TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

■

PÔLE CIVIL

7ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE

20 Mars 2025

N° R.G. : 22/01831

N° Minute :

AFFAIRE

[F] [K], [B] [L]

C/

Société BOUYGUES IMMOBILIER

Copies délivrées le :

DEMANDEURS

Madame [F] [K]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Maurice PFEFFER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1373

Monsieur [B] [L]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représenté par M^e Maurice PFEFFER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1373

DEFENDERESSE

Société BOUYGUES IMMOBILIER

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Benoît ARNAUD de l’AARPI LMT AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R169

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Octobre 2024 en audience publique devant :

Anne MAUBOUSSIN, Vice-Présidente, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Gabrielle LAURENT, Première Vice-Présidente adjointe

Aurélie GRÈZES, Vice-Présidente

Anne MAUBOUSSIN, Vice-Présidente

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Virginie ROZERON, Greffière.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 17 août 2018, Madame [F] [K] et Monsieur [B] [L] se sont portés acquéreurs, dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, de plusieurs lots cadastrés section AW n°[Cadastre 4], situés [Adresse 2] à [Localité 12], à savoir le lot n°432 (appartement), le lot n°1024 (emplacement de stationnement N°18) et le lot n°1025 (emplacement de stationnement n°19), auprès de la société BOUYGUES IMMOBILIER.

Le prix d’acquisition était fixé à la somme de 320.456,25€ TTC.

La date de livraison était prévue contractuellement au deuxième trimestre 2020.

Un prêt a été souscrit pour l’acquisition de ce bien, avec une franchise de 24 mois.

Par plusieurs courriels et courriers adressés entre le mois d’octobre 2018 et le 31 mars 2021, Monsieur [L] et Madame [K] ont été informés du report successif du délai de livraison.

Se prévalant d’une livraison tardive, le lot principal ayant été livré le 19 juillet 2021 et les places de stationnement le 4 octobre 2021, les acquéreurs ont adressé un courrier de mise en demeure le 8 octobre 2021 à la SAS BOUYGUES IMMOBILIER aux fins d’obtenir réparation du préjudice subi.

Par acte de commissaire de justice signifié le 21 février 2022, Madame [F] [K] et Monsieur [B] [L] ont fait assigner la SAS BOUYGUES IMMOBILIER devant le tribunal judiciaire de Nanterre aux fins d’indemnisation du retard de livraison.

*

Suivant conclusions signifiées par la voie électronique le 14 décembre 2022, Madame [F] [K] et Monsieur [B] [L] demandent au tribunal, au visa des articles 1103, 1104 et 700 du code de procédure civile, de :

— Dire la demande de l’exposante recevable et bien fondée ;

Y FAISANT DROIT

— Condamner la défenderesse, à payer aux exposants la somme principale de 50.000.00 euros TTC à titre de dommages intérêts ;

— Condamner la même à payer aux exposants la somme de 3000.00€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens ;

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

*

Par conclusions signifiées par la voie électronique le 14 décembre 2022, la SAS BOUYGUES IMMOBILIER demande au tribunal, au visa de l’article 9 du code de procédure civile, de l’article 1353 du code civil, et de l’article 1231-1 du code civil, de :

— Constater l’existence de causes légitimes de suspension du délai de livraison prévues contractuellement, exonératoires de responsabilité pour la société BOUYGUES IMMOBILIER ;

— Débouter Monsieur [L] et Madame [K] de leurs demandes, en l’absence de preuve d’un manquement contractuel de la société BOUYGUES IMMOBILIER, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux ;

— Débouter Monsieur [L] et Madame [K] de leurs demandes, l’existence et le quantum des préjudices qu’ils allèguent n’étant pas démontrés ;

— Condamner in solidum Monsieur [L] et Madame [K] à payer à la société BOUYGUES IMMOBILIER la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner in solidum Monsieur [L] et Madame [K] à payer à la société BOUYGUES IMMOBILIER les entiers dépens.

*

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 février 2023. L’affaire a été plaidée à l’audience du 8 octobre 2024, mise en délibéré au 9 janvier 2025, prorogé au 20 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur l’existence d’un manquement contractuel dû au retard de livraison

Aux termes des dispositions de l’article 1601-1 du code civil, « la vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement ».

Aux termes de l’article 1601-3 du code civil, « la vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux ».

Aux termes de l’article 1611 du code civil, « dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu ».

Selon l’article 1231-1 du code civil « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

L’acte authentique de vente signé par les parties le 17 août 2018 stipule que « le Vendeur s’oblige à achever le BIEN au cours du DEUXIMEME TRIMESTRE 2020, sauf survenance d’un cas de force majeure, ou d’une cause légitime de suspension du délai d’achèvement, ainsi que ces causes et leurs conséquences sur le délai d’achèvement sont plus amplement détaillées dans le CAHIER DES CONDITIONS DES VENTES. »

Ce dernier énumère, en pages 33 et 34 les causes légitimes de suspension du délai de livraison suivantes :

« – Les intempéries et phénomènes climatiques retenus par le maître d’œuvre en charge de la direction des travaux et justifiées par les relevés de la station météorologique la plus proche du chantier,

— Les grèves (qu’elles soient générales, particulières au secteur du bâtiment et à ses industries annexes ou à ses fournisseurs ou spéciales aux entreprises travaillant sur le chantier) affectant le chantier ou retardant l’approvisionnement de celui-ci,

— Les retards résultant de la cessation de paiement, l’admission au régime de la sauvegarde, du redressement judiciaire, de la liquidation judiciaire des ou de l’une des entreprises (si l’admission au régime de la sauvegarde, du redressement ou de la liquidation judiciaire survient dans le délai de réalisation du chantier et postérieurement à la constatation du retard, la présente clause produira quand même tous ses effets),

— Le retard dû à la défaillance des ou de l’une des entreprises effectuant les travaux ou encore de leurs fournisseurs (la justification sera apportée par le VENDEUR à l’ACQUEREUR au moyen de la production de la copie de toute lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par le maître d’œuvre à l’entrepreneur défaillant),

— Le retard entraîné par la recherche et la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante et à l’approvisionnement du chantier par celle-ci,

— Le retard provenant d’anomalies du sous-sol (telle que présence de source ou résurgence d’eau, nature hétérogène du terrain aboutissant à des remblais spéciaux ou des fondations particulières, de poche d’eau ou de tassement différentiel, tous éléments de nature à nécessiter des fondations spéciales ou des reprises ou sous-œuvre d’immeubles avoisinants), et plus généralement tous éléments dans le sous-sol susceptibles de nécessiter des travaux non programmés complémentaires ou nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation,

— La recherche et/ou la découverte de vestiges archéologiques dans le terrain d’assiette, ainsi que toutes prescriptions ordonnées par les services administratifs compétents en matière d’archéologie,

— Les injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou d’arrêter les travaux, à moins que lesdites injonctions ne soient fondées sur des fautes ou des négligences imputables au vendeur,

— La découverte de zones de pollution ou de contaminations des terrains d’assiette de l’opération,

— Les troubles résultant d’hostilité, attentats, cataclysmes, accidents de chantier, incendie et inondations,

— Les retards imputables aux compagnies concessionnaires (E.D.F., G.D.F., compagnie des eaux, France Télécom etc…),

— Le retard pour instruction de tout permis de construire modificatif nécessité par des contraintes techniques,

— Les retards de paiement de l’acquéreur, tant la partie principale du prix que les intérêts de retard et les éventuels travaux supplémentaires ou modificatifs que le vendeur aurait accepté de réaliser,

— Les difficultés d’approvisionnement,

— L’incidence de la demande de travaux complémentaires ou modificatifs par l’acquéreur,

— Les retards imputables à l’aménageur dans l’exécution des travaux mis à sa charge,

— Les retards entraînés par la non délivrance de l’autorisation administrative pour la mise en place de la grue.

Pour l’appréciation des événements ci-dessus évoqués, les parties, d’un commun accord, déclarent s’en rapporter dès à présent à un certificat établi par le maître d’œuvre ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité, auquel seront joints, le cas échéant, les justificatifs convenus ci-dessus. S’il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension du délai de livraison, l’époque prévue pour l’achèvement serait différée d’un temps égal au double de celui pendant lequel l’événement considéré aura perturbé le déroulement normal du chantier. Et ce, pour tenir compte de leurs conséquences sur l’organisation générale du chantier, sauf information du maître d’œuvre d’exécution des travaux (souverain en la matière) de pouvoir recadrer le planning d’exécution, amenant à un report de moindre durée »

Les causes légitimes de suspension du délai de livraison susceptibles d’être invoquées par le vendeur d’immeuble en l’état futur d’achèvement dont l’obligation de livraison est une obligation de résultat doivent nécessairement, pour l’exonérer, revêtir le caractère de la force majeure. La charge de la preuve de l’existence d’un cas de force majeure résultant des causes prévues au contrat pèse sur le vendeur.

Par ailleurs, il convient de rappeler que la clause d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu entre un professionnel et un non professionnel ou consommateur, qui stipule qu’en cas de cause légitime de suspension du délai de livraison du bien vendu justifiée par le vendeur à l’acquéreur par une lettre du maître d’œuvre, la livraison du bien vendu sera retardée d’un temps égal au double de celui effectivement enregistrée en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier n’a ni pour objet ni pour effet de créer au détriment du non professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties et n’est pas abusive.

Les demandeurs entendent engager la responsabilité contractuelle de la SAS BOUYGUES IMMOBILIER qui, en ne livrant pas leur bien à la date prévue au contrat de VEFA, a manqué à son obligation de résultat. Ils font valoir en effet que le contrat de VEFA prévoyait une date de livraison au plus tard le 30 juin 2020 et que leur appartement leur a été livré le 19 juillet 2021 et les places de stationnement le 4 octobre 2021, soit avec 384 jours de retard pour le lot principal et 461 jours pour les parkings.

La société BOUYGUES IMMOBILIER soutient qu’elle n’a commis aucun manquement à ses obligations contractuelles, en ce que le délai de livraison a été légitimement différé par des causes légitimes de suspension contractuellement prévues.

La société BOUYGUES IMMOBILIER fait état de journées d’intempérie ayant entraîné un décalage de 5 mois.

Elle verse aux débats une attestation du maître d’œuvre en date du 27 septembre 2021 attestant que « le retard dû aux intempéries est de 5 mois », accompagnée d’un tableau récapitulatif du 1er avril 2021 des intempéries entre le mois de novembre 2018 et le mois de mars 2021, et les relevés d’intempéries de la station de [Localité 13] sur cette période émanant de la Fédération française du bâtiment.

Les demandeurs soutiennent que ce dernier document n’est pas à proprement dit un relevé météorologique, que la station météorologique la plus proche du chantier est celle [Localité 7] et non de [Localité 13], et qu’en tout état de cause, les jours d’intempéries ne sont que de 20 jours jusqu’à la date de livraison prévue initialement.

Cependant, il doit être constaté que le document établi par la Fédération française du bâtiment reprend bien les relevés météorologiques de la station de [Localité 13]. Par ailleurs, les éléments versés aux débats ne sont pas de nature à établir que la station de [Localité 13] n’était pas la station la plus proche du chantier.

Néanmoins, seuls doivent être retenus les jours d’intempéries antérieurs au 30 juin 2020, date de livraison prévue contractuellement, ce qui correspond à 70 jours de retard justifiées par une cause légitime de suspension du délai de livraison.

La SAS BOUYGUES IMMOBILIER évoque également les grèves de novembre 2019, décembre 2019 et janvier 2020.

Le contrat prévoit comme cause légitime de suspension du délai de livraison les « grèves (qu’elles soient générales, particulières au secteur du Bâtiment et à ses industries annexes ou à ses fournisseurs ou sous-traitants ou spéciales aux entreprises travaillant sur le chantier) » et non les seules grèves de transport.

Les mouvements de grèves susvisés, qui concernaient essentiellement les transports, ne répondent pas aux conditions visées par la clause ci-avant.

Il ne s’agit donc pas là d’une cause légitime de suspension du délai de livraison.

S’agissant de l’épidémie de COVID-19, il ressort de l’attestation du maître d’œuvre du 27 septembre 2021 et des courriers adressés aux demandeurs, qu’une partie du retard de livraison a été justfiié par la société BOUYGUES IMMOBILIER par les mesures prises dans le cadre de la lutte contre la pandémie tenant à l’interruption totale du chantier.

L’état d’urgence sanitaire et le premier confinement national instauré du 17 mars 2020 au 11 mai 2020 doivent s’analyser comme des « injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou d’arrêter les travaux, à moins que lesdites injonctions ne soient fondées sur des fautes ou des négligences imputables au vendeur », au sens des dispositions contractuelles.

Toutefois, les conséquences de cette crise sanitaire évoquées par la société défenderesse, à savoir les fermetures ponctuelles d’entreprises, et les retards de livraison, sont insuffisamment établies, de sorte que seule la période de confinement doit être considérée comme étant une cause légitime de suspension du délai de livraison en raison du COVID-19, soit 55 jours, le second confinement étant postérieur à la date de livraison prévue contractuellement.

Enfin, s’agissant des difficultés d’approvisionnement et pénuries de matériaux évoquées par la société BOUYGUES IMMOBILIER, il doit être relevé qu’aucun élément de preuve appuyant les mentions de l’attestation du maître d’œuvre n’est apporté aux débats s’agissant de leur réalité.

Aucune cause légitime de retard de livraison ne sera donc retenue pour ce motif.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la SAS BOUYGUES IMMOBILIER justifie d’un retard légitime de 125 jours, soit un retard injustifié de 259 jours pour le lot principal, soit plus de 8 mois, et de 336 jours pour les parkings, soit plus de 11 mois.

Il en résulte que la SAS BOUYGUES IMMOBILIER, en sa qualité de vendeur en l’état futur d’achèvement, a manqué à son obligation de livrer les biens vendus aux dates prévues, en application de l’article 1601-1 du code civil et que sa responsabilité est engagée de ce chef à l’égard des acquéreurs.

II. Sur la réparation des préjudices subis

Les demandeurs sollicitent une indemnisation à hauteur de 50.000 euros en faisant valoir qu’ils ont dû se reloger et ont donc supporté le coût de deux déménagements, et payer un loyer en même tant que leur crédit immobilier ; qu’ils ont dû payer un garde-meuble pour un canapé qu’ils avaient acheté en prévision de leur emménagement futur dans un appartement plus grand que celui loué ; et qu’ils ont dû modifier tout leur plan de vie et accueillir leur enfant dans un appartement de passage et trop petit.

Il est établi que le retard de livraison les a privés de la jouissance de leur bien pendant plus de 8 mois pour l’appartement et 11 mois pour les parkings.

Les demandeurs n’expliquent pas pour quelle raison ils auraient été contraints de déménager à [Localité 8] le 29 mars 2021, alors qu’ils louaient précédemment un appartement à [Localité 11], et qu’aucune visite de livraison n’était encore prévue à cette date. Les frais de déménagement ne sont donc pas à mettre à la charge de la société BOUYGUES IMMOBILIER. Il est indéniable cependant qu’ils ont dû, au cours de ces 8 mois, régler un loyer pour se loger, ce qui n’aurait pas été le cas si leur bien immobilier avait été livré à la date prévue. Néanmoins, le contrat de bail versé aux débats pour la période antérieure au mois de mars 2021 n’est pas complet et ne permet donc pas d’établir quel loyer a été payé pour cette période. En revanche, il sera retenu au titre du préjudice matériel subi la somme de 3.600 euros sur les mois de mars à juillet 2021, le nouveau loyer s’élevant à la somme de 900 euros charges comprises.

A cette somme doit être ajouté le coût du garde-meubles, justifié par la production de la facture correspondante, d’un montant de 1.600 euros HT, déduction faite des frais de livraison à [Localité 10], soit 1.920 euros TTC.

Enfin, les demandeurs ont nécessairement subi un préjudice de jouissance supplémentaire, du fait de l’impossibilité d’utiliser leurs places de parking, mais aussi de vivre dans un logement plus petit, dans lequel ils ont dû accueillir leur nouveau-né le 29 septembre 2020. Ce préjudice de jouissance doit être fixé à la somme de 8.000 euros.

En conséquence, la SAS BOUYGUES IMMOBILIER sera condamnée à payer à Madame [F] [K] et Monsieur [B] [L] la somme de 13.520 euros à titre de dommages et intérêts.

III. Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SAS BOUYGUES IMMOBILIER, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Supportant les dépens, la SAS BOUYGUES IMMOBILIER sera condamnée à payer à Madame [F] [K] et Monsieur [B] [L] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande de ce chef.

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SAS BOUYGUES IMMOBILIER à payer à Madame [F] [K] et Monsieur [B] [L] la somme de 13.520 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SAS BOUYGUES IMMOBILIER à payer à Madame [F] [K] et Monsieur [B] [L] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS BOUYGUES IMMOBILIER aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ou contraires ;

CONSTATE l’exécution provisoire de la présente décision.

signé par Gabrielle LAURENT, Première Vice-Présidente adjointe et par Virginie ROZERON, Greffière présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE, LA PRÉSIDENTE,