R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER

(1ère Chambre)

JUGEMENT COLLÉGIAL

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RENDU LE VINGT HUIT AOUT DEUX MIL VINGT CINQ

MINUTE N°

DOSSIER N° RG 23/01477 – N° Portalis DBZ3-W-B7H-75NBS

Le 28 août 2025

DEMANDEURS

M. [J] [N], [R], [D] [S]

né le 20 Janvier 1955 à [Localité 12], demeurant [Adresse 11] – [Localité 3] (Belgique)

Mme [O] [W], [H], [B] [T] épouse [S]

née le 11 Août 1956 à [Localité 9], demeurant [Adresse 11] – [Localité 3] (Belgique)

représentés par Maître Jean AUBRON, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat postulant, Maître Marie CARREL, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant

DÉFENDERESSES

S.A.R.L. EVANCY, anciennement dénommée HOLIDAY SUITES, immatriculée au RCS de LILLE METROPOLE sous le n° 790 590 509 dont le siège social est sis [Adresse 2] – [Localité 6]

SCCV RESIDENCE LE DOMAINE SAUVAGE, immatriculée au RCS de DUNKERQUE sous le n° 801 586 561 dont le siège social est sis [Adresse 8] – [Localité 5]

S.C.I. D’HOTELLERIE ET D’INVESTISSEMENT, immatriculée au RCS de DUNKERQUE sous le n° 525 356 168 dont le siège social est sis [Adresse 8] – [Localité 5]

S.A.R.L. LAND LEASE COMPANY, immatriculée au RCS de DUNKERQUE sous le n° 528 430 044 dont le siège social est sis [Adresse 8] – [Localité 5]

toutes représentées par M^e Stéphane BESSONNET, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant

S.C.P. [A] [Z], [Y] [K] et [F] [M], notaires associés, immatriculée au RCS de BOULOGNE SUR MER sous le n° [Numéro identifiant 1] dont le siège social est sis [Adresse 4] – [Localité 7]

représentée par Maître Véronique VITSE-BOEUF, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

— Président : Monsieur Manuel RUBIO GULLON, Président,

— Assesseur : Madame Pascale METTEAU, Première Vice-présidente,

— Assesseur : Madame Coralie LEUZZI, Juge,

— Greffier : Madame Catherine BUYSE, Greffier.

DÉBATS :

Les débats ont eu lieu à l’audience publique du 24 juin 2025 tenue par Monsieur Manuel RUBIO GULLON, Président, Madame Pascale METTEAU entendue en son rapport.

A l’issue, les conseils ont été avisés que le jugement serait rendu le 28 août 2025 par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile issue de l’article 4 de la loi du 20 août 2004.

JUGEMENT : rendu par mise à disposition au greffe et signé par Monsieur Manuel RUBIO GULLON, Président et Madame Catherine BUYSE, Greffière.

En l’état de quoi, le tribunal a rendu la décision suivante.

EXPOSÉ DU LITIGE

Dans le cadre d’une opération de construction avec vente en l’état futur d’achèvement complexe, M. et Mme [S] ont acquis auprès de la SCCV Résidence le domaine sauvage un appartement, selon acte notarié du 2 octobre 2014. La vente ne porte que sur les constructions, l’assiette foncière faisant l’objet d’un bail emphytéotique consenti le 7 juillet 2014 à la SCCV Résidence le domaine sauvage par la SCI D’hôtellerie et d’investissement (nue propriétaire) et de la SARL Land lease company (usufruitier temporaire pendant 30 ans).

Ces différents actes devaient permettre à M. et Mme [S] d’acquérir l’immeuble à usage de résidence secondaire dans un cadre défiscalisé et d’en percevoir le produit d’exploitation destiné au financement du bien tout en conservant une période d’occupation qui leur est réservée.

A cette fin, M. et Mme [S] ont consenti à la société Holiday suites un bail commercial sur leur bien, cette société d’exploitation devant prendre en charge les prestations accessoires à la location du bien (accueil, mise à disposition du linge de maison,…).

Le régime de location meublée non professionnelle devait être applicable et M. et Mme [S] pensaient pouvoir récupérer la TVA afférente à la location.

