Tribunal Judiciaire

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N° RG 24/01292 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-756SI

JUGEMENT

DU : 27 Février 2025

S.C.I. PIPOTS

C/

[J] [M]

[U] [T]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 27 Février 2025

Jugement rendu le 27 Février 2025 par Guy DRAGON, juge des contentieux de la protection, assisté de Pauline CARON, greffier lors des débats et de Lucie JOIGNEAUX, greffier lors de la mise à disposition ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.C.I. PIPOTS, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e François DOOGHE, avocat au barreau de SAINT-OMER

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [J] [M]

né le 18 Juin 1981 à [Localité 13],

demeurant [Adresse 5]

non comparant

Mme [U] [T]

demeurant [Adresse 4]

non comparante

DÉBATS : 05 Décembre 2024

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 24/01292 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-756SI et plaidée à l’audience publique du 05 Décembre 2024 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 27 Février 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

PRESENTATION DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 9 décembre 2019, la SCI Pipots a donné à bail, à compter du 15 décembre suivant, à M. [J] [M] et à Mme [U] [T] un logement à usage d’appartement situé [Adresse 7] ([Adresse 9]), moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 600,00 euros, payable d’avance, outre 20,00 euros de charges.

En présence de loyers impayés, la SCI Pipots a, par actes de commissaire de justice signifiés les 31 janvier et 20 février 2024, fait commandement aux preneurs d’avoir à lui payer la somme de 1319,95 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 22 janvier 2024, outre 121,78 euros de frais et de fournir les justificatifs d’assurance, en se prévalant des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de la clause résolutoire de plein droit insérée au bail.

La CCAPEX a été saisie de la situation d’impayé de loyer par lettre électronique enregistrée le 20 février 2024.

Par actes de commissaire de justice signifiés le 28 août 2024, la SCI Pipots a fait citer M. [J] [M] et Mme [U] [T] devant le juge des contentieux de la protection de Boulogne-sur-Mer aux fins de :

— prononcer la recevabilité de la demande présentée par la SCI Pipots à l’encontre de M. [J] [M] et de Mme [U] [T] ;

— constater la résiliation du bail de l’immeuble situé [Adresse 8] par acquisition de la clause résolutoire ;

— dire que les occupants seront désormais occupants sans droit ni titre ;

— ordonner l’expulsion de toute personne et bien dans le domicile et au besoin avec le concours de la force publique dans le mois de la signification du jugement à intervenir, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard, laquelle pourra être liquidée ultérieurement à la demande du bailleur ;

— réserver au juge du contentieux de la protection de « [Localité 11] » la compétence pour liquider l’astreinte ;

— autoriser le cas échéant la demanderesse à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais et risques et périls des défendeurs ;

— prononcer la condamnation de M. [J] [M] et de Mme [U] [T] à payer les loyers et charges arrêtés au 23 janvier 2024 à la somme de 1319,95 euros, des loyers et charges impayés depuis cette date ainsi que ceux à échoir jusqu’au jour du jugement à intervenir avec intérêt au taux légal à compter de la date de l’assignation, des indemnités d’occupation irrégulières du jour du jugement à intervenir jusqu’au jour de la libération effective des lieux ;

— prononcer la condamnation de M. [J] [M] et de Mme [U] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation irrégulière, au montant du loyer courant, du jour du jugement à intervenir jusqu’au jour de la libération effective des lieux ;

— prononcer la condamnation de M. [J] [M] et de Mme [U] [T] à payer la somme de 1000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens, en ce compris les frais du commandement de payer.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la Préfecture par voie électronique avec avis de réception du 25 septembre 2024.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 5 décembre 2024, où elle a été retenue.

La SCI Pipots, représentée par son conseil a maintenu ses demandes puis par note en délibéré du 29 janvier 2025 a précisé que les deux derniers prélèvements de loyer des locataires sont revenus impayés de telle sorte que la dette locative s’actualisait à la somme de 1473,71 euros.

M. [J] [M] et Mme [U] [T] régulièrement assignés à personne n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Le juge a donné lecture du diagnostic social et financier puis l’affaire a été mise en délibéré au 27 février 2025, par mise à disposition au greffe.

SUR CE

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué au fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

L’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la saisine de la CCAPEX est intervenue le 20 février 2024.

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement prévu au V du présent article.

En l’espèce, la notification de l’assignation aux services de la Préfecture est intervenue par voie électronique le 25 septembre 2024, plus de six semaines avant la première audience.

L’action en résiliation de bail est en conséquence recevable.

Sur le constat de la résiliation du bail

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée le 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux, sauf disposition conventionnelle prévoyant un délai plus long dans le cadre d’un bail souscrit avant la loi nouvelle.

En l’espèce, il est constant que les causes des commandements de payer des 31 janvier et 20 février 2024 sont demeurées impayées dans le délai contractuel de deux mois ayant suivi ces derniers, lesquels rappelaient la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990.

En effet il résulte des relevés des comptes locatifs produits par la bailleresse qu’à la date du 20 avril 2024 la dette locative s’élevait à la somme de 3332,83.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail au terme de ces commandements de payer soit à compter du 20 avril 2024.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges :

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Au soutien de sa demande en paiement, la bailleresse produit le contrat de bail conclu le 9 décembre 2019, les commandements de payer des 31 janvier et 20 février 2024, un décompte de créance du 17 janvier 2025.

Au vu de ces pièces, M. [J] [M] et Mme [U] [T] seront condamnés au paiement de la somme de 1473,71 euros au titre des loyers et charges impayés au 10 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement.

Sur la suspension de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 24-V de la Loi du 06 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement de trois ans au plus, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce M. [J] [M] et Mme [U] [T] ne justifient pas avoir repris le paiement intégral de leur loyer courant, ne donnent aucune information au tribunal sur leurs situations respectives et leur capacité de remboursement de la dette locative, pour laquelle ils ne formulent aucune demande de délais, ni offre de règlements échelonnés.

En l’état il n’apparait pas que les locataires soient en mesure d’apurer leur dette locative de telle sorte qu’il n’y a pas lieu de leur accorder de délais de paiement.

Sur le sort des meubles

Les articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivant du code des Procédures civiles d’exécution instituent une procédure particulière relativement aux meubles laissés par les locataires dans les lieux desquels ils sont expulsés.

Notamment l’article L.433-1 laisse à la libre appréciation de la personne expulsée le choix du lieu dans lequel ses meubles seront remis à ses propres frais. Ce n’est qu’à défaut de cette indication que l’huissier de justice chargé de l’expulsion pourra entreposer les meubles laissés en un lieu approprié, à charge pour lui d’en dresser inventaire conformément aux dispositions de l’article R.433-1.

Il convient par conséquent de renvoyer la demanderesse à respecter les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du Code de procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux.

Sur les autres demandes :

Sur les dépens

Selon l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de dire que M. [J] [M] et Mme [U] [T], succombant à l’instance, supporteront la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il convient, en tenant compte de l’équité et de la situation économique respective des parties, de rejeter la demande de paiement de la somme de 1000 euros de la SCI Pipots au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en premier ressort par jugement réputé contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action tendant au constat de la résiliation de bail ;

CONDAMNE M. [J] [M] et Mme [U] [T] à payer à la SCI Pipots la somme de 1473,71 euros au titre des loyers et charges impayés au 10 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement ;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ;

CONSTATE la résiliation du bail relatif au logement situé [Adresse 6], à Boulogne-sur-Mer (62200) conclu le 9 décembre 2019, entre la SCI Pipots, d’une part et M. [J] [M] et Mme [U] [T], d’autre part ;

ORDONNE à M. [J] [M] et à Mme [U] [T] de quitter les lieux dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut la bailleresse sera autorisée à faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DIT n’y avoir lieu à astreinte ;

RENVOIE la demanderesse à respecter les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux;

CONDAMNE M. [J] [M] et Mme [U] [T] à payer à la SCI Pipots une indemnité d’occupation irrégulière égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de maintien du bail, jusqu’à leur départ effectif des lieux ;

CONDAMNE M. [J] [M] et Mme [U] [T] au paiement des dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer ;

REJETTE la demande en paiement de la somme de 1000 euros de la SCI Pipots au titre de l’article 700 du code de procédure civile et l’en déboute ;

REJETTE toutes autres demandes des parties.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,