Tribunal Judiciaire

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N° RG 24/01203 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-755C5

JUGEMENT

DU : 07 Août 2025

[S] [W]

C/

[J] [H]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 07 août 2025

Jugement rendu le 07 Août 2025 par Maxime SENECHAL, juge des contentieux de la protection, assisté de Pauline CARON, greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEURS

M. [S] [W]

né le 20 Mai 1953, demeurant [Adresse 2]

Comparant

Mme. [B] [N] épouse [W]

née le 29 février 1956 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

Non comparante

ET :

DÉFENDEUR

Mme [J] [H]

née le 01 Avril 1976 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3]

Assistée par M^e Tania NORMAND, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER (Aide juridictionnelle totale par décision du bureau d’aide juridictionnelle de BOULOGNE-SUR-MER en date du 05 février 2025)

DÉBATS : 12 juin 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 24/01203 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-755C5 et plaidée à l’audience publique du 12 juin 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 07 Août 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er août 2021, M. [S] [W] et Mme [B] [N] épouse [W] ont consenti un bail d’habitation à Mme [J] [H] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 8], moyennant le paiement d’avance le 10 du mois d’un loyer mensuel de 550,00 euros et d’une provision pour charges de 50,00 euros.

Par acte de commissaire de justice du 2 mai 2024, les bailleurs ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 11 704,00 euros au titre de l’arriéré locatif.

Cette somme n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

Par acte de commissaire de justice délivrée le 9 juillet 2025, M. [S] [W] et Mme [B] [N] épouse[W] ont assigné Mme [J] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer pour demander de :

— prononcer la résiliation du contrat de location pour défaut de paiement des loyers et à compter du jugement à intervenir ;

— dire et juger qu’à défaut de départ volontaire, il sera procédé à l’expulsion de la défenderesse de corps et de biens, ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours et l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

— condamner la défenderesse au paiement de la somme en principal de 12 674,00 euros, montant de l’arriéré des loyers arrêté au 2 juillet 2024, outre les loyers non échus au jour de la signification de l’assignation mais qui seront éventuellement exigibles et impayés au jour de l’audience ;

— fixer et condamner la défenderesse au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges mensuelles, soit 600,00 euro et ce à compter du prononcé de la résiliation jusqu’à la libération des lieux ;

condamner la défenderesse au paiement de la somme de 300,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la défenderesse en tous les frais et dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 29 juillet 2024. Le diagnostic social et financier n’a pas pu être réalisé, la locataire n’ayant pas honoré le rendez-vous fixé par le travailleur social.

Le dossier a été appelé une première fois le 03 octobre 2024 et a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties.

À l’audience du 12 juin 2025, M. [S] [W] sollicite le maintien des demandes contenues dans l’assignation et actualise la demande principale en paiement à la somme de 12 494,00 euros arrêtée au 12 juin 2025.

Il accepte l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la résiliation à la locataire.

Mme [B] [N] épouse [W] ne comparait et n’est pas représentée.

Mme [J] [H], assistée par son conseil, sollicite des délais de paiement avec effets suspensifs de la résiliation à hauteur de 350,00 euros, en plus du loyer courant. Elle s’oppose à la demande formulée par M. et Mme [W] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle ne conteste pas le montant de la dette et explique qu’elle espérait que la CAF prenne en charge partiellement sa dette mais qu’elle n’a toujours pas de nouvelle de l’organisme.

Elle indique percevoir entre 1200 et 1600 euros de revenus mensuels et hébergé trois de ses enfants.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de résiliation du bail et ses conséquences :

Sur la recevabilité :

M. [W] et Mme [N] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond :

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus », et l’article 1224 du code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, malgré le commandement de payer qui lui a été signifié le 2 mai 2024, Mme [H] n’a manifestement pas réglé la dette locative de 11 704 euros qui y était mentionnée.

M. [W] et Mme [N] versent ainsi aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 12 juin 2025, Mme [H] leur devait la somme de 12 494 euros, échéance de juin incluse.

La défenderesse n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Compte-tenu de ce montant, mis en perspective avec la durée du bail, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de Mme [H].

Cependant, l’article 1228 du code civil dispose que « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts » et l’article 1343-5 du même code dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

Par ailleurs, selon l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le législateur ne pouvant pas placer le locataire pour lequel la résiliation du bail a été constaté dans une situation plus favorable que celui qui a vu la résiliation de son bail prononcé, il y a lieu d’accorder des délais de paiement suspensifs des effets de la résiliation à Mme [H], si celle-ci remplit les conditions posées à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il ressort des pièces produites et des déclarations à l’audience que Mme [H] a repris le paiement des loyers courants et a une situation financière lui permettant d’apurer sa dette si des délais de paiement lui sont accordés. De plus, le bailleur est d’accord pour que la locataire se maintienne dans les lieux et apure sa dette sur 36 mois.

Des délais de paiement suspensifs des effets du prononcé de la résiliation du bail seront alors accordés à Mme [H], selon les modalités ci-après précisées.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, le contrat de bail se poursuivra à l’issue de ce plan à défaut de congé ou de résiliation amiable.

En revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire.

Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, les bailleurs seront autorisés à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résolution du bail, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant qui sera fixé à 600,00 euros.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés aux demandeurs ou à leur mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [H], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande de M. [W] et Mme [N] épouse [W] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [J] [H] à payer à M. [S] [W] et Mme [B] [N] épouse [W] la somme de 12 494,00 euros (douze mille quatre cent quatre-vingt-quatorze euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 juin 2025, échéance de juin incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 9 juillet 2024 ;

AUTORISE Mme [J] [H] à se libérer de sa dette en 35 mensualités de 350,00 euros (trois cent cinquante euros) et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et en intérêts ;

DIT que le premier règlement devra intervenir le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

PRONONCE la résiliation du contrat conclu le 1er août 2021 entre M. [S] [W] et Mme [B] [N] épouse [W] (bailleurs), d’une part, et Mme [J] [H], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 8], uniquement pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception ;

dans l’hypothèse de cette résiliation,

CONDAMNE Mme [J] [H] à payer à M. [S] [W] et à Mme [B] [N] épouse [W] le solde de la dette locative ;

AUTORISE M. [S] [W] et Mme [B] [N] épouse [W], à défaut pour Mme [J] [H], d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion de l’appartement, objet du bail, ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

CONDAMNE Mme [J] [H] à verser à M. [S] [W] et Mme [B] [N] épouse [W] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 600 euros (six cents euros) par mois, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs aux bailleurs ;

et en tout état de cause,

CONDAMNE Mme [J] [H] à payer à M. [S] [W] et Mme [B] [N] épouse [W] la somme de 150 euros (cent cinquante euros) au titre des frais irrépétibles,

CONDAMNE Mme [J] [H] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 août 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,