Cependant, l’administration fiscale, contestant le caractère de résidence hôtelière de la résidence, a engagé à l’égard des acquéreurs une procédure de redressement ayant donné lieu à un avis de mise en recouvrement le 17 avril 2018 pour 36 013 euros de TVA et 14 405 euros de pénalités (majorations et intérêts).

Un recours a été engagé devant le tribunal administratif, M. et Mme [S] ayant opté pour un paiement de la somme de 36 013 euros (l’administration étant revenue sur les pénalités réclamées).

Par actes d’huissier du 17 juillet 2020, M. [J] [S] et Mme [O] [T], son épouse, ont fait assigner la SCCV Résidence le domaine sauvage, la SARL Holiday suites, la SCI D’hôtellerie et d’investissement, la SARL Land lease company et la SCP [A] Dewisme, [Y] Clery et [F] [M] devant le tribunal judiciaire de Boulogne sur Mer aux fins de :

— condamner la SCCV Résidence le domaine sauvage, la SARL Holiday suites, la SCI D’hôtellerie et d’investissement, la SARL Land lease company et la SCP [A] Dewisme, [Y] Clery et [F] [M] in solidum ou l’un à défaut de l’autre à leur payer la somme de 43 161,69 euros en réparation de leur préjudice matériel, à parfaire et valoir à la date du prononcé du jugement à intervenir, avec imputation des intérêts au taux légal depuis la mise en recouvrement du redressement fiscal, soit depuis le 17 avril 2018, avec capitalisation des intérêts lorsqu’ils seront dus pour une année entière,

— les condamner in solidum ou l’un à défaut de l’autre à leur payer la somme de 10 000 euros en réparation de leur préjudice moral, à parfaire et valoir à la date du prononcé du jugement à intervenir,

— les condamner in solidum ou l’un à défaut de l’autre aux dépens et à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance rendue le 6 avril 2021, le juge de la mise en état a ordonné un sursis à statuer dans l’attente d’une décision définitive à intervenir dans la procédure opposant M. et Mme [U] [V] d’une part et le Directeur régional des finances publiques des Hauts de France et du département du Nord d’autre part, dit que pendant la durée du sursis, l’affaire sera retirée du rôle des affaires en cours, dit qu’elle sera rétablie, à l’issue du sursis, à la demande de la partie la plus diligente et dit que les dépens liés à l’incident suivront le sort de ceux de l’instance en cours.

En effet, dans l’instance administrative concernant M. [U] [V] (retenue par le tribunal administratif comme « dossier test » au regard du nombre de contribuables belges concernés), le recours de ce dernier a été définitivement rejeté. Ainsi, son pourvoi devant le Conseil d’Etat n’a pas été admis (arrêt du 22 avril 2022) alors que par arrêt du 6 mai 2021, la cour administrative d’appel de Douai a annulé le jugement rendu par le tribunal administratif de Lille déchargeant M. [V] des rappels de TVA pour la période de 2012 à 2016 et condamnant l’Etat à lui rembourser le crédit de TVA pour le quatrième trimestre 2018.

Par jugement rendu le 9 juin 2022, le tribunal administratif de Lille a prononcé un non-lieu à statuer sur les conclusions de M. et Mme [S] tendant à la décharge des pénalités pour manquement délibéré dont avait été assorti le rappel de TVA assigné au titre de la période du 1er janvier 2014 au 31 décembre 2015 et a rejeté le surplus de leurs demandes. M. et Mme [S] ont interjeté appel de cette décision.

L’affaire a été remise au rôle à la demande de M. et Mme [S] le 28 mars 2023.

Par ordonnance du 7 novembre 2023, le juge de la mise en état a cependant ordonné un nouveau sursis à statuer dans l’attente d’une décision dans la procédure opposant M. et Mme [I] [V] d’une part et le Directeur régional des finances publiques des Hauts de France et du département du Nord d’autre part et dit que les dépens liés à l’incident suivront le sort de ceux de l’instance au fond.

Dans le cadre du dossier de M. [I] [V] (second « dossier test »), la cour administrative d’appel de Douai a estimé que, aux termes de l’article L. 133-1 du code de justice administrative, les questions qui ont été soulevées par l’appelant posent une question de droit nouvelle qui présente une difficulté sérieuse et qui est susceptible de se poser dans de nombreux litiges, de sorte qu’elle a sursis à statuer et transmis le dossier pour avis au Conseil d’Etat. L’avis du Conseil d’Etat est daté du 5 juillet 2023 ; il retient que le b du 4° de l’article 261 D du code général des impôts est incompatible avec les objectifs de l’article 135 de la directive du 28 novembre 2006 en tant qu’il subordonne la soumission à la TVA des activités de mise à disposition d’un local meublé ou garni à la condition que soient proposées au moins trois des quatre prestations accessoires qu’il énumère, dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements hôteliers ; il ajoute que ces dispositions demeurent compatibles avec les objectifs dudit article en tant qu’elles excluent de l’exonération de TVA qu’elles prévoient les activités se trouvant dans une situation de concurrence potentielle avec les entreprises hôtelières ; qu’il appartient à l’administration, sous le contrôle du juge de l’impôt, d’apprécier au cas par cas si un établissement proposant une location de logements meublés, eu égard aux conditions dans lesquelles cette prestation est offerte, notamment la durée minimale du séjour et les prestations fournies en sus de l’hébergement, se trouve en situation de concurrence potentielle avec les entreprises hôtelières.

Par arrêt du 22 février 2024, la cour administrative d’appel de Douai a :

— annulé le jugement rendu par le tribunal administratif de Lille le 9 juin 2022,

— déchargé M. [S] des rappels de TVA auxquels il a été assujetti pour un montant de 36 013 euros au titre de la période du 1er janvier 2014 au 31 décembre 2015,

— dit que l’Etat remboursera à M. [S] la TVA déductible de 3 256 euros,

— dit que l’Etat versera à M. [S] la somme de 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 6 juin 2025, M. et Mme [S] demandent au tribunal de :

— condamner la SCCV Résidence le domaine sauvage, la SARL Holiday suites devenue Evancy, la SCI D’hôtellerie et d’investissement, la SARL Land lease company et la SCP [A] Dewisme, [Y] Clery et [F] [M] in solidum ou l’un à défaut de l’autre à leur payer la somme de 8 358,17 euros en réparation de leur préjudice matériel à valoir à la date du prononcé du jugement à intervenir (sic),

— les condamner in solidum ou l’un à défaut de l’autre à leur payer la somme de 10 000 euros en réparation de leur préjudice moral, à parfaire et valoir à la date du prononcé du jugement à intervenir,

— les condamner in solidum ou l’un à défaut de l’autre aux dépens et à leur payer la somme de 7 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils font valoir que :

— lorsqu’ils ont acheté leur appartement, il leur a été proposé un pack immobilier dans le cadre d’un ensemble contractuel ; c’est pour cette raison que l’intervention d’un vendeur professionnel était nécessaire pour mettre en oeuvre le projet avec des garanties suffisantes pour le mener à bien et l’adjonction d’un prestataire de services pour sécuriser et gérer l’ensemble ; le notaire devait, quant à lui, leur délivrer des renseignements notamment s’agissant des aléas du montage,

— toute pratique commerciale qui, contenant de fausses informations ou des éléments factuels inexacts mais présentés de manière à induire en erreur et qui est susceptible d’amener le consommateur à prendre une décision qu’il n’aurait pas prise autrement, doit être qualifiée de trompeuse ; au sens de l’article L. 121-1 du code de la consommation, la tromperie peut porter sur les caractéristiques essentielles du bien ou du service et notamment sur les résultats attendus de l’utilisation en particulier des conditions d’éligibilité à un dispositif de défiscalisation ; le vendeur, la SCCV Résidence le domaine sauvage se devait de leur apporter toute information utile s’agissant des avantages fiscaux liés à l’opération d’investissement envisagée ; alors que l’acte authentique vise expressément l’article 261 D b) du code général des impôts, le vendeur ne peut s’exonérer de sa responsabilité en invoquant une divergence récemment mise en évidence par le Conseil d’Etat entre la directive européenne et la position de l’administration fiscale sur la notion d’ « établissement d’hébergement à caractère hôtelier » ; en effet, les dispositions du code général des impôts et l’existence de quatre critères cumulatifs étaient connues à la date de la vente ; la brochure commerciale de la société Twin properties qui est la société belge mère de la SCCV Résidence le domaine sauvage présentant l’avantage « zéro impôt pendant 30 ans » et une TVA 100% récupérable, elle a manqué à son obligation d’information et de conseil en omettant d’émettre des réserves sur le montage lourd qui a été mis en oeuvre,

— eux-mêmes ne pouvaient être conscients du risque de redressement fiscal alors que la société Evancy (anciennement Holiday suites) a manqué à ses obligations dans la fourniture des services ou prestations nécessaires à l’acquisition du régime d’assujettissement à la TVA permettant au montage financier choisi d’être sécurisé ; ce manquement est caractérisé étant observé que depuis le redressement, la société Holiday suites a mis en oeuvre des correctifs notamment sur son site internet et a fait intervenir un huissier pour que la position de l’administration fiscale soit révisée outre le fait qu’elle a fait les démarches nécessaires pour que la résidence soit classée en résidence de tourisme en obtenant l’agrément exigé le 6 juin 2018,

— les sociétés propriétaires de l’assiette foncière, les sociétés Land lease company et SCI D’hôtellerie et d’investissement sont tierces complices des manoeuvres les ayant induits à contracter l’ensemble immobilier présenté comme sans risques et rentable ; elles ont ainsi engagé leur responsabilité sur le fondement de l’article 1382 du code civil,

— le notaire soumis à un devoir d’authentification et de vérification mais également à un devoir de conseil et d’impartialité, devait, par ses compétences et ses vérifications, les éclairer, ce d’autant qu’il avait parfaitement connaissance du projet immobilier et qu’il connaissait leur volonté de bénéficier d’un régime fiscal avantageux ; il n’a pourtant pas reproduit les dispositions fiscales applicables notamment celles du code général des impôts ; il a, par ailleurs, visé l’activité d’exploitation de résidence de tourisme alors que la résidence Le domaine sauvage n’en bénéficiait pas sans leur expliquer les caractéristiques d’un établissement d’hébergement à caractère hôtelier ; le notaire a donc manqué à son devoir de conseil, ce qui les a privés de la possibilité de reconsidérer leur engagement pris par le biais du montage réalisé ; sa responsabilité délictuelle est donc engagée.

Au titre de leurs préjudices, ils invoquent une perte de chance d’avoir pu, dès l’origine et sans souci, profiter de revenus locatifs et de remboursements de TVA en rapport avec leur acquisition, un préjudice lié au fait d’avoir du faire face à des poursuites de l’administration fiscale et d’avoir subi de l’anxiété pendant six années outre les frais exposés dans le cadre de la procédure fiscale et de la procédure civile. Ils précisent que leur préjudice est actuel et certain, en relation directe notamment avec la faute commise par le notaire.

Ils précisent que le coût du contentieux fiscal a été de 8 358,17 euros alors que la cour administrative d’appel leur a accordé 500 euros au titre du code de la justice administrative ; qu’ils ont dû s’acquitter de frais d’huissier de 1 100 euros pour garantir le recouvrement final de leur créance ; qu’il ne peut leur être reproché d’avoir choisi leur propre conseiller fiscal au regard des manquements imputés aux défendeurs alors que l’économie totale de l’investissement a été remise en cause.

S’agissant de leur préjudice moral, ils indiquent qu’ils doivent supporter les lourdes contributions financières liées au montage alors que la revente du bien sera compliquée par le fait qu’ils ne sont pas propriétaires de l’assiette du terrain ; que l’anxiété liée au redressement fiscal a eu des conséquences sur leur quotidien. Ils ajoutent que le lien de causalité entre les fautes invoquées et leur préjudice est évident puisqu’ils n’auraient pas contracté s’ils avaient été correctement informés par l’étude notariale.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 16 mai 2025, la société Résidence le domaine sauvage, la société Evancy (anciennement Holiday suites), la société Land lease company et la SCI D’hôtellerie et d’investissement demandent au tribunal de :

— débouter M. et Mme [S] de leurs demandes, fins et conclusions,

— les condamner à leur payer la somme de 2 000 euros à chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux dépens,

— écarter l’exécution provisoire.

Elles font valoir qu’il incombe à M. et Mme [S] de rapporter la preuve d’une faute qu’elles auraient commise ; que ces derniers se bornent à invoquer une tierce complicité de la SCI D’hôtellerie et d’investissement et de la société Land lease company sans la détailler ; que la faute de la société Résidence Le domaine sauvage n’est pas non plus caractérisée alors que les acquéreurs disposaient des informations nécessaires lors de leur acquisition, qu’aucun rendement ne leur était promis et qu’aucune pression ne peut sérieusement être invoquée ; que les pièces contractuelles ne font pas référence à la déductibilité de la TVA comme étant une qualité substantielle du contrat ; qu’il n’est pas démontré qu’il leur a été vendu un « pack fiscal » ; qu’aucun des contrats ne garantissait un régime fiscal particulier et qu’aucune clause du contrat d’exploitation n’indique que ce contrat forme un tout avec l’acte de VEFA ; que le prospectus produit ne concerne pas la résidence d'[Localité 10] et que ce document est dépourvu de tout caractère contractuel.

Elles ajoutent que la société Evancy a toujours maintenu que la résidence bénéficiait d’une exonération de TVA ; qu’elle a d’ailleurs proposé aux copropriétaires de prendre en charge les frais de conseil liés aux recours devant le tribunal administratif, la cour administrative d’appel et le conseil d’Etat ; qu’au regard de l’arrêt de la cour administrative d’appel du 22 février 2024, il est évident que la perte de chance invoquée n’est liée qu’à une position erronée de l’administration fiscale aujourd’hui disparue ; que le préjudice lié au prétendu défaut de déductibilité de la TVA a disparu.

Elles font valoir que les sommes réclamées ne sont pas justifiées dans leur quantum en l’absence de toute comptabilité versée aux débats ; que les demandes au titre des factures de conseil fiscal ne sont pas justifiées alors que la société Twin promotion avait proposé la prise en charge de tels frais ; que la somme allouée par la cour administrative d’appel n’a pas été déduite ; que le juge de l’exécution a ordonné la mainlevée des prises d’hypothèques ; que le préjudice moral n’est pas non plus justifié.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 16 janvier 2025, la SCP Dewisme Clery [M] demande au tribunal de rejeter les prétentions, fins et conclusions de M. et Mme [S], de les condamner in solidum à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance et d’écarter l’exécution provisoire de la décision.

Elle estime que les obligations d’information, de vérification et d’efficacité du notaire sont des obligations de moyen et non de résultat ; qu’une défaillance de sa part doit donc être prouvée ; qu’elle n’a pas commercialisé ni négocié l’opération immobilière ; que les négociations ont été menées directement entre le vendeur et les acquéreurs ; que le notaire est étranger à la plaquette publicitaire invoquée par les acquéreurs ; que s’il a reçu le bail à construction, il est totalement étranger à l’opération de défiscalisation ; que rien ne permet d’affirmer qu’il en était informé ; qu’il ne lui appartient pas d’éclairer les parties sur l’opportunité économique d’un achat alors qu’il n’a aucune connaissance des finalités de l’opération ; qu’il n’est débiteur d’une obligation de mise en garde que s’il détient des informations économiques correspondantes ; qu’il n’intervenait pas pour la phase de défiscalisation par location meublée soumise à TVA, concourant uniquement à la phase de vente immobilière ; qu’ainsi, le contrat d’exploitation avec la société Holiday suites a été régularisé par acte sous seing privé antérieurement à l’acte de vente ; que surtout, il ne peut être tenu pour responsable de la position de l’administration fiscale.

La société de notaires invoque par ailleurs l’absence de lien de causalité entre la faute et le préjudice invoqué ; que le notaire qui a manqué à son obligation de conseil ne répond pas nécessairement des conséquences de la réalisation de ce risque ; que le préjudice du créancier d’une obligation d’information doit s’analyser en une perte de chance de prendre une décision propre à lui éviter un dommage à savoir une perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions plus avantageuses ; qu’en l’espèce, l’étude n’est intervenue que postérieurement à la commercialisation de l’opération immobilière ; qu’il n’est donc nullement démontré que les acquéreurs auraient renoncé à leur projet ; que les positions erronées de l’administration fiscale sont sans aucun lien avec le manquement allégué à son encontre.

Elle rappelle enfin que le préjudice hypothétique n’est pas indemnisable.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes formulées à l’encontre de la SCCV Résidence le domaine sauvage et la société Evancy :

L’article 1134 du code civil (dans sa version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, applicable en l’espèce compte tenu de la date du contrat) prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’article L. 121-11 du code de la consommation dans sa version applicable à la date du contrat, soit en 2014, prévoit que "I.-Une pratique commerciale est trompeuse si elle est commise dans l’une des circonstances suivantes :

1° Lorsqu’elle crée une confusion avec un autre bien ou service, une marque, un nom commercial, ou un autre signe distinctif d’un concurrent ;

2° Lorsqu’elle repose sur des allégations, indications ou présentations fausses ou de nature à induire en erreur et portant sur l’un ou plusieurs des éléments suivants :

a) L’existence, la disponibilité ou la nature du bien ou du service ;

b) Les caractéristiques essentielles du bien ou du service, à savoir : ses qualités substantielles, sa composition, ses accessoires, son origine, sa quantité, son mode et sa date de fabrication, les conditions de son utilisation et son aptitude à l’usage, ses propriétés et les résultats attendus de son utilisation, ainsi que les résultats et les principales caractéristiques des tests et contrôles effectués sur le bien ou le service ;

c) Le prix ou le mode de calcul du prix, le caractère promotionnel du prix et les conditions de vente, de paiement et de livraison du bien ou du service ;

d) Le service après-vente, la nécessité d’un service, d’une pièce détachée, d’un remplacement ou d’une réparation ;

e) La portée des engagements de l’annonceur, la nature, le procédé ou le motif de la vente ou de la prestation de services ;

f) L’identité, les qualités, les aptitudes et les droits du professionnel ;

g) Le traitement des réclamations et les droits du consommateur ;

3° Lorsque la personne pour le compte de laquelle elle est mise en oeuvre n’est pas clairement identifiable.

(…)".

Il appartient à M. et Mme [S], qui recherchent la responsabilité contractuelle de leur vendeur, la SCCV Résidence le domaine sauvage, et de la société Evancy à laquelle ils sont liés par un contrat de bail commercial, de rapporter la preuve d’une faute de ces sociétés, d’un préjudice subi et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Le contrat de vente régularisé par M. et Mme [S] est inclus dans le cadre d’une opération complexe d’investissement. Est notamment produit par les acquéreurs une plaquette publicitaire éditée par la société Twin properties et par la société Holiday suites (devenue Evancy) qui, bien que ne faisant aucune référence précise au programme immobilier d'[Localité 10] (sinon par une perspective d’évolution des prix de l’immobilier sur cette commune) vante le potentiel du Nord de la France pour les investissements immobiliers de ressortissants belges et promet, dans le cadre des opérations proposées par des professionnels « une TVA récupérable à 100% et l’absence d’impôts sur les loyers ».

Si cette pièce ne fait pas corps avec le contrat, il n’en demeure pas moins qu’elle établit le mode de présentation de l’opération par la société Twin properties (société du même groupe que la SCCV Résidence le domaine sauvage gérant l’opération de promotion sur la commune d'[Localité 10]) et par la société Evancy.

L’opération de vente présentée avait donc, aux yeux des acquéreurs, un caractère global et un but fiscal indéniable. Si M. et Mme [S] n’avaient entendu acquérir qu’une résidence secondaire, ils ne se seraient certainement pas engagés dans un montage juridique complexe usant d’un bail emphytéotique, de démembrements de propriété et impliquant la conclusion avec la société Evancy d’un contrat de bail commercial.

Néanmoins, aucun des documents produits (contrats ou même élément publicitaire) ne fait référence à une quelconque rentabilité du bien. M. et Mme [S] se plaignent des coûts importants qu’ils doivent supporter sans pour autant justifier que la pérennité de leur investissement est compromise, alors qu’ils connaissaient parfaitement les frais dont ils font état (versement d’un canon annuel au propriétaire du terrain, versement de « management fees » à la société Evancy) et qu’aucun engament n’apparaît avoir été pris s’agissant des revenus pouvant être générés par la location de l’appartement.

S’agissant de l’avantage fiscal découlant du remboursement de la TVA, il sera relevé que :

— les remboursements de TVA ont été, dans un premier temps, obtenus de l’administration fiscale avant que celle-ci n’estime que l’activité de la résidence n’entrait pas dans le champ de la TVA,

— suite aux redressements, le tribunal administratif de Lille a été saisi et a, dans un jugement du 18 décembre 2019, constaté que la société Holiday suites proposait au moins trois des services fixés par le b du 4° de l’article 261 D du code général des impôts (petit déjeuner, nettoyage des locaux, fourniture du linge de maison, accueil de la clientèle), de sorte que la TVA était effectivement récupérable,

— la cour administrative d’appel de Douai a fait une analyse contraire dans son arrêt du 6 mai 2021 avant que le Conseil d’Etat, dans son avis du 5 juillet 2023, ne précise que le cumul de trois des quatre prestations n’apparaît pas systématiquement indispensable pour que des locations en résidence hôtelière puissent selon le contexte dans lequel elles sont proposées être regardées comme se trouvant en concurrence avec le secteur hôtelier ; la cour administrative d’appel est donc revenue sur sa position dans un arrêt du 22 février 2024 et, après analyse des conditions de location (possibilité de réserver un logement à la nuitée dans un secteur particulièrement touristique) et des prestations fournies en plus de l’hébergement (accueil, ménage début et fin de séjour, fourniture de linge) a admis que la TVA puisse être récupérée.

Il en résulte qu’indépendamment de l’agrément obtenu le 6 juin 2018 pour le classement de la résidence le domaine sauvage en résidence de tourisme, au regard des prestations servies par le biais de la société Evancy, les activités de location étaient soumises à la TVA. La perte de chance invoquée n’est donc liée qu’à une position de l’administration fiscale prise lors de l’émission de proposition de rectification en 2017, soit postérieurement à la vente alors que des remboursements de TVA avaient déjà été opérés. Il ne peut être reproché au vendeur de n’avoir pas fait état de cet aléa fiscal, inexistant lors de la conclusion du contrat, et qui, au surplus, a finalement disparu, ni à la société Evancy de n’avoir pas correctement rempli ses obligations en qualité de locataire commerciale, alors que l’arrêt de la cour administrative d’appel et le procès verbal de constat du 20 septembre 2017 mettent en avant les prestations proposées par cette société. Il n’existe donc aucun manquement du vendeur à son obligation d’information ni aucun manquement de la société Evancy aux obligations découlant du bail commercial ni même aux prestations devant être mises en oeuvre pour respecter l’objectif fiscal prévu lors de la vente.

Dès lors, la preuve d’une faute des sociétés Résidence le domaine sauvage et Evancy n’est pas rapportée. M. et Mme [S] doivent être déboutés de leurs demandes à l’encontre de la SCCV Résidence le domaine sauvage et de la société Evancy.

Sur les demandes formulées à l’encontre de la SCI D’hôtellerie et d’investissement et la société Land lease company :

M. et Mme [S] ne caractérisent aucunement la faute qui aurait été commise par la SCI D’hôtellerie et d’investissement et la société Land lease company ; ils n’indiquent pas en quoi ces sociétés (liées à la venderesse par un bail emphytéotique) ont pu aider la SCCV Résidence le domaine sauvage à enfreindre ses obligations contractuelles, ce d’autant qu’aucun manquement de cette dernière à son obligation de renseignement n’a été retenu.

En conséquence, la responsabilité de ces deux sociétés ne sera pas retenue. M. et Mme [S] seront déboutés de leurs demandes à l’encontre de la société D’hôtellerie et d’investissement et de la société Land lease company.

Sur les demandes à l’encontre de la SCP Dewisme Clery [M] :

Les obligations professionnelles des notaires, pris en leur qualité de rédacteurs et d’authentificateurs d’actes sont des obligations statutaires issues de la loi du 25 ventôse an XI et des textes ultérieurs régissant le notariat. En leur qualité d’officiers ministériels, spécialistes du droit, ils doivent, en toutes circonstances, et donc même dans le cadre de la rédaction, de l’assistance ou du conseil à la rédaction de simples actes sous seing privé, remplir leurs fonctions avec exactitude, impartialité et probité.

Ils sont ainsi tenus d’éclairer les parties et de sécuriser leurs relations juridiques. Ils sont également investis d’une obligation de conseil et de loyauté, leur imposant de les informer complètement sur la portée juridique et économique de l’acte. Les notaires doivent donc, avant de dresser les actes, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l’utilité et l’efficacité de ces actes. Tout manquement aux devoirs de leur charge est donc susceptible d’être sanctionné sur le terrain de la responsabilité délictuelle ou quasi délictuelle des articles 1382 et 1383 du code civil dans sa version antérieure au 1er octobre 2016. La preuve d’une faute, d’un préjudice indemnisable et d’un lien de causalité certain doit être rapportée.

Conformément à l’article 16 de la loi n°90-1258 du 31 décembre 1990 relative à l’exercice sous forme de sociétés des professions libérales soumises à un statut législatif ou réglementaire ou dont le titre est protégé et aux sociétés de participations financières de professions libérales, chaque associé répond sur l’ensemble de son patrimoine des actes professionnels qu’il accomplit ; la société est solidairement responsable avec lui.

Outre l’absence de manquement à l’obligation d’information relevée, il doit être observé que le notaire est intervenu pour la rédaction de l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement le 2 octobre 2014. L’acte précise bien que la vente porte sur les constructions et une quote part du bail emphytéotique, sans possibilité pour les acquéreurs de se méprendre sur l’objet du contrat ni même sur le montage juridique mis en oeuvre notamment en ce qui concerne la propriété du sol. M. et Mme [S] ne peuvent reprocher au notaire une absence de conseil s’agissant de ce montage alors que toutes les informations figurent dans l’acte régularisé et qu’au surplus, le notaire n’a pas à conseiller les parties sur la pertinence économique de l’opération conclue.

Par ailleurs, si Me [M], bien qu’ayant rappelé l’existence d’un bail commercial conclu sans son intervention en avril 2014 avec la société Holiday suites, et le fait que les locaux devaient être exploités comme résidence de tourisme conformément aux dispositions de l’article 261 D 4° b et e du code général des impôts, n’a pas cité l’intégralité de l’article du code général des impôts, ce manquement ne saurait être qualifié de fautif alors qu’aucun élément ne permet de dire que le notaire était informé de l’objectif fiscal des acquéreurs. Il ne résulte pas des pièces produites qu’il avait été avisé de la volonté de ces derniers, particuliers, de récupérer la TVA pouvant bénéficier aux résidences de tourisme ou aux résidences hôtelières (sous certaines conditions), étant rappelé que la résidence n’était pas encore terminée lorsque l’acte de vente a été régularisé et qu’en conséquence, il n’existait aucune exploitation commerciale.

En tout état de cause, la position de l’administration fiscale ne pouvait être connue du notaire au regard des prestations prévues à la charge de la société Holiday suites et il ne peut lui être reproché d’avoir commis une faute en n’expliquant pas un éventuel aléa fiscal dont il n’avait pas connaissance.

Dès lors, aucune faute n’est établie à l’encontre de la SCP de notaires et les demandes de M. et Mme [S] seront rejetées.

Sur les mesures accessoires :

M. et Mme [S] succombant en leurs prétentions, ils seront condamnés aux dépens de l’instance.

Il n’est pas inéquitable, compte tenu de la situation économique des parties, de laisser à chacune la charge des frais exposés et non compris dans les dépens. Les demandes de la SCP de notaire, des sociétés Résidence le domaine sauvage, Evancy, Land lease company et D’hôtellerie et d’investissement sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

En l’absence de toute condamnation, la demande tendant à voir écarter l’exécution provisoire est sans objet.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

Déboute M. [J] [S] et Mme [O] [T], son épouse, de l’intégralité de leurs demandes ;

Condamne M. [J] [S] et Mme [O] [T], son épouse, aux dépens ;

Déboute la SCP Pierre Yves Dewisme [Y] Clery [F] [M], la SCCV Résidence le domaine sauvage, la société Evancy, la société Land lease company et la société D’hôtellerie et d’investissement de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT