Minute N° 25/00159

R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER

O R D O N N A N C E D E R E F E R E

RENDUE LE VINGT ET UN MAI DEUX MIL VINGT CINQ

ORDONNANCE DU : 21 Mai 2025

NUMERO RG : N° RG 25/00057 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76EF7

JUGE DES REFERES : Gabrielle DELCROIX, Juge

GREFFIERE LORS DES DEBATS : Gaetan DELETTREZ

GREFFIERE LORS DU DELIBERE : Mélanie MAUCLERE

Débats tenus à l’audience du : 30 Avril 2025

AFFAIRE :

DEMANDERESSE

Madame [C] [S]

demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Maxime COTTIGNY, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

DEFENDERESSES

S.A.S. META INVEST

immatriculée au RCS D'[Localité 9] sous le n°914 761 432

représentée par son président, Monsieur [G] [R], domicilié en cette qualité audit siège

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Matthieu LAMORIL, avocat au barreau D’ARRAS

Syndic. de copro. SDC DE L’IMMEUBLE LES DRAPEAUX PRIS EN LA PERSONNE DE SON SYNDIC PROVISOIRE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

défaillant faute d’avoir constitué avocat

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique en date du 29 décembre 2023, la société Meta Invest a vendu à Madame [C] [S] un appartement situé au deuxième étage au sein d’une copropriété située [Adresse 5].

Soutenant qu’à peine un mois après son acquisition, elle a constaté des infiltrations d’eau dans son appartement, dont il a été établi, suite à une recherche de fuite, qu’elle proviennent de la toiture de l’immeuble, Madame [S] a, par acte de commissaire de justice du 11 octobre 2024, fait assigner la société Meta Invest en sa qualité de vendeur et en sa qualité de syndic provisoire de l’ensemble immobilier, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire.

Par une ordonnance rendue le 5 février 2025, le juge des référés a rejeté la demande, au motif de l’absence de mise en cause du syndicat des copropriétaires de l’immeuble.

C’est dans ce contexte que par actes de commissaire de justice du 28 février 2025, Madame [S] a fait assigner la société Meta Invest, ainsi que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] situé [Adresse 4] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer aux fins de voir ordonner sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile une mesure d’expertise judiciaire.

Aux termes de ses conclusions, signifiées par voie électronique le 22 avril 2025, auxquelles elle s’est référée oralement à l’audience, Madame [S] a maintenu sa demande d’expertise.

Elle fait valoir qu’elle justifie d’un motif légitime à voir ordonner une mesure d’instruction en ce que la toiture de l’immeuble est totalement vétuste et dégradée, ce qui cause des infiltrations dans son logement ; que la société Meta Invest, son vendeur, est une société spécialisée dans l’immobilier, de sorte que sa responsabilité est susceptible d’être recherchée en sa qualité de vendeur professionnel au titre des vices cachés ; que le syndicat des copropriétaires est susceptible d’engager sa responsabilité pour ne pas avoir fait exécuter les travaux urgents relevant des parties communes.

En réponse à la société Meta Invest, elle précise que si elle n’a pas affiché sur le site airbnb les photographies montrant les désordres, une locataire lui a adressé un message le 16 août 2024 afin de signaler une fuite ; que si la société Meta Invest remet en cause les pièces versées aux débats au soutien de sa demande, elle ne verse quant à elle aucune pièce démontrant l’état de la toiture ; qu’en outre, s’agissant du rapport de M. [P], elle verse aux débats des courriels démontrant que lui ou ses collaborateurs ont pris l’ensemble des photographies annexées au rapport, à l’exception de la première photographie. Elle ajoute que si l’immeuble ne souffrait d’aucun désordre, la défenderesse aurait pu en rapporter la preuve facilement.

Aux termes de ses conclusions communiquées par voie électronique le 22 avril 2025, soutenues oralement à l’audience, la société Meta Invest demande au juge des référés de :

— Débouter Mme [S] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— Condamner Mme [S] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de provision sur les dommages et intérêts ;

— Condamner Mme [S] aux dépens, en ce compris les frais de constats d’huissier d’un montant de 390 euros ;

— Condamner Mme [S] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour s’opposer à la demande d’expertise, elle soutient que Mme [S] ne justifie d’aucun motif légitime dès lors que le rapport de M. [P] du 10 septembre 2024, sur lequel la demande est fondée, est suspicieux voire mensonger, les photographies qui y figurent n’ayant pas été prises lors de ses déplacement sur les lieux les 20 août et 6 septembre 2024 ; qu’il ressort en effet d’un constat établi par commissaire de justice le 22 novembre 2024 que ces photographies sont identiques à celles qui avaient été communiquées par Mme [S] les 22 février et 14 avril 2024, soit avant l’intervention de la société Artois Etanchéité, et figurant sur le site Airbnb. Elle ajoute que suite à la première procédure de référé, elle a alerté le conseil de Mme [S] sur la caractère mensonger du rapport de M. [P], lequel a néanmoins été produit dans la présente procédure ; qu’il ressort des courriels de M. [P] produits par Mme [S] que celui-ci reconnaît que la première photographie n’a pas été prise par ses soins ; que dès lors, la communication par Mme [S] d’un rapport qu’elle sait mensonger constitue une fraude ; que le rapport se trouve dénué de force probante et que la fraude prive Mme [S] de toute légitimité à agir en vertu de l’adage selon lequel “la fraude corrompt tout”.

Elle ajoute ensuite que la mesure d’expertise sollicitée est dépourvue d’utilité, la société Artois Etanchéité étant intervenue sur la toiture en mai 2024 afin de remédier aux constatations de la société Nuwa ; qu’il n’existe plus de fuites depuis cette intervention, ce qui résulte des photographies du site Airbnb de Mme [S] ainsi que du procès-verbal réalisé le 22 novembre 2024 ; que l’ensemble des locataires font état d’un logement en parfait état ; que la photographie prétendument prise le 16 août, dont le lieu et la date certaine ne sont pas établis, est suspicieuse ; qu’il n’est justifié d’aucune déclaration de sinistre à son assurance par Mme [S], ni aucun constat de commissaire de justice attestant de fuites dans son appartement.

Subsidiairement, elle soutient que la demande d’expertise est mal fondée, dès lors que le juge dispose d’ores et déjà d’éléments suffisants pour statuer, de sorte que la mesure d’expertise serait inutile. Elle fait valoir qu’il n’existait pas de fuites avant la vente comme en atteste les voisins de la demanderesse ; que les fuites constatées par Mme [S] ont été causées par les tempêtes hivernales, qui avaient déplacé des tuiles, et ont été réparées par des travaux réalisés par la société Artois Etanchéité, comme en attestent les photos publiées par Mme [S] sur le site internet Airbnb, celles qu’elle produit aux débats, ainsi que le procès-verbal de constat du 22 novembre 2024.

Au soutien de sa demande reconventionnelle en paiement d’une provision, elle fait valoir, sur le fondement des articles 1240 du code civil et 32-1 du code de procédure civile, que Mme [S] a engagé cette seconde procédure de manière abusive, ce qui lui cause un préjudice financier et moral.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11], assigné selon les modalités de l’article 658 du code de procédure civile, n’a pas comparu et n’était pas représenté.

A l’issue des débats, les parties présentes ont été informées que la présente décision est mise à leur disposition au greffe le 21 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de mesure d’instruction :

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment en référé.

Aucune condition relative à l’urgence ou à l’absence de contestation sérieuse n’est requise en la matière. Si les dispositions de l’article 146 du code de procédure civile ne sont par ailleurs pas applicables au référé-expertise, il appartient cependant au demandeur d’établir l’intérêt probatoire de la mesure d’instruction sollicitée, même en présence d’un motif légitime.

L’appréciation du motif légitime de nature à justifier l’organisation d’une mesure d’instruction doit être envisagée au regard de la pertinence des investigations demandées et de leur utilité à servir de fondement à l’action projetée qui ne doit pas manifestement être vouée à l’échec.

Par ailleurs, lorsqu’il s’agit d’apprécier si les critères du référé aux fins d’expertise sont réunis, la juridiction peut valablement porter une appréciation sur une question juridique, qui n’a toutefois aucune autorité de chose jugée à l’égard de la juridiction ultérieure éventuellement saisie au fond.

La mission d’expertise ne peut pas présenter un caractère général, mais doit porter sur les seuls désordres dont la survenance est attestée par les preuves rapportées à l’appui de la demande d’expertise.

En l’espèce, il ressort d’un rapport de recherche de fuites et d’infiltration, établi par la société Nüwa le 14 mai 2024, que “les désordres signalés au 2ème étage chez Mme [S] proviennent d’infiltrations d’eau :

— par l’arêtier au raccord entre la jouée et le terrasson de la lucarne, sur la toiture tuiles, à l’aplomb des dommages,

— par les tuiles en rive du terrasson de la lucarne, sur la toiture, à l’aplomb des dommages.”

La société Meta Invest justifie avoir fait procédé par la société Artois Etanchéité à des travaux d’entretien et de réparations de la fausse noue droite des deux lucarnes en façade arrière selon facture du 31 mai 2024, soit postérieurement à la recherche de fuite, pour un montant total de 1 155,22 euros.

Un rapport de M. [H] [P] établi le 10 septembre 2024 indique après avoir procédé à un examen général de la toiture : “si la façade côté rue ne présente pas de défauts notoires malgré son état de vieillissement avancé, il n’en est pas de même pour la toiture côté sud-ouest qui présente de nombreux défauts visibles à l’examen général.”

Plusieurs photographies de la toiture sont reproduites dans le rapport, avec des légendes indiquant :

— “sous-toiture complètement dégradée”;

— “zinguerie corrodée” ;

— “faitière décollée”;

— “tuiles affaissées car les liteaux sont cassées”;

— “pente trop faible sur la belle-voisine” ;

— “absence de liteaux” ;

— “réparation au mortier improbable” ;

Le rapport ajoute ensuite que “Monsieur [B] (Couverture des 7 Vallées) n’a pas voulu, pour des raisons de sécurité (liteaux qui se cassent, tuiles qui s’effritent…), observer la toiture plus en haut de versant. Toutes ces dégradations traduisent une usure très avancée de la toiture notamment en façade arrière. Seul, une réfection complète de la toiture peut garantir une mise hors d’eau de l’appartement. En effet, de nombreuses réparations ponctuelles ont déjà été exécutées mais ne peuvent donner satisfaction car l’ensemble des points singuliers comme les zingueries, les tuiles et les liteaux sont déficient (…) La pente sur les belles-voisines étant beaucoup trop faible pour des tuiles, la probabilité d’avoir des infiltrations est maximale compte tenu de l’état de vétusté avancée.”

Deux devis sont annexés au rapport de M. [P] pour la réfection de la toiture, d’un montant de 98 929,41 euros (société Couverture des 7 vallées), et 69 064,05 euros (société Couverture Judocienne), outre un devis pour des travaux d’économie d’énergie et isolation de la toiture par l’extérieur à hauteur de 77 275,86 euros (société Couverture Judocienne).

Mme [S] produit aux débats un échange de courriels avec M. [P] en date du 10 mars 2025, dans lesquels M. [P] indique que l’ensemble des photographies reproduites dans son rapport ont été prises par ses soins ou par la société Couverture des 7 Vallées, à l’exception de la photographie n°1. La société Couverture des 7 vallées a quant à elle confirmé, dans un courriel du 11 mars 2025, que les photographies ont été prises le jour de la visite des lieux le 20 août 2024.

Sont également versés aux débats des échanges de SMS de Mme [S] avec une locataire en date du 16 aout (sans précision de l’année), lui signalant une fuite en plafond.

Si la société Meta Invest fait valoir, en s’appuyant sur un constat établi par commissaire de justice, que deux photographies reproduites dans le rapport sont identiques à celles prises antérieurement par Mme [S], et que M. [P] a précisé que seule la première photographie de son rapport n’avait pas été prise pas ses soins, l’absence de précision dans le rapport de l’origine des photographies ne saurait en soi constituer une fraude. Il convient en outre de relever que selon le rapport, M. [P] et la société Couverture des 7 Vallées ont constaté l’existence de désordres et l’état de dégradation de la toiture en relevant l’existence de réparations ponctuelles insuffisantes pour garantir une mise hors d’eau de l’appartement. Il apparaît enfin, au regard des éléments produits, notamment les courriels de M. [P], de la société Couverture des 7 Vallées, et du fichier de photographies de cette dernière (pièce n°19 de Mme [S]), que l’essentiel des nombreuses photographies du rapport ont été prises lors des visites d’expertise par M. [P] et la société Couverture des 7 vallées.

Enfin, il sera observé que dans le constat dressé par la SELARL Lexis, commissaire de justice, le 22 novembre 2024, produit par la société Meta Invest, il est indiqué : “M. [R] pense que des dégradations sont intervenues postérieurement à l’intervention que sa société a sollicité en qualité de syndic par la société Artois Etanchéité en mai 2024. Un affaissement situé à gauche de la fenêtre sous pente de Madame [S] est désormais présente en toiture.” Ce rapport tend ainsi à confirmer l’existence de potentiels désordres au niveau de la toiture, dont l’origine apparaît en revanche discutée par les parties.

L’ensemble des éléments susvisés apparaissent suffisants pour établir l’existence d’un motif légitime à la mesure d’expertise sollicitée, à savoir la nécessité de déterminer la nature des désordres invoqués par Mme [S], de rechercher leurs origines, leurs causes exactes et leur incidence sur son immeuble, afin de permettre au juge du fond de déterminer s’ils relèvent ou non de l’une des garanties dont bénéficierait la requérante.

Enfin, le règlement de copropriété du 29 décembre 2023 stipule, en son article 9, que la toiture constitue une partie commune spéciale au bâtiment, de sorte que la présence du syndicat des copropriétaires aux opérations d’expertise apparaît nécessaire.

Par conséquent, la mesure d’expertise sera ordonnée au contradictoire des défenderesses assignées, selon les modalités précisées au dispositif de la présente ordonnance.

Sur la demande reconventionnelle tendant à l’octroi d’une provision :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société Meta Invest soutient qu’elle est fondée à solliciter une provision au titre du préjudice moral et financier manifeste causé par le caractère abusif de la présente procédure.

La présente ordonnance faisant droit à la mesure d’expertise demandée, la présente procédure ne revêt pas de caractère abusif.

Par conséquent, la demande de provision formée par la société Meta Invest sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

La présente ordonnance mettant fin à l’instance et dessaisissant la juridiction, il convient de statuer sur les dépens dans les conditions fixées au dispositif. La charge des dépens est cependant susceptible d’être ultérieurement modifiée, dans le cadre d’une éventuelle instance au fond qu’une des parties diligenterait sur la base des conclusions expertales.

Dans le cadre d’une demande d’expertise fondée sur les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, le défendeur à une telle demande n’est pas une partie perdante et n’a pas à supporter les dépens.

Dans ces conditions, il convient de condamner Mme [S] aux dépens de la présente instance.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à chacune des parties les frais qu’elle a exposés au titre des frais irrépétibles, de sorte que la demande de la société Meta Invest de ce chef sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition du greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile :

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir comme elles aviseront,

Mais dès à présent :

Ordonne une mesure d’expertise entre Mme [C] [S] d’une part, la SAS Meta Invest et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] situé [Adresse 2], d’autre part ;

Commet pour y procéder :

Monsieur [Y] [M]

[Adresse 8]

[Localité 7]

en qualité d’expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de [Localité 10], qui aura pour mission de :

— convoquer les parties ;

— entendre les parties et tous sachants ;

— aviser le juge chargé du contrôle des expertises de ce tribunal préalablement à l’adjonction des services d’un sapiteur d’une spécialité différente et justifier du coût prévisionnel d’une telle adjonction ;

— se faire communiquer tous documents utiles ;

— visiter les lieux situés [Adresse 3] ;

— rechercher et constater les désordres par seule référence à l’assignation, aux pièces jointes à l’assignation et aux débats à l’audience de référés tels qu’éventuellement repris dans la présente ordonnance (sauf accord écrit des parties en application de l’article 238 du code de procédure civile) ;

— décrire le siège, la nature et l’intensité des désordres ainsi constatés ;

— se prononcer sur l’origine de chaque désordre constaté ;

— préciser si les vices constatés rendent le bien impropre à son usage et à défaut, dire s’ils en diminuent l’usage et dans quelle proportion ;

— dire si les causes des désordres constatés existaient même en germe, lors de l’acquisition de l’immeuble le 29 décembre 2023 et s’ils étaient apparents ou cachés pour un profane d’une part et pour un professionnel d’autre part ;

— après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, et après avoir analysé les devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, évaluer le coût de ces travaux nécessaires pour remédier aux désordres constatés ;

— Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer tous les préjudices subis et indiquer, de façon plus générale, toutes suites dommageables ;

— Le cas échéant, établir un compte entre les parties ;

— dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres soit pour prévenir une atteinte aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de désaccord sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux, en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui sera déposé dès que possible ;

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai, définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

— déposer un pré-rapport de ses investigations dans un délai de 8 mois à compter de l’avis de consignation qui sera adressé par le greffe, en adresser un exemplaire à chacune des parties et inviter les parties à lui faire parvenir leurs dires dans un délai de 30 jours maximum à compter de cet envoi, en rappelant aux parties qu’en application de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai ; apporter des réponses techniques aux observations des parties dans le rapport écrit ;

— dresser de l’ensemble de ses investigations un rapport qu’il adressera aux parties, dans les 10 mois de l’avis de consignation qui sera adressé par le greffe ;

Dit qu’une consignation d’un montant de 3000 euros devra être versée auprès du regisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer par Mme [C] [S], à valoir sur la rémunération de l’expert, au plus tard le 18 juillet 2025, étant précisé que :

— à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque ;

— chaque partie est autorisée à procéder à la consignation de la somme mise à la charge de l’autre en cas de carence ou de refus ;

Dit que l’exécution de la mesure d’instruction sera surveillée par le magistrat chargé du contrôle des expertises de ce tribunal ;

Dit qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance rendue sur simple requête par le magistrat chargé du contrôle des expertises du présent tribunal ;

Dit qu’à l’issue de la première réunion d’expertise, l’expert adressera un état prévisionnel détaillé de ses frais et honoraires, et, en cas d’insuffisance de la provision allouée demandera, le cas échéant, la consignation d’une provision supplémentaire ;

Dit que le dépôt du rapport sera accompagné de la demande de rémunération de l’expert, dont ce dernier aura adressé un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d’en établir la réception ; que la demande de rémunération mentionnera la date d’envoi aux parties de cette copie, en application de l’article 282 du code de procédure civile ;

Rappelle que les parties disposeront d’un délai de 15 jours à compter de cette réception pour formuler toutes observations écrites auprès du magistrat chargé du contrôle des expertises et de l’expert, notamment aux fins de taxation des honoraires sollicités ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision formée par la société Meta Invest ;

Condamne à titre provisionnel Mme [C] [S] aux dépens de la présente instance de référé, sous réserve de ce qui sera éventuellement décidé par la juridiction du fond.

Déboute la société Meta Invest de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS