Tribunal de Proximité

[Adresse 2]

[Localité 3]

Tel : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/01079 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-753PE

N° de Minute : 25/00020

JUGEMENT

DU : 20 Février 2025

S.C.I. INDEPENDANCE SCI au capital de 1.500 €, inscrite au RCS sous le n° 488 004 805

C/

[W] [B] Placé sous le régime de tutelle selon jugement rendu le 17 avril 2018 et maintenu sous ce régime selon jugement rendu le 11 avril 2023 par le Juge des Tutelles de [Localité 10] SUR MER

Association Service Tutellaire A.A.P. LA VIE ACTIVE Pris en sa qualité de tuteur de Monsieur [W] [B] selon jugement rendu le 11 avril 2023 par le Juge des Tutelles de [Localité 10] SUR MER

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 20 Février 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.C.I. INDEPENDANCE SCI au capital de 1.500 €, inscrite au RCS sous le n° 488 004 805, dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par M^e Sophie GRAUX, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [W] [B] Placé sous le régime de tutelle selon jugement rendu le 17 avril 2018 et maintenu sous ce régime selon jugement rendu le 11 avril 2023 par le Juge des Tutelles de [Localité 10] SUR MER

né le 02 Mars 1981 à [Localité 8], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Alexandre CORROTTE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C621602024002372 du 05/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

Association Service Tutellaire A.A.P. LA VIE ACTIVE Pris en sa qualité de tuteur de Monsieur [W] [B] selon jugement rendu le 11 avril 2023 par le Juge des Tutelles de [Localité 10] SUR MER, dont le siège social est sis [Adresse 11]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 05 Décembre 2024

Guy DRAGON, Juge, assisté de Lucie DE COLNET, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 20 Février 2025, date indiquée à l’issue des débats par Guy DRAGON, Juge, assisté de Lucie DE COLNET, Greffier

PRESENTATION DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé daté du 9 décembre 2019, la SCI INDEPENDANCE a donné à bail à M. [W] [B] un logement situé dans un immeuble collectif situé [Adresse 6] (62600) moyennant un loyer mensuel de 360,00 euros, outre 25,00 euros de provision sur charges, payable d’avance avant le 15 de chaque mois, outre 20,00 euros de charge.

Par jugement du 17 avril 2018, le juge des tutelles du tribunal judiciaire de Montreuil-sur-Mer a placé M. [W] [B] sous le régime de la tutelle, désignant le Service Tutélaire. LA VIE ACTIVE pour exercer cette mesure.

Par actes de commissaire de justice signifiés les 6 et 21 juin 2024, la SCI INDEPENDANCE a fait citer M. [W] [B] et le Service Tutélaire A.A.P. LA VIE ACTIVE devant le juge des contentieux de la protection de Montreuil-sur-Mer, aux fins de voir, au visa de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1728 et 1224 du code civil :

prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu entre la SCI INDEPENDANCE et M. [W] [B]ordonner l’expulsion de M. [W] [B], de ses biens et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force la SCI INDEPENDANCE et M. [W] [B] aux torts de ce dernier ;publique;condamner LA VIE ACTIVE, en sa qualité de tuteur de M. [W] [B], à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et à la provision sur charge qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, jusqu’à la libération effective des lieux, soit la somme de 280,00 euros par mois ;condamner LA VIE ACTIVE, en sa qualité de tuteur de M. [W] [B] à payer à la SCI INDEPENDANCE la somme de 1500,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner LA VIE ACTIVE, en sa qualité de tuteur de M. [W] [B] aux entiers frais et dépens de l’instance.

Elle expose que consécutivement à un dégât des eaux intervenu le 1er octobre 2023, l’agence immobilière qu’elle avait mandaté, accompagnée de la tutrice du locataire, rendus sur place ont pu constater l’état d’insalubrité dans lequel se trouvait le logement donné à bail ; Que cet état a été également constaté suivant procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 24 janvier 2024 relatant un appartement dans un état de crasse tel que les lieux étaient inhabitables et rendus insalubres par un manque total d’entretien ; Que les mises en demeure de nettoyer adressées au locataire sont restées sans suite ;

Que par ailleurs M. [W] [B] importune les autres locataires, générant des nuisances sonores et rependant des salissures dans les parties communes ;

Qu’enfin les dégradations dans l’appartement donné à bail ont impacté le logement du dessous qui se trouvait en cours de réfection pour sa mise en location, ce qui s’avère aujourd’hui impossible.

La SCI INDEPENDANCE considère en conséquence que M. [W] [B] ne respecte pas ses obligations contractuelles telles que définies à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, ce qui justifie aujourd’hui sa demande de résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la Préfecture par voie électronique avec avis de réception du 24 juin 2024.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 5 septembre 2024 et renvoyée à plusieurs reprises à la demande au moins de l’une des parties, jusqu’à celle du 5 décembre 2024, où elle a été retenue.

Représentée par son conseil se référant oralement à ses conclusions la SCI INDEPENDANCE a maintenu ses demandes.

M. [W] [B] et la SAAP LA VIE ACTIVE, représentés par leur conseil demandent au tribunal de :

juger ce que de droit au titre des demandes de la demanderesse contre M. [B] ;débouter cette dernière de ses demandes dirigées contre la SAAP LA VIE ACTIVE.

M. [W] [B] ne développe pas d’argument pour s’opposer à la demande de son bailleur compte tenu de l’évidence de la situation et des éléments objectifs produits par la demanderesse et la SAAP LA VIE ACTIVE expose qu’aucune condamnation ne peut être prononcée à son encontre, cette demande n’étant ni fondée, ni justifiée.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile il sera renvoyé, pour un plus ample exposé des moyens des parties, aux écritures déposées par celles-ci.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 février 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale en résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement prévu au V du présent article.

En l’espèce, la notification de l’assignation aux services de la Préfecture est intervenue par voie électronique le 24 juin 2024, plus de six semaines avant la première audience.

L’action en résiliation de bail est recevable et sera jugée comme telle.

Sur le prononcé de la résiliation du bail

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé d’user des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

De même, selon l’article 1728 du code civil, le preneur est, entre autre, tenu d’user de la chose louée « raisonnablement », et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention.

Si le preneur n’use pas de la chose louée « raisonnablement » ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail sur le fondement de l’article 1729 du code civil.

L’obligation de jouissance paisible impose au locataire de jouir des locaux loués dans des conditions normales, dans le respect des obligations qui lui sont imparties par le bail et sans créer aux colocataires ou à des tiers de troubles excédant les inconvénients normaux de voisinage.

Par ailleurs, l’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce le bailleur produit le constat d’état des lieux établi contradictoirement le 9 décembre 2019 lors de la prise du logement, accompagné de photographies démontrant que l’immeuble a été livré en bon état général, voire à l’état neuf.

Par ailleurs par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 6 décembre 2023, la société IMMOBILIERE SOCIALE 62, gestionnaire des lieux loués, a adressé une mise en demeure au locataire de procéder au nettoyage complet du logement, de l’entretenir et de l’utiliser correctement, après avoir découvert ce dernier dans un état catastrophique, encombré de sacs poubelles, rempli d’excréments et d’urine, dont l’évier de cuisine est rempli de vaisselles non faites.

Cette mise en demeure n’a pas été suivi d’effet tel que cela résulte d’un procès-verbal de constat dressé par Me [E] [D], commissaire de justice, le 24 janvier 2024 attestant que les lieux sont crasseux et en désordre, l’atmosphère est émétique, des sacs poubelles pleins sont accumulés, les sols noircis collent sous la semelle, des excréments sont relevés, en grand nombre, notamment à l’étage.

Le bailleur produit également au soutien de sa demande l’arrêté préfectoral pris le 19 février 2024 enjoignant à M. [W] [B] ou ses ayants-droits, occupant le logement d’exécuter les mesures suivantes, dans un délai maximum de 15 jours à compter de la notification du présent arrêté :

évacuation de l’ensemble des déchets et déjections canines stockés dans le logement ;nettoyage et désinfection du logement.

Il résulte enfin des échanges de mails entre le représentant du bailleur et le gérant de tutelle de M. [W] [B], des 19 octobre 2023, 25 octobre 2023, 21 novembre 2023, 28 février 2024 et 7 mars 2024 que les autres locataires de l’immeuble se plaignent du comportement et des troubles occasionnés par ce dernier qui reçoit notamment des personnes dépendantes aux stupéfiants, dont les animaux souillent les parties communes et qui occasionne des dommages aux biens des voisins à la suite de dégâts des eaux non maitrisés.

Ce comportement constitue pour les autres colocataires un trouble anormal, lequel est récurent, ancien et sans qu’il soit ne serait-ce que proposer d’y remédier.

Il en ressort que M. [W] [B] n’use pas de la chose louée raisonnablement, dont il résulte des dommages pour le bailleur et des troubles anormaux de voisinage pour les autres locataires

En conséquence le tribunal prononce aux torts de M. [W] [B] la résiliation judiciaire du bail, laquelle prendra effet au jour de la présente décision.

Le bail cessant de plein droit à la date du présent jugement, M. [W] [B] restera tenu à partir de cette date d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges jusqu’à la date de libération effective des lieux, soit la somme de 380,00 euros par mois.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Selon l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de dire que M. [W] [B], succombant à l’instance, supportera la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il convient en l’espèce compte tenue de la situation économique de M. [W] [B] de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail d’habitation conclu le 9 décembre 2019 entre la SCI INDEPENDANCE et M. [W] [B], portant sur le logement situé [Adresse 6] ([Adresse 4]), à la date du présent jugement ;

AUTORISE, à défaut pour M. [W] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI INDEPENDANCE à faire procéder à son EXPULSION ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

CONDAMNE M. [W] [B] à payer une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux du montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit 380 euros par mois ;

CONDAMNE M. [W] [B] aux dépens de la présente instance ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et REJETTE la demande en paiement de la somme de 1500 euros formulée à ce titre par la SCI INDEPENDANCE ;

REJETTE toutes autres demandes des parties.

La greffière, Le juge,