COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

Syndic. de copro. [Adresse 4] c/ [X], Association APOGE, [S]

MINUTE N°

DU 22 Octobre 2024

N° RG 24/02815 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PZ6S

Grosse(s) délivrée(s)

à M^e CURCURU-BOLIER

Expédition(s) délivrée(s)

à M^e CHAMKI

à M^e VANZO

Le

DEMANDERESSE:

Syndicat des copropriétaires [Adresse 4]

Représenté par son syndic la SASU ACROPOLIS’IMMO

[Adresse 6]

[Localité 1]

représentée par M^e Christine CURCURU-BOLIER, avocat au barreau de NICE

DEFENDEURS:

Monsieur [T] [X]

né le 25 Septembre 1952 à

[Adresse 5]

[Localité 1]

représenté par M^e Frédéric VANZO, avocat au barreau de NICE

Association APOGE, prise en sa qualité de représentant légal de Mme [N] [S].

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Olfa CHAMKHI, avocat au barreau de NICE

Madame [N] [S]

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par M^e Olfa CHAMKHI, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Juge des contentieux de la protection : Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente, assistée lors des débats par M^me Delphine CHABERT, Greffier et lors du prononcé par M^me Delphine CHABERT qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 11 Septembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 18 Octobre 2024, prorogé au 22 Octobre 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 18 Octobre 2024, prorogé au 22 Octobre 2024,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 décembre 2015, Monsieur [T] [X], représenté par l’agence immobilière SUD AGENCE, a donné à bail à Madame [N] [S], majeure protégée assistée par l’APOGE en sa qualité de curateur, un appartement sis [Adresse 4] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel de 314,83 euros outre 53,36 euros à titre de provision mensuelle sur charges, pour une durée de trois ans.

Par jugement du 27 février 2014, le juge des tutelles du Tribunal d’instance de NICE a maintenu le placement de Madame [N] [S] sous curatelle renforcée pour une durée de 10 ans, ainsi que la désignation de l’association APOGE en qualité de curateur.

Vu les actes de commissaire de justice en date du 22 février 2024, auxquels il y a lieu de se reporter pour l’exposé de ses moyens et de l’intégralité de ses demandes, par lesquels le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la SASU ACROPOLIS’IMMO, a respectivement assigné Monsieur [T] [X], Madame [N] [S] et l’association APOGE, prise en sa qualité de curateur de Madame [N] [S], à comparaître devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE à l’audience du 14 mai 2024 à 14 heures, aux fins notamment :

à titre principal, de voir prononcer sur le fondement de l’article 1341-1 du code civil la résiliation du bail liant Madame [N] [S] et Monsieur [T] [X], de voir ordonner l’expulsion de Madame [N] [S], ainsi que celle de tous occupants de son chef de l’appartement dans les 8 jours de la signification de la décision à intervenir, avec au besoin le concours de la force publique, sous peine d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard courant pendant un délai d’un mois à l’expiration duquel elle pourrait être liquidée par le juge de l’exécution aux conditions prévues par la loi du 21 juillet 1991 ;à titre subsidiaire, sur le fondement de l’article 544 du code civil, de voir condamner solidairement Madame [N] [S] assistée par l’association APOGE et Monsieur [T] [X] à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts ; de voir condamner solidairement Madame [N] [S] assistée par l’association APOGE, et Monsieur [T] [X] au paiement d’une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Vu le jugement avant dire droit en date du 11 juillet 2024, par lequel le Juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats à l’audience du mercredi 11 septembre 2024 à 9 heures afin d’inviter les parties à faire valoir leurs observations sur la question de la compétence matérielle du tribunal judiciaire saisi en premier (juge délégué) par assignation du 16 novembre 2022 et sur la poursuite de la procédure ouverte et fondée sur l’assignation du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] ayant saisi le juge des contentieux de la protection du 22 février 2024 ;

Vu le jugement en date du 11 septembre 2024 par lequel le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de NICE a constaté le désistement par le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] de son action introduite par assignation du 16 novembre 2022 ;

Vu les dernières conclusions déposées par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] le 11 septembre 2024, au terme desquelles il reprend les demandes contenues dans son assignation ;

Vu les dernières conclusions déposées le 11 septembre 2024 par l’association APOGE, agissant ès qualité de curateur de Madame [N] [S], au terme desquelles :

elle fait valoir que les nuisances qui lui sont reprochées ne sont pas suffisamment graves pour faire droit à la demande de résiliation judiciaire du bail la liant avec Monsieur [T] [X] et sollicite qu’il soit constaté que les nuisances reprochées ont cessé, elle conclut au débouté de l’intégralité des demandes du syndicat des copropriétaires [Adresse 4],elle sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

Vu les dernières conclusions déposées par Monsieur [T] [X] le 11 septembre 2024, au terme desquelles :

il conclut au débouté de l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires [Adresse 4],il sollicite le prononcé de la résiliation du contrat de bail pour faute grave de Madame [N] [S] ainsi que son expulsion avec si nécessaire le concours de la force publique, il sollicite la condamnation de Madame [N] [S] solidairement avec l’association APOGE à le relever et le garantir de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre, il sollicite la condamnation de tout succombant à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu l’article 445 du code de procédure civile,

A l’audience, les parties, représentées, s’en réfèrent expressément à leurs écritures.

Le délibéré de l’affaire a été fixé au 18 octobre 2024.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la recevabilité de l’action oblique

L’article 1341-1 du code civil dispose que lorsque la carence du débiteur dans l’exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur, à l’exception de ceux qui sont exclusivement rattachés à sa personne.

En l’espèce, le cabinet ACROPOLIS’IMMO, en sa qualité de syndic en exercice du syndicat des copropriétaires [Adresse 4], a informé Monsieur [T] [X], copropriétaire, par lettre recommandée du 7 août 2018, des agissements et des nuisances causées par sa locataire Madame [N] [S]. Le cabinet ACROPOLIS’IMMO faisait état notamment d’odeurs nauséabondes émanant de l’appartement de Madame [N] [S] et se répandant dans l’ensemble des parties communes de l’immeuble ainsi que de son habitude de jeter des détritus par la fenêtre, et demandait expressément à Monsieur [T] [X] de faire cesser ses troubles. Cette lettre n’ayant été suivie d’aucun effet, l’assemblée générale des copropriétaires du 30 septembre 2021 a voté une résolution autorisant le syndic à agir en justice à l’encontre de Monsieur [T] [X] pour non-respect du règlement de copropriété par sa locataire.

Monsieur [T] [X] ne justifiant d’aucune diligence tendant à faire cesser les agissements de sa locataire contrairement au respect du règlement de copropriété, le syndicat des copropriétaires est par conséquent recevable à agir sur le fondement de l’article 1343-1 du code civil.

Sur la demande principale en résiliation judiciaire du contrat de bail

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Il ressort de l’article 1729 du code civil que si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

L’article 2.3.18 du contrat de bail stipule que le locataire et sa famille devront se conformer au règlement intérieur de l’immeuble et au règlement de copropriété existant dont il reconnait avoir eu, chez le mandataire du bailleur, communication des clauses non contraires au présentes et concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage privatif des parties communes.

En l’espèce, il est établi par les attestations concordantes de nombreux voisins, établies au cours du mois de novembre 2023, que Madame [N] [S] émet des cris notamment le soir et la nuit, effectue des allées et venues à toute heure du jour et de la nuit dans les parties communes de l’immeuble, troublant ainsi la tranquillité des voisins, et qu’une odeur nauséabonde se dégage de son appartement et se propage dans l’ensemble des parties communes de l’immeuble ainsi que dans les appartements du 3ème étage via les systèmes de VMC. Il est également démontré que Madame [N] [S] jette des détritus par la fenêtre, notamment des allumettes et des mégots de cigarette ayant provoqué des dommages sur le store d’un appartement situé au premier étage de l’immeuble. Plusieurs habitants de l’immeuble attestent enfin du comportement injurieux et agressif de Madame [N] [S] à leur égard, qui bouscule régulièrement ses voisins en donnant des coups d’épaule.

Plusieurs de ces troubles ont été dénoncés dès le 7 août 2018 par lettre recommandée avec accusé de réception adressée à Monsieur [T] [X], bailleur de Madame [N] [S], puis ont fait l’objet d’une pétition signée le 12 septembre 2022 et adressée au syndic de l’immeuble.

Les troubles causés par le manque d’hygiène de Madame [N] [S] sont confirmés par le procès-verbal établi le 24 novembre 2023 par commissaire de justice qui constate que Madame [N] [S] dégage une très forte odeur nauséabonde, mélange de tabac et de défaut d’entretien, persistant après son passage dans le hall d’entrée et que cette odeur est insoutenable dans l’ascenseur et sur le palier du troisième étage au niveau duquel se situe l’appartement de Madame [N] [S]. Le commissaire de justice constate que cette odeur provient distinctement de son appartement, et relève la présence d’un nombre important de moucherons autour de la porte d’entrée.

Il ressort de ces éléments que des violations graves et répétées de ses obligations par Madame [N] [S] sont suffisamment caractérisées et persistantes.

Il convient par conséquent de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs de Madame [N] [S] à compter de la présente décision et d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, de l’appartement sis [Adresse 4] à [Localité 7].

Le prononcé de l’expulsion avec au besoin le concours de la force publique constitue une mesure suffisamment incitative, rendant inutile le prononcé d’une astreinte.

Il convient de préciser que, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux, et qu’aucun élément en espèce ne justifie la réduction ou la suppression de ce délai.

Il sera rappelé que le sort des meubles et objets meublant le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le Tribunal ayant fait droit à la demande principale du syndicat des copropriétaires, il n’y a pas lieu de statuer sur ses demandes formulées à titre subsidiaire sur le fondement de l’article 544 du code civil et tendant à la condamnation de Monsieur [T] [X] et de Madame [N] [S] assistée par l’association APOGE au paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes reconventionnelles de Monsieur [T] [X]

Monsieur [T] [X], dont la négligence dans le respect par sa locataire du règlement de copropriété a contraint le syndicat des copropriétaires à agir en justice par la voie de l’action oblique, sera débouté de ses demandes tendant à la résiliation du bail d’habitation le liant à Madame [N] [S] et à l’expulsion de cette dernière.

Il sera également débouté de sa demande tendant à être relevé et garanti de toute condamnation pouvant être prononcée à son encontre, cette demande étant sans objet.

Sur les demandes accessoires

Madame [N] [S], assistée par l’association APOGE, agissant en sa qualité de curateur, et Monsieur [T] [X] succombant, ils seront condamnés aux entiers dépens de l’instance conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile. Madame [N] [S], assistée de son curateur l’association APOGE, sera condamnée à verser la somme de 400 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] et Monsieur [T] [X] sera condamné à verser une somme de 1.200 euros au syndicat des copropriétaires, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de condamnation solidaire au titre de l’article 700 précité, la solidarité ne se présumant pas conformément aux dispositions de l’article 1310 du code civil.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, version applicable à la date de la saisine de la juridiction,

L’exécution provisoire des décisions de première instance est de droit sauf à ce que la loi ou le juge en décident autrement.

En l’espèce, rien ne justifie d’écarter cette mesure.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort, publiquement par mise à disposition au greffe :

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 15 décembre 2015 entre Monsieur [T] [X] et Madame [N] [S], assistée de son curateur l’association APOGE, à la date du présent jugement aux torts exclusifs de Madame [N] [S] ;

ORDONNE l’expulsion de Madame [N] [S], assistée de son curateur l’association APOGE, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire de la locataire ou de tous occupants de son chef, il pourra être procédé à la procédure d’expulsion du logement litigieux sis à [Localité 7] [Adresse 4], avec le concours de la force publique, si nécessaire, conformément aux dispositions des articles L 411-1, L 412-1 à L 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles et objets meublant le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la SASU ACROPOLIS’IMMO, de sa demande d’astreinte ;

DEBOUTE Monsieur [M] [X] de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [N] [S], assistée de son curateur l’association APOGE, à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la SASU ACROPOLIS’IMMO, la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [T] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la SASU ACROPOLIS’IMMO, la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Madame [N] [S], assistée de son curateur l’association APOGE, au paiement de la moitié des dépens de l’instance, et Monsieur [T] [X] au paiement de l’autre moitié ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le Greffier Le Juge