DOSSIER N° RG 25/00089 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M4HC

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 18 FEVRIER 2026

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DEMANDERESSE :

SA LOGEAL IMMOBILIERE

5 rue Saint-Pierre

76194 YVETOT CEDEX

Représentant : Maître Christophe BOBEE de la SCP BOBEE TESSIER ET ASSOCIÉS, avocats au barreau de ROUEN

DEFENDEUR :

M. [U] [Q]

Rue Jules Ferry

Appt 9 c imm Guillaume Lalizel

76360 BARENTIN

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 09 Décembre 2025

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 mars 2022, la SA LOGEAL IMMOBILIERE a donné à bail à Monsieur [U] [Q] un appartement situé Rue Jules Ferry – Appartement 9 C – Immeuble Guillaume LALIZEL à BARENTIN (76360), pour un loyer mensuel de 266,73 euros, et 75,31 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 septembre 2024, la SA LOGEAL IMMOBILIERE a fait signifier à Monsieur [U] [Q] un commandement de payer dans un délai de deux mois visant la clause résolutoire pour un montant de 1.011,44 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier de l’assurance du logement dans un délai d’un mois.

Par lettre du 20 septembre 2024 reçue le 9 octobre 2024, la SA LOGEAL IMMOBILIERE a saisi la caisse d’allocations familiales pour signaler la situation d’impayés de loyers de Monsieur [U] [Q].

Par acte de commissaire de justice en date du 14 janvier 2025, la SA LOGEAL IMMOBILIERE a fait assigner Monsieur [U] [Q] devant le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire depuis le 26 novembre 2024 ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [Q] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, et d’un serrurier ;

— condamner Monsieur [U] [Q] au paiement des sommes suivantes :

— la somme de 2.012,60 euros au titre de la dette locative arrêtée au 3 janvier 2025, majorée des intérêts au taux légal ;

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives prévus contractuellement et révisables dans les mêmes conditions, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux ;

— la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les dépens comprenant les frais de signification du commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 15 janvier 2025.

Appelée à l’audience du 8 juillet 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 9 décembre 2025.

À l’audience du 9 décembre 2025, la SA LOGEAL IMMOBILIERE, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 264,67 euros selon décompte arrêté au 30 novembre 2025.

La SA LOGEAL IMMOBILIERE soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [U] [Q] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 25 septembre 2024.

À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

La SA LOGEAL IMMOBILIERE ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la la clause résolutoire.

Monsieur [U] [Q], comparant en personne, ne conteste pas le principe de la dette.

Il sollicite le bénéfice de délais de paiement en plus des loyers pour un total de 100 euros par mois ainsi que la suspension de la clause résolutoire.

Il mentionne qu’il perçoit l’Allocation spécifique de solidarité (ASS) d’un montant de 580 euros mais qu’on lui a volé son identité et que par conséquent, il y a un blocage de ses droits à France Travail. Il indique percevoir l’APL d’un montant de 254, 31 euros ainsi que la réduction de loyer solidarité (RLS). Il a un enfant.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 février 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 15 janvier 2025, soit au moins six semaines avant la première audience du 8 juillet 2025.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la SA LOGEAL IMMOBILIERE le 9 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 janvier 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA LOGEAL IMMOBILIERE aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur les demandes principales

Sur la demande de résiliation du bail

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 25 septembre 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 25 novembre 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 15 mars 2022 à compter du 26 novembre 2024.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouvant résilié depuis le 26 novembre 2024, Monsieur [U] [Q] est sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [U] [Q] à son paiement à compter de 25 novembre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la SA LOGEAL IMMOBILIERE produit le bail en date du 15 mars 2022 ainsi qu’un décompte actualisé, en date du 30 novembre 2025, faisant état d’une dette locative de 264,67 euros.

Monsieur [U] [Q] a indiqué à l’audience ne pas contester la dette.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [U] [Q] à payer à la SA LOGEAL IMMOBILIERE la somme de 264,67 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 30 novembre 2025, mois de novembre 2025 compris, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [U] [Q] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée.

Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [U] [Q] a repris le paiement intégral du loyer et des charges (loyer résiduel après déduction des APL et RLS).

En outre, la SA LOGEAL IMMOBILIERE n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Monsieur [U] [Q] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [U] [Q] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

De même, Monsieur [U] [Q] sera condamné à payer à la la SA LOGEAL IMMOBILIERE une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant éventuellement révisé, augmenté des charges, qui aurait été dus si le bail s’était poursuivi, ce jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [U] [Q] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, le coût de l’assignation, de la notification à la préfecture et de la saisine de de la Caisse d’allocations familiales.

Il convient également de condamner Monsieur [U] [Q] à payer à la SA LOGEAL IMMOBILIERE la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de la SA LOGEAL IMMOBILIERE aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 15 mars 2022 entre la SA LOGEAL IMMOBILIERE d’une part, et Monsieur [U] [Q] d’autre part, concernant les locaux situés Rue Jules Ferry – Appartement 9 C – Immeuble Guillaume LALIZEL à BARENTIN (76360), sont réunies à la date du 26 novembre 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

CONDAMNE Monsieur [U] [Q] à payer à la SA LOGEAL IMMOBILIERE la somme de 264,67 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 30 novembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

ACCORDE un délai à Monsieur [U] [Q] pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISE Monsieur [U] [Q] à s’acquitter de la dette en 20 fois, en procédant à 19 versements de 13 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet :

— l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

— En ce cas,

— ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [U] [Q] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— CONDAMNE Monsieur [U] [Q] à payer à la SA LOGEAL IMMOBILIERE une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 25 novembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNE Monsieur [U] [Q] à payer à la SA LOGEAL IMMOBILIERE la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [U] [Q] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 25 septembre 2024, le coût de l’assignation, de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE