente assignation,

— les condamner in solidum à payer la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— les condamner in solidum à payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappeler le caractère exécutoire de la décision à intervenir et dire n’y avoir lieu à l’écarter au visa de l’article 514 du code de procédure civile,

— condamner les défendeurs aux entiers dépens, en ce compris, outre le droit proportionnel prévu à l’article A 444-32 du code de commerce (ancien article 10 du Décret du 12 mai 1996) restant à la charge du créancier,

— débouter les défendeurs de toutes demandes reconventionnelles, additionnelles ou contraire.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 16 janvier 2024, Mme [G] [C] demande au tribunal de :

— au principal, constater que la preuve de la créance alléguée n’est pas établie, et débouter le Syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions, le condamner à verser une somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,

— subsidiairement, condamner in solidum Mme [G] [C] veuve [X] ainsi que ses deux enfants, M. [V] [X] et Mme [R] [X] à payer au syndicat de Copropriété de la [Adresse 11], les charges dues,

— lui accorder des délais de paiement pour apurer sa dette,

— débouter le Syndicat des copropriétaires de sa demande de remboursement des frais nécessaires exposés par lui,

— débouter le Syndicat des copropriétaires de sa demande de versement de la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— statuer ce que de droit concernant les dépens.

Par message RPVA du 06 mars 2024, Maître [E] [L] a indiqué avoir dégagé sa responsabilité et ne plus intervenir au soutien des intérêts de Mme [G] [C] veuve [X].

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux conclusions des parties pour un exposé complet des moyens.

L’ordonnance de clôture a été fixée au 24 mai 2024. Après débats à l’audience du 8 octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 10 décembre 2024.

MOTIFS

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

L’article 10-1 prévoit que les frais nécessaires exposés par le Syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’Huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement sont à la charge du copropriétaire défaillant.

Il incombe ainsi au syndicat des copropriétaires, qui entend poursuivre le recouvrement de charges de copropriété et des autres frais, de rapporter la preuve de sa créance et de prouver que le copropriétaire qu’il assigne est effectivement débiteur des sommes réclamées, en produisant tous les documents utiles pour justifier sa demande.

Pour s’opposer à la demande, Mme [X] fait valoir que :

— les décomptes de répartition de charges concernant la période litigieuse ne sont pas versés aux débats,

— le procès-verbal d’approbation des comptes de l’exercice 2020/2021 n’est pas versé aux débats,

— certaines pièces n’ont pas été communiquées dans le cadre de la présente instance,

— le règlement de copropriété est difficilement compréhensible,

— les frais de l’article 10-1 ne sont pas établis.

A titre subsidiaire, elle fait valoir que chaque indivisaire supporte les pertes proportionnellement

à ses droits dans l’indivision. Elle souligne que le règlement de copropriété prévoit une clause de solidarité. Elle sollicite en outre des délais de paiement.

***

En l’espèce, il convient de noter que les difficultés non contestées de paiement des charges (courrier du 2 novembre 2019) par Mme [X] ont commencé suite au décès de son époux en 2018 et dans un contexte de difficultés relatées par cette dernière quant au règlement de la succession.

Il reste qu’au soutien de sa demande en paiement, le syndicat de copropriétaire, verse aux débats :

* l’état descriptif de division et règlement de copropriété du domaine de l’Hermitage au [Localité 14], daté du 29 décembre 1969,

* les décomptes actualisés faisant état de la dette de charges (dernier état au 1er avril 2024),

* le procès-verbal de l’Assemblée générale annuelle du 19 octobre 2019 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019 ainsi que le budget prévisionnel du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020, outre le budget initial prévisionnel de l’exercice du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021,

* le procès-verbal de l’Assemblée générale annuelle du 29 janvier 2021 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020 ainsi que le budget prévisionnel du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021, ainsi que le budget initial prévisionnel du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022,

* le procès-verbal de l’Assemblée générale annuelle du 30 octobre 2021 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021 ainsi que le budget prévisionnel du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022, outre le budget initial prévisionnel de l’exercice du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023,

* le procès-verbal de l’Assemblée générale annuelle du 26 novembre 2022 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022, ainsi que le budget prévisionnel du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, outre le budget initial prévisionnel de l’exercice du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024,

* le procès-verbal de l’Assemblée générale annuelle du 21 octobre 2023 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, ainsi que le budget prévisionnel du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024, outre le budget initial prévisionnel de l’exercice du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025,

* les différents appels de fond, adressés à Mme [Y], détaillant le montant des sommes à répartir, les tantièmes totaux, les tantièmes de cette dernière et sa quote-part.

Hormis le courrier de 2019 relatant ses difficultés liées à la succession de son mari, par ailleurs père de deux enfants d’une précédente union, il n’apparait pas que Mme [Y] ait contesté sur le fond les sommes sollicitées à son encontre pendant plus de quatre années.

Les différents documents ont été adressés à Mme [C] en sa qualité de copropriétaire et dans le cadre de la présente procédure.

Concernant les frais sollicités, il ressort des différents courriers de relance que le montant des frais de mise en demeure sont détaillés, les lettres de mise en demeure et les lettres de relance sont versées aux débats, et le contrat de syndic fait référence aux tarifs sollicités. Il convient par conséquent de faire droit au paiement des sommes correspondant aux frais sollicités au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965, à l’exception des frais de l’assignation et des frais de constitution du dossier d’avocat qui relèvent des frais de justice, et des sommes au titre de la " LC aux héritiers/aff. [X] et honoraires de mutations " non explicitées.

Partant, la demande tendant à la condamnation de Mme [G] [C] veuve [X] sera accueillie à hauteur de :

* 11 030,53 euros (somme sollicitée expurgée des frais de l’article 10-1 et des frais de justice et autres frais non justifiés), somme majorée des intérêts de retard au taux légal à compter du 17 mars 2023, date de l’ultime mise en demeure, et pour le surplus, à compter de la présente assignation,

* 275 euros au titre des frais de mise en demeure et de relance, somme majorée des intérêts de retard au taux légal à compter du 17 mars 2023.

Le Syndicat de copropriétaire qui ne justifie pas d’un préjudice distinct de celui indemnisé par les intérêts de retard se verra rejeté de sa demande fondée sur la résistance abusive de Mme [C].

Mme [C] qui ne verse aucun élément sur sa situation personnelle verra sa demande de délais de paiement rejetée.

En revanche, dès lors que les différents procès-verbaux d’Assemblées générales ne font mention que de Mme [J] en qualité de copropriétaire, que les différents appels de fonds et les lettres de relances n’ont été adressés qu’à cette dernière, et que l’attestation notariée concernant le décès d'[N] [X] ne fait état que de manière générale de la qualité d’héritier de ses deux enfants, sans autre précision sur le sort de l’immeuble du [Localité 14], voir même sur la qualité de propriétaire d'[N] [X] de son vivant, les demandes formées contre M. [V] [X] et Mme [R] [X] seront rejetées.

L’issue du litige implique de condamner Mme [Y] aux dépens de l’instance et à la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code procédure civile. La demande au titre des frais d’huissier de recouvrement, hypothétiques à la date du présent jugement, sera rejetée.

En application des articles 514 et suivant du code civil, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [G] [C] veuve [X] à payer au [Adresse 13] [Adresse 6] pris en la personne de son syndic, la SAS Sergic les sommes suivantes :

* 11 030,53 euros au titre des charges de copropriété, somme majorée des intérêts de retard au taux légal à compter du 17 mars 2023, date de l’ultime mise en demeure, et pour le surplus, à compter de la présente assignation,

* 275 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi de 1965 correspondant aux frais de mise en demeure et de relance, somme majorée des intérêts de retard au taux légal à compter du 17 mars 2023 ;

REJETTE la demande du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] pris en la personne de son syndic, la SAS Sergic, fondée sur la résistance abusive ;

REJETTE les demandes formées à l’encontre de M. [V] [X] et Mme [R] [X] ;

REJETTE la demande de délais de paiement formée par Mme [G] [C] veuve [X];

CONDAMNE Mme [G] [C] veuve [X] aux dépens ;

REJETTE la demande au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE Mme [G] [C] veuve [X] à payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT