Minute N° 26/00002

RG N° N° RG 26/00001 – N° Portalis DBZG-W-B7J-BRES

S.C.I. COGOU IMMO

C/

Monsieur [N] [T]

Copies délivrées le :

Exécutoire délivré le :

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERDUN

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE REFERE DU 05 JANVIER 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Isabelle WALTER

Greffier : Régis VIDAL

En présence de Mme [C] [U], auditrice de justice

DEMANDERESSE :

S.C.I. COGOU IMMO

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Vincent VAUTRIN, avocat au barreau de la MEUSE,

DEFENDEUR :

M. [N] [T]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

PROCEDURE :

Date de la première évocation : 07 Juillet 2025

Date des débats : 06 Octobre 2025

Date du délibéré : 05 Janvier 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 14 juin 2022, la SCI COGOU IMMO a donné à bail à Mme [O] [Z] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1] à VERDUN (55100) pour un loyer mensuel de 470€ outre 25 € de charges.

Par acte séparé du même jour, M. [N] [T] s’est porté caution solidaire du paiement des loyers, des charges, du dépot de garantie, des réparations locatives, des intérêts et frais de procédure mises à la charge de Mme [O] [Z] en vertu du contrat de bail.

La bailleresse a fait délivrer à Mme [O] [Z] le 11 février 2025 un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 4.045 € au titre des loyers impayés.

Ce commandement a été dénoncé à M. [N] [T] par acte de commissaire de justice du 21 février 2025.

Par exploit de commissaire de justice du 13 juin 2025, la SCI COGOU IMMO a fait assigner M. [N] [T] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire VERDUN, tenant l’audience des référés, aux fins de voir :

— constater la validité et l’étendue de l’engagement de caution solidaire de M. [N] [T],

— condamner M. [N] [T] à lui payer une somme de 5.216,02€ au titre des loyers, charges et frais impayés au 16 avril 2024,

— condamner M. [N] [T] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, outre sa revalorisation légale, jusqu’à évacuation effective du logement par Mme [O] [Z],

— le condamner à lui payer 1.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens en ce compris les frais de l’assignation et des actes préparatoires,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

L’affaire a été retenue à l’audience du 6 octobre 2025.

À cette audience, la SCI COGOU IMMO, représentée par son conseil, a maintenu les termes de son assignations et actualisé sa demande en paiement à hauteur de 5.035 €. Elle a précisé que la locataire a quitté les lieux loués le 19 avril 2025.

M. [N] [T], comparant en personne, n’a pas contesté sa qualité de caution. Il a sollicité des délais de paiement en indiquant que sa situation financière ne lui permet pas de s’acquitter de l’intégralité de sa dette. Il a indiqué qu’il bénéficie d’une procédure de surendettement.

En application de l’article 24, V. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens des parties.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 5 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La demande tendant à voir « constater » ne constitue pas une prétention au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donnera pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte de la combinaison des articles 2288, 2298 et 1313 du code civil, que la personne qui s’est portée caution solidaire devient coobligée à la dette au même titre que le débiteur principal, de sorte que le créancier peut valablement rechercher payement de son obligation à l’égard du débiteur principal et de la caution.

Aux termes de l’article 22-1 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

Ces formalités, prescrites à peine de nullité du cautionnement, relèvent d’un ordre public de protection. La nullité, qui sanctionne leur omission, n’est que relative et ne peut être invoquée que par la caution.

En l’espèce, il ressort des décomptes produits par la demanderesse que l’arriéré locatif peut

être fixé à la somme de 5.035€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 19 avril 2025.

Il est constant que M. [N] [T] s’est constitué caution solidaire de Mme [O] [Z] par engagement en date du 14 juin 2022.

Par acte de commissaire de justice du 21 février 2025, la bailleresse a dénoncé à M. [N] [T] le commandement de payer délivré à Mme [O] [Z].

Il sera relevé que M. [N] [T] n’a soulevé aucune difficulté éventuelle concernant la validité de son acte de cautionnement, et ne conteste pas le montant de l’arriéré locatif.

Il ressort de l’acte de caution solidaire la mention suivante: "Je me porte caution solidaire, sur mes revenus et mes biens, avec renonciation au bénéfice de division et de discussion, pour Madame [O] [Z] pour la durée du bail initial et, le cas échéant, pour renouvellement, dans la limite de 495€ (..)".

Les termes de l’acte de cautionnement limitant expressement la garantie à 495€, M. [N] [T] ne sera condamné à payer que cette somme.

Par ailleurs, M. [N] [T] s’étant engagé à titre de caution solidaire également pour les indemnités d’occupation éventuelles, il y a lieu de le condamner à titre solidaire avec la locataire à payer les indemnités d’occupation auxquelles cette dernière est tenue.

Il n’y a plus lieu toutefois de statuer sur la demande d’indemnité d’occupation pour la période postérieure au départ de la locataire, soit au 19 avril 2025, devenue sans objet.

En conséquence, compte tenu de son engagement de caution, il y a lieu de condamner M. [N] [T] au paiement de la somme 495 € au titre de la dette locative.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, en dépit du montant de sa dette, il n’est justifié que M. [N] [T] soit en mesure de régler sa dette, sa situation ayant vocation à être traitée dans le cadre de la procédure de surendettement dont il bénéficie actuellement.

Par conséquent, M. [N] [T] sera débouté de sa demande de délais de paiement.

Sur les mesures accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [N] [T] , succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût de la dénonciation du commandement de payer.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SCI COGOU la totalité des frais exposés par elle et non compris dans les dépens.M. [N] [T] sera condamné à lui payer la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Isabelle WALTER, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

CONDAMNONS M. [N] [T] au titre de son engagement de caution solidaire à payer à la SCI COGOU la somme de 495€ au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation dues jusqu’au 19 avril 2025 ;

DEBOUTONS M. [N] [T] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNONS M. [N] [T] aux dépens, en ce compris le coût de la dénonciation du commandement de payer ;

CONDAMNONS M. [N] [T] à payer à la SCI COGOU la somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente décision est immédiatement exécutoire par provision en toutes ses dispositions.

Ainsi jugé publiquement par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an que dessus et après lecture le greffier a signé avec le juge.

LE GREFFIER LE JUGE