Minute N° 25/00153

R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER

O R D O N N A N C E D E R E F E R E

RENDUE LE VINGT ET UN MAI DEUX MIL VINGT CINQ

ORDONNANCE DU : 21 Mai 2025

NUMERO RG : N° RG 24/00432 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-76CBZ

JUGE DES REFERES : Gabrielle DELCROIX, Juge

GREFFIERE LORS DES DEBATS : Gaetan DELETTREZ

GREFFIERE LORS DU DELIBERE : Mélanie MAUCLERE

Débats tenus à l’audience du : 30 Avril 2025

AFFAIRE :

DEMANDERESSE

Madame [L] [H], [K] [R]

née le 20 Février 1998 à [Localité 12] (62)

demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Alex DEWATTINE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

DEFENDERESSES

S.A.S. [Adresse 16] EXERÇANT SOUS L’ENSEIGNE ORPI

immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le n°914 965 611

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Charles-Henri de GAUDEMONT, avocat au barreau du VAL D’OISE, avocat plaidant, M^e Anne PAINSET BEAUVILLAIN, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat postulant,

EIRL [G] [W]

immatriculée au RCS de [Localité 20] sous le n°905 292 959

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Pauline MAILLARD, avocat au barreau de VALENCIENNES

S.A. GMF ASSURANCES

immatriculée au RCS de [Localité 17] sous le n°398 972 901

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Anne-sophie CADART, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

Madame [O] [E] [A] [S]

née le 31 Mai 1997 à [Localité 19], demeurant [Adresse 7]

Madame [X] [P] [F]

née le 05 Mai 1967 à [Localité 11], demeurant [Adresse 7]

Toutes deux représentées par M^e Stanislas LEROUX, avocat au barreau de LILLE

S.A.S. [Adresse 18]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Mme [L] [R] s’est rapprochée de l’agence Orpi pour acquérir un immeuble. Cette dernière lui a proposé une maison située [Adresse 3] à [Localité 14] appartenant à Mme [O] [S] et Mme [X] [F].

Le 20 mars 2024, un compromis de vente était régularisé entre Mme [R], Mme [S] et Mme [F] à l’agence Orpi.

Préalablement à la vente, Mme [F] et Mme [S] ont déclaré un sinistre auprès de leur assureur, GMF, survenu le 2 novembre 2023. Les travaux de reprise ont été confiés à M. [W] [G], entrepreneur individuel, exerçant sous l’enseigne B. Couvreur, selon devis du 15 mars 2024.

L’acte authentique de vente a été régularisé le 12 juin 2024.

Soutenant qu’en détapissant, elle a découvert que l’intégralité des murs de l’étage présentait d’importantes traces d’humidité ; qu’un procès-verbal de constat a été dressé par Me [D] [J], commissaire de justice, lequel relève des désordres ; qu’elle a fait établir un devis de reprise qui s’élève à la somme de 28 372,54 toutes taxes comprises, Mme [R] a, par actes de commissaire de justice des 12, 19 et 23 décembre 2024, fait assigner Mme [F], Mme [S], la SARL Orpi Ceneps immobilier et M. [W] [G], entrepreneur individuel, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer aux fins de désignation d’un expert judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

Elle expose qu’il est évident qu’elle dispose d’un motif légitime à l’encontre des venderesses, en ce qu’elle n’a pas été clairement informée de la présence d’humidité au sein du bien ; que l’agence immoblière ne lui a pas transmis les informations nécessaires et n’a pas resepcté son obligation de conseil ; qu’elle constate toujours de l’humidité dans son immeuble ; que les travaux réalisés par M. [G] n’ont pas été réalisés dans les règles de l’art et sont de nature à engager sa responsabilité décennale.

Cette procédure a été enregistrée sous le numéro de répertoire général 24/00432.

Par acte de commissaire de justice du 25 février 2025, Mme [F] et Mme [S] ont fait assigner la SA GMF assurances devant le juge des référés aux fins de :

— prononcer une jonction entre les procédures enregistrées sous les numéros de répertoire général 25/00059 et 24/00432 ;

— dire que les opérations d’expertise sollicitées par Mme [R] interviendront au contradictoire de la SA GMF assurances ;

— réserver les frais et dépens.

Elles font valoir que le compromis de vente mentionne expressément en page 3 qu’un sinistre dégât des eaux est intervenu dans l’immeuble et que des reprises ont été réalisés par l’enseigne B. Couvreur ; que le même compromis précise en page 11 que les biens étaient dégradés et qu’ils nécessitaient des travaux de rénovation et/ou de restauration, que l’acquéreur déclarait en avoir pris connaissance, les avoir vu et vouloir en faire son affaire personnelle sans recours contre le vendeur et l’agence ; que de même les diagnostic légaux, notamment le diagnostic électrique annexé au compromis mentionnent une ou plusieurs anomalies sur l’installation existante ; qu’elles ont employé l’indemnité leur ayant été versée par la compagnie GMF à la reprise des conséquences du sinistre, sur la base du devis de la société Couverture Holderbaum émis le 12 mars 2024 ; que les conséquences du sinistre ont pu être mal appréciées au cours de l’expertise d’assurance, et par conséquent les travaux relatifs au sinistre non réalisés.

Cette procédure a été enregistrée sous le numéro de répertoire général 25/00059.

Par acte de commissaire de justice du 27 février 2025, Mme [R] a fait assigner la SAS [Adresse 18] devant le juge des référés aux fins de :

— ordonner la jonction des procédures enregistrées sous le numéro de répertoire général 25/00067 et 24/00432 ;

— rendre communes et opposables les opérations d’expertise judiciaire à intervenir à l’agence Orpi Espace Lumière ;

— réserver les dépens.

Elle explique que l’agence Orpi qui a réellement procédé à la vente n’est pas celle désignée dans l’acte ; que l’agence Orpi qui aurait procédé à la vente est l’agence [Adresse 18] et non l’agence Orpi Ceneps immobilier.

Cette procédure a été enregistrée sous le numéro de répertoire général 25/00067.

La jonction des procédures enregistrées sous le numéro de répertoire général 25/00059 et 25/00067 a été ordonnée le 19 mars 2025, sous l’unique numéro de répertoire général 24/00432 et par mention au dossier.

Dans ses conclusions signifiées par voie électronique le 29 avril 2025 et soutenues à l’audience, la SA GMF assurances formule protestations et réserves quant à la demande d’expertise formulée par Mme [R].

Dans ses conclusions signifiées par voie électronique le 20 mars 2025 et soutenues à l’audience, la SAS [Adresse 18] formule protestations et réserves quant à la demande d’expertise formulée par Mme [R].

Dans ses conclusions signifiées par voie électronique le 4 mars 2025 et soutenues à l’audience,

M. [W] [G], entrepreneur individuel, formule protestations et réserves quant à la demande d’expertise formulée par Mme [R].

Dans leurs conclusions signifiées par voie électronique le 20 février 2025 et soutenues à l’audience, Mme [F] et Mme [S] formulent protestations et réserves quant à la demande d’expertise formulée par Mme [R].

A l’audience, la SARL Orpi Ceneps immobilier (assignée selon les modalités de l’article 654 du code de procédure civile) n’a pas comparu ni constitué avocat.

A l’issue des débats, les parties ont été avisées de la mise à disposition de la présente ordonnance au greffe le 21 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande à l’encontre de la SARL Orpi Ceneps immobilier :

Par acte de commissaire de justice du 12 décembre 2024, Mme [R] a fait assigner la SARL Orpi Ceneps immobilier devant la présente juridiction.

Or, le compromis de vente précise que celui-ci a été conclu avec le concours de la SAS [Adresse 16] exerçant sous l’agence Orpi Espace Lumière.

Par conséquent, la SARL Orpi Ceneps immobilier sera mise hors de cause.

Sur la mesure d’instruction :

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment en référé.

Aucune condition relative à l’urgence ou à l’absence de contestation sérieuse n’est requise en la matière. Si les dispositions de l’article 146 du code de procédure civile ne sont par ailleurs pas applicables au référé-expertise, il appartient cependant au demandeur d’établir l’intérêt probatoire de la mesure d’instruction sollicitée, même en présence d’un motif légitime.

L’appréciation du motif légitime de nature à justifier l’organisation d’une mesure d’instruction doit être envisagée au regard de la pertinence des investigations demandées et de leur utilité à servir de fondement à l’action projetée qui ne doit pas manifestement être vouée à l’échec.

Par ailleurs, lorsqu’il s’agit d’apprécier si les critères du référé aux fins d’expertise sont réunis, la juridiction peut valablement porter une appréciation sur une question juridique, qui n’a toutefois aucune autorité de chose jugée à l’égard de la juridiction ultérieure éventuellement saisie au fond.

La mission d’expertise ne peut pas présenter un caractère général, mais doit porter sur les seuls désordres dont la survenance est attestée par les preuves rapportées à l’appui de la demande d’expertise.

En l’espèce, Mme [R] justifie de l’existence de désordres dans son immeuble acquis auprès de Mme [F] et Mme [S].

Dans le procès-verbal de constat du 3 juillet 2024, il est fait état des désordres suivants :

— dans la cuisine : en partie basse sur 40 centimètres de hauteur et 60 centimètres de longueur, le mur est affecté de multiples traces de piquetage noir ;

— dans le séjour : sur une bande d’environ 40 centimètres de largeur et 20 centimètres de hauteur, l’enduit situé sous le papier peint est affecté d’auréoles et s’effrite au simple toucher, le papier peint est affecté d’auréoles ;

— dans la montée d’escalier : le mur sur une zone d’environ 50 centimètres présente une teinte de rose différentes ;

— au premier étage : la partie arrière du panneau est affectée de piquetage noir, le mur situé sous les ouvrants sur jardin est humide, présence de salpêtre sur le mur à nu, au-dessus de l’enduit mural, sur la droite de l’ouvrant sur jardin, présence de filaments jaune orangé sur le mur, le sol s’effrite ;

— dans une chambre sur jardin : l’enduit mural à nu est affecté de mutliples auréoles, il s’effrite au toucher et est affecté de piquetage noir, au niveau d’un faux plafond, il y a des traces de piquetage noires.

Le caractère légitime de la demande d’expertise résulte ainsi de la nécessité de déterminer la nature des désordres, non-façons ou malfaçons invoqués par Mme [R], de rechercher leurs origines, leurs causes exactes et leur incidence sur son immeuble, afin de permettre au juge du fond de déterminer s’ils relèvent ou non de l’une des garanties dont bénéficie la requérante.

Sur les dépens :

La présente ordonnance mettant fin à l’instance et dessaisissant la juridiction, il convient de statuer sur les dépens dans les conditions fixées au dispositif. La charge des dépens est cependant susceptible d’être ultérieurement modifiée, dans le cadre d’une éventuelle instance au fond qu’une des parties diligenterait sur la base des conclusions expertales.

Dans le cadre d’une demande d’expertise fondée sur les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, le défendeur à une telle demande n’est pas une partie perdante et n’a pas à supporter les dépens.

Dans ces conditions, il convient de condamner Mme [R] aux dépens de la présente instance.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés statuant par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition du greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile :

Au principal renvoie les parties à se pourvoir comme elles aviseront,

Mais dès à présent :

Déclare hors de cause la SARL Orpi Ceneps immobilier ;

Ordonne une mesure d’expertise entre Mme [L] [R] d’une part, et Mme [O] [S], Mme [X] [F], M. [W] [G], entrepreneur individuel, exerçant sous l’enseigne B. Couvreur, la SAS [Adresse 16] exerçant sous l’enseigne Orpi et la SA GMF assurances, d’autre part ;

Commet pour y procéder :

Monsieur [V] [Y]

[Adresse 10]

[Localité 8]

en qualité d’expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de [Localité 15], qui aura pour mission de :

— entendre les parties et tous sachants ;

— aviser le juge chargé du contrôle des expertises de ce tribunal préalablement à l’adjonction des services d’un sapiteur d’une spécialité différente et justifier du coût prévisionnel d’une telle adjonction ;

— se faire communiquer tous documents utiles et notamment les documents contractuels (contrats de construction, descriptif de travaux, marchés, plans, PV de réception), les documents administratifs (POS, PLU, permis de construire, DTU applicables, déclaration d’ouverture de chantier ou d’achèvement des travaux), les contrats d’assurance (assurances dommages-ouvrage, annexe responsabilité civile, assurance garantie biennale ou décennale) ;

— visiter les lieux situés [Adresse 3] à [Adresse 13] ([Adresse 9]) ;

— rechercher et constater les désordres par seule référence à l’assignation, aux pièces jointes à l’assignation et aux débats à l’audience de référés tels qu’éventuellement repris dans la présente ordonnance (sauf accord écrit des parties en application de l’article 238 du code de procédure civile) ;

— décrire le siège, la nature et l’intensité des désordres ainsi constatés, en apportant en particulier les indications suivantes :

— fournir tous les éléments techniques permettant à la juridiction de déterminer, pour chaque dommage constaté, s’il est de nature à affecter la solidité de l’ouvrage ou à le rendre impropre à sa destination ou à affecter la solidité d’un élément d’équipement indissociable (après avoir décrit les éléments permettant de retenir qu’il fait indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert) ;

— préciser la date d’apparition de chaque dommage et se prononcer, le cas échéant, sur son éventuel caractère évolutif (constatable au-delà du délai décennal) ou futur (constaté dans le délai décennal mais susceptible d’aggravation avant son expiration) ;

— se prononcer sur l’origine de chaque désordre constaté ;

— se prononcer sur l’imputabilité de chacun des désordres constatés ;

— déterminer, par comparaison entre les travaux prévus contractuellement et ceux réalisés, s’il existe un défaut de conformité, notamment concernant la nature des travaux ou la qualité et la quantité des matériaux utilisés ;

— déterminer si les éventuels vices affectant l’immeuble résultent de défauts antérieurs ou postérieurs à la vente de l’immeuble ; déterminer le niveau de compétence professionnelle de Mme [L] [R] en matière de construction (profane ou professionnel) ; dire si les éventuels vices présentent un caractère caché ou apparent à l’égard de Mme [L] [R], notamment en fonction de ce niveau de compétence au moment de la vente ; se prononcer sur l’éventuelle connaissance par Mme [O] [S] et Mme [X] [F] des vices affectant l’immeuble vendu ; déterminer, pour chacun des vices constatés s’il y a impropriété à la destination ou atteinte à l’usage du bien ; donner son avis sur l’éventuelle moins-value en résultant pour chaque poste au regard de l’option ouverte par l’article 1644 du code civil ;

— après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, et après avoir analysé les devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, évaluer le coût de ces travaux nécessaires pour remédier aux désordres constatés ;

— se prononcer sur l’ensemble des préjudices subis par Mme [L] [R] ;

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai , définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

— déposer un pré-rapport de ses investigations dans un délai de 10 mois à compter de l’avis de consignation qui sera adressé par le greffe, en adresser un exemplaire à chacune des parties et inviter les parties à lui faire parvenir leurs dires dans un délai de 30 jours maximum à compter de cet envoi, en rappelant aux parties qu’en application de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai ; apporter des réponses techniques aux observations des parties dans le rapport écrit ;

— dresser de l’ensemble de ses investigations un rapport qu’il adressera aux parties, dans les 12 mois de l’avis de consignation qui sera adressé par le greffe ;

Dit qu’une consignation d’un montant de 3000 euros devra être versée auprès du regisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer par Mme [L] [R], à valoir sur la rémunération de l’expert, au plus tard le 28 juillet 2025, étant précisé que :

— à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque ;

— chaque partie est autorisée à procéder à la consignation de la somme mise à la charge de l’autre en cas de carence ou de refus ;

Dit que l’exécution de la mesure d’instruction sera surveillée par le magistrat chargé du contrôle des expertises de ce tribunal ;

Dit qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance rendue sur simple requête par le magistrat chargé du contrôle des expertises du présent tribunal ;

Dit qu’à l’issue de la première réunion d’expertise, l’expert adressera un état prévisionnel détaillé de ses frais et honoraires, et, en cas d’insuffisance de la provision allouée demandera, le cas échéant, la consignation d’une provision supplémentaire ;

Dit que le dépôt du rapport sera accompagné de la demande de rémunération de l’expert, dont ce dernier aura adressé un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d’en établir la réception ; que la demande de rémunération mentionnera la date d’envoi aux parties de cette copie, en application de l’article 282 du code de procédure civile ;

Rappelle que les parties disposeront d’un délai de 15 jours à compter de cette réception pour formuler toutes observations écrites auprès du magistrat chargé du contrôle des expertises et de l’expert, notamment aux fins de taxation des honoraires sollicités ;

Condamne Mme [L] [R] aux dépens de la présente instance de référé, sous réserve de ce qui sera éventuellement décidé par la juridiction du fond.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES