Tribunal de Proximité

[Adresse 2]

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Tel : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00908 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76IZ5

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 20 Octobre 2025

[H] [V]

C/

[Y] [S]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

DU 20 Octobre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

M. [H] [V]

né le 05 Novembre 1958 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Sophie GRAUX, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEUR

M. [Y] [S]

né le 18 Juin 1986 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 18 Septembre 2025

Guy DRAGON, Juge, assisté de Lucie DE COLNET, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 20 OCTOBRE 2025, date indiquée à l’issue des débats par Guy DRAGON, Juge, assisté de Lucie DE COLNET, Greffier

1

PRESENTATION DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 avril 2021, M. [H] [V] a donné à bail à M. [Y] [S] un logement situé [Adresse 3] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 460,00 euros, payable d’avance le 1er de chaque mois, outre 40,00 euros de charges.

En présence de loyers impayés, M. [H] [V] a, par acte de commissaire de justice signifié le 19 mars 2025, fait commandement au preneur d’avoir à lui payer la somme de 5450,00 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de février 2025, outre 162,08 euros de frais, en se prévalant des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

La CCAPEX a été saisie de la situation d’impayé de loyer par courrier électronique du 20 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 12 juin 2025, M. [H] [V] a fait citer M. [Y] [S] devant le juge des contentieux de la protection de Montreuil-sur-Mer lui demandant :

— de prononcer la résiliation du bail meublé pour défaut de paiement des loyers et charges conformément aux dispositions de l’article 1728-2° et 1741 du code civil ;

— d’ordonner l’expulsion de M. [Y] [S], de ses biens et de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ; ;

— de condamner M. [Y] [S] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, soit la somme de 500,00 euros par mois, incluant la provision pour charges de 40,00 euros, jusqu’à la libération effective des lieux ;

— de le condamner également à lui payer la somme de 7450,00 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 10 juin 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 19mars 2025, date de la signification du commandement de payer ;

— de le condamner à lui payer la somme de 1200,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de le condamner enfin aux entiers dépens, en ce compris le commandement de payer du 19 mars 2025 et les dénonciations à la sous-préfecture et à la CCAPEX.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la Préfecture par voie électronique avec avis de réception du 24 juin 2025.

M. [H] [V], représenté par son conseil maintient ses demandes et actualise sa demande de paiement à la somme de 8950,00 euros arrêtée au 17 septembre 2025.

M. [Y] [S], régulièrement cité à sa personne n’a pas comparu et ne s’est pas fait valablement représenter.

Le juge a donné connaissance du diagnostic social et financier puis l’affaire a été mise en délibéré au 20 octobre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

L’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la saisine de CCAPEX est intervenue par voie électronique avec avis de réception le 20 mars 2025.

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement prévu au V du présent article.

En l’espèce, la notification de l’assignation aux services de la Préfecture est intervenue par voie électronique le 24 juin 2025, plus de six semaines avant la première audience.

L’action en résiliation de bail est recevable.

Sur le prononcé de la résiliation du bail

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs l’article 1741 du même code dispose que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leur engagement.

La résiliation du bail ne prend effet que du jour de la décision judiciaire.

Enfin l’article 1184 du code civil précise que la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

En l’espèce, il est constant que les causes du commandement de payer du 19 mars 2025 sont demeurées impayées dans le délai imparti de deux mois ayant suivi le commandement, lequel rappelait l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l’article 1184 du code civil.

Ce comportement fautif de M. [Y] [S] qui laisse impayé les termes de son loyer depuis de nombreux mois justifie que soit prononcée la résiliation du bail au torts exclusifs de ce dernier.

Cette résiliation prendra effet à la date du présent jugement.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges :

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Au soutien de sa demande en paiement, le bailleur produit le contrat de bail conclu le 10 avril 2021, le commandement de payer du 19 mars 2025, un décompte de créance au 17 septembre 2025.

Au vu de ces pièces, M. [Y] [S] sera condamné au paiement de la somme de 8950,00 euros au titre des loyers et charges impayés au 17 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 19 mars 2025 sur la somme de 5450,00 euros et à compter de la date du présent jugement pour le surplus.

Sur la suspension de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 24-V de la Loi du 06 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement de trois ans au plus, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce M. [Y] [S], n’a pas repris le paiement des loyers courants avant l’audience de sorte qu’il ne peut prétendre obtenir des délais de paiement sur le fondement des dispositions précitées.

Le tribunal relève par ailleurs que la dette locative a sensiblement augmentée depuis la délivrance du commandement de payer et qu’il résulte du diagnostic social et financier que celle-ci a pour origine l’instabilité professionnelle de M. [Y] [S], qui travaille en CDD en qualité de cuisinier avec des pauses entre les différents contrats.

Dans ce contexte aucun délai ne peut être accordé au preneur qui ne justifie pas être en situation de régler sa dette locative.

Il convient en conséquence d’ordonner à M. [Y] [S], ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser le bailleur à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Sur les autres demandes :

Sur les dépens

Selon l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de dire que M. [Y] [S], succombant à l’instance, supportera la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il convient, en tenant compte de la situation économique respective des parties, de rejeter la demande de paiement de la somme de 1200,00 euros de M. [H] [V] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient enfin de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, par application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en premier ressort par jugement réputé contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action tendant à la résiliation du bail ;

CONDAMNE M. [Y] [S] à payer à M. [H] [V] la somme de 8950,00 euros au titre des loyers et charges impayés au 17 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 19 mars 2025 sur la somme de 5450,00 euros et à compter de la date du présent jugement pour le surplus ;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ;

PRONONCE la résiliation du bail relatif au logement situé [Adresse 3] , conclu le 10 avril 2021, entre M. [H] [V], d’une part et M. [Y] [S], d’autre part à la date du présent jugement ;

ORDONNE à M. [Y] [S] de quitter les lieux dans le mois de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut M. [H] [V] sera autorisé à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef ;

RAPPELLE alors que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux ;

CONDAMNE M. [Y] [S] à payer à M. [H] [V] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de maintien du bail, jusqu’à son départ effectif des lieux, soit la somme mensuelle de 500,00 euros ;

CONDAMNE M. [Y] [S] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer de l’assignation et de leurs notifications ;

REJETTE la demande en paiement de la somme de 1200,00 euros de M. [H] [V] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et l’en déboute ;

REJETTE toutes autres demandes des parties.

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition le 20 octobre 2025,

La greffière Le juge