Tribunal Judiciaire de Saint-Denis de la Réunion, Civil tp saint denis, 16 février 2026, n° 25/00527

TJ Saint-Denis de la Réunion 16 février 2026

Arguments

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Accepté
Décès du locataire
La cour a constaté que le décès de la locataire entraîne la résiliation automatique du bail, conformément à la loi.
Accepté
Absence de transfert de bail
La cour a jugé que les défendeurs n'avaient pas de droit d'occupation suite au refus de transfert du bail.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a ordonné l'expulsion des occupants, considérant leur occupation comme illégale.
Accepté
Maintien dans les lieux après résiliation du bail
La cour a jugé que la SIDR a droit à une indemnité d'occupation pour la période d'occupation illégale.
Accepté
Partie perdante
La cour a condamné les défendeurs aux dépens, considérant qu'ils étaient les parties perdantes.

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Sur la décision

Référence :	TJ Saint-Denis de la Réunion, civil tp saint denis, 16 févr. 2026, n° 25/00527
Numéro(s) :	25/00527
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	25 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Julien BARREMarie Françoise LAW YEN
Parties :	SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE LA REUNION ( S.I.D.R. )

Texte intégral

RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00527 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HFQJ

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le : 17/02/2026

à : M^e Julien BARRE

Copie exécutoire délivrée

le : 17/02/2026

à : M^e Marie Françoise LAW YEN

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

— -------------------

JUGEMENT

DU 16 FEVRIER 2026

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE LA REUNION (S.I.D.R.)

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Marie Françoise LAW YEN, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION substituée par M^e Valentin PAUL, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Madame [N] [H]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Julien BARRE de la SELARL BARRE ET ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION substitué par M^e Annabel FEGEAT, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

Monsieur [M] [U]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par M^e Julien BARRE de la SELARL BARRE ET ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION substitué par M^e Annabel FEGEAT, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Audrey AGNEL,

Assistée de : Samantha EDMOND, Greffière présente lors des plaidoiries

Sophie RIVIERE, Greffièr présente lors du prononcé

DÉBATS :

À l’audience publique du 01 Décembre 2025

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

La Société Immobilière du Département de la Réunion (SIDR) a donné à bail à Madame [B] [H] un appartement à usage d’habitation de type T5 situé au [Adresse 2] – [Localité 2] selon contrat prenant effet au 1er août 1989.

Madame [B] [H] est décédée le 4 octobre 2021.

Madame [N] [H], sa fille, et Monsieur [M] [U], son petit-fils, ont demandé à plusieurs reprises à la SIDR par des lettres du 25 octobre 2021, du 8 juin 2022 et du 12 avril 2024 le transfert du contrat de bail à leur profit.

Par une lettre du 13 juin 2024, la SIDR a informé Madame [N] [H] et Monsieur [M] [U] du refus de leur demande de transfert de bail au motif que la typologie du logement ne correspond pas à la composition familiale.

Après leur avoir fait délivrer le 13 janvier 2025 une sommation de déguerpir, la SIDR a, par des actes de commissaire de justice séparés du 19 juin 2025 remis à l’étude, fait assigner Madame [N] [H] et Monsieur [M] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation de plein droit du bail conclu entre la SIDR et Madame [B] [H] en raison de son décès survenu le 4 octobre 2021 ;

— la constatation de l’occupation sans droit ni titre du logement par Madame [N] [H] et Monsieur [M] [U] depuis le 5 octobre 2021 ;

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Madame [N] [H] et Monsieur [M] [U], sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir ;

— la condamnation in solidum de Madame [N] [H] et Monsieur [M] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 439,27 euros révisable à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux ;

— leur condamnation in solidum au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des entiers dépens comprenant les frais de la sommation du 13 janvier 2025.

A l’audience du 3 novembre 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, la SIDR, représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes dans les termes de l’acte introductif d’instance. Elle a contesté l’existence de tout bail verbal faisant valoir qu’elle avait refusé le transfert du contrat de bail au profit des défendeurs.

Madame [N] [H] et Monsieur [M] [U], représentés par leur conseil, ont repris oralement leurs dernières conclusions du 1er décembre 2025 et ont demandé au juge des contentieux de la protection de :

A titre principal,

— constater le défaut d’opposition de la SIDR et leur jouissance paisible du logement depuis le décès de la locataire initiale en 2021 ;

— débouter la SIDR de sa demande de résiliation du bail et ordonner l’exécution du bail selon les stipulations contractuelles ;

A titre subsidiaire,

— constater leur cohabitation avec la locataire défunte pendant plus d’un an avant son décès ;

— constater qu’ils remplissent les conditions d’attribution d’un logement social ;

— constater que la cession du bail est valide et qu’ils peuvent se maintenir dans les lieux ;

A titre infiniment subsidiaire,

— enjoindre à la SIDR de leur proposer une solution de relogement plus adaptée à leur situation;

— écarter l’exécution provisoire de la décision ;

En tout état de cause,

— débouter la SIDR de l’ensemble de ses demandes ;

— la condamner à leur payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 février 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR L’OCCUPATION SANS DROIT NI TITRE DU LOGEMENT :

Aux termes de l’article 14 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable à la date du décès de Madame [B] [H] : "(…) Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

— au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

(…) A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire (…)".

Il résulte des I et III de l’article 40 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le transfert prévu à l’article 14 précité ne s’applique aux organismes d’habitations à loyer modéré qu’à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire.

Il ressort de l’examen de l’entier dossier que le logement situé au [Adresse 2] – [Localité 2] est un appartement de type T5 de 73 m² et que Madame [N] [H] et Monsieur [M] [U] occupent seuls ce logement depuis le décès de Madame [B] [H] le 4 octobre 2021.

Madame [N] [H] et Monsieur [M] [U] ont réitéré à plusieurs reprises leur demande de transfert du contrat de bail à leur profit par des lettres du 25 octobre 2021, du 8 juin 2022 puis du 12 avril 2024.

Cette demande leur a été refusée par la SIDR le 13 juin 2024 et une sommation de déguerpir leur a été signifiée respectivement à personne et à domicile le 13 janvier 2025.

Dans ces circonstances et en dépit de la longueur de l’instruction de leur demande de transfert du contrat de bail, le refus opposé par la SIDR qui ne souffre d’aucune équivoque exclut la caractérisation de l’existence d’un bail verbal.

La demande tendant à ordonner l’exécution du bail selon les stipulations contractuelles doit donc être rejetée.

Le logement de type T5 situé au [Adresse 2] – [Localité 2] est actuellement occupé par deux personnes alors qu’il pourrait accueillir une famille plus nombreuse. Il est donc manifeste que ce logement est sous-occupé.

Le logement litigieux étant inadapté à la taille du ménage, Madame [N] [H] et Monsieur [M] [U] ne sont pas fondés à solliciter le transfert du droit au bail de Madame [B] [H].

En l’absence de toute personne remplissant les conditions requises pour un tel transfert, il y a lieu de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail concernant le logement situé au [Adresse 2] – [Localité 2] au 4 octobre 2021, date du décès de Madame [B] [H].

Madame [N] [H] et Monsieur [M] [U] étant sans droit ni titre, il y a lieu d’ordonner leur expulsion du logement situé au [Adresse 2] – [Localité 2] dans les conditions précisées dans le dispositif de la présente décision.

La bailleresse disposant déjà en droit de voies d’exécution suffisantes pour faire procéder à l’exécution de la présente décision, il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte.

En outre, il convient d’enjoindre à la SIDR de recevoir Madame [N] [H] et Monsieur [M] [U] pour étudier les possibilités de relogement dans un logement plus petit pour lesquels les intéressés peuvent être prioritaires conformément aux dispositions précitées de l’article 40 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

II. SUR LES INDEMNITÉS D’OCCUPATION :

La SIDR est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Madame [N] [H] et Monsieur [M] [U] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants à compter du 4 octobre 2021, date de la résiliation de plein droit du bail à raison du décès de Madame [B] [H], et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux loués.

La SIDR justifie d’un montant de loyer de 439,27 euros par mois toutes charges comprises.

Il appert à la lecture du décompte produit que Madame [N] [H] et Monsieur [M] [U] sont à jour du paiement des indemnités d’occupation au 24 octobre 2025.

En conséquence, Madame [N] [H] et Monsieur [M] [U] seront seulement condamnés in solidum à verser à la SIDR une indemnité d’occupation mensuelle de 439,27 euros révisable, à compter du 26 janvier 2026, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [N] [H] et Monsieur [M] [U], parties perdantes, supporteront la charge de l’intégralité des dépens de l’instance, en ce compris les frais de la sommation de déguerpir.

Au regard de l’équité et des situations respectives des parties, il n’y a pas lieu de condamner Madame [N] [H] et Monsieur [M] [U] au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La SIDR sera donc déboutée de ce chef de demande.

La SIDR n’étant pas tenue au paiement des dépens, Madame [N] [H] et Monsieur [M] [U] doivent être déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’exécution provisoire est compatible avec la nature de l’affaire, dès lors que Madame [N] [H] et Monsieur [M] [U] sont informés à tout le moins depuis le 13 janvier 2025, date de la sommation de déguerpir, de l’intention de la SIDR de récupérer le logement, et à défaut de libération des lieux, d’engager la procédure d’expulsion.

Il n’y a donc pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] – [Localité 2] au 4 octobre 2021, date du décès de Madame [B] [H].

CONSTATE que Madame [N] [H] et Monsieur [M] [U] sont occupants sans droit ni titre de l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] – [Localité 2] depuis le 5 octobre 2021.

EN CONSÉQUENCE :

ORDONNE à Madame [N] [H] et Monsieur [M] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement.

AUTORISE la SIDR à faire procéder à l’expulsion de Madame [N] [H] et Monsieur [M] [U] ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [N] [H] et Monsieur [M] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

DIT n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte.

CONDAMNE in solidum Madame [N] [H] et Monsieur [M] [U] à verser à la SIDR une indemnité d’occupation mensuelle de 439,27 euros révisable, à compter du 16 février 2026, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

ENJOINT à la SIDR de recevoir Madame [N] [H] et Monsieur [M] [U] pour étudier les possibilités de relogement dans un logement plus petit pour lesquels les intéressés peuvent être prioritaires.

DÉBOUTE la SIDR de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE in solidum Madame [N] [H] et Monsieur [M] [U] au paiement des entiers dépens, en ce compris les frais de la sommation de déguerpir.

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 16 février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Audrey AGNEL, Vice-présidente, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE