Minute N° 25/00176

R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER

O R D O N N A N C E D E R E F E R E

RENDUE LE QUATRE JUIN DEUX MIL VINGT CINQ

ORDONNANCE DU : 04 Juin 2025

NUMERO RG : N° RG 24/00442 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-76CEW

JUGE DES REFERES : Pascale METTEAU, 1re Vice-présidente

GREFFIER LORS DES DEBATS : Gaetan DELETTREZ

GREFFIER LORS DU DELIBERE : Mélanie MAUCLERE

Débats tenus à l’audience du : 07 Mai 2025

AFFAIRE :

DEMANDEURS

Madame [G] [U], [M] [B]

née le 31 Octobre 1983 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 4]

Monsieur [T] [J], [L] [S]

né le 20 Septembre 1991 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 4]

Tous deux représentés par M^e Alex DEWATTINE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, substitué par M^e Annabelle OBRY, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

DEFENDERESSE

Madame [H] [P]

née le 08 Novembre 1955 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Philippe ROBERT, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, substitué par M^e Frédérique JACQUART, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 28 septembre 2020, M. [T] [S] et Mme [G] [B] ont fait l’acquisition auprès de Mme [H] [P] d’une maison à usage d’habitation située [Adresse 5]).

Soutenant que durant l’hiver, ils sont confrontés à l’inondation de leur cave rendant cette dernière inutilisable et dangereuse en raison de la quantité d’eau présente et de l’emplacement direct de la cave au sein de la maison ; que l’installation d’une pompe a été rendue nécessaire pour éviter à la cave d’être entièrement submergée ; que cette pompe pose nécessairement des difficultés en ce qu’elle traverse leur terrain, ce qui le rend dangereux ; que par lettre recommandée en date du 20 juin 2023, ils ont mis en demeure Mme [P] de bien vouloir procéder à la résolution de la vente, M. [S] et Mme [B] ont, par acte de commissaire de justice du 17 décembre 2024, fait assigner Mme [P] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer aux fins de désignation d’un expert judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

Dans leurs conclusions signifiées par voie électronique le 2 avril 2025, Mme [B] et M. [S] maintiennent leur demande d’expertise et demandent également au juge des référés de débouter Mme [P] de ses demandes.

Ils expliquent qu’il est surprenant que Mme [P] se cache derrière les clauses empêchant la garantie des vices cachés insérées dans l’acte de vente ; qu’ il ressort de la jurisprudence que ce type de clause n’empêche pas l’acquéreur d’exercer une action en garantie des vices cachés et n’exonère pas le vendeur de condamnation dès lors qu’il avait connaissance de l’existence du vice caché ou qu’il est un vendeur professionnel ; qu’en tout état de cause, il ne revient pas au juge des référés de se prononcer sur l’applicabilité d’une clause d’un contrat.

En outre, ils exposent qu’au regard des photographies, il ne fait aucun doute qu’ils subissent un désordre ; que l’inondation récurrente de la cave est un vice inhérent au bien qui en compromet l’usage et qui pourrait, à terme, en compromettre la solidité et la salubrité ; que les voisins ont confirmé que la difficulté était également rencontrée par Mme [P] ; qu’il semblerait que cette montée des eaux en cave arrive lors d’un débordement de la nappe phréatique ; que le niveau de la nappe au moment des réclamations n’est pas plus élevé que lors de l’occupation de Mme [P] ; que la cave est presque constamment inondée ; qu’on ne peut considérer qu’elle est habituellement hors d’eau et que la submersion est temporaire ; qu’il ne s’agit pas davantage d’une catastrophe naturelle qui a un caractère ponctuel ; que la zone n’a pas fait l’objet d’un arrêté sur la période des premières réclamations ; que l’ouverture permettant l’arrivée de l’eau a été rebouchée avant la vente ; qu’aucune pompe n’était présente.

Dans ses conclusions signifiées par voie électronique le 4 mars 2025 et soutenues lors de l’audience, Mme [P] demande au juge des référés de :

— débouter M. [T] [S] et Mme [G] [B] de l’intégralité de leurs demandes ;

— condamner M. [T] [S] et Mme [G] [B] à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [T] [S] et Mme [G] [B] aux entiers frais et dépens.

Elle fait valoir que l’acte notarié précise en page 10 qu’elle ne peut être tenue des vices apparents ou cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol… ; qu’en page 24, il est précisé que l’acquéreur prend l’immeuble en l’état, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment son bon ou mauvais fonctionnement ou encore ses vices cachés ; qu’en page 25, la notion de vices cachés est à nouveau reprise ; qu’en page 26, il est indiqué que l’acquéreur fera son affaire personnelle, sans recours contre le vendeur, de toutes nuisances d’environnement pouvant affecter l’immeuble vendu ; qu’en page 59, une annexe “Verlingue” rappelle la notion de recherches des risques naturels et technologiques ; qu’en page 104, une annexe indique l’état des risques et des pollutions et qu’il est très clairement stipulé “inondation par remontées de nappes naturelles” ; qu’en page 105, il est rappelé que le bien est exposé à la catastrophe naturelle ; qu’il apparaît clairement au regard de l’acte notarié et de ses annexes que les acquéreurs étaient parfaitement au courant des remontées possibles en cas d’épisodes pluvieux.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la mesure d’instruction :

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment en référé.

Aucune condition relative à l’urgence ou à l’absence de contestation sérieuse n’est requise en la matière. Si les dispositions de l’article 146 du code de procédure civile ne sont par ailleurs pas applicables au référé-expertise, il appartient cependant au demandeur d’établir l’intérêt probatoire de la mesure d’instruction sollicitée, même en présence d’un motif légitime.

L’appréciation du motif légitime de nature à justifier l’organisation d’une mesure d’instruction doit être envisagée au regard de la pertinence des investigations demandées et de leur utilité à servir de fondement à l’action projetée qui ne doit pas manifestement être vouée à l’échec.

Par ailleurs, lorsqu’il s’agit d’apprécier si les critères du référé aux fins d’expertise sont réunis, la juridiction peut valablement porter une appréciation sur une question juridique, qui n’a toutefois aucune autorité de chose jugée à l’égard de la juridiction ultérieure éventuellement saisie au fond.

La mission d’expertise ne peut pas présenter un caractère général, mais doit porter sur les seuls désordres dont la survenance est attestée par les preuves rapportées à l’appui de la demande d’expertise.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que M. [S] et Mme [B] justifient de l’existence de désordres affectant l’immeuble qu’ils ont acquis auprès de Mme [P]. En effet, sur les photographies qu’ils produisent, la cave de l’immeuble est inondée.

Si Mme [P] invoque la clause de non garantie des vices cachés de l’acte de vente, encore faut-il qu’elle n’ait pas eu connaissance des vices. Or, l’expert sera invité à donner son avis sur ce point, tout comme il le sera sur le fait de savoir si les acquéreurs pouvaient avoir connaissance des inondations de la cave dont, en l’état, il n’est pas possible de dire si elles sont dues à des pluies, à des inondations ou à des remontées de la nappe phréatique, ce d’autant que les acquéreurs prétendent à des inondations quasi-permamentes.

En tout état de cause, il n’appartient pas au juge des référé, juge de l’évidence, de statuer sur les conditions de mise en oeuvre de l’action envisagée suite à la mesure d’expertise. Il suffit que les demandeurs caractérisent leur intérêt légitime, ce qui est le cas en l’espèce, au regard des désordres invoqués dans la cave de l’immeuble.

Le caractère légitime de la demande d’expertise résulte ainsi de la nécessité de déterminer la nature des désordres invoqués par M. [S] et Mme [B], de rechercher leurs origines, leurs causes exactes et leur incidence sur leur immeuble, afin de permettre au juge du fond de déterminer les éventuelles responsabilités.

Sur les dépens :

La présente ordonnance mettant fin à l’instance et dessaisissant la juridiction, il convient de statuer sur les dépens dans les conditions fixées au dispositif. La charge des dépens est cependant susceptible d’être ultérieurement modifiée, dans le cadre d’une éventuelle instance au fond qu’une des parties diligenterait sur la base des conclusions expertales.

Dans le cadre d’une demande d’expertise fondée sur les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, le défendeur à une telle demande n’est pas une partie perdante et n’a pas à supporter les dépens.

Dans ces conditions, il convient de condamner M. [S] et Mme [B] aux dépens de la présente instance.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Il n’apparaît pas inéquitable au vu de la nature du litige, de laisser à la charge de chaque partie les frais irrépétibles qu’elle a pu exposer dans le cadre de la présente instance, en application de l’article 700 du code de procédure civile. La demande de Mme [P] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition du greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile :

Au principal renvoie les parties à se pourvoir comme elles aviseront,

Mais dès à présent :

Déboute Mme [H] [P] de sa demande de mise hors de cause ;

Ordonne une mesure d’expertise entre M. [T] [S] et Mme [G] [B] d’une part, et Mme [H] [P], d’autre part  ;

Commet pour y procéder :

Monsieur [C] [R]

[Adresse 2]

[Localité 6]

en qualité d’expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de [Localité 9], qui aura pour mission de :

— entendre les parties et tous sachants ;

— aviser le juge chargé du contrôle des expertises de ce tribunal préalablement à l’adjonction des services d’un sapiteur d’une spécialité différente et justifier du coût prévisionnel d’une telle adjonction ;

— se faire communiquer tous documents utiles ;

— visiter les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 11] ;

— rechercher et constater les désordres par seule référence à l’assignation, aux pièces jointes à l’assignation et aux débats à l’audience de référés tels qu’éventuellement repris dans la présente ordonnance (sauf accord écrit des parties en application de l’article 238 du code de procédure civile) ;

— décrire le siège, la nature et l’intensité des désordres ainsi constatés, en apportant en particulier les indications suivantes :

— fournir tous les éléments techniques permettant à la juridiction de déterminer, pour chaque dommage constaté, s’il est de nature à affecter la solidité de l’ouvrage ou à le rendre impropre à sa destination ;

— préciser la date d’apparition de chaque dommage ;

— se prononcer sur l’origine de chaque désordre constaté ;

— déterminer si les éventuels vices affectant l’immeuble résultent de défauts antérieurs ou postérieurs à la vente de l’immeuble ; déterminer le niveau de compétence professionnelle de M. [T] [S] et Mme [G] [B] en matière de construction (profane ou professionnel) ; dire si les éventuels vices présentent un caractère caché ou apparent à l’égard de M. [T] [S] et Mme [G] [B], notamment en fonction de ce niveau de compétence au moment de la vente ; se prononcer sur l’éventuelle connaissance par Mme [H] [P] des vices affectant l’immeuble vendu ; déterminer, pour chacun des vices constatés s’il y a impropriété à la destination ou atteinte à l’usage du bien ; donner son avis sur l’éventuelle moins-value en résultant pour chaque poste au regard de l’option ouverte par l’article 1644 du code civil ;

— après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, et après avoir analysé les devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, évaluer le coût de ces travaux nécessaires pour remédier aux désordres constatés ;

— se prononcer sur l’ensemble des préjudices subis par M. [T] [S] et Mme [G] [B] ;

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai , définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

— déposer un pré-rapport de ses investigations dans un délai de 10 mois à compter de l’avis de consignation qui sera adressé par le greffe, en adresser un exemplaire à chacune des parties et inviter les parties à lui faire parvenir leurs dires dans un délai de 30 jours maximum à compter de cet envoi, en rappelant aux parties qu’en application de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai ; apporter des réponses techniques aux observations des parties dans le rapport écrit ;

— dresser de l’ensemble de ses investigations un rapport qu’il adressera aux parties, dans les 12 mois de l’avis de consignation qui sera adressé par le greffe ;

Dit qu’une consignation d’un montant de 4000 euros devra être versée auprès du regisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer par M. [T] [S] et Mme [G] [B], à valoir sur la rémunération de l’expert, au plus tard le 04 août 2025, étant précisé que :

— à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque ;

— chaque partie est autorisée à procéder à la consignation de la somme mise à la charge de l’autre en cas de carence ou de refus ;

Dit que l’exécution de la mesure d’instruction sera surveillée par le magistrat chargé du contrôle des expertises de ce tribunal ;

Dit qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance rendue sur simple requête par le magistrat chargé du contrôle des expertises du présent tribunal ;

Dit qu’à l’issue de la première réunion d’expertise, l’expert adressera un état prévisionnel détaillé de ses frais et honoraires, et, en cas d’insuffisance de la provision allouée demandera, le cas échéant, la consignation d’une provision supplémentaire ;

Dit que le dépôt du rapport sera accompagné de la demande de rémunération de l’expert, dont ce dernier aura adressé un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d’en établir la réception ; que la demande de rémunération mentionnera la date d’envoi aux parties de cette copie, en application de l’article 282 du code de procédure civile ;

Rappelle que les parties disposeront d’un délai de 15 jours à compter de cette réception pour formuler toutes observations écrites auprès du magistrat chargé du contrôle des expertises et de l’expert, notamment aux fins de taxation des honoraires sollicités ;

Condamne M. [T] [S] et Mme [G] [B] aux dépens de la présente instance de référé, sous réserve de ce qui sera éventuellement décidé par la juridiction du fond ;

Déboute Mme [H] [P] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES