Minute N° 25/00158

R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER

O R D O N N A N C E D E R E F E R E

RENDUE LE VINGT ET UN MAI DEUX MIL VINGT CINQ

ORDONNANCE DU : 21 Mai 2025

NUMERO RG : N° RG 25/00043 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76D2E

JUGE DES REFERES : Gabrielle DELCROIX, Juge

GREFFIERE LORS DES DEBATS : Gaetan DELETTREZ

GREFFIERE LORS DU DELIBERE : Mélanie MAUCLERE

Débats tenus à l’audience du : 30 Avril 2025

AFFAIRE :

DEMANDERESSE

Madame [O] [E]

née le 15 Février 1957 à [Localité 11]

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Catherine PFEFFER, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, substituée par M^e Fabienne ROY-NANSION, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

DEFENDEURS

Madame [G] [V] épouse [X]

née le 14 Juin 1978 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 1]

Monsieur [R] [X]

né le 19 Mars 1978 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 1]

Tous deux représentés par Maître Alex DEWATTINE de la SELARL NEOS AVOCATS CONSEILS, avocats au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

Monsieur [M] [Z]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Jean CHROSCIK, avocat au barreau d’ARRAS

S.A.R.L. BLT

dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 29 avril 2022, Mme [E] a acquis auprès de M. et Mme [X] une maison à usage d’habitation située [Adresse 4] à [Adresse 9].

L’entreprise Geoxia Nord-Ouest a procédé à la construction de l’immeuble.

Le procès-verbal de réception a été signé le 3 janvier 2020.

M. et Mme [X] ont souscrit une assurance dommages-ouvrage auprès de la compagnie Axa Corporate Solutions Assurance.

Invoquant avoir constaté en fin d’année 2023 des désordres dans son immeuble, Madame [O] [F] veuve [E] a, par actes de commissaire de justice des 5, 21 et 25 février 2025,fait assigner M. [M] [Z], entrepreneur individuel exerçant sous l’enseigne [Z] bâtiment, M. [R] [X], Mme [G] [V], épouse [X] et la SARL BLT devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer aux fins de désignation d’un expert judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

Elle explique qu’en fin d’année 2023, elle a constaté la présence importante d’eau dans le vide sanitaire, ce qui a entraîné une disjonction du réseau électrique compte tenu de fourreau posé à même les remblais ; qu’elle a saisi l’assureur dommages-ouvrage lequel a diligenté des expertises ; que les investigations réalisées et la recherche de fuite, concluaient que l’affaissement de la dalle béton extérieure formant la terrasse avait pour conséquence de diriger toutes les eaux pluviales vers les pieds de façade et était la cause du remplissage du vide sanitaire.

En outre, elle indique qu’elle a constaté une consommation d’énergie supérieure à celle annoncée par le DPE fourni par les anciens propriétaires ; qu’elle a fait réaliser un nouveau diagnostic auprès de la société DEFIM ; que selon le rapport du 2 mai 2023, la consommation énergétique réelle est de l’ordre de 88 kW h/ m2/ an, alors que le DPE fourni lors de la vente annonçait une consommation d’énergie équivalente à 32,2 kW h/m2/ an ; que le DPE réalisé en 2023 pointe également des anomalies qui ne figurent pas dans le précédent : 2 prises électriques sont situées à une distance proscrite de la baignoire.

Elle ajoute qu’elle a constaté la formation de salpêtre sur les joints entre les carreaux de carrelage à proximité des menuiseries extérieures ; que l’expert mandaté par l’assureur dommages-ouvrage notait déjà être intervenu pour un dommage identique à la demande des anciens propriétaires le 4 janvier 2022 ; que l’expert indiquait que les seuils béton préfabriqués ne respectait pas le DTU, de sorte que l’eau pouvait être absorbée par la chape via de légères pénétrations en pied de tableaux maçonnés ; que la responsabilité des entreprises en charge des lots maçonnerie et menuiseries extérieures est susceptible d’être engagée.

Dans leurs conclusions signifiées par voie électronique le 9 avril 2025 et soutenues à l’audience, M. et Mme [X] demandent au juge des référés de :

— débouter Mme [E] de ses demandes à l’encontre de M. et Mme [X] ;

— condamner Mme [E] à verser à M. et Mme [X] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [E] aux entiers dépens.

S’agissant de l’eau dans le vide sanitaire, ils expliquent qu’il a été confirmé par le rapport dommages-ouvrage que la présence d’eau dans le vide sanitaire n’est pas anormale ; que si une importante présence d’eau a pu être constatée, les dates étaient en corrélation avec les importantes crues subies sur le secteur en 2023-2024 ; qu’aucune action en vices cachés ne peut être envisageable car cet événement n’a pas eu lieu lorsqu’ils étaient propriétaires ; que l’assureur dommages-ouvrage a considéré que les désordres n’étaient pas de nature décennale en raison des événements métérologiques ; qu’il n’existe aucune raison valable de réputer non écrite une clause de l’acte de vente qui informe l’acquéreur d’un vice.

Ils ajoutent que s’agissant de l’insuffisance ou l’inexistence de pente des écoulements des eaux usées, le rapport dommages-ouvrage confirme qu’il n’existe pas de désordres ; que les anomalies électriques relèvent de la responsabilité de l’établissement de diagnostic ; que la fixation du robinet existait avant la vente et était visible.

Dans ses conclusions signifiées par voie électronique le 19 mars 2025 et soutenues à l’audience, M. [Z], entrepreneur individuel exerçant sous l’enseigne [Z] bâtiment, demande au juge des référés de :

— débouter Mme [E] de sa demande d’expertise à son encontre ;

— le mettre hors de cause ;

— condamner Mme [E] à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [E] aux entiers dépens.

Il explique que son entreprise n’a procédé à la pose que des menuiseries, et surtout uniquement de trois d’entre elles ; que ces menuiseries ont été posées dans le bâtiment principal ; que dans la mesure où les menuiseries ont été fournies par Geoxia, si une difficulté se présentait sur les menuiseries, elle concernerait cette dernière ; qu’à aucun moment la pose des menuiseries n’a été remise en cause tant par l’assureur dommages-ouvrage que par Mme [E] ; que concernant les infiltrations, ces dernières sont constatées au niveau du vide sanitaire ; que les menuiseries ne sont pas concernées.

A l’audience, la SARL BLT (assignée selon les modalités de l’article 656 du code de procédure civile) n’a pas comparu ni constitué avocat.

A l’issue des débats, les parties ont été avisées de la mise à disposition de la présente ordonnance au greffe le 21 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la mesure d’instruction :

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment en référé.

Aucune condition relative à l’urgence ou à l’absence de contestation sérieuse n’est requise en la matière. Si les dispositions de l’article 146 du code de procédure civile ne sont par ailleurs pas applicables au référé-expertise, il appartient cependant au demandeur d’établir l’intérêt probatoire de la mesure d’instruction sollicitée, même en présence d’un motif légitime.

L’appréciation du motif légitime de nature à justifier l’organisation d’une mesure d’instruction doit être envisagée au regard de la pertinence des investigations demandées et de leur utilité à servir de fondement à l’action projetée qui ne doit pas manifestement être vouée à l’échec.

Par ailleurs, lorsqu’il s’agit d’apprécier si les critères du référé aux fins d’expertise sont réunis, la juridiction peut valablement porter une appréciation sur une question juridique, qui n’a toutefois aucune autorité de chose jugée à l’égard de la juridiction ultérieure éventuellement saisie au fond.

La mission d’expertise ne peut pas présenter un caractère général, mais doit porter sur les seuls désordres dont la survenance est attestée par les preuves rapportées à l’appui de la demande d’expertise.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que Mme [E] justifie de l’existence de désordres dans son immeuble acquis auprès de M. et Mme [X].

Dans le rapport dommages-ouvrage du 31 janvier 2024, la SAS IXI Groupe fait état des désordres suivants :

— les désordres relatifs au vide sanitaire : il est constaté des traces d’humidité sur les parois latérales mettant en exergue la présence d’eau récente dans cet espace ; les réseaux électriques sont posés directement sur les remblais ; le mur extérieur en parpaing ceinturant le vide sanitaire semble dépourvu d’étanchéité ou de nattes drainantes types delta MS, l’eau contenue dans le terrain périphérique peut donc migrer au travers de ces parois et remplir le vide sanitaire ; certains regards périphériques d’eau pluviale sont en charge, alors que d’autres ne le sont pas, ce qui pourrait révéler un défaut d’étanchéité de ces éléments participants à l’apport d’eau dans le vide sanitaire ; les aménagements extérieurs en façade avant sont au-dessus de la coupure de capillarité de l’habitation d’autant que le plancher du rez-de-chaussée est équipé d’un plancher chauffant de telle sorte que le niveau de la dalle brute se situe à au moins 16 centimètres du niveau fini ; la terrasse béton réalisée par l’ancien propriétaire, est en pente inversée vers la façade de l’habitation et a pour conséquence directe la migration des eaux de pluie vers le vide sanitaire.

L’expert précise que les conditions métérologiques particulières et exceptionnelles sont une hypothèse complémentaire pouvant expliquer les inondations récentes dans le vide sanitaire.

— les désordres relatifs à la pente des écoulements des eaux usées : il est relevé une éventuelle très légère insuffisance de la pente, mais sans aucune conséquence particulière ;

— les désordres relatifs aux anomalies électriques : les deux prises électriques sont situées à moins de 60 centimètres de la baignoire ; l’écart de consommation énergétique entre les deux rapports peut résulter d’une erreur d’appréciation de l’un des deux organismes.

— les désordres relatifs au robinet de la baignoire : la robinetterie de la baignoire présente un défaut de stabilité.

Dans son diagnostic de performance énergétique du 2 mai 2023, la société DEFIM a estimé les coûts annuels d’énergie du logement entre 740 et 1 060 euros par an, alors que le diagnostic de performance énergétique annexé à l’acte de vente mentionne la somme de 352,40 euros.

Le caractère légitime de la demande d’expertise résulte ainsi de la nécessité de déterminer la nature des désordres, non-façons ou malfaçons invoqués par Mme [E], de rechercher leurs origines, leurs causes exactes et leur incidence sur l’immeuble afin de permettre au juge du fond de déterminer s’ils relèvent ou non de l’une des garanties dont bénéficie la requérante.

Sur la demande d’expertise présentée à l’encontre de M. et Mme [X] :

L’acte de vente contient une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés selon laquelle : “L’acquéreur prend le bien dans l’état dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison : des vices apparents, des vices cachés. S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas : si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’acquéreur a également cette qualité, ou s’il est prouvé que l’acquéreur dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur”.

Il est précisé en page 12 du même acte que “le vendeur déclare avoir réalisé par lui-même la dalle de la terrasse, sans intervention de professionnel. L’acquéreur a constaté la présence d’un affaissement au milieu de la dalle, ce dont il déclare faire son affaire personnelle de l’achèvement des travaux de réalisation de cette terrasse.”

En l’espèce, bien que la clause de l’acte de vente ci-dessus reproduite stipule que Mme [E] avait connaissance de l’affaissement de la dalle, elle ne permet pas pour autant d’établir, avec l’évidence requise en référé, qu’elle a eu connaissance des désordres pouvant éventuellement en résulter et de leurs conséquences. Il appartiendra au juge du fond, éventuellement saisi sur la base des conclusions expertales, de se prononcer sur les responsabilités encourues et le cas échéant, sur l’incidence d’une telle clause.

Par conséquent, la responsabilité de M. et Mme [X] étant susceptible d’être engagée, il apparaît nécessaire qu’ils participent aux réunions d’expertise.

Sur la demande d’expertise présentée à l’encontre de M. [Z], exerçant sous l’enseigne [Z] bâtiment :

Il résulte d’une facture du 7 octobre 2019 que M. [Z], exerçant sous l’enseigne [Z] bâtiment, a procédé à la pose des menuiseries extérieures.

En l’espèce, Mme [E] a constaté la formation de salpêtre sur les joints entre les carreaux de carrelage à proximité des menuiseries extérieures.

Dès lors, la responsabilité de la société de M. [Z], sur laquelle il appartiendra au juge du fond ultérieurement saisi de se prononcer, ne peut être exclue à ce stade de la procédure, de sorte qu’il est nécessaire qu’il soit partie aux opérations d’expertise.

Sur la demande d’expertise présentée à l’encontre de la SARL BLT :

Il résulte de la liste des entreprises participant à la construction que la SARL BLT s’est vue confier le lot maçonnerie.

En l’espèce, Mme [E] a constaté la formation de salpêtre sur les joints entre les carreaux de carrelage à proximité des menuiseries extérieures.

Dès lors, la responsabilité de la SARL BLT est susceptible d’être engagée, de sorte qu’il est nécessaire qu’elle soit partie aux opérations d’expertise.

Sur les dépens :

La présente ordonnance mettant fin à l’instance et dessaisissant la juridiction, il convient de statuer sur les dépens dans les conditions fixées au dispositif. La charge des dépens est cependant susceptible d’être ultérieurement modifiée, dans le cadre d’une éventuelle instance au fond qu’une des parties diligenterait sur la base des conclusions expertales.

Dans le cadre d’une demande d’expertise fondée sur les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, le défendeur à une telle demande n’est pas une partie perdante et n’a pas à supporter les dépens.

Dans ces conditions, il convient de condamner Mme [E] aux dépens de la présente instance.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Il n’apparaît pas inéquitable au vu des situations économiques des parties de laisser à la charge de chaque partie les frais irrépétibles qu’elle a pu exposer dans le cadre de la présente instance, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés statuant par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition du greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile :

Au principal renvoie les parties à se pourvoir comme elles aviseront,

Mais dès à présent :

Déboute M. [R] [X], Mme [G] [V], épouse [X] et M. [M] [Z], entrepreneur individuel exerçant sous l’enseigne [Z] bâtiment, de leur demande de mise hors de cause ;

Ordonne une mesure d’expertise entre Mme [O] [F], veuve [E], d’une part, et M. [R] [X], Mme [G] [V], épouse [X], M. [M] [Z], entrepreneur individuel exerçant sous l’enseigne [Z] bâtiment, et la SARL BLT, d’autre part  ;

Commet pour y procéder :

Monsieur [K] [T]

[Adresse 8]

en qualité d’expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de [Localité 10], qui aura pour mission de :

— entendre les parties et tous sachants ;

— aviser le juge chargé du contrôle des expertises de ce tribunal préalablement à l’adjonction des services d’un sapiteur d’une spécialité différente et justifier du coût prévisionnel d’une telle adjonction ;

— se faire communiquer tous documents utiles et notamment les documents contractuels (contrats de construction, descriptif de travaux, marchés, plans, PV de réception), les documents administratifs (POS, PLU, permis de construire, DTU applicables, déclaration d’ouverture de chantier ou d’achèvement des travaux), les contrats d’assurance (assurances dommages-ouvrage, annexe responsabilité civile, assurance garantie biennale ou décennale) ;

— visiter les lieux situés [Adresse 6] ;

— lister et décrire les travaux réalisés par M. [R] [X], Mme [G] [V], épouse [X],

M. [M] [Z], entrepreneur individuel exerçant sous l’enseigne [Z] bâtiment, et la SARL BLT ;

— rechercher et constater les désordres par seule référence à l’assignation, aux pièces jointes à l’assignation et aux débats à l’audience de référés tels qu’éventuellement repris dans la présente ordonnance (sauf accord écrit des parties en application de l’article 238 du code de procédure civile) ;

— décrire le siège, la nature et l’intensité des désordres ainsi constatés, en apportant en particulier les indications suivantes :

— fournir tous les éléments techniques permettant à la juridiction de déterminer, pour chaque dommage constaté, s’il est de nature à affecter la solidité de l’ouvrage ou à le rendre impropre à sa destination ou à affecter la solidité d’un élément d’équipement indissociable (après avoir décrit les éléments permettant de retenir qu’il fait indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert) ;

— préciser la date d’apparition de chaque dommage et se prononcer, le cas échéant, sur son éventuel caractère évolutif (constatable au-delà du délai décennal) ou futur (constaté dans le délai décennal mais susceptible d’aggravation avant son expiration) ;

— se prononcer sur l’origine de chaque désordre constaté : défaut de conception / défaut de contrôle et de surveillance du maître d’oeuvre / défaut d’exécution, dans une mauvaise mise en oeuvre des matériaux ou un non respect des règles de l’art ou des DTU / défaut de conformité contractuelle ou non-finition / vice des matériaux,…

— se prononcer sur l’imputabilité de chacun des désordres constatés ;

— déterminer, par comparaison entre les travaux prévus contractuellement et ceux réalisés, s’il existe un défaut de conformité, notamment concernant la nature des travaux ou la qualité et la quantité des matériaux utilisés ;

— déterminer si les éventuels vices affectant l’immeuble résultent de défauts antérieurs ou postérieurs à la vente de l’immeuble ; déterminer le niveau de compétence professionnelle de Mme [O] [F], veuve [E], en matière de construction (profane ou professionnel) ; dire si les éventuels vices présentent un caractère caché ou apparent à l’égard de Mme [O] [F], veuve [E], notamment en fonction de ce niveau de compétence au moment de la vente ; se prononcer sur l’éventuelle connaissance par M. [R] [X], Mme [G] [V], épouse [X], des vices affectant l’immeuble vendu ; déterminer, pour chacun des vices constatés s’il y a impropriété à la destination ou atteinte à l’usage du bien ; donner son avis sur l’éventuelle moins-value en résultant pour chaque poste au regard de l’option ouverte par l’article 1644 du code civil ;

— après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, et après avoir analysé les devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, évaluer le coût de ces travaux nécessaires pour remédier aux désordres constatés ;

— donner son avis sur les différences de consommation énergétique et de classification entre les diagnostics de performance énergétique réalisés par la société UBAT contrôle le 19 décembre 2019 et la société DEFIM le 2 mai 2023 ;

— se prononcer sur l’ensemble des préjudices subis par Mme [O] [F], veuve [E] ;

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai , définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

— déposer un pré-rapport de ses investigations dans un délai de 8 mois à compter de l’avis de consignation qui sera adressé par le greffe, en adresser un exemplaire à chacune des parties et inviter les parties à lui faire parvenir leurs dires dans un délai de 30 jours maximum à compter de cet envoi, en rappelant aux parties qu’en application de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai ; apporter des réponses techniques aux observations des parties dans le rapport écrit ;

— dresser de l’ensemble de ses investigations un rapport qu’il adressera aux parties, dans les 10 mois de l’avis de consignation qui sera adressé par le greffe ;

Dit qu’une consignation d’un montant de 3000 euros devra être versée auprès du regisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer par Mme [O] [F], veuve [E], à valoir sur la rémunération de l’expert, au plus tard le 18 juillet 2025, étant précisé que :

— à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque ;

— chaque partie est autorisée à procéder à la consignation de la somme mise à la charge de l’autre en cas de carence ou de refus ;

Dit que l’exécution de la mesure d’instruction sera surveillée par le magistrat chargé du contrôle des expertises de ce tribunal ;

Dit qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance rendue sur simple requête par le magistrat chargé du contrôle des expertises du présent tribunal ;

Dit qu’à l’issue de la première réunion d’expertise, l’expert adressera un état prévisionnel détaillé de ses frais et honoraires, et, en cas d’insuffisance de la provision allouée demandera, le cas échéant, la consignation d’une provision supplémentaire ;

Dit que le dépôt du rapport sera accompagné de la demande de rémunération de l’expert, dont ce dernier aura adressé un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d’en établir la réception ; que la demande de rémunération mentionnera la date d’envoi aux parties de cette copie, en application de l’article 282 du code de procédure civile ;

Rappelle que les parties disposeront d’un délai de 15 jours à compter de cette réception pour formuler toutes observations écrites auprès du magistrat chargé du contrôle des expertises et de l’expert, notamment aux fins de taxation des honoraires sollicités ;

Déboute M. [R] [X], Mme [G] [V], épouse [X] et M. [M] [Z], entrepreneur individuel exerçant sous l’enseigne [Z] bâtiment, de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [O] [F], veuve [E], aux dépens de la présente instance de référé, sous réserve de ce qui sera éventuellement décidé par la juridiction du fond.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES